我國(guó)房產(chǎn)稅稅制改革探析

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房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)稅為征稅對(duì)象的稅種。它依據(jù)房產(chǎn)價(jià)格或房產(chǎn)租金向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營(yíng)人征收稅款。房產(chǎn)稅是政府收入的主要來(lái)源之一。

一、房產(chǎn)稅改革的必要性

房產(chǎn)稅作為一種國(guó)家對(duì)房產(chǎn)稅市場(chǎng)宏觀調(diào)控的手段并不直接決定房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)的價(jià)格實(shí)際上是由市場(chǎng)供求決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)是受市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)控，但是市場(chǎng)機(jī)制本身有其局限性，所以對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控有時(shí)就會(huì)失去應(yīng)有的作用。這時(shí)就需要國(guó)家制定一些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。國(guó)家通過(guò)征收房產(chǎn)稅來(lái)改變納稅人的收入，達(dá)到通過(guò)稅收來(lái)進(jìn)行調(diào)控的目的。

二、我國(guó)房產(chǎn)稅改革存在的問(wèn)題

(一)稅率設(shè)計(jì)不合理

現(xiàn)行房產(chǎn)稅并沒(méi)有對(duì)炒房者有太大的限制，房產(chǎn)稅的稅率過(guò)低成為其原由之一。稅率太低使得房產(chǎn)稅可以從想炒房的人手中轉(zhuǎn)移到其他人手里，因?yàn)榉績(jī)r(jià)還在增加，炒房者獲得的收入依舊高于繳納的房產(chǎn)稅，并且可以通過(guò)較高的房租出租給房客，將房產(chǎn)稅計(jì)算在了租金之中。對(duì)來(lái)說(shuō)我國(guó)的房產(chǎn)稅的稅率，除試點(diǎn)城市之外，依舊是單調(diào)的稅率。但是不同地方的發(fā)展速度存在差距，僅僅適用同一稅率征收房產(chǎn)稅，不利于實(shí)現(xiàn)稅收公平。另一方面，僅適用此種稅率，底層人士和上層人士繳納的房產(chǎn)稅比例一樣的。此舉不利于社會(huì)公平的實(shí)現(xiàn)。盡管試點(diǎn)城市已經(jīng)開(kāi)始使用不同稅率，可是試行的稅率過(guò)于低，比較高額的房?jī)r(jià)，所占比例比較低。

(二)納稅范圍窄小

現(xiàn)在房產(chǎn)稅征稅對(duì)象主要為是城鎮(zhèn)中用于營(yíng)業(yè)的房產(chǎn)。作為改革試點(diǎn)的上海市、重慶市征稅范圍進(jìn)行了擴(kuò)展。但是，地方政府把市場(chǎng)上存在的大多數(shù)用于個(gè)人居住的房產(chǎn)去除在征收對(duì)象以外。正常情況下，手中享有兩套及以上房產(chǎn)的人都屬于中上層士人，把這類(lèi)人去除掉在一定意義上扶持了“先富起來(lái)”的人。

(三)計(jì)稅依據(jù)不合理

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次性扣除10%－30%后的余值，具體減幅由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，沒(méi)有房產(chǎn)原值的由該房產(chǎn)所在地稅機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)規(guī)定。按原值對(duì)房產(chǎn)征稅會(huì)導(dǎo)致多方面的問(wèn)題。

1．因?yàn)榉孔颖唤ㄔ熘?，它的價(jià)值就相對(duì)確定了，并不因?yàn)榉績(jī)r(jià)的上漲而增加，所以用原來(lái)的價(jià)值余值為稅基不能表現(xiàn)房產(chǎn)本來(lái)的價(jià)款，而且沒(méi)有辦法反映稅負(fù)的量能負(fù)擔(dān)原則。

2．建造時(shí)，所用價(jià)款一樣的房子，處于不同的地段，也會(huì)造成其上升空間有不同。

3．以原值為稅基并不能體現(xiàn)因?yàn)楣卜?wù)水平提高導(dǎo)致的房屋價(jià)值上升，政府不能獲取應(yīng)當(dāng)?shù)膱?bào)酬，這樣會(huì)使得政府提供服務(wù)的積極性下降。

三、對(duì)我國(guó)房產(chǎn)稅改革的建議

(一)擴(kuò)展征稅范圍

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征稅范圍僅限于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，這是由我國(guó)早期的政策所決定的。我國(guó)農(nóng)民人數(shù)所占比重較大，城市和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展步調(diào)不統(tǒng)一。為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧發(fā)展，政府在稅收上適用了不同的優(yōu)惠政策，房產(chǎn)稅就是其中一種。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，開(kāi)始實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體制，農(nóng)村房產(chǎn)規(guī)模不斷增加，如果已然采取不一樣的態(tài)度，將會(huì)很難實(shí)現(xiàn)稅收征收的公平和地區(qū)均衡。所以可以把農(nóng)村用于營(yíng)業(yè)的房屋計(jì)入我國(guó)新型房產(chǎn)稅的征收范圍之中，這會(huì)增加房產(chǎn)稅稅基，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村、城鎮(zhèn)區(qū)域化統(tǒng)一及居民權(quán)利義務(wù)的統(tǒng)一。

(二)設(shè)定合理地稅率

我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅法律體系中，稅率較為固定和單一，無(wú)法把各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不一致考慮進(jìn)去，納稅人在生活上也存在不同，以及由于房屋用途不一樣而產(chǎn)生的房屋價(jià)值差異?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅稅率體現(xiàn)為剛性有余而柔性不足。房產(chǎn)稅稅源分布廣泛，決定了不同的房產(chǎn)要采用不同的政策。對(duì)于房產(chǎn)稅的稅率應(yīng)該采取不同的態(tài)度，在中央政府的通靈政策引領(lǐng)下，不同地方視不同情況進(jìn)行不同的稅收調(diào)整。根據(jù)中央政府制定的政策以?xún)?nèi)進(jìn)行不同的變動(dòng)，按照房產(chǎn)所在的不同地段和其用處，適用不一樣的稅率，體現(xiàn)出稅率的可調(diào)整性。

(三)完善計(jì)稅依據(jù)

我國(guó)房產(chǎn)稅調(diào)整的目的是將房產(chǎn)稅的征收范圍擴(kuò)大到高等住宅和多套住房的稅款征收。如果依照原有的計(jì)稅依據(jù)，就不能反映出房產(chǎn)稅依市場(chǎng)變化而變化的靈活性。借鑒其他國(guó)家的基經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對(duì)房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)要以房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為標(biāo)準(zhǔn)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，房產(chǎn)以一種商品在兩房都同意的情形下，有兩房進(jìn)行商量，決定其價(jià)格來(lái)達(dá)成買(mǎi)賣(mài)，這樣的過(guò)程反映了房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值和可能用途。通過(guò)這樣的市場(chǎng)價(jià)值作為房產(chǎn)稅的征稅依據(jù)，可以將房產(chǎn)也許實(shí)現(xiàn)的用途放到稅收確定因素中，相對(duì)于房產(chǎn)的套數(shù)和面積具有合理性。

作者：馬曉琳 單位：西北政法大學(xué)