我國房地產(chǎn)存在的問題研究

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摘要：文章基于貨幣政策的視角，對我國自2008年以來的房地產(chǎn)市場進行研究。主要利用利率和存款準備金率兩大工具，在2008~2009年、2010~2011年和2012~2015年三個階段內(nèi)進行分析。通過比對同一時期內(nèi)我國房地產(chǎn)價格和貨幣政策的關(guān)系，得出以下結(jié)論：貨幣政策對房地產(chǎn)價格有深刻的影響，其調(diào)節(jié)作用相對溫和，應與相應的其他經(jīng)濟手段相配合使用。并由分析提出相關(guān)的貨幣政策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)問題；貨幣政策；住房；政府作用

一、引言

在黨的報告中指出：我國的主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。房地產(chǎn)問題與人民生活密切相關(guān)。自2008年以來，我國的房地產(chǎn)市場遭到全球經(jīng)濟危機的影響，價格下跌，中央銀行運用各種貨幣政策、財政政策穩(wěn)定市場。隨后住房市場很快復蘇，房地產(chǎn)市場持續(xù)過熱，房價迅速漲高。同時出現(xiàn)了房地產(chǎn)商哄抬地價從而造成“天價地王”等不良社會現(xiàn)象，哄抬房價，激化了社會矛盾，嚴重影響人民的美好生活。較高的房價令消費者“住不起房”。人民不能安居樂業(yè)，社會又如何達到小康？由此可見，新時代下穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，推動保障性住房的建設(shè)已成為解決人民美好生活需求當務(wù)之急?；诂F(xiàn)狀，筆者結(jié)合貨幣政策的工具，通過分析2008年金融危機以來我國的房地產(chǎn)價格走向，探求貨幣政策與房地產(chǎn)價格的關(guān)系。并借鑒歷史經(jīng)驗，提出對控制房地產(chǎn)價格的相關(guān)貨幣政策建議。

二、自2008年以來貨幣政策概述

為應對2008年金融危機，央行采取措施，改變之前從緊的貨幣政策，實施適度寬松的貨幣政策。自2008年以來，我國的貨幣政策大致分為以下三個階段。

（一）2008~2010年：應對金融危機

從2008年起，我國的貨幣政策由“從緊”的貨幣政策轉(zhuǎn)變?yōu)椤斑m度寬松”的貨幣政策。2008年上半年，央行多次提高法定存款準備金比率以沖銷流動和實施從緊的貨幣政策，法定存款準備金比率一度提高到17.5%。由于2008年雪災和汶川地震以及全球金融危機導致了大量的資金需求，央行結(jié)合國內(nèi)外形勢，配合著“四萬億”投資等積極的財政政策開始實行適度寬松的貨幣政策。在適度寬松的貨幣政策的引導下，至2010年，我國經(jīng)濟繼續(xù)朝宏觀調(diào)控預期方向發(fā)展，總體的運行態(tài)勢良好。此時，四萬億投資計劃也已進入尾聲，對外貿(mào)易較快地恢復，消費增長較快，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)都較平穩(wěn)增長。在這種經(jīng)濟形勢下，我國繼續(xù)將宏觀調(diào)控的首要目標定為促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展。為保持政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性，繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，逐步引導貨幣政策從應對危機狀態(tài)回歸常態(tài)。

（二）2011~2012年：穩(wěn)健的貨幣政策

自2011年起，國際金融危機極端動蕩的狀態(tài)已有所緩和，總體經(jīng)濟運行良好。在國內(nèi)，由于適度寬松的貨幣政策的影響，出現(xiàn)了物價上漲、產(chǎn)能過剩、人民幣升值的壓力增大等現(xiàn)象。同時，房地產(chǎn)市場、投融資平臺、民間借貸等領(lǐng)域潛在風險增大，內(nèi)需后勁不足。國外方面歐債危機日益加劇，經(jīng)濟形勢日趨復雜。迫于這一系列因素的壓力，我國貨幣政策由適度寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)健，表現(xiàn)在2011年連續(xù)六次上調(diào)金融機構(gòu)法定存款準備金率；推行公開市場業(yè)務(wù)；將信貸資金更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟，特別是中小企業(yè)和“三農(nóng)”等。將“穩(wěn)增長”放在宏觀政策調(diào)控的首位。

（三）2013~2018年：新常態(tài)下穩(wěn)中求進的貨幣政策

2013年以來，我國經(jīng)濟一直面臨下行壓力。2014年，提出經(jīng)濟新常態(tài)，意味我國經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈咚僭鲩L。在這種形勢下，2013~2018年，我國貨幣政策的總基調(diào)堅持穩(wěn)中求進，既不放松也不收緊銀根，將把握好“穩(wěn)增長、調(diào)結(jié)構(gòu)、促改革、防風險”的平衡點作為首要目標，創(chuàng)新調(diào)控工具，利用創(chuàng)新促發(fā)展，力求達到對當前和長遠都有利的效果。

三、自2008年以來的房地產(chǎn)形勢與政策

自2008年以來，從事房地產(chǎn)的企業(yè)數(shù)由2008年的87562家上升至2015年的93426家。2015年房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)計劃總投資是2008年的3.83倍。這一段時間內(nèi)的房地產(chǎn)價格雖偶有回落，但總體呈上升趨勢。以下對具體時間段的分析體現(xiàn)了房地產(chǎn)價格曲折上升、漲幅較高的態(tài)勢。

（一）2008~2010年：先復蘇，后調(diào)控

2008年對個人購置兩套普通自住房貸款予以放寬，并對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅進行大幅減免。2008年12月21日國務(wù)院辦公廳支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化的“國13條”，導致中國樓市出現(xiàn)十年大拐點，量價齊跌。2010年國家出臺“限購令”。各地限購政策紛紛出臺，上海和重慶試點房地產(chǎn)稅。這被稱為史上最嚴的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但高價地王繼續(xù)產(chǎn)生，三個月后全國房價飆升。

（二）2011~2012年：繼續(xù)調(diào)節(jié)過熱市場

2011年二套首付比例提高，“新國八條”公布，二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。上海和重慶正式實施房產(chǎn)稅。房價繼續(xù)上漲。2012年多部委多次強調(diào)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，2012年2月住建部稱加快推進房產(chǎn)征收稅擴大試點范圍。國土部出臺土地監(jiān)管新政策，嚴打小產(chǎn)權(quán)房。

（三）2013~2018年：需求穩(wěn)步增長，市場健康發(fā)展

2013年2月出臺新國五條，不僅再次重申堅持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅決打擊投資投機性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價控制目標。2014年“9•30”房貸新政頒布，各地陸續(xù)松綁限購政策，2014年9月30日央行出臺房貸新政，對擁有1套住房并已結(jié)清相應購房貸款的家庭，貸款購買第二套住房時，可按照首套房貸政策執(zhí)行。相對于此前信貸套數(shù)認定政策，本次政策對首套、二套、多套，在認定上都有放松。新政出臺后，全國各地樓市皆迎來成交高峰，房價緩漲。2015年3月，央行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，宣布全國二套房首付降至四成。

四、貨幣政策與房地產(chǎn)價格

針對房地產(chǎn)價格短期內(nèi)的過度上漲現(xiàn)象，我國政府巳經(jīng)充分意識到必須給予科學的宏觀調(diào)控，以抑制房地產(chǎn)價格短期內(nèi)的過度上漲態(tài)勢?？紤]到貨幣政策是宏觀調(diào)控政策的重要內(nèi)容，貨幣政策較財政政策更加靈活、及時。同時，貨幣政策的影響較為溫和。所以必須發(fā)揮貨幣政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，以維護中國房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（一）2008~2010年

這一時期實行的是適度寬松的貨幣政策。從利率的角度來看，該時期的特征是頻繁降息；從存準率的角度來看，該時期可分為兩段：金融危機爆發(fā)前政府頻繁上調(diào)存準率，金融危機爆發(fā)后，為實現(xiàn)保增長的目標，央行頻繁下調(diào)存準率。由于金融危機的影響，多數(shù)投資者考慮到投資風險而退出購房市場，房地產(chǎn)量價齊跌，漲幅回落。該階段因金融危機的外部影響，存準率與住房價格的關(guān)系并不明確；利率上漲引起房地產(chǎn)價格下跌，利率調(diào)整和住房價格呈現(xiàn)負相關(guān)性。上述分析表明，總體上看該階段貨幣政策調(diào)整與房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)負相關(guān)性。

（二）2010~2011年

該階段我國貨幣政策已由適度寬松轉(zhuǎn)變?yōu)榉€(wěn)健。從利率的角度來看，該時期主要是加息。但同時，為了應對國際上金融危機、歐債危機、美國財政懸崖的事件，央行也偶爾降息；從存準率的角度來看，該時期主要是上調(diào)存準率。這一時期經(jīng)濟復蘇跡象明顯，危機時期過度寬松的貨幣政策所引發(fā)的流動性過剩問題逐步顯現(xiàn)。在經(jīng)濟逐漸復蘇的背景下，部分投資者重新進入市場，帶動較大的購房需求，從而推動房地產(chǎn)價格上漲。但上漲幅度明顯減少。該階段表現(xiàn)為存準率上升，房地產(chǎn)價格上升，存準率與房地產(chǎn)價格呈正相關(guān)性；利率上升，房地產(chǎn)價格上升，利率調(diào)整呈一定的正相關(guān)性。所以，該階段貨幣政策調(diào)整和房地產(chǎn)年價格呈現(xiàn)正相關(guān)性。

（三）2012~2015年

該階段我國貨幣政策繼續(xù)保持穩(wěn)健，堅持穩(wěn)中求進的新常態(tài)。從利率角度來看，央行依舊秉持加息政策；從存準率方面，央行開始適度地下調(diào)存準率，總體趨于穩(wěn)定。我國房地產(chǎn)市場對應的房地產(chǎn)價格上漲幅度也有所回落，即房地產(chǎn)價格從2009年的4681元／平方米上漲到2015年的6793元／平方米，上漲幅度由原來的23.2%回落至7.4%。該階段貨幣政策同房地產(chǎn)價格的關(guān)系不明確。

五、政策建議

由上文分析可知，單一的貨幣政策工具對房地產(chǎn)市場難以起決定性作用，而其影響卻又是巨大的。在此情況下為了更好地利用貨幣政策工具，提出以下政策建議。

（一）推進利率市場化

從上文對利率工具的分析中可以得出，推進利率的市場化程度能夠有效的管理房價。但我國對利率的管制調(diào)整“一刀切”的方式在一定程度和范圍上影響了資源的配置，導致效率低下，影響了利率市場的調(diào)控效果。所以，在制定利率政策時，可根據(jù)特殊情況制定有區(qū)別的利率政策，滿足不同人群的需要。

（二）發(fā)揮存款準備金率的調(diào)節(jié)作用

由上文的分析可知，存準率和房地產(chǎn)價格大致呈負相關(guān)性。當前我國房地產(chǎn)市場依然存在過熱現(xiàn)象，“軟著陸”并未完全實現(xiàn)。此種情況下，更應發(fā)揮存款準備金率抑制投資性住房的作用，以此抑制房地產(chǎn)市場過熱。

（三）加強政府對房地產(chǎn)市場的公共服務(wù)能力

政府是人民的管理者，更是人民的服務(wù)者，保障人民安居樂業(yè)是政府的責任和義務(wù)。為穩(wěn)定房價，政府應保證房地產(chǎn)市場公平公正公開。同時，政府作為土地的監(jiān)管者，應著眼長遠，綜合考慮土地的高效利用。另外，還要積極引入公眾監(jiān)督，加強政府監(jiān)管力度，建立完善的房地產(chǎn)金融監(jiān)管體系。

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作者：李亞倫 單位：徐州市第一中學