目前市場(chǎng)環(huán)境分析精選(九篇)

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第1篇：目前市場(chǎng)環(huán)境分析范文

(一)煤礦機(jī)械制造行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境分析

美國(guó)能源情報(bào)署曾,從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,國(guó)際原油價(jià)格將持續(xù)上漲,因此未來20年內(nèi),煤炭將是世界上消費(fèi)增長(zhǎng)最快的能源。中國(guó)是世界上最大的煤炭生產(chǎn)國(guó)和消費(fèi)國(guó),盡管煤炭在我國(guó)多元化能源結(jié)構(gòu)中的比重逐年下降,但在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi),煤炭在一次能源生產(chǎn)和消費(fèi)中的主體地位不會(huì)改變。因此,未來幾十年內(nèi),我國(guó)能源仍將主要依靠煤炭。國(guó)家在政策上和財(cái)政上都會(huì)給予煤炭產(chǎn)業(yè)極大支持。煤礦機(jī)械制造產(chǎn)業(yè)作為煤炭產(chǎn)業(yè)的派生需求行業(yè),必定會(huì)在這種大背景下長(zhǎng)足發(fā)展[1]。

(二)科學(xué)合理的市場(chǎng)營(yíng)銷策略分析

1.組織策略?，F(xiàn)代營(yíng)銷部門組織呈現(xiàn)出多種形式,但所有的市場(chǎng)營(yíng)銷組織都必須與營(yíng)銷活動(dòng)的職能、地域、產(chǎn)品和組織市場(chǎng)相適應(yīng)。目前市場(chǎng)上營(yíng)銷部門組織形式主要有職能型組織、地區(qū)性組織、產(chǎn)品管理和市場(chǎng)管理組織、公司和事業(yè)部組織等形式[2]。鑒于煤礦機(jī)械制造行業(yè)的組織市場(chǎng)特征,即客戶數(shù)量較少、購(gòu)買者在地理位置上相對(duì)集中等,可以按照地區(qū)性組織形式來進(jìn)行營(yíng)銷組織結(jié)構(gòu)定位,以便更好地開展市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)。

2.產(chǎn)品策略。技術(shù)創(chuàng)新是煤礦機(jī)械產(chǎn)品的生命力。我國(guó)與發(fā)達(dá)國(guó)家煤機(jī)制造業(yè)的主要差距表現(xiàn)為:(1)主要產(chǎn)品技術(shù)性能和可靠性水平不高。發(fā)達(dá)國(guó)家采掘裝備已經(jīng)達(dá)到強(qiáng)力化、重型化、智能化的高級(jí)水平;而國(guó)產(chǎn)大多數(shù)采掘裝備仍處在中、低檔水平。(2)技術(shù)含量不足。一方面缺少具有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)品技術(shù)。另一方面,用于科研開發(fā)的投入嚴(yán)重不足[2]。所以,煤礦機(jī)械行業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)的重點(diǎn)還應(yīng)以提高產(chǎn)品質(zhì)量為主。根據(jù)顧客需要生產(chǎn)適銷對(duì)路的產(chǎn)品[3]。

3.價(jià)格策略。價(jià)格是營(yíng)銷組合中的重要因素之一,它直接關(guān)系到產(chǎn)品能否為用戶接受,市場(chǎng)占有率的高低,需求量的變化和利潤(rùn)的多少。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件運(yùn)作的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者,如果能在定價(jià)決策過程中正確制定價(jià)格變動(dòng)的幅度,變動(dòng)的時(shí)間和變動(dòng)的地區(qū),就能在瞬息萬變的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局中,居于十分有利的地位。目前,煤機(jī)設(shè)備在價(jià)格制定上的隨意性很大,導(dǎo)致誠(chéng)信問題突顯。對(duì)標(biāo)準(zhǔn)煤機(jī)產(chǎn)品而言,定價(jià)上應(yīng)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手看齊,保證本企業(yè)產(chǎn)品在相應(yīng)市場(chǎng)的份額。對(duì)于本企業(yè)專有技術(shù)的產(chǎn)品,定價(jià)上則要充分考慮專有技術(shù)開發(fā)的成本.并可采用撇脂策略,盡快打開市場(chǎng),收回產(chǎn)品研發(fā)成本,盡快獲取利潤(rùn)。

二、完善產(chǎn)品服務(wù)體系,提升煤機(jī)制造企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)值

由于煤礦機(jī)械屬于下游企業(yè)的固定生產(chǎn)設(shè)備,使用周期較長(zhǎng),而煤礦生產(chǎn)的特點(diǎn)又決定了其產(chǎn)品消耗大。所以.完善的產(chǎn)品服務(wù)體系是企業(yè)取得良好營(yíng)銷的關(guān)鍵一環(huán)。對(duì)客戶來說,通過一系列的產(chǎn)品服務(wù),可盡可能地減少機(jī)器故障,縮短故障停機(jī)時(shí)間,直接或間接地支持煤礦開采等工作的順利進(jìn)行,使客戶獲得更高的效率和效益;對(duì)廠家來說,通過產(chǎn)品服務(wù),可以提高用戶的滿意度,從而促成二次銷售或多次銷售,也可以獲得產(chǎn)品技術(shù)信息,改進(jìn)和創(chuàng)新產(chǎn)品質(zhì)量,擴(kuò)大有償服務(wù)和零配件銷售等,從而獲得更大的利潤(rùn)空間。

1.重視售前服務(wù)。煤礦機(jī)械制造行業(yè)的營(yíng)銷要實(shí)施售前、售中、售后的全過程服務(wù)體系。企業(yè)要有計(jì)劃地派遣技術(shù)專家赴目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行技術(shù)交流與公關(guān)活動(dòng)?？梢砸龑?dǎo)潛在客戶的采購(gòu)目標(biāo)。在交流的基礎(chǔ)上,深化技術(shù)服務(wù)能夠開發(fā)新市場(chǎng)及確保傳統(tǒng)市場(chǎng)的連續(xù)性。

2.完善售后服務(wù)。售后服務(wù)是整個(gè)產(chǎn)品服務(wù)體系中最重要的環(huán)節(jié)。售后服務(wù)工作的好壞直接關(guān)系著企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展,對(duì)企業(yè)品牌建設(shè)、提高市場(chǎng)占有率起著舉足輕重的作用。煤礦機(jī)械制造企業(yè)的售后服務(wù)隊(duì)伍需要做到全程跟蹤服務(wù)。對(duì)產(chǎn)品的發(fā)貨、驗(yàn)收、出現(xiàn)事故的處理、服務(wù)內(nèi)容、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)職責(zé)、信息反饋,以及考核標(biāo)準(zhǔn)等各方面都做出詳細(xì)規(guī)定,并認(rèn)真執(zhí)行。加強(qiáng)售后服務(wù)的全過程控制。建立用戶反饋信息系統(tǒng),及時(shí)把產(chǎn)品配件消耗、設(shè)備損壞信息及用戶滿意度反饋匯總,以保證及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷策略。

3.技術(shù)服務(wù)延伸。煤礦機(jī)械制造企業(yè)的營(yíng)銷部門要建立起足以滿足需要的配件供應(yīng)和維修服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。信息網(wǎng)絡(luò)要能真實(shí)地反映產(chǎn)品售后服務(wù)的實(shí)際情況及用戶意見。技術(shù)服務(wù)延伸的一個(gè)重要環(huán)節(jié)是及時(shí)地改進(jìn)產(chǎn)品技術(shù)性能和制造質(zhì)量,促進(jìn)產(chǎn)品更新?lián)Q代。這些都是開發(fā)和維持市場(chǎng)不可或缺的。

三、結(jié)論

煤礦機(jī)械制造行業(yè)具有廣闊的發(fā)展前景。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng),若想取得理想的營(yíng)銷效果,行之有效的市場(chǎng)營(yíng)銷方法是必不可少的。文章是在對(duì)目前煤機(jī)制造行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境和營(yíng)銷策略進(jìn)行科學(xué)分析的基礎(chǔ)上,得出的一套營(yíng)銷管理方法,因此它符合行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)和未來發(fā)展趨勢(shì),也符合煤機(jī)設(shè)備的特點(diǎn)與客戶需求。另外,服務(wù)、信譽(yù)等無形產(chǎn)品正逐漸演變成市場(chǎng)營(yíng)銷的主流,進(jìn)一步完善產(chǎn)品服務(wù)體系,才能有效提升煤機(jī)制造企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷價(jià)值。

參考文獻(xiàn):

[1]段杰軍,煤礦機(jī)械制造企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷分析,機(jī)械管理開發(fā),2007,5:122-123.

第2篇：目前市場(chǎng)環(huán)境分析范文

專業(yè)人才能力培養(yǎng)是職業(yè)教育主要培養(yǎng)目標(biāo)和核心內(nèi)容。市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)核心能力培養(yǎng)有利于學(xué)生盡快找到方向和發(fā)展動(dòng)力。當(dāng)前，市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的核心能力培養(yǎng)存在課程體系設(shè)置不規(guī)范、師資水平不高以及校企合作停留于形式等諸多困境。為此，從培養(yǎng)目巳朧鄭改革課程體系，加強(qiáng)實(shí)踐教學(xué)，加強(qiáng)校企合作和師資隊(duì)伍建設(shè)，提高市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的核心能力培養(yǎng)。

市場(chǎng)營(yíng)銷人才培養(yǎng)核心能力

一、市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)核心技能

企業(yè)想要發(fā)展，必須要爭(zhēng)取顧客，要讓顧客滿意并能夠取得他們的信任，就必須能夠滿足顧客的需求。包括：產(chǎn)品組合、產(chǎn)品定價(jià)、產(chǎn)品營(yíng)銷渠道、產(chǎn)品促銷策略，產(chǎn)品品牌樹立等，而這些就是市場(chǎng)營(yíng)銷策劃的主要內(nèi)容，其實(shí)施的好壞就是營(yíng)銷策劃技能的直接體現(xiàn)。針對(duì)區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)核心技能體現(xiàn)在有國(guó)際市場(chǎng)調(diào)研技能，即獲得信息的能力；各國(guó)市場(chǎng)分析技能，包括營(yíng)銷環(huán)境分析，營(yíng)銷狀況分析；營(yíng)銷策劃的技能，從小項(xiàng)目的策劃制作，到大的營(yíng)銷活動(dòng)的全面策劃、安排；促銷策劃的技能，包括談判、推銷、公共關(guān)系、廣告方面的技能等；品牌策劃的技能，即塑造品牌、發(fā)展品牌和培育品牌的技能。

二、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃人才培養(yǎng)現(xiàn)狀

經(jīng)調(diào)查表明，企業(yè)的大部分營(yíng)銷人才沒有經(jīng)過系統(tǒng)專業(yè)化的培訓(xùn)，只能夠從事簡(jiǎn)單的銷售活動(dòng)，尚處于低層次的營(yíng)銷，無法勝任市場(chǎng)環(huán)境分析、市場(chǎng)定位、產(chǎn)品組合策劃、品牌策劃等相關(guān)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃工作。而目前廣東區(qū)內(nèi)院校的市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)，從它的人才培養(yǎng)方案來看，其培養(yǎng)的目標(biāo)和就業(yè)方向主要偏向于從事國(guó)內(nèi)商品銷售的人才培養(yǎng)而已。其畢業(yè)生并不能勝任進(jìn)出口貿(mào)易、國(guó)際貿(mào)易、跨國(guó)公司經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷策劃等相關(guān)工作。

三、目前市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)人才培養(yǎng)方面的問題

1.缺乏專業(yè)特色，培養(yǎng)目標(biāo)不明確

各個(gè)學(xué)校制定的市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的培養(yǎng)目標(biāo)大同小異，培養(yǎng)人才的范圍較大，針對(duì)性不強(qiáng)，缺少特色和個(gè)性，這樣的培養(yǎng)方案很難滿足行業(yè)多樣化、差異化的人才需求。

2.教學(xué)計(jì)劃及課程設(shè)置不夠合理

市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)的教學(xué)計(jì)劃仍是基礎(chǔ)課、專業(yè)課和專業(yè)基礎(chǔ)課三段培養(yǎng)計(jì)劃。這樣的教學(xué)計(jì)劃中營(yíng)銷類共性的課程多，實(shí)踐訓(xùn)練少，缺乏靈活性，不能更好地培養(yǎng)學(xué)生創(chuàng)新能力和實(shí)際應(yīng)用能力。

3.教學(xué)管理體制相對(duì)滯后

各系部在教學(xué)大綱和教學(xué)計(jì)劃確定后，實(shí)施課堂教學(xué)主要是依據(jù)教學(xué)計(jì)劃，教務(wù)部門對(duì)教師課堂情況進(jìn)行督導(dǎo)檢查。教師主要精力被鎖定在“課堂”內(nèi)，而沒有時(shí)間和精力進(jìn)行企業(yè)實(shí)踐和創(chuàng)新，形成了一個(gè)脫離市場(chǎng)和社會(huì)的封閉教學(xué)體制。

4.考評(píng)指標(biāo)和考評(píng)方式僵化

傳統(tǒng)的人才培養(yǎng)質(zhì)量的考評(píng)方式也多以試卷、論文等方式進(jìn)行，更重視考查學(xué)生對(duì)知識(shí)的儲(chǔ)備水平，對(duì)學(xué)生綜合素質(zhì)、操作能力的考核評(píng)價(jià)過于薄弱，難以考評(píng)創(chuàng)新型人才，不利于學(xué)生創(chuàng)新能力的培養(yǎng)。

5.教學(xué)方法比較陳舊單一

目前教師授課主要還是以講授為主，理論聯(lián)系實(shí)際較少，并且只限于案例、討論、作業(yè)等輔助方式，甚至大部分教師授課只限于使用幻燈片，課堂仍是以教師為主，學(xué)生學(xué)習(xí)興趣不高。

四、構(gòu)建創(chuàng)新市場(chǎng)營(yíng)銷人才培養(yǎng)模式

1.根據(jù)市場(chǎng)對(duì)營(yíng)銷人才需求狀況，設(shè)計(jì)人才培養(yǎng)方案

構(gòu)建創(chuàng)新型市場(chǎng)營(yíng)銷人才培養(yǎng)模式是培養(yǎng)具有創(chuàng)新能力的市場(chǎng)營(yíng)銷人才的教學(xué)保證，了解各行各業(yè)對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)人才的具體要求和特點(diǎn)后，把創(chuàng)新知識(shí)融入到現(xiàn)有的課程體系和教學(xué)內(nèi)容中，設(shè)計(jì)新的人才培養(yǎng)方案。人才培養(yǎng)方案首先應(yīng)明確指導(dǎo)思想和培養(yǎng)目標(biāo)，根據(jù)企業(yè)實(shí)際需求來確定教學(xué)目標(biāo)、課程設(shè)置等培養(yǎng)內(nèi)容，設(shè)計(jì)出更為合理的培養(yǎng)方案，把培養(yǎng)目標(biāo)作為一條主線，從而保證培養(yǎng)目標(biāo)和方向符合企業(yè)要求，順應(yīng)社會(huì)發(fā)展需要，凸現(xiàn)培養(yǎng)特色，用以發(fā)展學(xué)生的興趣、培養(yǎng)學(xué)生自主學(xué)習(xí)的能力和創(chuàng)新思考的能力，引導(dǎo)學(xué)生根據(jù)個(gè)性和興趣，準(zhǔn)備良好的思想意識(shí)基礎(chǔ)和過程經(jīng)歷資源。

2.以能力培養(yǎng)為核心，改革課程體系，開發(fā)特色專業(yè)課程

市場(chǎng)營(yíng)銷專業(yè)培養(yǎng)出來的學(xué)生往往存在基礎(chǔ)知識(shí)掌握不牢固，因此既要重視對(duì)學(xué)生基礎(chǔ)知識(shí)的培養(yǎng)，又要加強(qiáng)職業(yè)基礎(chǔ)課程的教學(xué)工作，加強(qiáng)學(xué)生對(duì)基礎(chǔ)知識(shí)的學(xué)習(xí)，為將來掌握高一層的知識(shí)打下基礎(chǔ)。按照必須、夠用為原則開發(fā)特色課程，改變傳統(tǒng)知識(shí)陳述方式，展現(xiàn)特色課程的簡(jiǎn)潔明了和實(shí)用的特征，重在培養(yǎng)營(yíng)銷實(shí)踐能力。在課程設(shè)計(jì)上，既要有營(yíng)銷專業(yè)領(lǐng)域的理論和前沿信息，還要有增設(shè)與創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新密切相關(guān)的課程，使學(xué)生能把營(yíng)銷知識(shí)和技能與創(chuàng)業(yè)知識(shí)有機(jī)結(jié)合，提高學(xué)生的就業(yè)能力和創(chuàng)業(yè)技能。

3.實(shí)施創(chuàng)新考評(píng)體系，建立并完善學(xué)生創(chuàng)業(yè)能力評(píng)價(jià)機(jī)制

在考核形式上，改變單一的考核形式，構(gòu)建與培養(yǎng)模式相匹配的教學(xué)評(píng)價(jià)體系，主要考核學(xué)生對(duì)基本知識(shí)的理解、知識(shí)的運(yùn)用和創(chuàng)新等能力，探索多種考核途徑，引導(dǎo)和培養(yǎng)學(xué)生的創(chuàng)新意識(shí)。在評(píng)價(jià)主體方面，讓參與人才培養(yǎng)過程的教師、企業(yè)、家長(zhǎng)、學(xué)生作為主體，保證學(xué)生最終形成市場(chǎng)營(yíng)銷實(shí)踐能力，探索創(chuàng)新能力和自主創(chuàng)業(yè)能力，進(jìn)一步促進(jìn)學(xué)生個(gè)性、特長(zhǎng)和潛能的發(fā)展，按不同的比例來評(píng)價(jià)創(chuàng)新型人才培養(yǎng)質(zhì)量。

4.加強(qiáng)校企合作，培養(yǎng)學(xué)生的實(shí)踐能力

要以真實(shí)項(xiàng)目為依托，為學(xué)生提供實(shí)踐鍛煉，實(shí)現(xiàn)學(xué)校、企業(yè)和學(xué)生三方共贏的局面。使企業(yè)成為學(xué)校的校外實(shí)訓(xùn)基地，校企合作不能僅停留在到企業(yè)參觀或企業(yè)專業(yè)人才到學(xué)校做講座層面，為企業(yè)輸送大量新鮮血液，幫助企業(yè)節(jié)約了人力成本，提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)學(xué)生提前進(jìn)入社會(huì)，得到了相應(yīng)的實(shí)踐鍛煉，提高了自身的就業(yè)能力和創(chuàng)新能力。加強(qiáng)校企合作，根據(jù)企業(yè)的人才需求對(duì)學(xué)生進(jìn)行培養(yǎng)，既能有效地培養(yǎng)企業(yè)所需的專業(yè)人才，又能促進(jìn)學(xué)校人才培養(yǎng)模式的改革。

5.加強(qiáng)師資隊(duì)伍建設(shè)，完成建設(shè)雙師隊(duì)伍的目標(biāo)

滿足應(yīng)用型人才培養(yǎng)要求，提高應(yīng)用型人才培養(yǎng)質(zhì)量和服務(wù)地方的能力，積極引進(jìn)應(yīng)用型人才，優(yōu)化師資隊(duì)伍結(jié)構(gòu)。引進(jìn)一些實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富和操作技能高，且具備教師基本條件的專業(yè)技術(shù)人員來充實(shí)專業(yè)教師隊(duì)伍，優(yōu)化教師結(jié)構(gòu)，需提高教師的營(yíng)銷理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，派遣優(yōu)秀的年輕教師到企業(yè)任職、鍛煉，以便教師在教學(xué)過程中指導(dǎo)學(xué)生學(xué)習(xí)，既有利于提高教師的實(shí)踐能力，又能對(duì)學(xué)生在企業(yè)實(shí)習(xí)的過程進(jìn)行監(jiān)督，建設(shè)一支高水平、高技能的教師隊(duì)伍，把理論知識(shí)與實(shí)踐知識(shí)結(jié)合起來，有利于提高教師的綜合素質(zhì)和學(xué)生的就業(yè)能力。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：目前市場(chǎng)環(huán)境分析范文

（一）預(yù)算編制方法陳舊

企業(yè)在預(yù)算編制過程中，更多采用固定預(yù)算、增量預(yù)算的編制方法。預(yù)算變成“上年實(shí)際加上本年估計(jì)就等于預(yù)算”，必然會(huì)使預(yù)算指標(biāo)的可行性大打折扣。預(yù)算總是基于一定假設(shè)環(huán)境下的，但是環(huán)境總是在不停變動(dòng)的，期初的預(yù)算并不能夠完全反映已經(jīng)發(fā)生實(shí)際變動(dòng)的事實(shí)。而由于企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略受企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境的影響非常之大，加之危機(jī)和非常事件的存在，企業(yè)管理是動(dòng)態(tài)的，缺乏彈性的預(yù)算管理必然導(dǎo)致預(yù)算與實(shí)際相差甚遠(yuǎn)，最終預(yù)算控制功能僵化而失敗。

（二）預(yù)算指標(biāo)的松緊度把握不準(zhǔn)

預(yù)算指標(biāo)缺乏必要的硬度，隨意調(diào)整的現(xiàn)象嚴(yán)重。企業(yè)在編制預(yù)算時(shí)，將預(yù)算的編制任務(wù)直接放到財(cái)務(wù)人員的身上，使預(yù)算僅成為財(cái)務(wù)的預(yù)算。財(cái)務(wù)人員按照經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書中列示的指標(biāo)倒算編制出來的預(yù)算，往往與企業(yè)實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況不符，只是形式上的預(yù)算，沒有任何實(shí)際管理意義。在實(shí)際操作中，往往為了便于內(nèi)部考核，又形成對(duì)上對(duì)下不同的多套預(yù)算，不但增大了管理成本，而且也違背了預(yù)算的本意，給預(yù)算的執(zhí)行帶來了混亂。

（三）預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的考核不嚴(yán)格

對(duì)預(yù)算執(zhí)行結(jié)果的考核不嚴(yán)格，相應(yīng)的預(yù)算獎(jiǎng)懲措施不到位。

二、原因分析

（一）對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境變化的思想準(zhǔn)備不充分

預(yù)算管理人員往往認(rèn)為在做預(yù)算時(shí)就能大體上判斷出預(yù)算期間的經(jīng)營(yíng)狀況，并且從主觀上與上一期間比較，得出異同點(diǎn)，就可以編制預(yù)算了。這樣就容易導(dǎo)致預(yù)算人員把預(yù)算工作簡(jiǎn)單化，從而在工作方法上也趨向簡(jiǎn)單化。而事實(shí)上，全面預(yù)算以銷售預(yù)算為起點(diǎn)，進(jìn)而延伸到諸如生產(chǎn)、成本和資金收支等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的各個(gè)方面?，F(xiàn)在的市場(chǎng)環(huán)境瞬息萬變，年初時(shí)預(yù)測(cè)設(shè)定的市場(chǎng)環(huán)境、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件下的銷量，在一年的實(shí)際運(yùn)營(yíng)中可能隨時(shí)發(fā)生變化，有時(shí)可能完全與預(yù)測(cè)的呈相反變化，陳舊的預(yù)算方法顯然不能適應(yīng)環(huán)境變化的需要。

（二）預(yù)算職能機(jī)構(gòu)不健全，預(yù)算管理人權(quán)責(zé)不明

由于全面預(yù)算涉及企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的各個(gè)環(huán)節(jié)，需要全員參與，所以它是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，層次繁多而且內(nèi)含復(fù)雜的邏輯勾稽關(guān)系，每年編制全面預(yù)算，工作量非常大，任何一個(gè)微小的調(diào)整都是“牽一發(fā)而動(dòng)全身”，耗費(fèi)大量的人力、物力。既然預(yù)算是一項(xiàng)工程，那么就必需要有專門的職能部門來統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，部門的權(quán)利和責(zé)任應(yīng)當(dāng)明確，特別包括對(duì)關(guān)鍵預(yù)算指標(biāo)的征詢和確定，以及對(duì)預(yù)算基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和信息管理。

（三）部門間的信息溝通和協(xié)調(diào)機(jī)制不完善

管理層和財(cái)務(wù)部門出于對(duì)預(yù)算重要性的理解，往往對(duì)預(yù)算相對(duì)重視，但其他部門往往認(rèn)為預(yù)算只是形式上的東西，不能理解其實(shí)質(zhì)意義，因而在配合程度上會(huì)有所敷衍了事。因此，如果沒有部門間的信息溝通和協(xié)調(diào)機(jī)制，預(yù)算往往就會(huì)成為財(cái)務(wù)人員不得不做的數(shù)字游戲。

三、改進(jìn)預(yù)算管理的對(duì)策

（一）改進(jìn)預(yù)算方法

1.變死預(yù)算為活預(yù)算。由于目前市場(chǎng)產(chǎn)品變化很快，不確定因素增多，原來的預(yù)算很可能不能適應(yīng)新的市場(chǎng)情況。為了使預(yù)算真正切合實(shí)際，更好地把未來的潛在因素考慮周到，預(yù)算以采用滾動(dòng)預(yù)算為好，一季度調(diào)整一次。在基期編制預(yù)算時(shí)，先按年度預(yù)算分季，并將其中第一季度分列各月的明細(xì)預(yù)算數(shù)字，以便監(jiān)督和控制預(yù)算的執(zhí)行，至于其他三季的預(yù)算則可以先粗一點(diǎn)，只列各季總數(shù)；到第一季度結(jié)束后再根據(jù)市場(chǎng)情況的變化，對(duì)第二季度的預(yù)算進(jìn)行修正，按月細(xì)分，除第三、四季度仍按總數(shù)列示外，還增列下年度第一季度總數(shù)；以此類推。采用滾動(dòng)預(yù)算有利于管理人員對(duì)預(yù)算資料作經(jīng)常性的分析研究，并根據(jù)預(yù)算執(zhí)行情況及時(shí)加以修正，更能發(fā)揮預(yù)算在企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的作用。

2.運(yùn)用計(jì)算機(jī)輔助技術(shù)更好地發(fā)揮預(yù)算管理的作用。由于預(yù)算管理系統(tǒng)復(fù)雜而龐大，編制調(diào)整預(yù)算工作十分繁瑣，尤其在手工方式下。因此，要從根本上克服預(yù)算管理的低效率問題，必須運(yùn)用計(jì)算機(jī)技術(shù)使預(yù)算管理系統(tǒng)化，其中最為有效的工具是：（1）模擬。依靠計(jì)算機(jī)模擬，當(dāng)高級(jí)管理人員提出不同參數(shù)的變化將會(huì)有何影響的問題時(shí)，能立即得到答案。（2）概率估計(jì)。預(yù)算中的每一數(shù)據(jù)都是點(diǎn)估計(jì)，也就是單一的最可能的數(shù)據(jù)。用計(jì)算機(jī)模型來計(jì)算概率分布，以此代替關(guān)鍵點(diǎn)估計(jì)，可以計(jì)算出預(yù)期利潤(rùn)的概率分布，使預(yù)算更符合實(shí)際情況。（3）不可預(yù)見費(fèi)用預(yù)算。有些公司會(huì)編制不可預(yù)見費(fèi)用預(yù)算，當(dāng)銷售額比制定的正常預(yù)算顯著下降時(shí)，能采取相應(yīng)的管理行動(dòng)。

（二）科學(xué)確定預(yù)算指標(biāo)

1.健全預(yù)算編制基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)。資料和數(shù)據(jù)殘缺不全，會(huì)導(dǎo)致各責(zé)任中心預(yù)算編制實(shí)際上是預(yù)算管理部門“閉門造車”，缺乏參考和依據(jù)。在編制預(yù)算時(shí)，要充分考慮基礎(chǔ)資料和數(shù)據(jù)，看其是否合理和有效?；A(chǔ)資料和數(shù)據(jù)主要包括：企業(yè)歷史和上年數(shù)據(jù)分析，企業(yè)的概況和所處的環(huán)境；各責(zé)任中心預(yù)算執(zhí)行情況分析；定額管理制度及定額核定水平；外部環(huán)境和內(nèi)部環(huán)境分析；經(jīng)營(yíng)計(jì)劃及各責(zé)任中心工作計(jì)劃等。

2.加強(qiáng)部門間的溝通和協(xié)調(diào)。預(yù)算的有效實(shí)施，依賴于員工的配合和協(xié)同。全面預(yù)算實(shí)際上就是全員預(yù)算，光靠某個(gè)部門肯定是不行的。在預(yù)算管理中必須充分調(diào)動(dòng)每個(gè)人的積極性，強(qiáng)化其責(zé)任意識(shí)，將全面預(yù)算的管理責(zé)任做成具體的表格，要求各職能部門定期對(duì)預(yù)算運(yùn)行進(jìn)行分析，對(duì)可能出現(xiàn)的異常情況及時(shí)進(jìn)行信息溝通。在執(zhí)行過程中要在員工中塑造“這是我們的預(yù)算”的氛圍，而不是“這是你強(qiáng)加給我的預(yù)算”的感覺，使預(yù)算的執(zhí)行變成自覺自愿行為，上下協(xié)調(diào)，達(dá)成共識(shí)。在獲取完整準(zhǔn)確和有時(shí)效性的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，加之部門間充分的溝通與協(xié)調(diào)，這樣確定出關(guān)鍵的預(yù)算指標(biāo)就會(huì)更加科學(xué)。在預(yù)算指標(biāo)確定之后，還應(yīng)當(dāng)加以固化，不得隨意變更，即使變更也應(yīng)當(dāng)規(guī)定嚴(yán)格的程序。

（三）進(jìn)行預(yù)算考核與獎(jiǎng)懲，保障預(yù)算目標(biāo)實(shí)現(xiàn)

第4篇：目前市場(chǎng)環(huán)境分析范文

關(guān)鍵詞：戰(zhàn)略市場(chǎng)營(yíng)銷；藥品新品上市；產(chǎn)品管理

近幾年中國(guó)醫(yī)藥市場(chǎng)，創(chuàng)新藥和仿制藥都發(fā)展特別迅速。創(chuàng)新藥研發(fā)的投入回報(bào)率在降低，創(chuàng)新藥新產(chǎn)品上市面臨更大的挑戰(zhàn)。仿制藥一致性評(píng)價(jià)、帶量采購(gòu)等一系列市場(chǎng)政策變化，給仿制藥帶來替換原研藥利好的同時(shí)也對(duì)仿制藥新產(chǎn)品上市也提出更高的要求。藥品產(chǎn)品如何能在風(fēng)云變幻的市場(chǎng)環(huán)境中和越來越激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，關(guān)鍵在于如何科學(xué)地制定營(yíng)銷策略。藥品營(yíng)銷策略制定，遵循營(yíng)銷管理基本規(guī)律。營(yíng)銷管理之父菲利普科特勒曾在其專著中提出了戰(zhàn)略市場(chǎng)營(yíng)銷流程（R-STP-MM-I-C）[1]。從市場(chǎng)調(diào)研開始，充分分析市場(chǎng)環(huán)境、產(chǎn)品特性和客戶需求等。開展最核心的STP營(yíng)銷戰(zhàn)略分析，將市場(chǎng)按照科學(xué)的原則進(jìn)行細(xì)分，選擇對(duì)企業(yè)或產(chǎn)品最有利的一個(gè)或多個(gè)市場(chǎng)細(xì)分，明確自身企業(yè)和產(chǎn)品的與眾不同之處形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，在受眾心智中建立鮮明品牌[2]。第三步為市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略制定，提供基于產(chǎn)品、價(jià)格、渠道和促銷的多種營(yíng)銷手段組合。第四步是按照戰(zhàn)略規(guī)劃和市場(chǎng)策略進(jìn)行有效的執(zhí)行。最后，市場(chǎng)是瞬息萬變的，產(chǎn)品在其生命周期中進(jìn)行不斷演化，營(yíng)銷管理者要擅于發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)中的機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行有效的控制。

1市場(chǎng)研究

（Research）市場(chǎng)調(diào)研是進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷的開端，也是貫穿在整個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷流程中的關(guān)鍵內(nèi)容。調(diào)研以解決某一個(gè)具體問題進(jìn)行設(shè)計(jì)，提供定性或者定量結(jié)果，幫助管理人員進(jìn)行決策。應(yīng)該窮盡一切能力搜集最全面的數(shù)據(jù)。通過有效分析，洞察數(shù)據(jù)背后的動(dòng)因和趨勢(shì)。掌握的數(shù)據(jù)越完整、越準(zhǔn)確、越及時(shí)就越能夠作出精準(zhǔn)的、正確的戰(zhàn)略選擇。1.1研究相關(guān)產(chǎn)品數(shù)據(jù)。首先要收集分析產(chǎn)品相關(guān)數(shù)據(jù)，評(píng)估新品特性。從新產(chǎn)品研發(fā)立項(xiàng)到商業(yè)化的過程的研究數(shù)據(jù)。藥品一般都需要經(jīng)過化合物篩選、處方工藝研究、制劑研究、藥理藥代等實(shí)驗(yàn)室研究。創(chuàng)新藥還要進(jìn)行嚴(yán)格的I、II、III期臨床研究，仿制藥需要完成質(zhì)量一致性和生物等效性研究[3]。另外，創(chuàng)新藥擁有特殊的專利或者仿制藥擁有更高的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等優(yōu)勢(shì)都將對(duì)產(chǎn)品發(fā)展帶來好處。1.2調(diào)研相關(guān)市場(chǎng)數(shù)據(jù)。新產(chǎn)品上市市場(chǎng)數(shù)據(jù)收集及分析是一項(xiàng)繁雜但意義重大的工作。PEST分析，有利于企業(yè)把握宏觀發(fā)展趨勢(shì)，判斷市場(chǎng)機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)。疾病領(lǐng)域數(shù)據(jù)，有助于企業(yè)從流行病學(xué)、疾病診療流程及藥品在疾病診療的重要性等角度，更準(zhǔn)確的完成趨勢(shì)分析和判斷。行業(yè)市場(chǎng)數(shù)據(jù)，是展示目前市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的評(píng)價(jià)。整體醫(yī)藥市場(chǎng)規(guī)模發(fā)展和通用名市場(chǎng)的規(guī)模發(fā)展是主要的參考指標(biāo)。競(jìng)爭(zhēng)數(shù)據(jù)，主要從企業(yè)和產(chǎn)品兩個(gè)方面來看，為企業(yè)尋找機(jī)會(huì)和制定策略提供幫助。1.3調(diào)研醫(yī)藥政策。醫(yī)保的支付制度改革及醫(yī)保目錄的制定，醫(yī)療的分級(jí)診療和醫(yī)共體，藥品的臨床綜合評(píng)價(jià)和基本藥物目錄，互聯(lián)網(wǎng)+醫(yī)療，仿制藥一致性評(píng)價(jià)等對(duì)藥品的市場(chǎng)營(yíng)銷提供了全新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。

2產(chǎn)品定位和STP戰(zhàn)略

STP是營(yíng)銷戰(zhàn)略制定的關(guān)鍵要素，由市場(chǎng)細(xì)分、目標(biāo)市場(chǎng)、市場(chǎng)定位構(gòu)成。藥品STP分析和戰(zhàn)略選擇有其獨(dú)有的特征。2.1市場(chǎng)細(xì)分。Segmentation市場(chǎng)細(xì)分主要目的是為了將有限的資源集中在最有價(jià)值的客戶上，發(fā)揮和創(chuàng)造優(yōu)勢(shì)。藥品市場(chǎng)細(xì)分要結(jié)合患者和醫(yī)生兩個(gè)關(guān)鍵角色進(jìn)行?；颊呓嵌戎饕紤]是否按照疾病種類、臨床癥狀、治療階段和特殊患者人群等。醫(yī)生角度主要考慮疾病治療手段、藥物治療策略和藥物臨床認(rèn)可程度等。每一個(gè)市場(chǎng)細(xì)分都要有明確的患者肖像（具有共同特征的患者群體描述）和準(zhǔn)確的特征描述，且市場(chǎng)細(xì)分不存在交叉性。2.2目標(biāo)市場(chǎng)。Targeting科學(xué)的評(píng)價(jià)市場(chǎng)細(xì)分是選擇目標(biāo)市場(chǎng)的基礎(chǔ)。第一個(gè)維度是客觀的評(píng)價(jià)市場(chǎng)細(xì)分的潛力大小，即吸引力。這里的藥品市場(chǎng)細(xì)分潛力評(píng)估不能采用競(jìng)爭(zhēng)數(shù)據(jù)中顯示的市場(chǎng)規(guī)模數(shù)據(jù)，而應(yīng)該采用基于患者流（PatientFlow）分析的，不受限制的需求潛力評(píng)估。第二個(gè)維度是評(píng)價(jià)該藥品在細(xì)分市場(chǎng)中贏得能力評(píng)估，即可及性。藥品細(xì)分市場(chǎng)贏得能力是要依據(jù)醫(yī)生診療決策和針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行的分析。通過分析獲得藥品在細(xì)分市場(chǎng)中贏得競(jìng)爭(zhēng)份額的把握。選擇目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分時(shí)，理性決策是選擇高吸引力和高贏得能力的市場(chǎng)細(xì)分。特殊情況是，存在多適應(yīng)癥的藥品每一個(gè)不交叉的適應(yīng)癥都需要建立單獨(dú)的患者流分析和目標(biāo)市場(chǎng)選擇象限。目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分可以存在多個(gè)。隨著診療環(huán)境的改變、新的循證證據(jù)的出現(xiàn)、探索新的適應(yīng)癥或使用方法等，市場(chǎng)細(xì)分的相對(duì)位置可以移動(dòng)到高吸引力及高贏得能力區(qū)域。動(dòng)態(tài)來看，可以通過長(zhǎng)期規(guī)劃使產(chǎn)品獲得更好的商業(yè)開發(fā)及更長(zhǎng)的產(chǎn)品生命周期管理。2.3定位。Positioning市場(chǎng)細(xì)分只有配合定位才可以在潛在目標(biāo)客戶獲得有別于競(jìng)爭(zhēng)者的差異化優(yōu)勢(shì)。由于每一個(gè)市場(chǎng)細(xì)分都有不同的患者人群、競(jìng)爭(zhēng)格局和證據(jù)支持，所以應(yīng)該給每一個(gè)選擇的市場(chǎng)細(xì)分進(jìn)行單獨(dú)定位。定位的重點(diǎn)是差異化，從藥學(xué)特性，臨床療效，包裝進(jìn)行產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)分析。藥品市場(chǎng)定位的參考要素包括：在什么樣的患者人群中，針對(duì)什么樣的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，自己的產(chǎn)品可以提供哪些差異化優(yōu)勢(shì)，哪些證據(jù)能夠支持這些差異化被客戶所接受。

3營(yíng)銷組合和4Ps策略

1967年，菲利普科特勒在《營(yíng)銷管理》中確認(rèn)了以4Ps為核心的營(yíng)銷組合方法，即產(chǎn)品、價(jià)格、渠道、促銷。3.1產(chǎn)品。Product傳統(tǒng)產(chǎn)品策略主要關(guān)注的是產(chǎn)品設(shè)計(jì)及包裝。創(chuàng)新藥往往會(huì)在較窄的適應(yīng)癥上研究，以快速獲批上市。仿制藥上市也往往獲批已在國(guó)內(nèi)批準(zhǔn)的適應(yīng)癥。商業(yè)化過程中，已無法在短期內(nèi)改變藥品的特性?；貧w醫(yī)學(xué)是藥品本源屬性的需求，基于醫(yī)學(xué)驅(qū)動(dòng)的產(chǎn)品策略是新時(shí)期業(yè)務(wù)模式的必然選擇，越來越關(guān)注藥物的臨床價(jià)值及藥物療效。產(chǎn)品上市后，制藥企業(yè)與治療團(tuán)體共同發(fā)掘探索藥物的最佳使用方式和臨床效果，從而更好的促進(jìn)藥品規(guī)范合理使用。開展以適應(yīng)癥擴(kuò)展為目的的注冊(cè)臨床研究，拓寬使用患者人群。開展以發(fā)掘臨床價(jià)值和規(guī)范臨床使用為目的的循證醫(yī)學(xué)研究，增加醫(yī)生的用藥體驗(yàn)，強(qiáng)化醫(yī)生的信心。開展藥物經(jīng)濟(jì)學(xué)研究，更好的為臨床選用最佳治療方案，政府進(jìn)行招標(biāo)醫(yī)保提供決策依據(jù)。這本身也是一種產(chǎn)品差異化的手段。3.2價(jià)格。Price價(jià)格策略是目前藥品營(yíng)銷越來越關(guān)注的因素。創(chuàng)新藥由于其專利壁壘，多采用撇脂定價(jià)策略，往往也能夠在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)維持較高的市場(chǎng)價(jià)格。首仿藥上市，在美國(guó)有180天市場(chǎng)獨(dú)占權(quán)也能相對(duì)保證前期投入的收回[4]。仿制藥在國(guó)內(nèi)上市，平均定價(jià)在原研藥價(jià)格的57%[5]。國(guó)家藥品集采啟動(dòng)后，仿制藥藥價(jià)大幅“跳水”，平均降幅52%，最高降幅96%[6]。制藥企業(yè)通過價(jià)格降低獲得更多的銷量，政府支付和患者支付得到很大的改善。藥物定價(jià)也要考慮競(jìng)爭(zhēng)格局、藥物特性和臨床價(jià)值等。競(jìng)爭(zhēng)充分的市場(chǎng)相對(duì)價(jià)格市場(chǎng)化程度較高。藥物具有與其他同種藥品不同的特性和特殊的臨床價(jià)值是有競(jìng)爭(zhēng)力的定價(jià)依據(jù)。對(duì)未來上市競(jìng)爭(zhēng)藥品品類和數(shù)量預(yù)期，也迫使制藥企業(yè)采取保守戰(zhàn)略性定價(jià)。3.3渠道。Place渠道策略決定了藥品可及性問題。以城市公立醫(yī)院為主體的第一終端，擁有主要的處方藥消費(fèi)患者人群，擁有最先進(jìn)的診療理念及最具優(yōu)勢(shì)的醫(yī)療人才及資源，也是創(chuàng)新藥銷售的起始原點(diǎn)和學(xué)術(shù)高點(diǎn)。近年來基藥目錄和分級(jí)診療的推行實(shí)施，使縣域等級(jí)醫(yī)院和基層醫(yī)療的藥品市場(chǎng)規(guī)模在快速增長(zhǎng)。大型連鎖藥店的盈利能力不容樂觀，商超可銷售藥品等也增加小型藥店的生存競(jìng)爭(zhēng)壓力。處方外流催生了醫(yī)院三產(chǎn)藥店的快速增長(zhǎng)。網(wǎng)上藥店與電子處方和互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療完美銜接，雖然市場(chǎng)份額較低，但增速也是不容小覷。醫(yī)藥企業(yè)需要研究中國(guó)患者人群的分布，合理選擇適合藥品銷售的渠道策略。3.4促銷。Promotion藥品的促銷策略受到很多限制。藥品在規(guī)范臨床合理使用和提高患者疾病認(rèn)知等方面還需要積極推動(dòng)。帶來更多社會(huì)效益的同時(shí)也改善了臨床診療環(huán)境和藥物的規(guī)范使用。醫(yī)師教育作為醫(yī)生了解新藥信息的有效途徑，是各大制藥企業(yè)與醫(yī)療團(tuán)體共同推動(dòng)的有效價(jià)值信息傳遞途徑?；颊呓逃涂破战逃矌椭颊吡私庵委煴匾院蛨?jiān)持正確治療的意義，使得醫(yī)生的治療策略能夠有效的推行。

第5篇：目前市場(chǎng)環(huán)境分析范文

移動(dòng)通信作為一個(gè)科技密集型和知識(shí)密集型的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，在競(jìng)爭(zhēng)空間日趨激烈和社會(huì)信息化發(fā)展趨勢(shì)下，必須十分重視市場(chǎng)營(yíng)銷管理，重視市場(chǎng)營(yíng)銷管理體系建設(shè)。要充分根據(jù)市場(chǎng)需求的現(xiàn)狀與趨勢(shì)，制定計(jì)劃，合理有效配置資源。通過有效地滿足市場(chǎng)需求，來贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，在加快市場(chǎng)營(yíng)銷步伐的同時(shí)，努力建立和完善移動(dòng)通信市場(chǎng)營(yíng)銷管理體系，以不斷適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)需要。

1目前國(guó)內(nèi)移動(dòng)通信市場(chǎng)營(yíng)銷管理的現(xiàn)狀

“市場(chǎng)部”這個(gè)詞走進(jìn)國(guó)內(nèi)企業(yè)還是近幾年的事，目前移動(dòng)通信企業(yè)內(nèi)部所設(shè)置的營(yíng)銷部、分銷處、運(yùn)營(yíng)部、銷售部、以及市場(chǎng)管理部等都是市場(chǎng)部的涵蓋范圍。從分營(yíng)后的中國(guó)移動(dòng)通信、中國(guó)聯(lián)通、上海光大、電信長(zhǎng)城等具有運(yùn)營(yíng)資格的運(yùn)營(yíng)商來看，中國(guó)移動(dòng)通信市場(chǎng)營(yíng)銷做的比較大，在原先營(yíng)業(yè)廳基礎(chǔ)上，又發(fā)展了商場(chǎng)、專賣店、量販等銷售形式，給人一種規(guī)模和實(shí)力的感覺，然而市場(chǎng)知名度高，但市場(chǎng)品牌忠誠(chéng)度低；中國(guó)聯(lián)通起步晚，但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下沒有遲到的經(jīng)營(yíng)者，只有善于經(jīng)營(yíng)的贏家，中國(guó)聯(lián)通采取分銷商網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷的思路引起業(yè)內(nèi)效仿，但諸多不完善的環(huán)節(jié)也時(shí)常引起消費(fèi)者反應(yīng)；其它幾家運(yùn)營(yíng)商盡管營(yíng)銷思路很前衛(wèi)，但是制約其市場(chǎng)開發(fā)的因素較多，市場(chǎng)反應(yīng)冷淡?？梢哉f，目前移動(dòng)通信企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷管理是各行其道，短期行為太多，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)統(tǒng)一的規(guī)劃。從行業(yè)整個(gè)市場(chǎng)來看，我國(guó)移動(dòng)通信企業(yè)尚未真正掌握專業(yè)營(yíng)銷知識(shí)和操作技能，就其對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度和行為而言，移動(dòng)通信企業(yè)還處于為完成短期銷售目標(biāo)而采用廣告、公關(guān)、有獎(jiǎng)銷售等促銷手段為主的促銷導(dǎo)向型階段，尚未達(dá)到市場(chǎng)營(yíng)銷導(dǎo)向型階段。當(dāng)然，其中原因也有我國(guó)通信行業(yè)長(zhǎng)期處于壟斷階段的因素，廣大從業(yè)者沒有市場(chǎng)危機(jī)感。沒有市場(chǎng)危機(jī)感就不會(huì)產(chǎn)生市場(chǎng)營(yíng)銷緊迫感，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷管理的認(rèn)識(shí)和努力只是在競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制下才有所轉(zhuǎn)變。就移動(dòng)通信行業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)的時(shí)間和目前市場(chǎng)供需關(guān)系的狀況看，從業(yè)者的觀念和認(rèn)識(shí)的迅速提高要靠調(diào)查、分析、預(yù)測(cè)、營(yíng)銷企劃等方式來引導(dǎo)、開拓、擴(kuò)大和滿足廣大消費(fèi)者對(duì)其服務(wù)的需求來完成，進(jìn)而達(dá)到企業(yè)整體長(zhǎng)遠(yuǎn)的營(yíng)銷目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，盡管尚須時(shí)日，但這是市場(chǎng)營(yíng)銷的需求和必然發(fā)展趨勢(shì)。

從市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律來看，賣方市場(chǎng)到買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變往往是在市場(chǎng)開始競(jìng)爭(zhēng)之時(shí)，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日漸激烈的移動(dòng)通信業(yè)而言，具有前瞻性目光的人士早已看到，初露端倪的買方市場(chǎng)正在形成。如何適應(yīng)市場(chǎng)、創(chuàng)造市場(chǎng)，是移動(dòng)通信企業(yè)面臨的帶有戰(zhàn)略性的問題。移動(dòng)通信商們應(yīng)該清醒認(rèn)識(shí)到，擁有目前的市場(chǎng)并不完全意味著必然占有市場(chǎng)，還必須依靠行之有效的方式去進(jìn)行市場(chǎng)拓展，發(fā)展市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)，這個(gè)行之有效的方式就是建立和完善企業(yè)的市場(chǎng)營(yíng)銷管理體系。

2市場(chǎng)營(yíng)銷管理體系的組成和細(xì)分

從事過營(yíng)銷的人都知識(shí)，市場(chǎng)營(yíng)銷的表現(xiàn)是市場(chǎng)管理，市場(chǎng)營(yíng)銷管理的實(shí)質(zhì)是需求管理。企業(yè)在開展市場(chǎng)營(yíng)銷的過程中，一般要設(shè)定一個(gè)在目標(biāo)市場(chǎng)上預(yù)期要實(shí)現(xiàn)的交易水平。然而，實(shí)際需求水平可能低于、等于、或高于這個(gè)預(yù)期的需求水平，換言之，在目標(biāo)市場(chǎng)上，可能沒有需求、需求很小或超量需求，市場(chǎng)營(yíng)銷管理就是要對(duì)付這些不同的需求，市場(chǎng)營(yíng)銷管理體系就是要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷管理進(jìn)行科學(xué)有效組合。

根據(jù)移動(dòng)通信行業(yè)自身特點(diǎn)以及市場(chǎng)的發(fā)展情況來看，移動(dòng)通信市場(chǎng)營(yíng)銷管理體系應(yīng)包括五個(gè)方面：(1)市場(chǎng)需求管理；(2)市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)管理；(3)市場(chǎng)推動(dòng)管理；(4)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境管理；(5)市場(chǎng)營(yíng)銷組織管理。這個(gè)市場(chǎng)營(yíng)銷管理體系就是通過創(chuàng)造建立和保持與目標(biāo)市場(chǎng)之間的有益交換和聯(lián)系，以實(shí)現(xiàn)移動(dòng)通信企業(yè)的各種目標(biāo)并進(jìn)行分析、計(jì)劃、執(zhí)行和控制的市場(chǎng)營(yíng)銷指揮系統(tǒng)，可以說，這個(gè)系統(tǒng)不僅是定價(jià)、分銷、促銷等單一活動(dòng)的職能行使，而是一個(gè)目標(biāo)市場(chǎng)運(yùn)作的中樞神經(jīng)系統(tǒng)，通過這個(gè)系統(tǒng)，企業(yè)不斷觀察市場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)和評(píng)估各種變化因素，然后反饋企業(yè)，作為企業(yè)制定新戰(zhàn)略和行動(dòng)計(jì)劃的基礎(chǔ)，然后運(yùn)用新的修正過的行動(dòng)來消除阻礙目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的因素，并觀察評(píng)價(jià)客戶和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)此作出的反應(yīng)，然后再反饋到企業(yè)使企業(yè)再次形成新的戰(zhàn)略修正方案推向市場(chǎng)，這樣形成良性循環(huán)，以達(dá)到不斷適應(yīng)市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)的目的。

就移動(dòng)通信市場(chǎng)營(yíng)銷管理體系的五個(gè)組成部分而言，既有機(jī)地結(jié)合，又獨(dú)立工作，每一部分又包涵著豐富的細(xì)分內(nèi)容。

2.1市場(chǎng)營(yíng)銷需求管理細(xì)分

我們知道，市場(chǎng)營(yíng)銷管理的實(shí)質(zhì)是需求管理。根據(jù)市場(chǎng)需求水平、時(shí)間和性質(zhì)不同，市場(chǎng)需求一般有八種不同狀況：(1)負(fù)需求；(2)無需求；(3)潛伏需求；(4)下降需求；(5)不規(guī)則需求；(6)充分需求；(7)過量需求；(8)有害需求。從市場(chǎng)的組成要素人口、購(gòu)買力、購(gòu)買欲望來看，目前移動(dòng)通信市場(chǎng)需求狀況基本處于充分需求和潛伏需求的階段，是市場(chǎng)開拓者應(yīng)好好把握的大好時(shí)機(jī)。

市場(chǎng)營(yíng)銷需求管理就是要對(duì)市場(chǎng)的需求狀況進(jìn)行有效管理，充分做好市場(chǎng)調(diào)查研究，深入市場(chǎng)，廣泛了解客戶、顧客、分銷商、供應(yīng)商以及廣告反應(yīng)、行業(yè)信息、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、促銷效果等有關(guān)業(yè)內(nèi)的綜合情況，廣泛搜集市場(chǎng)信息，摸準(zhǔn)市場(chǎng)的變化，找準(zhǔn)潛在市場(chǎng)及市場(chǎng)盲區(qū)和死角，做出詳盡屬實(shí)的市場(chǎng)調(diào)研分析報(bào)告，以便企業(yè)的企劃者以此制定市場(chǎng)營(yíng)銷企劃方案，制定新業(yè)務(wù)計(jì)劃。可以說，市場(chǎng)營(yíng)銷需求管理是企業(yè)營(yíng)銷工作的一雙眼睛。

一般來說，市場(chǎng)營(yíng)銷需求管理包括目標(biāo)市場(chǎng)分析和市場(chǎng)目標(biāo)分析兩個(gè)方面。

(1)目標(biāo)市場(chǎng)

影響移動(dòng)通信目標(biāo)市場(chǎng)的因素較多，從市場(chǎng)定位、營(yíng)銷策略、促銷政策、廣告方式、產(chǎn)品價(jià)格、產(chǎn)品包裝及外形到技術(shù)先進(jìn)程度、購(gòu)買形式、服務(wù)態(tài)度、營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)建設(shè)、售后服務(wù)等方面都要認(rèn)真考慮。目標(biāo)市場(chǎng)變化不斷，移動(dòng)通信運(yùn)營(yíng)商也要依據(jù)市場(chǎng)的變化不斷變化營(yíng)銷管理思路。從手機(jī)市場(chǎng)上我們可以看到，手機(jī)從當(dāng)初的組織消費(fèi)購(gòu)買到如今的私人消費(fèi)購(gòu)買為主，目標(biāo)市場(chǎng)的變化也引起供應(yīng)商的努力，摩托羅拉從當(dāng)初以行政機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為主到現(xiàn)在形色多樣的各種層次手機(jī)，正是目標(biāo)市場(chǎng)使然。移動(dòng)通信商要在研究目前目標(biāo)市場(chǎng)的綜合情況時(shí)，不斷把目光投向市場(chǎng)的新變化，進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)新選擇，準(zhǔn)確把握和預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求的發(fā)展動(dòng)態(tài)，才能做到有的放矢。

(2)市場(chǎng)目標(biāo)

那些收入穩(wěn)定、有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和地位的人群，固然是市場(chǎng)目標(biāo)，但這些人早已是手機(jī)的擁有者，移動(dòng)通信商關(guān)注的是新增長(zhǎng)的消費(fèi)層和高消費(fèi)層新的消費(fèi)變化。市場(chǎng)永遠(yuǎn)在變化，所有穩(wěn)定都是暫時(shí)的，移動(dòng)通信市場(chǎng)也不例外。不同的消費(fèi)者有不同的變化，從行政機(jī)關(guān)公務(wù)員、企業(yè)老板到小業(yè)主、企業(yè)白領(lǐng)階層、打工仔，不同年齡不同性別，需求不同，變化也不同，興趣愛好各異，審美觀點(diǎn)有別，需要市場(chǎng)開拓者仔細(xì)研究，區(qū)別對(duì)待，進(jìn)行準(zhǔn)確市場(chǎng)定位。這一點(diǎn)我們從外企的情況可以看出，摩托羅拉手機(jī)以厚重大方為主，為行政機(jī)關(guān)人員和高級(jí)管理者所看重；諾基亞以專業(yè)公司著稱，倡導(dǎo)科技以人為本，平均不到一周時(shí)間推出新款，其先進(jìn)的形象對(duì)新潮時(shí)尚人士和高級(jí)知識(shí)分子具有較強(qiáng)吸引力，而在全國(guó)各大媒體統(tǒng)一推出的《專業(yè)、全面、關(guān)懷》系列宣傳篇，更是把諾基亞推向大眾化市場(chǎng)；愛立信則以靈巧方便為高級(jí)商務(wù)人士所青睞；飛利浦更是以外形美觀色彩明快吸引著廣大青年消費(fèi)者。我國(guó)的科鍵、波導(dǎo)、康佳則以工薪階層大眾化為主?？梢哉f，這些市場(chǎng)定位都是企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)和創(chuàng)造的結(jié)果，是企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷管理體系科學(xué)組合所迸發(fā)出的光輝。

2.2市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)管理細(xì)分

網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷已成為當(dāng)今企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)作的共識(shí)，通過建立市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)這個(gè)市場(chǎng)銷售的高速公路，大大加快了市場(chǎng)運(yùn)作周期，從而也加快了企業(yè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的周期。

移動(dòng)通信市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)從過去單一的營(yíng)業(yè)廳到如今的分銷商、商場(chǎng)、超市、量販、專賣店等銷售渠道形式，從而連成一個(gè)高速高效的市場(chǎng)運(yùn)作網(wǎng)絡(luò)，這是移動(dòng)通信行業(yè)從窄渠道策略到寬渠道策略的轉(zhuǎn)變，也是市場(chǎng)不斷發(fā)展要求的結(jié)果。市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)管理就是要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行有效地發(fā)展、引導(dǎo)、維護(hù)、控制，要從分銷商選擇、號(hào)源配置、產(chǎn)品價(jià)格、貨款結(jié)算、返款比率、宣傳方式、服務(wù)公約等方面統(tǒng)一管理。

移動(dòng)通信商對(duì)各自的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)都有一整套自己的管理規(guī)定，需要注意的是加強(qiáng)分銷商的附加值開發(fā)和培訓(xùn)。作為經(jīng)銷商，也應(yīng)該增加自身環(huán)節(jié)上的附加值，而這種附加值來自產(chǎn)品的售后服務(wù)和技術(shù)支持，移動(dòng)通信商今后應(yīng)把相當(dāng)多的精力用于培訓(xùn)分銷商的這種增值的能力上，讓它們擁有自己的技術(shù)支持和服務(wù)方式，最終擁有自我增值的能力，這也是網(wǎng)絡(luò)管理的發(fā)展方向。

2.3市場(chǎng)環(huán)境管理細(xì)分

像一個(gè)人離不開周圍環(huán)境因素一樣，企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷離不開社會(huì)環(huán)境的影響，很難想象一個(gè)整日因顧客投訴而被媒體曝光的企業(yè)能在市場(chǎng)上運(yùn)作得好。

一個(gè)良好的市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境對(duì)一個(gè)企業(yè)來說很重要。移動(dòng)通信企業(yè)作為服務(wù)行業(yè)更要注意釀造良好的社會(huì)環(huán)境，不但要注意人員、經(jīng)濟(jì)、自然、技術(shù)、政治、法律、社會(huì)、文化等市場(chǎng)宏觀環(huán)境管理，而且要注意公眾、競(jìng)爭(zhēng)者、市場(chǎng)、供商、分銷商、自身等微觀環(huán)境管理，移動(dòng)通信市場(chǎng)環(huán)境管理要從廣告宣傳方式、公共活動(dòng)、現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)、企業(yè)形象、顧客投訴、售后服務(wù)、維修服務(wù)、行業(yè)公約等方面入手，注意處理好與行管、工商、稅務(wù)、勞動(dòng)監(jiān)察、新聞、金融、同盟者、供應(yīng)商、分銷商等單位的關(guān)系，要根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化進(jìn)行分析，做出相應(yīng)的對(duì)策。

目前移動(dòng)通信商內(nèi)部設(shè)立的投訴臺(tái)、客戶服務(wù)中心、維修點(diǎn)等部門其實(shí)都是處理好市場(chǎng)環(huán)境的體現(xiàn)。

2.4市場(chǎng)推動(dòng)管理細(xì)分

市場(chǎng)的起伏往往不以企業(yè)的意愿為轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)的大海永遠(yuǎn)也不可能風(fēng)平浪靜，如何保持市場(chǎng)高彈性的理想狀態(tài)，是商家很感興趣的事，這其中市場(chǎng)推動(dòng)管理就顯得很重要了。推動(dòng)市場(chǎng)的方法很多，就其中常用的方法探討如下。

(1)廣告推動(dòng)

廣告是推動(dòng)市場(chǎng)的試金石，有時(shí)一則成功的廣告就是一個(gè)廣闊的市場(chǎng)，然而，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的成熟和人們的消費(fèi)意識(shí)提高，人們對(duì)廣告理智看待成份占多了。從營(yíng)銷學(xué)角度講，攻破市場(chǎng)格局，要么向市場(chǎng)提供變革性的產(chǎn)品式服務(wù)，要么創(chuàng)造一種裂變式廣告，而裂變式廣告要以情突破，要富有沖擊力，鼓動(dòng)性，能夠喚起消費(fèi)者的購(gòu)買興趣，同時(shí)要注意廣告媒體的選擇和廣告效果的分析，絕不可泛泛而作。

(2)促銷推動(dòng)

促銷是推動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)的一把利劍，推動(dòng)市場(chǎng)屢試不爽，促銷的關(guān)鍵在于創(chuàng)意和計(jì)劃，成功于現(xiàn)場(chǎng)組織和管理。

促銷在市場(chǎng)中扮演著重要的角色，它可以幫助企業(yè)達(dá)到以下目的：清理積壓產(chǎn)品，維持市場(chǎng)占有率，新產(chǎn)品上市，增加產(chǎn)品銷量，抵抗競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品。目前移動(dòng)通信市場(chǎng)上業(yè)主在局部市場(chǎng)猛打促銷戰(zhàn)，從優(yōu)惠降價(jià)到贈(zèng)送禮品等形式，都免不了價(jià)格戰(zhàn)的痕跡，缺乏驚人的創(chuàng)意和舉措，現(xiàn)場(chǎng)的結(jié)果往往是禮品全部發(fā)放，購(gòu)買者寥若星辰，如何做好手機(jī)這種高檔消費(fèi)品的促銷工作，值得深思。近來市場(chǎng)上推出的手機(jī)親情卡延續(xù)優(yōu)惠使運(yùn)營(yíng)商們大獲其利，這種促銷組合抓住了消費(fèi)者的心理，比較適合市場(chǎng)。從國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)看，移動(dòng)通信業(yè)作為一個(gè)高檔消費(fèi)市場(chǎng)，對(duì)公共關(guān)系促銷和巡回展覽等大型會(huì)議的特殊促銷組合應(yīng)多加研究。

(3)整合推動(dòng)

整合推動(dòng)其實(shí)是廣告推動(dòng)和促銷推動(dòng)的綜合運(yùn)用，比較適合新產(chǎn)品上市和新服務(wù)的推出，也是目前企業(yè)推動(dòng)市場(chǎng)的最主要和最有效方式，其中有許多的細(xì)分措施值得移動(dòng)通信商認(rèn)真揣摩。

廣州寶潔的農(nóng)村市場(chǎng)推廣計(jì)劃是印刷廣告和運(yùn)動(dòng)促銷及現(xiàn)場(chǎng)演示等方式的綜合應(yīng)用，也是寶潔公司產(chǎn)品多品牌、溝通大行動(dòng)、廣告高層次、促銷妙推進(jìn)營(yíng)銷策略的具體體現(xiàn)。美國(guó)巨片《坦泰尼克號(hào)》用的也是先鋪廣告——營(yíng)造市場(chǎng)——產(chǎn)品投入的市場(chǎng)整合營(yíng)銷模式，從而獲得市場(chǎng)成功。

2.5市場(chǎng)組織管理細(xì)分

管理的過程其實(shí)是計(jì)劃、執(zhí)行、控制的過程，市場(chǎng)組織管理的過程就是對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷行為的計(jì)劃、執(zhí)行、控制的過程。

市場(chǎng)營(yíng)銷組織管理的目的在于市場(chǎng)營(yíng)銷人員為了共同開發(fā)市場(chǎng)這個(gè)目標(biāo)而有效工作，企業(yè)要設(shè)計(jì)并維持某種合理的市場(chǎng)組織結(jié)構(gòu)，其中每一位營(yíng)銷人員自的大小、溝通程度、相互依賴性都要依據(jù)有利于開發(fā)市場(chǎng)這個(gè)目標(biāo)而認(rèn)真考慮。移動(dòng)通信市場(chǎng)營(yíng)銷組織設(shè)計(jì)時(shí)，要從市場(chǎng)營(yíng)銷組織環(huán)境分析、組織內(nèi)部工作流程確定、組織職位建立、組織結(jié)構(gòu)、人員配備等幾個(gè)方面努力。市場(chǎng)營(yíng)銷組織不論是采取職能型組織、產(chǎn)品型組織、市場(chǎng)型組織、地理型組織等專業(yè)化形式，還是采取金字塔、矩陣型等結(jié)構(gòu)型組織形式都要從效率和效果兩方面考慮。同時(shí)還需要注意的是，移動(dòng)通信是一個(gè)投資巨大的行業(yè)，市場(chǎng)發(fā)展有一定的周期性，在市場(chǎng)啟動(dòng)期、成長(zhǎng)期、成熟期、衰退期都要變化相應(yīng)的組織形式，以達(dá)到“一切圍繞市場(chǎng)轉(zhuǎn)，一切圍繞市場(chǎng)干”的目的。

移動(dòng)通信市場(chǎng)組織管理就是從市場(chǎng)需求到市場(chǎng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，從市場(chǎng)環(huán)境到市場(chǎng)推動(dòng)的全面管理，是從業(yè)務(wù)代表、市場(chǎng)調(diào)查員、市場(chǎng)企主管、廣告監(jiān)理、市場(chǎng)行政管理員到區(qū)域經(jīng)理、產(chǎn)品經(jīng)理、品牌經(jīng)理、市場(chǎng)總監(jiān)的有效傳遞，就具體操作而言，市場(chǎng)營(yíng)銷組織管理必須掌握兩點(diǎn)，一要加強(qiáng)計(jì)劃性，二要不斷進(jìn)行檢測(cè)反饋，形成市場(chǎng)營(yíng)銷管理良性循環(huán)。

例如：一個(gè)現(xiàn)場(chǎng)促銷活動(dòng)，從企劃到批準(zhǔn)實(shí)施，時(shí)間、地點(diǎn)、廣告宣傳、道具、運(yùn)輸、傳單、價(jià)格、禮品、人員、現(xiàn)金收入、場(chǎng)地選擇以及有關(guān)費(fèi)用預(yù)算都要認(rèn)真的落實(shí)，才能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。

3市場(chǎng)營(yíng)銷管理體系工作流程及注意事項(xiàng)

一個(gè)科學(xué)有效的工作流程才能保證真正的目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，移動(dòng)通信市場(chǎng)營(yíng)銷管理體系要真正達(dá)到創(chuàng)造市場(chǎng)的營(yíng)銷目的，就必須事先根據(jù)自己當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況設(shè)計(jì)好，因地制宜，合理安排，制定科學(xué)的市場(chǎng)營(yíng)銷管理工作流程，科學(xué)規(guī)范運(yùn)作，以達(dá)到目的。

從市場(chǎng)調(diào)研到市場(chǎng)信息分析，從市場(chǎng)信息分析到市場(chǎng)企劃方案，從企劃方案到批準(zhǔn)實(shí)施，從批準(zhǔn)實(shí)施到現(xiàn)場(chǎng)組織管理，市場(chǎng)分析員、企劃主管、廣告宣傳、業(yè)務(wù)代表、銷售經(jīng)理、市場(chǎng)行政管理員等崗位都要行動(dòng)起來，以實(shí)現(xiàn)向市場(chǎng)推銷產(chǎn)品到向市場(chǎng)推銷需求的轉(zhuǎn)變。

第6篇：目前市場(chǎng)環(huán)境分析范文

寧國(guó)市是安徽省中藥材生產(chǎn)重點(diǎn)縣市之一，是野生白花前胡的自然分布中心，所產(chǎn)前胡以具有“個(gè)大、皮黑、條長(zhǎng)、內(nèi)黃、香味濃”等優(yōu)點(diǎn)著稱，清代就享有“寧前胡”之稱。寧前胡雖是寧國(guó)市特色優(yōu)勢(shì)農(nóng)產(chǎn)品，但目前其種植主要依賴人工，勞動(dòng)強(qiáng)度大，生產(chǎn)效率低，特別是除草、收獲環(huán)節(jié)，平均每畝年請(qǐng)工費(fèi)用高達(dá)2200元。加速推進(jìn)寧前胡種植機(jī)械化，對(duì)提升寧前胡綜合生產(chǎn)能力，緩解規(guī)?；N植請(qǐng)工難問題，促進(jìn)藥農(nóng)增收和寧前胡產(chǎn)業(yè)更好發(fā)展意義重大。

1加速推進(jìn)寧前胡種植機(jī)械化的必要性

1.1加速推進(jìn)寧前胡種植機(jī)械化是種植農(nóng)戶、合作社、加工企業(yè)的迫切需要。因?yàn)槟壳捌浞N植主要依賴人工，導(dǎo)致勞動(dòng)強(qiáng)度大、作業(yè)效率低、標(biāo)準(zhǔn)化程度低，費(fèi)用支出大。當(dāng)前農(nóng)村青壯年勞力大多外出務(wù)工，留守人員多為老人、婦女，種植管理能力有限，且在市場(chǎng)價(jià)格高時(shí)由于受人力限制不能及時(shí)收獲，導(dǎo)致效益受損。

1.2加速推進(jìn)寧前胡種植機(jī)械化是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。寧前胡種植機(jī)械化的推進(jìn)，可以逐步破解除草、收獲等關(guān)鍵環(huán)節(jié)的瓶頸制約，逐步解決請(qǐng)工難、效率低、標(biāo)準(zhǔn)化程度低等問題，對(duì)穩(wěn)定寧前胡種植面積和保障產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展起到重要作用。

1.3加速推進(jìn)寧前胡種植機(jī)械化是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的需要。逐步推進(jìn)寧前胡種植全程機(jī)械化發(fā)展，加強(qiáng)農(nóng)機(jī)、農(nóng)藝技術(shù)融合，加快先進(jìn)科技在該產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)化應(yīng)用，可以加速推進(jìn)寧前胡產(chǎn)業(yè)由傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向特色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)變，適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的要求。

2發(fā)展寧前胡種植機(jī)械化的市場(chǎng)環(huán)境分析

當(dāng)前，寧前胡年總產(chǎn)量占全國(guó)前胡市場(chǎng)需求量的三分之一以上。當(dāng)?shù)貙幥昂N植的區(qū)域化已初步形成，以加工企業(yè)及合作社基地示范種植和農(nóng)戶集中連片種植為主，部分村種植的寧前胡均在1000畝以上，成為戶戶種藥的藥材村。2015年，全市人工種植寧前胡面積達(dá)2.36萬畝，年產(chǎn)量2836噸（干品），產(chǎn)值1.02億元。目前，全市有以種植寧前胡為主的中藥材專業(yè)合作社23個(gè)，面積1000畝左右的種植基地6個(gè)，已初步形成“公司+基地+合作社+農(nóng)戶”的中藥材產(chǎn)業(yè)化格局。藥農(nóng)們對(duì)寧前胡種植機(jī)械化的需求迫切，也只有在機(jī)械化生產(chǎn)上取得突破，才能帶動(dòng)新一輪的增收。農(nóng)機(jī)部門及一些寧前胡合作社正在引進(jìn)中藥材種植機(jī)械進(jìn)行作業(yè)試驗(yàn)，相關(guān)機(jī)械生產(chǎn)企業(yè)正在根據(jù)試驗(yàn)、示范效果不斷完善產(chǎn)品性能。隨著機(jī)械化的不斷推進(jìn)，寧前胡種植規(guī)模化、組織化程度必將越來越高，種植效益也會(huì)大幅提升，寧前胡產(chǎn)業(yè)將會(huì)更好發(fā)展。

3推進(jìn)寧前胡種植機(jī)械化存在的問題

寧前胡屬特色產(chǎn)業(yè)，仿野生種植有自己的種植標(biāo)準(zhǔn)和要求，目前市場(chǎng)上基本找不到寧前胡種植專用機(jī)械，適用機(jī)具引進(jìn)推廣難度大種植區(qū)域多在偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，田塊較分散，坡度較大，這些自然條件限制了機(jī)械化發(fā)展；接受先進(jìn)科技知識(shí)意識(shí)不夠，農(nóng)機(jī)具操作、保養(yǎng)維護(hù)能力差；農(nóng)機(jī)農(nóng)藝融合工作力度不夠，寧前胡種植農(nóng)藝技術(shù)推廣與機(jī)械化技術(shù)推廣需要進(jìn)一步統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，發(fā)揮合力；政府及農(nóng)業(yè)部門支持發(fā)展力度不夠，投入科研、項(xiàng)目等發(fā)展資金規(guī)模較小。

4推進(jìn)寧前胡種植機(jī)械化發(fā)展的建議

4.1地方政府應(yīng)出臺(tái)加快寧前胡種植機(jī)械化發(fā)展的意見，并配套落實(shí)有關(guān)扶持獎(jiǎng)勵(lì)政策；農(nóng)業(yè)部門應(yīng)將寧前胡種植機(jī)械化納入現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，整合多部門力量共同推進(jìn)。

4.2加強(qiáng)農(nóng)機(jī)農(nóng)藝融合。根據(jù)現(xiàn)有寧前胡仿野生種植技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化農(nóng)藝技術(shù)要求和農(nóng)機(jī)技術(shù)相適應(yīng)，當(dāng)前應(yīng)以突破除草、收獲等瓶頸環(huán)節(jié)機(jī)械化為主，種植要求做出相應(yīng)調(diào)整，以實(shí)現(xiàn)整體效益的大幅提升。

4.3加強(qiáng)政產(chǎn)學(xué)研推協(xié)作。相關(guān)部門應(yīng)發(fā)揮其服務(wù)職能，使公益性技術(shù)推廣單位、寧前胡種植大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、合作社與農(nóng)機(jī)生產(chǎn)企業(yè)、科研單位、高等院校等機(jī)構(gòu)之間形成政產(chǎn)學(xué)研推協(xié)作機(jī)制，使寧前胡種植機(jī)械實(shí)現(xiàn)從論證、設(shè)計(jì)、制造、試驗(yàn)、應(yīng)用、改進(jìn)……示范、推廣各環(huán)節(jié)良性循環(huán)，最終使相關(guān)機(jī)械不斷成熟、完善、更新、普及應(yīng)用，為寧前胡產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)大技術(shù)裝備支撐。

4.4相關(guān)部門應(yīng)以項(xiàng)目實(shí)施為重點(diǎn)，打造寧前胡種植機(jī)械化示范基地，輻射帶動(dòng)當(dāng)?shù)貙幥昂N植普及應(yīng)用相關(guān)機(jī)械化技術(shù)及裝備。首先重點(diǎn)示范解決勞動(dòng)強(qiáng)度大、用工多的瓶頸環(huán)節(jié)（除草、收獲環(huán)節(jié)）機(jī)械化問題，再考慮逐步推進(jìn)寧前胡種植生產(chǎn)全程機(jī)械化。要通過對(duì)比試驗(yàn)，展示人工與機(jī)械化作業(yè)效率、效果對(duì)比情況，要對(duì)新技術(shù)、新機(jī)械、新的種植模式進(jìn)行廣泛宣傳。要根據(jù)示范基地建設(shè)情況，制定并不斷完善寧前胡種植機(jī)械化路線與作業(yè)機(jī)械配置方案，并最終形成寧國(guó)特有的寧前胡種植全程機(jī)械化作業(yè)規(guī)范（標(biāo)準(zhǔn)）。

5關(guān)于當(dāng)前建設(shè)寧前胡種植機(jī)械化示范基地的構(gòu)思

5.1示范基地選擇在土地集中連片、地勢(shì)平坦，溝渠、機(jī)耕路等配套基礎(chǔ)設(shè)施較好地方，示范基地規(guī)?？刂圃?00畝左右較好。

5.2示范基地建設(shè)期限應(yīng)為當(dāng)年10月至次年12月。主要示范應(yīng)用大中型耕作機(jī)械、中耕除草機(jī)、割灌機(jī)、施肥機(jī)、殺蟲燈、靜電噴霧機(jī)、前胡收獲機(jī)等，示范推廣寧前胡種植耕整地、除草、施肥、植保、收獲等機(jī)械化技術(shù)。

5.3項(xiàng)目資金預(yù)算為20萬左右。資金主要支持環(huán)節(jié)放在示范基地建設(shè)，相關(guān)機(jī)械的研發(fā)和改制，作業(yè)機(jī)械租賃，以及宣傳培訓(xùn)、關(guān)鍵環(huán)節(jié)作業(yè)補(bǔ)貼等方面。

5.4為保障項(xiàng)目順利實(shí)施，需成立項(xiàng)目實(shí)施領(lǐng)導(dǎo)小組及技術(shù)指導(dǎo)服務(wù)專家組。示范基地最好依托寧前胡種植合作社進(jìn)行建設(shè)管理。機(jī)械化技術(shù)示范應(yīng)用應(yīng)當(dāng)逐步突破重點(diǎn)、關(guān)鍵環(huán)節(jié)為主，可以分重點(diǎn)推廣、試驗(yàn)示范、多種模式、對(duì)比選型等來展現(xiàn)新技術(shù)、新機(jī)具的不同作業(yè)效果。

第7篇：目前市場(chǎng)環(huán)境分析范文

對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說，它的發(fā)展與外部環(huán)境有著千絲萬縷的聯(lián)系，一方面，環(huán)境與企業(yè)相輔相成，另一方面，環(huán)境與企業(yè)相互制約，企業(yè)的宏觀力量給企業(yè)提供機(jī)會(huì)，同時(shí)也造成威脅，政治和法律、自然、經(jīng)濟(jì)，技術(shù)、社會(huì)和文化等環(huán)境因素，也會(huì)影響戰(zhàn)略的抉擇，一個(gè)產(chǎn)業(yè)更是如此，它和總體環(huán)境相互影響、相互作用，如處于一個(gè)好的發(fā)展環(huán)境，并善于撲捉市場(chǎng)機(jī)會(huì)，“善借東風(fēng)”，那它的市場(chǎng)也將才會(huì)陽光燦爛。

一節(jié)電市場(chǎng)環(huán)境分析

（一）宏觀環(huán)境分析

1.節(jié)能節(jié)電是國(guó)家政策導(dǎo)向。

《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》、《重點(diǎn)用能單位節(jié)能管理辦法》、《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》相繼推出,《節(jié)約用電管理辦法》和《關(guān)于推進(jìn)電力需求側(cè)管理工作的指導(dǎo)意見》，《政府機(jī)構(gòu)節(jié)能行動(dòng)倡議》等專項(xiàng)政策法規(guī)的頒布，及建立的全國(guó)性節(jié)能宣傳活動(dòng)制度（每年11月組織全國(guó)“節(jié)能月”活動(dòng)）、推行合同能源管理（一種全新的節(jié)能服務(wù)機(jī)制），以及每年政府在節(jié)電推廣上的投資舉措都已表明：節(jié)電對(duì)于政府來說是勢(shì)在必行，這無疑為節(jié)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了一個(gè)不可多得的宏觀需求和有利的政策環(huán)境。

《中華人民共和國(guó)節(jié)約能源法》，在第一章第四條明確指出：“節(jié)能是國(guó)家發(fā)展經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略方針”，第四章第三十二條指出：“國(guó)家鼓勵(lì)、支持開發(fā)先進(jìn)節(jié)能技術(shù)”；第五條各級(jí)人民政府管理節(jié)能工作的部門應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)、支持節(jié)能科學(xué)技術(shù)的研究和推廣，開展多種形式的節(jié)能宣傳、教育，普及節(jié)能科學(xué)知識(shí)，增強(qiáng)全民的節(jié)能意識(shí)。黨的十五大又明確指出：“資源開發(fā)與節(jié)約并舉，把節(jié)約放在首位，提高資源利用效率”，按照這一指導(dǎo)思想，2001年原國(guó)家經(jīng)貿(mào)委制定和了節(jié)能、節(jié)油等8個(gè)可持續(xù)發(fā)展相關(guān)規(guī)劃?！笆濉彪娏?jié)能目標(biāo)規(guī)定:第一，進(jìn)一步貫徹執(zhí)行"節(jié)約能源法"，把節(jié)能工作列入各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的議事日程，加大對(duì)節(jié)能科研、節(jié)能示范工程的支持力度和資金投入。第五，積極推廣節(jié)能新技術(shù)、新材料、新工藝，支持鼓勵(lì)節(jié)電技術(shù)和節(jié)能產(chǎn)品的開發(fā)、應(yīng)用。

各地方政府為了用電的安全和減輕電網(wǎng)的負(fù)擔(dān)，紛紛推出各種推出節(jié)電方案。積極倡導(dǎo)開展節(jié)電技術(shù)改造活動(dòng)，積極應(yīng)用先進(jìn)高效的節(jié)電技術(shù)和產(chǎn)品。對(duì)節(jié)電重點(diǎn)技術(shù)開發(fā)項(xiàng)目提供資金支持，還會(huì)對(duì)節(jié)電技術(shù)改造的重點(diǎn)項(xiàng)目給予貼息。北京、山東、浙江等20多個(gè)省市相繼出臺(tái)了地方性節(jié)能法規(guī)，有的地方還成立了節(jié)能執(zhí)法機(jī)構(gòu)?！稄V東省節(jié)約能源條例》、《節(jié)約用電管理辦法》、《江蘇省節(jié)能監(jiān)測(cè)辦法》《能源效率標(biāo)識(shí)管理辦法》等相續(xù)頒布。在去年的“中國(guó)節(jié)能高層經(jīng)濟(jì)論壇”上，國(guó)家經(jīng)貿(mào)委、財(cái)政部、國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)事務(wù)管理局等聯(lián)合發(fā)出了《政府機(jī)構(gòu)節(jié)能行動(dòng)倡議書》。與此同時(shí)，中國(guó)50家大企業(yè)也發(fā)出《企業(yè)節(jié)能倡議》，呼吁大家節(jié)約能源，降低生產(chǎn)成本，減少污染。有關(guān)方面同時(shí)也向全市市民發(fā)出節(jié)電倡議,針對(duì)高耗電用戶出臺(tái)用電“制裁”措施，具體包括要求用電大戶限時(shí)改進(jìn)生產(chǎn)工藝設(shè)備，以及采取蒸汽制冷、余熱回收等節(jié)能措施。而對(duì)于積極應(yīng)用高效節(jié)電技術(shù)和產(chǎn)品的大戶，推行節(jié)能產(chǎn)品標(biāo)識(shí)認(rèn)證，對(duì)此類大戶的項(xiàng)目給予政策扶持。

2.經(jīng)濟(jì)環(huán)境

近年來，中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)以百分之八點(diǎn)多增長(zhǎng)，成為世界制造中心的能力也在加強(qiáng)，剛剛過去的2003年，盡管有非典及其他自然災(zāi)害的不利影響，仍然取得了GDP增長(zhǎng)9．1％的好成績(jī)。但是，在經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展的同時(shí)，也出現(xiàn)了能源、部分原材料緊張的狀況，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和部分地區(qū)水情、氣候的異常變化，全國(guó)用電量超常增長(zhǎng)，去年用電量連續(xù)17個(gè)月平均增速超過15％。中國(guó)用電量正以年均5％的速度增長(zhǎng)：1990年中國(guó)發(fā)電量為6212億度，2001年增加到14330億度，10年翻了一番，2003年的用電量接近16000億度，到2020年則將達(dá)33700億度，去年以來中國(guó)用電需求快速增長(zhǎng)而導(dǎo)致缺電范圍不斷擴(kuò)大。根據(jù)國(guó)務(wù)院最近統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，目前全國(guó)電力供需缺口達(dá)到1000萬千瓦，自去年6月份至年終，有21個(gè)省市區(qū)先后出現(xiàn)不同程度的限電情況，上海、廣東、江蘇、浙江等用電大省，甚至包括煤炭資源豐富的山西省，水源充足的青海省均不斷出現(xiàn)拉閘限電的尷尬。一時(shí)間，“電荒”突然成為影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)生活的主要障礙之一。給人民生活和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來一定影響，有專家預(yù)測(cè)：2004年全國(guó)電力供需形勢(shì)將更加嚴(yán)峻。

在“電荒”日益嚴(yán)重的情形下，許多地方正常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)已受到極大沖擊。有些地方要求賓館飯店、大型商場(chǎng)、超市、娛樂場(chǎng)所等商業(yè)用戶在用電高峰時(shí)段限制一半制冷設(shè)備的用電負(fù)荷,晚上高峰期間的燈箱霓虹燈等廣告一律停止,以最大限度讓電于民。一些公司為了讓電于民，部分生產(chǎn)線基本上處于半停產(chǎn)狀態(tài)。在江蘇200多家高耗能的鋼廠、化肥廠等企業(yè)，被令在近3個(gè)月用電高峰期間檢修。上海有關(guān)部門呼吁居民把空調(diào)調(diào)高一度以便緩解缺電壓力。同時(shí)有800家企業(yè)調(diào)整廠休錯(cuò)開用電高峰，300多家企業(yè)避峰讓電，近千家企業(yè)被限電。從湖南長(zhǎng)沙到浙江杭州，部分街區(qū)的路燈甚至紅綠燈都被迫關(guān)閉，對(duì)人民生活和經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來很大影響。為了緩解電力壓力,國(guó)家發(fā)改委在2003年12月21日下發(fā)了關(guān)于調(diào)整電價(jià)的通知，決定于2004年1月1日起適當(dāng)調(diào)高上網(wǎng)電價(jià)、銷售電價(jià),每千瓦時(shí)統(tǒng)一提高0.8分錢，并且今后新增電量不再實(shí)行優(yōu)惠電價(jià).

分析“電荒”影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展真實(shí)原因，其主要表現(xiàn)在：A.電力生產(chǎn)沒有跟上迅速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)需要，還有由于長(zhǎng)期以來電力缺乏竟?fàn)?，從而?dǎo)致電力發(fā)展的不均衡。經(jīng)常出現(xiàn)電力短缺，降低了生產(chǎn)率，并導(dǎo)致社會(huì)經(jīng)濟(jì)和生活不便，問題是如此普遍以致許多地方報(bào)紙象預(yù)報(bào)天氣一樣經(jīng)常性發(fā)出計(jì)劃性的停電通知。近年來電力建設(shè)投資占全國(guó)基建投資比例逐步下滑，而建設(shè)速度放慢的同時(shí)，需求卻不斷上升。從2000年到2002年，電力需求增速平均10%左右，高于同期發(fā)電裝機(jī)增長(zhǎng)速度約4.3個(gè)百分點(diǎn)。B.高耗能行業(yè)增速過高，鋼鐵、電解鋁、水泥等行業(yè)擬建和在建生產(chǎn)能力大大超出市場(chǎng)需求，且對(duì)環(huán)境、資源、能源等造成較大壓力。C.還有由于國(guó)家關(guān)停小窯煤有關(guān)政策的影響，部分發(fā)電廠電煤供應(yīng)嚴(yán)重不足。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，電力能源對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的制約作用越來越大。有專家分析，未來15年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)能否保持快速增長(zhǎng)，一個(gè)重要的先決條件就是能源供應(yīng)的充足，而電力是主要的能源，因此節(jié)電顯得非常重要。在巨大的反差之間，留給節(jié)能節(jié)電這一朝陽產(chǎn)業(yè)巨大的商機(jī)。

3.自然環(huán)境

首先是受到發(fā)電資源的制約。能源的開發(fā)和控制是一個(gè)經(jīng)濟(jì)性的課題，它關(guān)系到人類的生存和發(fā)展，沒有那一個(gè)國(guó)家不在奮斗尋找解決能源問題的有效方案，能源的儲(chǔ)量是有限的，解決能源的問題自然也落到了能源控制節(jié)能上，電能是應(yīng)用最廣泛的一種能源方式，也是能源中最主要的組成方式，因而有人說：要節(jié)能，關(guān)鍵在于節(jié)電。

在中國(guó)，對(duì)節(jié)電控制的需要尤為更要，因?yàn)橹袊?guó)正面臨著長(zhǎng)其性的電力短缺和緊張，中國(guó)目前電力缺為9.9%，到2010將劇增到15%（日本能源研究所一次研究報(bào)告），并且中國(guó)電力來源的結(jié)構(gòu)也對(duì)未來的電力市場(chǎng)造成巨大的潛大威脅。

電力來源所占比例

火力發(fā)電80%

水力發(fā)電15%

核電5%

從上表可以看出，火力發(fā)電是力力的最主要來源，由于現(xiàn)實(shí)儲(chǔ)量等原因，我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)電的一次能源仍然以煤為主，一次次的“煤電”三急和國(guó)家關(guān)停小煤窯政策的影響，電力成本將因此不斷上揚(yáng)，最終將分擔(dān)到消費(fèi)者頭上。2004年來電價(jià)的上漲就是一個(gè)最好的說明。近年來氣候因素也來搗亂，導(dǎo)致隨機(jī)性缺電使電力供應(yīng)雪上加霜。高溫、干旱、江河來水少導(dǎo)致了負(fù)荷上升，而干旱來水少導(dǎo)致水庫蓄水量減少，水力發(fā)電受到很大影響。

其次，節(jié)能與環(huán)保密切相關(guān)。石油、煤炭等都是不可再生的戰(zhàn)略資源，并非取之不盡用之不竭的。然而中國(guó)在能源特別是在能源的最主要利用形式電力方面的利用率卻很低，存在觸目驚心的浪費(fèi)形象。資源的相對(duì)不足與嚴(yán)重浪費(fèi)之間形成強(qiáng)烈反差。我國(guó)的經(jīng)濟(jì)今后還將以較快速度增長(zhǎng)，資源短缺和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展之間的矛盾將日益凸顯出來。煤炭轉(zhuǎn)化為電力的比重還很低，只有48%左右（美國(guó)90年代的水平為86%，英國(guó)為76%）；同時(shí)，煤炭也是石油系燃料中最“臟”的原料之一，意即SO2和CO2的排放比例較高。所以，通過用戶側(cè)節(jié)電產(chǎn)生效能的提升，可以有效降低能源消費(fèi)量和負(fù)荷水平，從而減少新建電廠投資和一次能源消費(fèi)量，取得明顯的經(jīng)濟(jì)和環(huán)境效益，相當(dāng)于創(chuàng)造了一種完全“綠色”的能源，或者說“綠色”的能源消費(fèi)方式。正因如此，目前全球?qū)?jié)能節(jié)電比較一致的看法是，它已經(jīng)成為關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)安全、國(guó)際市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力、資源保護(hù)和環(huán)境保護(hù)等社會(huì)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的重大問題。因而更有效地利用每一度電、每一桶石油比開采更多的煤和石油更具經(jīng)濟(jì)和生態(tài)意義。

4.技術(shù)環(huán)境

電力能源的低效轉(zhuǎn)換，為節(jié)電行業(yè)的發(fā)展帶來了巨大的市場(chǎng)空間。企業(yè)通過節(jié)電設(shè)備和節(jié)電技術(shù)的運(yùn)用，可以節(jié)省電量10％左右。有關(guān)研究表明，世界能源總量的50％～70％由于現(xiàn)有的耗能設(shè)備和方式，被白白浪費(fèi)掉了。

高科技將節(jié)電變?yōu)榭赡芎陀行У氖侄?，技術(shù)的提高使?jié)撛谛枨笞優(yōu)楝F(xiàn)實(shí)需求。在節(jié)電領(lǐng)域，先后推出了電容補(bǔ)償，變類等一系列新的技術(shù)來提高電能利用率。為此，各國(guó)政府和企業(yè)都進(jìn)行了大量有益的探索，付出了艱辛的努力，也取出了極其寶貴的經(jīng)驗(yàn)。節(jié)電產(chǎn)業(yè)，對(duì)于多數(shù)國(guó)人來說還是一個(gè)陌生的行業(yè)，然而在國(guó)外，節(jié)電產(chǎn)業(yè)的發(fā)展卻已經(jīng)有了幾十年的歷史。早在1972年，美國(guó)便開始出現(xiàn)電機(jī)節(jié)電技術(shù)，系統(tǒng)節(jié)電技術(shù)在1975年便已經(jīng)面市，而燈光節(jié)電技術(shù)則是80年代初在西方發(fā)達(dá)國(guó)家興起。其第一代節(jié)電技術(shù)為電容補(bǔ)償，20世紀(jì)50年代產(chǎn)生，節(jié)電效果不明顯但無危害，是政府強(qiáng)制推廣，經(jīng)過多年發(fā)展，各類用電系統(tǒng)技術(shù)節(jié)電空間已很小，屬正被淘汰的技術(shù)；第二代節(jié)電技術(shù)為可控硅斬波技術(shù)，產(chǎn)生于20世紀(jì)70年代，節(jié)電效果較明顯但危害很大，一般企業(yè)推廣后節(jié)電率有所提高，但無法保證既能有效節(jié)電，又對(duì)電網(wǎng)及設(shè)備無危害，因此，缺乏政府的支持，正面臨著被淘汰的命運(yùn)；第三代節(jié)電技術(shù)為變頻技術(shù)，產(chǎn)生于20年代80年代，節(jié)電較明顯但危害很大，內(nèi)部為電子元件可靠性一般；第四代節(jié)電技術(shù)為抑制浪涌技術(shù)，于20世紀(jì)80年代產(chǎn)生，節(jié)電效果不明顯很難測(cè)試，但可清潔電路；第五代節(jié)電技術(shù)為電磁轉(zhuǎn)換和補(bǔ)償，產(chǎn)生于20世紀(jì)90年代，節(jié)電效果明顯、無危害且可清潔電路。徹底實(shí)現(xiàn)了節(jié)電效果與電網(wǎng)質(zhì)量的完美結(jié)合。

科技的進(jìn)步，機(jī)械化程度越來越高，用電量也逐日聚增。目前工業(yè)消耗的電能越過總量的2/3，工業(yè)部門是進(jìn)行節(jié)能節(jié)電投資的一個(gè)特別有前途的領(lǐng)域。但許多企業(yè)使用的設(shè)備和工藝還是幾十年前使用的老舊設(shè)備和工藝存著電能浪費(fèi)比較嚴(yán)重，工業(yè)產(chǎn)品能源的利用率只有32%到34%，在傳統(tǒng)概念中，電費(fèi)是難以控制和節(jié)省的，這是因?yàn)閭鹘y(tǒng)科技的局限無法提供有效的全面解決方案。但是，隨著各種尖端技術(shù)的應(yīng)用普及，企業(yè)的用電成本借助于高科技手段是完全能夠控制的。一系列成熟的節(jié)電手段，都可以使不同的用電設(shè)備，如電機(jī)、燈光、空調(diào)、壓縮機(jī)，甚至一個(gè)用電系統(tǒng)的用電量獲得大幅度的降低。

5.社會(huì)和文化環(huán)境

隨著電荒對(duì)經(jīng)濟(jì)和生活的影響，人們對(duì)能源的認(rèn)識(shí)和關(guān)注越來越強(qiáng)，各種組織都紛紛倡導(dǎo)節(jié)約用電，節(jié)能節(jié)電也不再只是一句口號(hào).

（二）微觀環(huán)境分析

在企業(yè)界，節(jié)電已不是什么新鮮話題，因?yàn)殡娰M(fèi)早已成為每一家企業(yè)最基本、最主要的成本支出，因而注重通過節(jié)電改造以節(jié)省電費(fèi)支出、降低生產(chǎn)成本，提高企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，已成為企業(yè)的必然選擇。

隨著傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇，多數(shù)企業(yè)都面臨著利潤(rùn)下滑的處境，對(duì)此只能從加強(qiáng)市場(chǎng)開拓以及強(qiáng)化成本控制兩方面著手，相對(duì)而言，成本控制更易實(shí)施、風(fēng)險(xiǎn)也更低。在各項(xiàng)成本中，電費(fèi)是一個(gè)主要項(xiàng)目，而且多數(shù)用電設(shè)備都存在"大馬拉小車"的情況，有著很大的節(jié)余空間，對(duì)于已沒有太多選擇的企業(yè)而言，通過省電來降低成本、提高利潤(rùn)空間已經(jīng)勢(shì)在必行。五年以前的工業(yè)市場(chǎng)，大多用戶對(duì)于節(jié)電增銷還沒有任何概念，但是通過幾年的市場(chǎng)培育，現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)對(duì)變頻、無功補(bǔ)償?shù)燃夹g(shù)已是十分熟悉，這為新一輪的新技術(shù)推廣打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

以前很長(zhǎng)一段時(shí)間里，我們的經(jīng)濟(jì)都是以勞動(dòng)生產(chǎn)率提升為中心的--誰的物料成本低、勞工工資低、能獲得廉價(jià)土地，誰就能贏取足夠利潤(rùn)空間；那些"三來一補(bǔ)"和"來料加工"型企業(yè)的成功,關(guān)鍵就在于對(duì)勞效經(jīng)濟(jì)特征的成功把握。然而,企業(yè)一味追求廉價(jià)的勞工和便宜的土地,已經(jīng)越來越難以成功了。一些企業(yè)像候鳥一樣,今年在珠海,明年搬中山;今年在蛇口,明年移關(guān)外。更有甚者,今年在中國(guó),明年去越南。在能效經(jīng)濟(jì)主導(dǎo)的時(shí)代,誰的能效高,或者說誰能夠創(chuàng)造出幫助顧客提高能效的產(chǎn)品與技術(shù),誰就能夠成為贏家。有例為證，以大幅省電的變頻空調(diào),遂使海信這樣的以IT業(yè)務(wù)為標(biāo)榜和主導(dǎo)的企業(yè),在競(jìng)爭(zhēng)激烈的中國(guó)空調(diào)市場(chǎng)上一時(shí)成為亮點(diǎn)。

在工業(yè)企業(yè)，尤其是能源密集型的治金、化工、紡織和加工等行業(yè)，電費(fèi)已經(jīng)成為緊隨物料成本和人工成本之后的第三或第四項(xiàng)大的開支；在酒店、超市、商場(chǎng)等商業(yè)企業(yè)，電費(fèi)成本通常是除場(chǎng)地費(fèi)用和人工成本以外的最大支出。因此，提高電能效率成為時(shí)尚、成為流行，成為一度的“風(fēng)暴”，也就不足為奇了。但是通過對(duì)成本更加深入細(xì)致的研究，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，電費(fèi)僅僅是企業(yè)用電成本的一部分，在有些應(yīng)用場(chǎng)合甚至不是主要的部分。用電的成本同時(shí)包括安全用電的成本（比如因電力故障停機(jī)造成的產(chǎn)值損失）、設(shè)備的維護(hù)成本、設(shè)備更新的成本（特別是貴重設(shè)備的維護(hù)和更新），以及系統(tǒng)增容的費(fèi)用問題?，F(xiàn)階段我國(guó)的電力質(zhì)量水平相對(duì)較低，電力線路中浪涌、諧波、電嗓聲、欠壓過流等現(xiàn)象相對(duì)頻繁，這就造成了上述成本的居高不下。

節(jié)能問題對(duì)全球來說，是環(huán)境問題；對(duì)我國(guó)來說，它不僅是環(huán)境問題，還是一個(gè)資源問題；對(duì)消費(fèi)者來講，不光是環(huán)保了，節(jié)約用電了，而且也節(jié)約了自己的開支。在能源緊張的情況下，企業(yè)能耗的高低直接決定了企業(yè)的發(fā)展。

節(jié)電控制是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的高回報(bào)投資，企業(yè)將因此得到至少不低于50%的回報(bào)（股市、地產(chǎn)行業(yè)的投資回報(bào)率約在25%），并且節(jié)電投資相對(duì)于其它投資方式更為穩(wěn)妥、風(fēng)險(xiǎn)更低?！度A爾街日?qǐng)?bào)》曾對(duì)各種投資形式做過廣泛而深入的調(diào)查，并得出權(quán)威性的結(jié)論：節(jié)電投資是回報(bào)最快、最穩(wěn)妥的一種投資方式。在國(guó)外，節(jié)電投資作為一項(xiàng)全新的投資方式已被普遍采用，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化時(shí)代的到來，這種新的投資方式必將訊速地被中國(guó)企業(yè)所采納，因?yàn)橛肋h(yuǎn)追求最大的利益回報(bào)是每一個(gè)企業(yè)的最根本要求！

綜觀宏觀和微觀市場(chǎng)環(huán)境，無論是政策、經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)觀念、還是技術(shù)、行業(yè)環(huán)境都為節(jié)電行業(yè)的發(fā)展提供了有利條件，可以說節(jié)電產(chǎn)業(yè)遇到一個(gè)良好的發(fā)展機(jī)遇。

新西蘭的一家研究機(jī)構(gòu)通過對(duì)中國(guó)2000年各省的統(tǒng)計(jì)年鑒、中國(guó)統(tǒng)計(jì)網(wǎng)、中國(guó)能源協(xié)會(huì)等的耗電信息統(tǒng)計(jì)分析后發(fā)現(xiàn)，目前我國(guó)企業(yè)的節(jié)電市場(chǎng)潛力大得驚人，估計(jì)節(jié)能技術(shù)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)值3000億元人民幣，這數(shù)字將隨著中國(guó)年均10%的用電增長(zhǎng)而不斷攀升。如果所有商業(yè)成熟的節(jié)能措施在各個(gè)部門得以完全實(shí)施，年節(jié)能效益可望高達(dá)800億元,據(jù)專業(yè)能源機(jī)構(gòu)的研究預(yù)測(cè)：中國(guó)未來將取代美國(guó)，成為世界節(jié)電市場(chǎng)中最大的買家。因此，中國(guó)節(jié)電產(chǎn)業(yè)存在巨大發(fā)展空間。

二.節(jié)電產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀

面對(duì)如此龐大的市場(chǎng)，各商家無不蠢蠢欲動(dòng)。節(jié)電行業(yè)的巨大潛在市場(chǎng)吸引了大量的“淘金者”，新西蘭亞太，德國(guó)諾比，美國(guó)的英福特、美國(guó)節(jié)約能源公司，英國(guó)的節(jié)電寶，香港的保爾金，韓國(guó)的比爾特、臺(tái)灣的六和等外資竟相涌入，一兩年時(shí)間國(guó)內(nèi)外的節(jié)電企業(yè)尤如雨后春筍一下子竟涌現(xiàn)一二百家，一些名不見經(jīng)傳的小品牌也堂而皇之地也紛紛攜產(chǎn)品加入市場(chǎng)要分一杯羹。節(jié)電產(chǎn)業(yè)通過幾年的發(fā)展，市場(chǎng)已經(jīng)步入高速發(fā)展階段。前幾年屬于行業(yè)的發(fā)展初期，市場(chǎng)認(rèn)知度低，市場(chǎng)開拓緩慢，企業(yè)稀少，用戶節(jié)能意識(shí)淡薄，現(xiàn)如今，這一切都悄悄地發(fā)生了根本性轉(zhuǎn)變。節(jié)能節(jié)電，降低成本已經(jīng)成為大多數(shù)企業(yè)負(fù)責(zé)人的共同心聲，各地已經(jīng)培育了上千家商或經(jīng)銷商，全國(guó)銷售網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)建設(shè)完成，一二百家節(jié)能節(jié)電企業(yè)星羅棋布，尤其形成了以珠海、深圳、北京三大節(jié)電產(chǎn)品基地，中國(guó)節(jié)電產(chǎn)業(yè)初步形成規(guī)模。這一切預(yù)示著行業(yè)市場(chǎng)將進(jìn)入大發(fā)展的成熟階段。從《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》上鋪天蓋地的節(jié)電器招商廣告，到各地的新產(chǎn)品巡回推廣會(huì)，整個(gè)行業(yè)一派熱鬧景象。

利潤(rùn)引誘節(jié)電市場(chǎng)良莠不齊，國(guó)內(nèi)整個(gè)節(jié)電市場(chǎng)狀況主要還存在以下問題：（1）節(jié)電研究開發(fā)較多，但較混亂，而且參差不齊；（2）行業(yè)內(nèi)節(jié)電器價(jià)格混亂，節(jié)電產(chǎn)品魚龍混雜，略質(zhì)產(chǎn)品、低價(jià)格和低技術(shù)含量產(chǎn)品往往對(duì)產(chǎn)品技術(shù)含量較高的節(jié)電產(chǎn)品形成很大的沖擊；（3）行業(yè)起步較晚，行業(yè)協(xié)會(huì)職能的不健全，行業(yè)不規(guī)范，缺乏整個(gè)行業(yè)的監(jiān)督機(jī)制，導(dǎo)致節(jié)電產(chǎn)品參差不齊，市場(chǎng)上假冒偽劣產(chǎn)品現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這就導(dǎo)致貨真價(jià)實(shí)的節(jié)電產(chǎn)品無法在市場(chǎng)立住腳，這些公司經(jīng)營(yíng)起來會(huì)非常困難；（4）概念炒作嚴(yán)重，一時(shí)間節(jié)電市場(chǎng)概念戰(zhàn)硝煙四起,目前市場(chǎng)上節(jié)電廠商不在少數(shù)，但真正形成規(guī)模和品牌、具有技術(shù)實(shí)力的并不多，另外，由于產(chǎn)品本身的技術(shù)可高可低，而且在節(jié)能比率的計(jì)算或測(cè)試上也較不一致，這一切都使這個(gè)行業(yè)成為一個(gè)低門檻的行業(yè)，結(jié)果，大家都宣稱可以節(jié)電多少，但相同的比率在不同的廠商那里效果是不相同的，這使部分用戶產(chǎn)生了不信任，有點(diǎn)像保健行業(yè)的情形。節(jié)電產(chǎn)業(yè)是一個(gè)高技術(shù)的產(chǎn)業(yè)，技術(shù)門檻很高,玩概念，炒作杜撰，吹捧作秀，以此替代技術(shù)的進(jìn)步和實(shí)際效果，只會(huì)威脅著產(chǎn)業(yè)的生存空間。

綜觀節(jié)電市場(chǎng)，產(chǎn)品主要有如下幾種

(1)變頻器，在國(guó)內(nèi)各行業(yè)已獲得廣泛應(yīng)用，其良好的調(diào)速控制性能及節(jié)電效果得到廣泛認(rèn)同，國(guó)內(nèi)外品牌繁雜眾多，從頻器工程應(yīng)用的企業(yè)更是遍布南北。

(2)電機(jī)節(jié)電控制器，我國(guó)的三相電機(jī)采用有大約為8000萬臺(tái)，市場(chǎng)潛力遠(yuǎn)大，電機(jī)節(jié)電器普遍具有軟啟動(dòng)開關(guān)和完善的保護(hù)功能，容易得到良好節(jié)電效果。

(3)系列安全節(jié)電器，這一產(chǎn)品目前在市場(chǎng)上比較流行，或?yàn)榧夜?jié)電提供商的支柱產(chǎn)品，由于通用性強(qiáng)，并聯(lián)安裝結(jié)構(gòu)及免維修，因此容易為用戶所接受，歸大的缺點(diǎn)是不能即時(shí)行到明顯節(jié)電效果，這類節(jié)電器主要通過對(duì)瞬流和混波的控制，減少電機(jī)某調(diào)和無謂的損耗而實(shí)現(xiàn)節(jié)電。

（4）三相燈光節(jié)電器，有電方式和電磁式兩種，以微處理器控制實(shí)現(xiàn)采用電壓下降，從而實(shí)現(xiàn)有效降底。

（5）抽油機(jī)節(jié)電器，為一種間歇式控制，即檢測(cè)電機(jī)負(fù)荷或檢測(cè)原油含水量，控制抽油機(jī)的開停，這種方式容易取得較高節(jié)電率。

（6）低壓無功補(bǔ)償節(jié)電器，通電改善功率因?yàn)闇p少線路實(shí)現(xiàn)節(jié)電是把電容屏式的集中補(bǔ)償改為終端補(bǔ)償，這類產(chǎn)品由于受終端價(jià)格壓力而市場(chǎng)比較混亂，有不良廠商。

（7）電加熱設(shè)備節(jié)電，與三相燈光節(jié)電器技術(shù)基礎(chǔ)相同。

（8）有三源電力濾波器，這是目前較為理想的通用節(jié)電及混波濾除設(shè)備，價(jià)格效貴，如能產(chǎn)品國(guó)產(chǎn)化，大幅降底成本，以相對(duì)低的價(jià)格介入市場(chǎng)應(yīng)具有巨大市場(chǎng)潛力。

（9）其他節(jié)電器有潛力如空調(diào)節(jié)電器、鍋爐節(jié)電器主要通過對(duì)溫度其他項(xiàng)目的檢測(cè)及控制實(shí)現(xiàn)節(jié)電節(jié)能，技術(shù)相對(duì)簡(jiǎn)單。

三.節(jié)電產(chǎn)業(yè)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)

巨大的市場(chǎng)客戶、廣闊的發(fā)展前景，只有竟?fàn)幜Φ漠a(chǎn)品資源和技術(shù)，但這一切如何有效的得到市場(chǎng)認(rèn)可，企業(yè)取得豐盛的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，如何面對(duì)機(jī)遇,迎接挑戰(zhàn),節(jié)電企業(yè)還須加強(qiáng)自身的修煉,扎扎實(shí)實(shí)的做好每項(xiàng)工作,才能取得豐厚的回報(bào).

首先要提高技術(shù)含量和節(jié)電效果的可信度,市場(chǎng)和產(chǎn)品細(xì)分化.

在幫助不同用戶徹底解決用電成本問題上，就必須針對(duì)不同的需求提供相應(yīng)的產(chǎn)品，產(chǎn)品的定位不只是僅僅停留在尤如：針對(duì)動(dòng)力節(jié)電、空調(diào)節(jié)電、照明節(jié)電、系統(tǒng)節(jié)電上，而要具體針對(duì)不同的行業(yè)，不同的狀況提供有針對(duì)性的產(chǎn)品和解決方案，因而產(chǎn)品不是象藥廣告一樣“包治百病”，而是“對(duì)癥下藥”.細(xì)分產(chǎn)品.

回顧發(fā)展歷程，展望未來，可以預(yù)見節(jié)電產(chǎn)品和技術(shù)在近期將呈現(xiàn)如下發(fā)展趨向：

A有源電力濾波器的國(guó)產(chǎn)化和低成本實(shí)現(xiàn)，這是通用節(jié)電保護(hù)設(shè)備的發(fā)展趨勢(shì).

B向其他電器設(shè)備制造商提供節(jié)電控制單元，充當(dāng)節(jié)電技術(shù)提供商；C.產(chǎn)品的行業(yè)細(xì)分，針對(duì)各類不同設(shè)備的不同特性設(shè)計(jì)最合適的節(jié)電設(shè)備，如煤礦專用節(jié)電器（需要滿足防爆要求）油田66V設(shè)備節(jié)電器等在這一方面有遠(yuǎn)大市場(chǎng)潛力。這不同于一些不良廠商換面板式的概念炒作。

D.節(jié)電產(chǎn)品與配電產(chǎn)品相融合，以新模式介入家用市場(chǎng)；家用節(jié)電器的市場(chǎng)形象已與欺騙聯(lián)系起來，同時(shí)價(jià)格的限制以及對(duì)節(jié)電效果的過高期望使得絕大多數(shù)節(jié)電企業(yè)以舊模式介入幾乎成為不可能。

E.發(fā)展高壓設(shè)備的節(jié)電產(chǎn)品，目前這是一個(gè)市場(chǎng)空檔，由于高壓設(shè)備測(cè)試生產(chǎn)環(huán)境投入比較小，泛濫相對(duì)較高。

F.從單純的設(shè)備節(jié)電向用電系統(tǒng)的優(yōu)化配制邁進(jìn)，實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)節(jié)電，提高用電效率，采用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)對(duì)企業(yè)范圍的供電線路實(shí)施綜合監(jiān)控、配制、優(yōu)化。

細(xì)節(jié)市場(chǎng)，提供相應(yīng)產(chǎn)品,用戶的用電形態(tài)是多樣化的，用電設(shè)備更是繁雜的，要滿足用戶多樣化的要求，從用戶需求出發(fā)進(jìn)行產(chǎn)品線性設(shè)計(jì)和定位。節(jié)電市場(chǎng)的用戶有三類:工業(yè)用戶、商業(yè)用戶及家庭用戶，在這三類用戶中，以工業(yè)、家庭節(jié)電市場(chǎng)的容量最大，商業(yè)節(jié)電市場(chǎng)相對(duì)較小，而就目前的情況來看，家庭節(jié)電市場(chǎng)相對(duì)較?。扔斜旧碛秒娏枯^小也有節(jié)電意識(shí)不強(qiáng)的原因），而工業(yè)用戶則是耗電大戶，也自然是節(jié)電的最大需求者，比如冶煉、鋼鐵、化工、紡織、石油等行業(yè)，對(duì)節(jié)電企業(yè)而言，重點(diǎn)行業(yè)的大型工業(yè)用戶是需要重點(diǎn)加以攻克的.

其次要完善的服務(wù)，在實(shí)實(shí)在在的服務(wù)上下功夫.

市場(chǎng)營(yíng)銷是一場(chǎng)感知的戰(zhàn)爭(zhēng)，而不只是產(chǎn)品的戰(zhàn)爭(zhēng)，做往往是從技術(shù)出發(fā)的，而消費(fèi)者有時(shí)則是相信直覺的，你如果讓他感覺不對(duì)的話也沒有什么用了，這就是感知的戰(zhàn)場(chǎng)。因而企業(yè)要以“客戶的全面滿意為基準(zhǔn)，不僅致立于尖端節(jié)電技術(shù)的引進(jìn)、開發(fā)、推介應(yīng)用，更重要在服務(wù)上為客戶提供全面的解決方案，以幫助客戶有效實(shí)施節(jié)電改造工程,最大程度地降低客戶的使用成本，就必須提供金鑰匙式的公優(yōu)質(zhì)服務(wù)，包括電力診斷、資訓(xùn)、融資、超前的調(diào)查和售后支持的全程式服務(wù)。以往我們較熟悉的節(jié)電設(shè)施通常都是在原有設(shè)備上安裝一些所謂“節(jié)電器”一類的產(chǎn)品，但簡(jiǎn)單安裝幾個(gè)節(jié)電設(shè)備是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這有些像“頭疼醫(yī)頭，腳疼醫(yī)腳”，只能以堵漏洞的形式暫解一時(shí)危機(jī)，但治表不治里，難以真正提高能效。節(jié)電需要根本的解決之道，應(yīng)該根據(jù)每個(gè)用電單位、設(shè)備的不同特點(diǎn)，制定相應(yīng)的、完備的解決方案，對(duì)癥下藥，全面解決。還有要加強(qiáng)融資能力，在美國(guó),節(jié)電產(chǎn)品是常常會(huì)被當(dāng)作租賃產(chǎn)品賣的.也就是由制造商賣給經(jīng)銷商(ESCO),然后由經(jīng)銷商租給自己的用戶.在經(jīng)銷商和用戶之間,由財(cái)務(wù)公司埋單出錢給ESCO,保險(xiǎn)公司給財(cái)務(wù)公司提供保險(xiǎn),用戶將節(jié)省下來的一部份錢根據(jù)協(xié)議的期限,定期付給財(cái)務(wù)公司.這是一個(gè)多贏的游戲.

中國(guó)節(jié)電市場(chǎng)的難度不在產(chǎn)品和技術(shù),難在服務(wù)和終端.服務(wù)不是口號(hào),而是系統(tǒng)化管理基礎(chǔ)上的成功保障體系:保障經(jīng)銷商能夠賺到錢,保障終端用戶能夠喚醒隱藏的利潤(rùn)(電費(fèi)其實(shí)是企業(yè)的隱性利潤(rùn))。

第8篇：目前市場(chǎng)環(huán)境分析范文

[關(guān)鍵字]XX花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營(yíng)

目 錄

第一章 前言

一、報(bào)告編制目的

二、報(bào)告編制依據(jù)

三、項(xiàng)目概況

第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸

二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析

第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、XX地區(qū)區(qū)域分析

三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析

四、XX鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析

第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式

二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)

三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)

第五章 項(xiàng)目定位

一、目標(biāo)市場(chǎng)定位

二、產(chǎn)品定位

第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議

一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議

三、小區(qū)配套設(shè)施建議

四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議

第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算

一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略

二、項(xiàng)目投資估算

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃

第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析

一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃

二、項(xiàng)目銷售收入估算

三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算

四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算

五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

一、項(xiàng)目盈虧平衡分析

二、項(xiàng)目敏感性分析

三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析

第十章 結(jié)論與建議

第十一章 結(jié)束語

第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)

第一章 前 言

一、報(bào)告編制目的

1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。

2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。

4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。

5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。

二、報(bào)告編制依據(jù)

1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

2、億房網(wǎng)站

3、國(guó)家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

4、XX市2000房地產(chǎn)年鑒；

5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的資料

三、項(xiàng)目概況 根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4 其中：多層住宅：6.72萬M2

小高層住宅及別墅：4.48萬M2

公建面積：0.5萬M2

④建筑密度：22.5%

⑤綠化率：40%

（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）

第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸

投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》2001’5） 全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表

2000年實(shí)際 比上年同期+% 商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6

商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4 商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1

其中：銷售給個(gè)人（億元） 2840.3 51.9

占總銷售額的比重（%） 79.5 -- 2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個(gè)人購(gòu)買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。 4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。（《中國(guó)房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）

以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。

二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1． 2000年房地產(chǎn)市場(chǎng) （1）個(gè)人購(gòu)買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購(gòu)買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個(gè)人購(gòu)買為6.91億元，個(gè)人購(gòu)買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個(gè)人購(gòu)買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到86.43%的水平，個(gè)人購(gòu)買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。

價(jià)格 指數(shù)

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03 各季度XX市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示:

通過下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。

2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析

2.1宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)： 2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。2000年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。 4． 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)的操作空間很大。2000年XX市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。

住房一級(jí)市場(chǎng)（增量房） 住房二級(jí)市場(chǎng)（存量房） 住宅總量 建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米 6．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長(zhǎng)122.8%，說明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購(gòu)房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購(gòu)買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。 8、 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。2000年XX市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)”，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年全市的房交會(huì)，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2． 2微觀市場(chǎng)特點(diǎn) 2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，因此成為2000年銷售的一個(gè)新變化。

4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。

5．從價(jià)格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房100%的被市場(chǎng)接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在1300-1400元/平方米之間。

6．從樓盤設(shè)計(jì)上看，2000年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，2000年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。 8．從樓盤配套設(shè)施來看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了XX名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。 10．從樓盤銷售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購(gòu)買決策會(huì)起到很重要的作用。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購(gòu)房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。

11、 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購(gòu)買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購(gòu)房的首選。

2000年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。

3．3分類物業(yè)特點(diǎn)

據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)，2000年四個(gè)季度，XX市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下：

從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長(zhǎng)較快，寫字樓的增長(zhǎng)較為平緩。總的來說，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。通過上圖進(jìn)行簡(jiǎn)單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢(shì)仍將上升。

住宅 1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)；

2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比1999年上漲3.1%；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在1300元-1400元/平方米之間；

3．別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較1999年上漲5.6%，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。

寫字樓 1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在7580元/平方米 ，平均月租價(jià)為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價(jià)為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。 4．中南路至武珞路沿線。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為4091元/平方米，平均月租價(jià)為35.9元/平方米，入住率達(dá)70%。

5．寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價(jià)為3810元/平方米，平均月租價(jià)為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場(chǎng)會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場(chǎng)的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。

商業(yè)服務(wù)用房

2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì)，開始反彈走強(qiáng)。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。我市2000年新開大型商場(chǎng)2家——莊勝崇光和魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)，百年老店中心百貨重新市場(chǎng)定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對(duì)商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房?jī)r(jià)格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。

3．2001年及未來XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望2000年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。 2．2001年，XX市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購(gòu)買力。

3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對(duì)象的審核控制；二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。

4．2001年，XX市市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場(chǎng)即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場(chǎng)所，提供大量市場(chǎng)信息，提供快速的交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)流通將有重要的推動(dòng)作用。

5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過長(zhǎng)等問題。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡(jiǎn)化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。

6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理發(fā)展和市場(chǎng)行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭(zhēng)形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

7．積極推進(jìn)XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。

另據(jù)專家預(yù)測(cè)，2001年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。

支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利于居民增加對(duì)住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場(chǎng)將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如2000年國(guó)家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長(zhǎng)按揭期限，完善住房貸款保障等，都對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)消化，提高市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。（《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》2000’9）

(三)有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析

（一） 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響 （二） XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好 （三）全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點(diǎn)，明顯低于去年同期104.82點(diǎn)的水平。 今年前11個(gè)月，商品房空置面積的增長(zhǎng)速度為11.8%，當(dāng)月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2091元，同比增長(zhǎng)2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米1962元，比前10個(gè)月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長(zhǎng)速度。今年前11個(gè)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3744.3億元，同比增長(zhǎng)24.11%，增幅比去年同期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)20.6%。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長(zhǎng)的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個(gè)月，全國(guó)累計(jì)土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增長(zhǎng)36.9%。

（三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標(biāo)，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡(jiǎn)化、貸款額度的加大及貸款年限的延長(zhǎng)都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。

在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說XX花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。

第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析

項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，XX地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。

該項(xiàng)目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)：

XX區(qū)價(jià)格 XX區(qū)指數(shù)

第9篇：目前市場(chǎng)環(huán)境分析范文

XX區(qū)XX鄉(xiāng)，屬于XX市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過對(duì)XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村125.59畝的一國(guó)有拍賣地塊的開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)XX區(qū)XX鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積11.72萬平方米，項(xiàng)目總投資15594.85萬元。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3620.11萬元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率27.1%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。

[關(guān)鍵字]XX花園 項(xiàng)目投資 開發(fā)經(jīng)營(yíng)

目 錄

第一章 前言

一、報(bào)告編制目的

二、報(bào)告編制依據(jù)

三、項(xiàng)目概況

第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸

二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析

第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、XX地區(qū)區(qū)域分析

三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析

四、XX鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析

第四章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式

二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)

三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)

第五章 項(xiàng)目定位

一、目標(biāo)市場(chǎng)定位

二、產(chǎn)品定位

第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議

一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議

三、小區(qū)配套設(shè)施建議

四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議

第七章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算

一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略

二、項(xiàng)目投資估算

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃

第八章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析

一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃

二、項(xiàng)目銷售收入估算

三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算

四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算

五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

第九章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

一、項(xiàng)目盈虧平衡分析

二、項(xiàng)目敏感性分析

三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析

第十章 結(jié)論與建議

第十一章 結(jié)束語

第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)

第一章 前 言

一、報(bào)告編制目的

1、在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。

2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。

4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。

5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。

二、報(bào)告編制依據(jù)

1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案；

2、億房網(wǎng)站

3、國(guó)家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；

4、XX市2000房地產(chǎn)年鑒；

5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的資料

三、項(xiàng)目概況

該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于XX市“十五”計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一——XX鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對(duì)于新型住宅開發(fā)有極其重要意義。根據(jù)XX市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，，也允許建高層（40米以下），但比例不得超過20%。

根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%，并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4

③總建筑面積：11.72萬M2

其中：多層住宅：6.72萬M2

小高層住宅及別墅：4.48萬M2

公建面積：0.5萬M2

④建筑密度：22.5%

⑤綠化率：40%

（以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化）

第二章 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸

投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開發(fā)決策者所關(guān)注的首要問題。

2000年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。（《新華文摘》2001’5）

同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2000年“國(guó)房景氣指數(shù)”值達(dá)到104.06點(diǎn)，比上年增加2.6點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng)；商品房銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁；商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升；商品房施工總量不斷擴(kuò)大；新開工項(xiàng)目快速增加（如下表），各級(jí)政府消化空置面積的努力初見成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，（《中國(guó)統(tǒng)計(jì)》China Statistics 2001’5），房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征：

全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)及銷售情況表

2000年實(shí)際 比上年同期+%

住宅投資（億元） 3318.7 25.8

商品房新開工面積（萬平方米） 28295 30.6

商品房竣工面積（萬平方米） 23027.9 16.4

商品房銷售建筑面積（萬平方米） 16984.1 26.9

商品房銷售額（億元） 3571.0 30.1

其中：銷售給個(gè)人（億元） 2840.3 51.9

占總銷售額的比重（%） 79.5 --

1． 開發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資4901.73億元，與上年同比增長(zhǎng)19.5%，占固定資產(chǎn)投資的20.2%。其中：商品住宅開發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長(zhǎng)25.8%。

2． 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個(gè)人購(gòu)買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。

3． 銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。2000年商品房每平方米平均售價(jià)2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價(jià)1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價(jià)4437元，下跌7.95%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)3221.18元，上漲3.47%。個(gè)人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長(zhǎng)17.4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個(gè)人住房貸款余額達(dá)1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。

4． 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候。現(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

5． 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房（90平方米左右）總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。（《中國(guó)房地產(chǎn)信息》2001’5 Real Estate Information of China 謝家瑾）

以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。

二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1． 2000年房地產(chǎn)市場(chǎng)

2000年XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。一是全市房地產(chǎn)開發(fā)總投資達(dá)101.29億元，較1999年增長(zhǎng)11.07%；全市總開工面積1343萬平方米，比1999年增長(zhǎng)3.68%；總竣工面積為454.11萬平方米，比1999年增長(zhǎng)2%；其中住宅竣工面積達(dá)377.31萬平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長(zhǎng)8.6%；全市商品房銷售總面積為303.76萬平方米，其中住宅為244萬平方米，占總面積的80.33%，銷售額達(dá)60.2億元；空置商品房從1999年的150萬平方米下降為115萬平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長(zhǎng)11%，租賃總面積為80.15萬平方米，比1999年增長(zhǎng)17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長(zhǎng)52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長(zhǎng)122.8%，說明個(gè)人購(gòu)房貸款正迅速地增長(zhǎng)。以上情況表明：XX市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。

（1）個(gè)人購(gòu)買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購(gòu)買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個(gè)人購(gòu)買為6.91億元，個(gè)人購(gòu)買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個(gè)人購(gòu)買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到86.43%的水平，個(gè)人購(gòu)買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

（2）房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。

價(jià)格 指數(shù)

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03

（3）截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產(chǎn)總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計(jì)總投資75.82億元，占房地產(chǎn)總投資的85.58%。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見下表：

各季度XX市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示:

通過下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。

2．市場(chǎng)特點(diǎn)分析

2.1宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)：

1．住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。2000年，XX市正式步入住宅的商品時(shí)代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來。經(jīng)過1999年的過度轉(zhuǎn)換，從2000年開始，實(shí)物分房已完全停止，居民“等、靠、要”的福利性住房觀念已經(jīng)開始向商品化轉(zhuǎn)變。2000年6月30日以前，凡購(gòu)買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠；2000年歲末，購(gòu)買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開始則實(shí)行“零折扣”。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。

2．空置商品房消化能力加強(qiáng)。2000年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬平方米，2000年新增9萬平方米，到2000年底還剩115萬平方米，因此在2000年共消化了44萬平方米。

3． 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。2000年XX市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為195萬平方米，竣工面積為65萬平方米，占全市住宅總竣工面積的17.23%，全年銷（預(yù)）售115.14萬平方米，其中預(yù)售38.96萬平方米，銷售率超過100%，解決了1萬余戶居民的住房問題，先后開發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。

4． 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。廣州、深圳存量房交易大大超過了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)的操作空間很大。2000年XX市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到27130起，建筑面積為478.62萬平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。

住房一級(jí)市場(chǎng)（增量房） 住房二級(jí)市場(chǎng)（存量房） 住宅總量

起數(shù) 30010起 27130起 57140起

建筑面積 244平方米 478.62萬平方米 722.62萬平方米

5． 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至“8成30年”的期限。2000年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì)29.17億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額11.79億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購(gòu)房面積占全年總銷（預(yù)）售面積的1/4強(qiáng)。2000年新增歸集住房公積金5.38億元，比1999年增長(zhǎng)33.94%。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款9019戶，共計(jì)5.41億元，同比增長(zhǎng)97.8%；支持個(gè)人購(gòu)房建筑面積達(dá)91.76萬平方米，房屋總價(jià)值達(dá)12.56億元。（上圖）

6．住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長(zhǎng)122.8%，說明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購(gòu)房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理擔(dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬元，其中50%為購(gòu)買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。

7． 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。2000年XX市圍繞加快啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)開展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。截止2000年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。與此同時(shí)2000年8月底舉辦了“百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng)”，年底又開展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了XX市中介市場(chǎng)的服務(wù)行為，而且?guī)?dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍XX市二、三級(jí)市場(chǎng)起到了十分重要的作用。

8、 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。2000年XX市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦“房交會(huì)”，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年全市的房交會(huì)，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬平方米，成交金額13億元；二手房成交1681起，成交面積15萬平方米，成交金額1.3億元；辦理權(quán)證1876起；辦理抵押、按揭245起。

2． 2微觀市場(chǎng)特點(diǎn)

1．從地理位置來看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個(gè)樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購(gòu)房的首選。同樣光谷也是2000年的亮點(diǎn)，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購(gòu)買力的強(qiáng)勁推動(dòng)都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房?jī)r(jià)還在不斷地攀升。

2．從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3．從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，因此成為2000年銷售的一個(gè)新變化。

4．從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。

5．從價(jià)格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房100%的被市場(chǎng)接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在1300-1400元/平方米之間。

6．從樓盤設(shè)計(jì)上看，2000年開盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，2000年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。

7．從樓盤環(huán)境來看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2000年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號(hào)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，人均公共綠地3.19平方米，綠地率40%，通過實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動(dòng)了四號(hào)小區(qū)的銷售，2000年已銷售了18萬平方米，占總銷售的50%以上。

8．從樓盤配套設(shè)施來看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了XX名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問題。

9．從樓盤的賣點(diǎn)來看，2000年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入XX的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。2000年隨著麗島花園、常青花園四號(hào)小區(qū)、學(xué)府佳園打出“智能牌”，逐漸將這一概念置根于市場(chǎng)中。2000年11月2—4日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì)也使“智能化”概念形成了一種趨勢(shì)。智能化將成為每個(gè)樓盤不可缺少的功能。

10．從樓盤銷售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購(gòu)買決策會(huì)起到很重要的作用。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購(gòu)房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。

11、 從品牌上看，城開、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以“購(gòu)買安心、質(zhì)量放心、居住舒心”的特點(diǎn)，成為市民購(gòu)房的首選。

2000年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問題，部分發(fā)展商在開發(fā)樓盤過程中還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。

3．3分類物業(yè)特點(diǎn)

據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)，2000年四個(gè)季度，XX市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下：

從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長(zhǎng)較快，寫字樓的增長(zhǎng)較為平緩?？偟膩碚f，我市商品住宅的開發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。通過上圖進(jìn)行簡(jiǎn)單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢(shì)仍將上升。

住宅

住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)，無論投資開發(fā)還是銷售，一直都是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的94.5%， 個(gè)人購(gòu)買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的94.7%。2000年四個(gè)季度我市住宅價(jià)格分別為1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢(shì)，（見右圖）全年平均價(jià)格為1983.52元/平方米。

1．普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn)；

2．經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比1999年上漲3.1%；我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在1300元-1400元/平方米之間；

3．別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較1999年上漲5.6%，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。

寫字樓

由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好2000年我市寫字樓價(jià)格較往年都有提高。2000年四個(gè)季度寫字樓價(jià)格分別為4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售價(jià)為4032元/平方米，租價(jià)為25元/平方米，較1999年上漲6%。2000年寫字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對(duì)其價(jià)格的影響程度加大。2000年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道“金融一條街”，因此2000年寫字樓最高均價(jià)地區(qū)是“金融一條街”。寫字樓地段-價(jià)格分布圖如下：

1．建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市“寸土寸金”的黃金地段，平均售價(jià)在7580元/平方米 ，平均月租價(jià)為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2．解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價(jià)為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。

3．勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長(zhǎng)航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價(jià)為4160元/平方米，平均月租價(jià)為32..8元/平方米，入住率為50%左右。

4．中南路至武珞路沿線。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為4091元/平方米，平均月租價(jià)為35.9元/平方米，入住率達(dá)70%。

5．寶豐路、漢陽地區(qū)。平均售價(jià)為3810元/平方米，平均月租價(jià)為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場(chǎng)會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場(chǎng)的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。

商業(yè)服務(wù)用房

2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì)，開始反彈走強(qiáng)。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。我市2000年新開大型商場(chǎng)2家——莊勝崇光和魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)，百年老店中心百貨重新市場(chǎng)定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對(duì)商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房?jī)r(jià)格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。

3．2001年及未來XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望 2000年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。

1．2001年XX市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開發(fā)方面的投資達(dá)到100億，住宅竣工面積達(dá)500萬平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。2001年開發(fā)主要集中在XX、常青、南湖、四新及長(zhǎng)豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽人口居住和用地將相對(duì)平衡。

2．2001年，XX市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購(gòu)買力。

3．繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對(duì)象的審核控制；二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。

4．2001年，XX市市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場(chǎng)即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場(chǎng)所，提供大量市場(chǎng)信息，提供快速的交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)流通將有重要的推動(dòng)作用。

5．建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過長(zhǎng)等問題。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡(jiǎn)化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。

6．規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理發(fā)展和市場(chǎng)行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭(zhēng)形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

7．積極推進(jìn)XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像“億房網(wǎng)”一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。

另據(jù)專家預(yù)測(cè)，2001年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈“軟升“狀態(tài)。

支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利于居民增加對(duì)住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場(chǎng)將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如2000年國(guó)家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長(zhǎng)按揭期限，完善住房貸款保障等，都對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)消化，提高市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。（《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》2000’9）

(三)有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析

（一） 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

截止11月份，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持8.2%的高速增長(zhǎng)。是亞洲金融危機(jī)以來表現(xiàn)最好的一年。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國(guó)完成工業(yè)增加值2171億元，比上年同月增長(zhǎng)10.6%，繼續(xù)保持比較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。1-11月累計(jì)完成工業(yè)增加值21327億元，比上年同期增長(zhǎng)11.5%。國(guó)有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)速度超過集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。11月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為97.42%，比上年同月提高0.12個(gè)百分點(diǎn)，與上月產(chǎn)銷率基本持平。1-11月累計(jì)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為97.27%，比上年同期提高0.66個(gè)百分點(diǎn)。前11個(gè)月累計(jì)出貨值比上年同期增長(zhǎng)26.1%，仍保持了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 11月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上月上漲0.7％，比去年同月上漲1.3%，1-11月累計(jì)平均，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲0.2%。其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分別比上月上漲1.0%和0.3%。

（二） XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好

今年以來，XX市GDP 一直保持10%以上的增長(zhǎng)率，因GDP增長(zhǎng)帶來的財(cái)政收入增長(zhǎng)額約為13億元左右。10月份，全市國(guó)有工業(yè)及年銷售收入500萬元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值24.85億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)16.35%。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競(jìng)相增長(zhǎng)，外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)增幅最高。國(guó)有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值12.62億元、1.48億元、5.66億元和4.59億元，比上年同期增長(zhǎng)10.6%、11.0%、16.9%和30.3%； 1－10月份，全市完成固定資產(chǎn)投資193.43億元， 比上年同期增長(zhǎng)6.7%。其中基本建設(shè)完成投資71.28億元，增長(zhǎng)3.6%；更新改造完成46.91億元，增長(zhǎng)2.9%；房地產(chǎn)完成70.26億元，增長(zhǎng)4.9%。消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長(zhǎng)。對(duì)外貿(mào)易10月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口3451萬美元，比上年同期增長(zhǎng)31.3%，保持較高的增長(zhǎng)幅度。截止11月底，全市國(guó)有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng)14.4%，產(chǎn)品銷售收入增長(zhǎng)22.8，實(shí)現(xiàn)利稅增長(zhǎng)70.9%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額由去年同期的負(fù)2億元到今年盈利6.7億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的7.9億減少到5.4億元。

（三）全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點(diǎn)，明顯低于去年同期104.82點(diǎn)的水平。 今年前11個(gè)月，商品房空置面積的增長(zhǎng)速度為11.8%，當(dāng)月凈增空置面積169萬平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2091元，同比增長(zhǎng)2.2%，是下半年以來的最高增幅。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米1962元，比前10個(gè)月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長(zhǎng)速度。今年前11個(gè)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資3744.3億元，同比增長(zhǎng)24.11%，增幅比去年同期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)20.6%。 受房地產(chǎn)開發(fā)與銷售快速增長(zhǎng)的影響，土地開發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個(gè)月，全國(guó)累計(jì)土地開發(fā)面積5337萬平方米，同比增長(zhǎng)36.9%。

（三） 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為5億元，超過政府4.5億的目標(biāo)，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡(jiǎn)化、貸款額度的加大及貸款年限的延長(zhǎng)都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。

在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說XX花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。

第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析

項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，XX地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。

該項(xiàng)目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)：

XX區(qū)價(jià)格 XX區(qū)指數(shù)

一季度 2218.78 1000

二季度 2227.38 1003.876

三季度 2223.24 1002.86

四季度 2226.24 1003.2