征收安置房開發(fā)企業(yè)特殊稅務(wù)風(fēng)險管控

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摘要：本文筆者研究發(fā)現(xiàn)征收安置房開發(fā)企業(yè)因征收安置房開發(fā)項目收入確認(rèn)時間和發(fā)票開具時間不一致，征收安置房項目成本結(jié)算時間明顯滯后于收入確認(rèn)時間，征收安置房項目中配套的非住宅銷售價格偏低，部分征收安置房項目未納入住建部門棚戶區(qū)改造項目庫而征收安置房開發(fā)企業(yè)卻執(zhí)行棚戶區(qū)改造項目稅收優(yōu)惠政策等因素，面臨四個方面的特殊稅務(wù)風(fēng)險。本文針對征收安置房開發(fā)企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險，提出了降低風(fēng)險的建議，以期為相關(guān)企業(yè)提供有益借鑒。

關(guān)鍵詞：征收安置房開發(fā)企業(yè)；特殊稅務(wù)風(fēng)險；風(fēng)險管控

近年來各地老城區(qū)改造力度不斷加大，新區(qū)新城建設(shè)不斷推進(jìn)，征收安置房需求量不斷攀升，征收安置房開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)量也不斷加大。由于征收安置房不同于商品房，其開發(fā)銷售過程比較復(fù)雜，因此征收安置房開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險比商品房開發(fā)企業(yè)高。

一、征收安置房開發(fā)項目收入確認(rèn)時間和發(fā)票開具時間不一致，致使征收安置房開發(fā)企業(yè)面臨增值稅稅務(wù)風(fēng)險

根據(jù)企業(yè)會計準(zhǔn)則及其他相關(guān)制度規(guī)定，征收安置房開發(fā)項目同商品房開發(fā)項目一樣，于交付房屋時確認(rèn)收入。但征收安置房項目的發(fā)票開具時間與商品房項目不同，商品房項目在交房時發(fā)票都已經(jīng)開具完畢，而征收安置房項目在交房時發(fā)票尚未開具，要等到征收實施單位即房屋征收公司與被征收人就征收安置補(bǔ)償費(fèi)用結(jié)算完成后，通知征收安置房開發(fā)企業(yè)可開具發(fā)票時才能開具發(fā)票，因此征收安置房項目發(fā)票開具時間晚于交房時間，有些項目部分發(fā)票開具時間甚至比交房時間晚幾年。由于通常情況下增值稅繳納時間為發(fā)票開具時間，因此如果征收安置房開發(fā)企業(yè)在發(fā)票開具時繳納增值稅，則該項目增值稅繳納時間明顯滯后于實際應(yīng)繳納時間，致使安置房開發(fā)企業(yè)面臨增值稅稅務(wù)風(fēng)險。

二、征收安置房項目成本結(jié)算時間明顯滯后于收入確認(rèn)時間，致使征收安置房開發(fā)企業(yè)面臨企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險

征收安置房成本結(jié)算方式與商品房成本結(jié)算方式不同。商品房成本由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的造價部門審結(jié)后即可作為項目成本入賬，而征收安置房成本結(jié)算根據(jù)規(guī)定必須報送財政部門或其第三方造價咨詢機(jī)構(gòu)審結(jié)后方可根據(jù)審核報告中的審定金額入賬。由于財政部門或其委托的第三方造價咨詢機(jī)構(gòu)必須履行某些特定的審核程序，因此其審核時間比較長，在征收安置房項目收入確認(rèn)時無法收到施工單位開具的發(fā)票入賬，即使在次年企業(yè)所得稅匯算清繳前也難以收到發(fā)票入賬，致使征收安置房項目收入和成本不配比。為降低資金成本，避免征收安置房項目收入確認(rèn)當(dāng)年多繳納企業(yè)所得稅，有些征收安置房開發(fā)企業(yè)按預(yù)計成本入賬，如此，如果多預(yù)估征收安置房項目開發(fā)成本，則會使征收安置房開發(fā)企業(yè)面臨企業(yè)所得稅稅務(wù)風(fēng)險。

三、征收安置房項目中配套的非住宅銷售價格偏低，致使征收安置房開發(fā)企業(yè)面臨土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險

由于被征收戶的需求不同，因此部分征收安置房項目會配建部分商業(yè)用房等非住宅項目。為滿足某些征收政策需要，部分征收安置房項目中的非住宅項目定價偏低，而其成本卻未同步減少，致使該非住宅項目增值額偏低，導(dǎo)致征收安置房開發(fā)企業(yè)面臨土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險。

四、部分征收安置房項目未納入住建部門棚戶區(qū)改造項目庫，而征收安置房開發(fā)企業(yè)卻執(zhí)行棚戶區(qū)改造項目稅收優(yōu)惠政策，致使征收安置房開發(fā)企業(yè)面臨城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅稅務(wù)風(fēng)險

根據(jù)棚戶區(qū)改造項目稅收優(yōu)惠政策相關(guān)規(guī)定，對征收安置房建設(shè)用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。在該稅收優(yōu)惠政策執(zhí)行過程中，有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)以該征收安置房項目是否納入住建部門棚戶區(qū)改造項目庫來判斷該征收安置房項目是否符合免稅政策相關(guān)規(guī)定。由于納入住建部門棚戶區(qū)改造項目庫的征收安置房項目必須按規(guī)定的進(jìn)度按時完工交房，否則將會受到某些處罰，因此有些征收安置房開發(fā)企業(yè)為規(guī)避處罰，未將其開發(fā)的征收安置房項目申報納入住建部門棚戶區(qū)改造項目庫，卻自行享受城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅免稅政策，致使征收安置房開發(fā)企業(yè)面臨城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅稅務(wù)風(fēng)險。

五、降低稅務(wù)風(fēng)險，保證征收安置房開發(fā)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的建議

（一）征收安置房開發(fā)項目在交房確認(rèn)收入時按未開票收入繳納增值稅通常情況下增值稅繳納時間為發(fā)票開具時間，但開票時間并非判斷增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間的唯一標(biāo)準(zhǔn)，如果增值稅納稅義務(wù)已經(jīng)發(fā)生但發(fā)票卻未開具，納稅人可按未開票收入先行繳納增值稅，開具發(fā)票時再行調(diào)整開票當(dāng)期增值稅納稅金額。因此，征收安置房開發(fā)企業(yè)在交付征收安置房確認(rèn)收入時可先按合同金額繳納增值稅，待征收實施單位通知開票時根據(jù)當(dāng)月開票金額調(diào)整應(yīng)納增值稅額，如此，可在一定程度上降低征收安置房開發(fā)企業(yè)增值稅稅務(wù)風(fēng)險。

（二）加強(qiáng)征收安置房項目成本結(jié)算管理，及時完成征收安置房項目成本結(jié)算工作由于征收安置房成本結(jié)算根據(jù)規(guī)定必須報送財政部門或其委托的第三方造價咨詢機(jī)構(gòu)審結(jié)后方可根據(jù)審核報告中的審定金額入賬，且財政部門或其委托的第三方造價咨詢機(jī)構(gòu)必須履行某些特定的審核程序，其審核時間比較長，因此征收安置房開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)征收安置房項目成本結(jié)算管理，分項目派專人負(fù)責(zé)成本結(jié)算工作，積極跟蹤征收安置房項目成本結(jié)算審核各環(huán)節(jié)的辦理時間，及時補(bǔ)齊項目結(jié)算審核所需資料，積極配合審核機(jī)構(gòu)對數(shù)，及時完成征收安置房項目成本結(jié)算工作，并協(xié)調(diào)施工單位盡快開票入賬。

（三）合理制定征收安置房項目中配套的非住宅項目銷售價格為滿足某些征收政策需要，部分征收安置房項目中的非住宅項目定價偏低，因此征收安置房開發(fā)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)征收安置房項目售價定價管理，積極協(xié)調(diào)征收安置房項目定價機(jī)構(gòu)根據(jù)配套非住宅項目成本合理確定其銷售價格，以避免征收安置房開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)土地增值稅稅務(wù)風(fēng)險。

（四）根據(jù)征收安置房開發(fā)企業(yè)征管稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)要求，及時將征收安置房項目申報納入住建部門棚戶區(qū)改造項目庫征收安置房開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)征管稅務(wù)機(jī)關(guān)的相關(guān)要求，以及根據(jù)征收安置房項目所在地住建部門的相關(guān)要求，及時將開發(fā)的征收安置房項目申報納入住建部門棚戶區(qū)改造項目庫，以利于征收安置房開發(fā)企業(yè)充分享受城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅優(yōu)惠政策，降低稅務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

作者：葉晨芳 單位：福州中服出國人員服務(wù)中心