農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：西江農(nóng)場(chǎng)；土地管理信息化；重要意義

引言

民以食為天，食以土為本。土地是人類賴以生存和勞動(dòng)的資本，是一切生產(chǎn)和生活之源，是財(cái)富之母。隨著城市發(fā)展的需要和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，廣西農(nóng)墾國(guó)有西江農(nóng)場(chǎng)土地銳減日益嚴(yán)重，制約了農(nóng)場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)營(yíng)規(guī)模。因此，在農(nóng)場(chǎng)轄區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)土地管理信息化，用科學(xué)手段對(duì)土地進(jìn)行綜合管理和利用是農(nóng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的重要手段。

1 西江農(nóng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)土地管理信息化的現(xiàn)實(shí)必要性

廣西農(nóng)墾國(guó)有西江農(nóng)場(chǎng)位于廣西貴港市，隸屬自治區(qū)農(nóng)墾局，屬國(guó)有大型二檔企業(yè)。農(nóng)場(chǎng)轄區(qū)約有12萬(wàn)畝的土地面積，由呈馬蹄形分布的四塊不相連的土地組成，東西長(zhǎng)約40公里，南北寬約25公里。如何使有限的土地資源發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)效益是農(nóng)場(chǎng)面臨的瓶頸難題，傳統(tǒng)的手工管理方式已難以滿足當(dāng)前的工作需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。為了使土地資源得到科學(xué)合理的利用，解決長(zhǎng)久以來(lái)模糊狀態(tài)的土地管理模式，農(nóng)場(chǎng)迫切需要利用信息技術(shù)對(duì)土地進(jìn)行科學(xué)管理，增強(qiáng)土地管理的透明度和公正度，使地籍管理更為精準(zhǔn)。

土地管理信息化可以提高農(nóng)場(chǎng)土地管理工作的辦公效率，實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單高效的操作方式：打開(kāi)電腦，輕點(diǎn)鼠標(biāo)，整個(gè)轄區(qū)的土地權(quán)屬和屬性直觀展現(xiàn)；建設(shè)用地、農(nóng)用地和荒置地分布情況，耕種的農(nóng)作物分布、種植種類情況一目了然。同時(shí)，還能使日常的查詢和數(shù)據(jù)匯總工作簡(jiǎn)單化，規(guī)范土地管理制度，實(shí)現(xiàn)土地管理公平、公正、公開(kāi)；且能為企管、生產(chǎn)、財(cái)務(wù)和規(guī)劃建設(shè)等重要部門(mén)提供準(zhǔn)確有效的數(shù)據(jù)，為領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)籌規(guī)劃和重要決策提供科學(xué)依據(jù)。

2 土地管理信息化為農(nóng)場(chǎng)推行優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)高糖糖料蔗示范基地建設(shè)工作做好鋪墊

為盡快扭轉(zhuǎn)糖業(yè)市場(chǎng)日益嚴(yán)峻的形勢(shì)，今年，廣西在全區(qū)內(nèi)大力開(kāi)展500萬(wàn)畝優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)高糖糖料蔗示范基地建設(shè)工作。廣西農(nóng)墾為響應(yīng)自治區(qū)政府的號(hào)召，在墾區(qū)范圍內(nèi)推行16萬(wàn)畝的優(yōu)質(zhì)高產(chǎn)高糖糖料蔗示范基地建設(shè)，其中下達(dá)給西江農(nóng)場(chǎng)2萬(wàn)畝的工作任務(wù)。

西江農(nóng)場(chǎng)的甘蔗種植地塊零散細(xì)碎，不適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)規(guī)模型和集約型的專業(yè)化生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，更不適應(yīng)全程機(jī)械化的推廣，從而導(dǎo)致農(nóng)場(chǎng)甘蔗生產(chǎn)成本高、勞動(dòng)生產(chǎn)率和經(jīng)濟(jì)效益低。因此，農(nóng)場(chǎng)對(duì)土地實(shí)行統(tǒng)一調(diào)整、重新分配和連片規(guī)模承包（租賃）經(jīng)營(yíng)之舉刻不容緩。土地管理信息化建成后，能將現(xiàn)有土地地塊大小、分布情況，道路、水利和電力設(shè)施布局情況等在電腦直觀展現(xiàn)，為領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)籌規(guī)劃基地建設(shè)工作提供科學(xué)依據(jù)，為農(nóng)場(chǎng)開(kāi)展土地整治、實(shí)現(xiàn)連片適度規(guī)模承包經(jīng)營(yíng)、推廣良種良法、實(shí)現(xiàn)和普及機(jī)械一體化技術(shù)等提供有力保障。

3 土地管理信息化使得農(nóng)場(chǎng)企管部門(mén)的合同制定更加規(guī)范準(zhǔn)確

土地租賃是農(nóng)場(chǎng)的重要經(jīng)營(yíng)收入之一。農(nóng)場(chǎng)設(shè)置有獨(dú)立的企管部門(mén)，重點(diǎn)負(fù)責(zé)農(nóng)場(chǎng)土地對(duì)外的租賃工作。過(guò)去，企管部門(mén)繪制合同圖紙多使用皮尺和卷尺，每份圖紙的制作花費(fèi)大量時(shí)間和人力，且數(shù)據(jù)精確度不高。

推行土地管理信息化后，企管部門(mén)開(kāi)始使用先進(jìn)的GPS-RTK精確測(cè)量?jī)x器開(kāi)展工作。新工具操作簡(jiǎn)單方便，只需要用測(cè)量?jī)x對(duì)出租地塊進(jìn)行實(shí)地測(cè)量，再將儀器上的測(cè)量數(shù)據(jù)導(dǎo)入電腦即可。導(dǎo)出的數(shù)據(jù)可反復(fù)使用，既便于進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分類、匯總，又能進(jìn)行圖紙繪制，且生成的數(shù)據(jù)和繪制的圖紙真實(shí)、準(zhǔn)確、有效。這樣新制的圖紙不僅準(zhǔn)確標(biāo)出租賃地塊的面積、方位、方向以及周邊具體標(biāo)志物，還準(zhǔn)確標(biāo)注租賃地塊獨(dú)一無(wú)二的坐標(biāo)。不管該地塊及周邊環(huán)境如何變化，只要通過(guò)坐標(biāo)便可準(zhǔn)確地查詢到當(dāng)時(shí)租賃土地的所有信息情況。這些都是皮尺、卷尺等傳統(tǒng)測(cè)量工具無(wú)法比擬的優(yōu)越之處，為主管部門(mén)縮減了工作量，確保每年的土地租賃工作高效完成，為增收打下夯實(shí)基礎(chǔ)。

4 土地管理信息化有利于明確農(nóng)場(chǎng)界線，對(duì)土地的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和征地工作具有重要作用

由于歷史發(fā)展和土地變遷等原因，西江農(nóng)場(chǎng)與周邊農(nóng)村的分界線一直存在爭(zhēng)議，制約了農(nóng)場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模。信息化管理系統(tǒng)使用坐標(biāo)點(diǎn)將農(nóng)場(chǎng)所屬土地準(zhǔn)確劃分標(biāo)注，便于農(nóng)場(chǎng)有據(jù)可依進(jìn)行協(xié)商。

城市化的快速進(jìn)程，與農(nóng)場(chǎng)利益最緊密的便是對(duì)農(nóng)場(chǎng)土地的征用。農(nóng)場(chǎng)可以利用政府政策和財(cái)政補(bǔ)貼大力推進(jìn)轄區(qū)內(nèi)的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程，同時(shí)要及時(shí)對(duì)失地職工做好賠償和補(bǔ)助工作。完善信息化系統(tǒng)，從中了解對(duì)被征范圍所涉及的職工家屬、位置范圍、面積及地上作物等詳細(xì)信息，利于農(nóng)場(chǎng)有針對(duì)性地開(kāi)展征地賠償預(yù)算工作和對(duì)涉及人員動(dòng)員工作。

土地管理信息化是科學(xué)管理土地不可或缺的基礎(chǔ)性工作，可以為西江農(nóng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)高速便捷的辦公效率、減少土地收益漏洞、提升土地利用率、增加土地收益，為西江農(nóng)場(chǎng)實(shí)現(xiàn)土地資源科學(xué)全面、可持續(xù)性發(fā)展提供了重要的保障。

參考文獻(xiàn)

第2篇：農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃范文

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村；土地流轉(zhuǎn)；認(rèn)識(shí)

十八屆三中全會(huì)明確提出，穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系并保持長(zhǎng)久不變，賦予農(nóng)民對(duì)承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營(yíng)權(quán)抵押、擔(dān)保權(quán)能，允許農(nóng)民以承包經(jīng)營(yíng)權(quán)入股發(fā)展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)。這將使得農(nóng)民對(duì)承包地的權(quán)能更加完整和充分，有利于保護(hù)土地使用權(quán)作為農(nóng)民的用益物權(quán)，擴(kuò)展農(nóng)地的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)功能，促進(jìn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展。目前，農(nóng)村以家庭承包經(jīng)營(yíng)為主的土地使用方式把大量農(nóng)村勞動(dòng)力捆綁在土地上，形成嚴(yán)重的隱蔽性失業(yè)和勞動(dòng)力資源的浪費(fèi)，制約了就業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和農(nóng)民收入水平的提高。推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民可獲得土地流轉(zhuǎn)收入，再加上向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和二、三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移就業(yè)獲得的勞務(wù)收入，其可以獲得更高的收入回報(bào)。加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的好處顯而易見(jiàn)。但是，當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)還面臨著權(quán)屬不清、市場(chǎng)機(jī)制不健全、規(guī)模經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)等困難，可以通過(guò)筑牢流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)、搞好流轉(zhuǎn)服務(wù)、創(chuàng)新流轉(zhuǎn)方式、完善流轉(zhuǎn)政策等措施，正確發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制功能和政府宏觀調(diào)控、政策調(diào)節(jié)、規(guī)劃引導(dǎo)作用，使得農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)又好又快。

一、筑牢流轉(zhuǎn)基礎(chǔ)，是加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的前提

要明晰農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)。權(quán)屬清晰是產(chǎn)權(quán)交易的前提，使土地流轉(zhuǎn)在法律上得到保障。要全面開(kāi)展對(duì)農(nóng)村集體土地所有權(quán)、宅基地使用權(quán)、農(nóng)村房屋所有權(quán)、農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村集體林權(quán)等進(jìn)行確權(quán)、登記、頒證，進(jìn)一步明晰集體土地所有權(quán)的主體、行使代表和成員資格，妥善解決農(nóng)戶承包地塊賬實(shí)不符、面積不準(zhǔn)、四至不清等問(wèn)題，保證農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)權(quán)屬清晰，為產(chǎn)權(quán)交易奠定基礎(chǔ)。

要做好農(nóng)村土地規(guī)劃。土地使用規(guī)劃是土地流轉(zhuǎn)的先導(dǎo)。不搞好土地規(guī)劃，盲目流轉(zhuǎn)，將不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展。要制定好農(nóng)村集體土地利用規(guī)劃，劃分好農(nóng)業(yè)用地和建設(shè)用地，對(duì)農(nóng)業(yè)用地要依據(jù)土地用途、生態(tài)要求、土壤氣候條件，做好不同片區(qū)的土地利用開(kāi)發(fā)的策劃，科學(xué)定位土地的功能分區(qū)，合理調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)布局，明確耕地、旱土、園地、水面等各種類型土地的范圍和用途，對(duì)土地上將來(lái)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)業(yè)和項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析。

二、搞好流轉(zhuǎn)服務(wù)，是加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重點(diǎn)

要搭建土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)。建立健全土地流轉(zhuǎn)交易服務(wù)平臺(tái)體系，負(fù)責(zé)土地流轉(zhuǎn)信息的搜集、登記、核實(shí)、備案，建立土地資源信息庫(kù)和信息平臺(tái)，及時(shí)流轉(zhuǎn)供求信息，解決用地、供地信息不對(duì)稱的問(wèn)題。同時(shí)，完善交易規(guī)則、交易流程，為農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)交易提供政策解釋、交易設(shè)施場(chǎng)所、合同模板等服務(wù)，積極組織雙方促成土地流轉(zhuǎn)交易。市、縣兩級(jí)平臺(tái)應(yīng)該側(cè)重于服務(wù)產(chǎn)權(quán)交易，鄉(xiāng)、村兩級(jí)平臺(tái)應(yīng)該側(cè)重于收集土地流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)信息。

要成立土地流轉(zhuǎn)調(diào)糾監(jiān)管機(jī)構(gòu)。建立健全調(diào)解、仲裁農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)糾紛調(diào)解仲裁體系，專門(mén)負(fù)責(zé)解決本地區(qū)土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中產(chǎn)生的糾紛，妥善解決土地流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的矛盾，維護(hù)流轉(zhuǎn)雙方的合法權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定。特別是村一級(jí)調(diào)糾仲裁機(jī)構(gòu)，要組織確認(rèn)流轉(zhuǎn)田塊的“四至”邊界，防止引發(fā)土地權(quán)屬糾紛。同時(shí)，調(diào)解仲裁機(jī)構(gòu)還應(yīng)該要擔(dān)負(fù)起流轉(zhuǎn)土地的監(jiān)管職能，防止規(guī)模經(jīng)營(yíng)者將農(nóng)用地改為建設(shè)用地，將流轉(zhuǎn)土地用于不符合土地產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目建設(shè)，確保土地流轉(zhuǎn)行為的“依法自愿有償”和土地流轉(zhuǎn)價(jià)格的“公平合理”。

三、創(chuàng)新流轉(zhuǎn)方式，是加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵

從浙江等地的土地流轉(zhuǎn)成功經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，新型經(jīng)營(yíng)主體是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)成功的關(guān)鍵。要大力引導(dǎo)各類新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體參與土地流轉(zhuǎn)，培育和引進(jìn)工商企業(yè)、龍頭企業(yè)、專業(yè)大戶、農(nóng)村專業(yè)合作組織等新型生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)主體，鼓勵(lì)經(jīng)營(yíng)主體與農(nóng)戶建設(shè)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、合理的利益聯(lián)結(jié)機(jī)制；大力引導(dǎo)有資金、懂技術(shù)、會(huì)經(jīng)營(yíng)的鄉(xiāng)村本土人才和返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人員參與土地流轉(zhuǎn)，培養(yǎng)和壯大專業(yè)大戶、種養(yǎng)能手、家庭農(nóng)場(chǎng)；大力培育有文化、懂技術(shù)、會(huì)經(jīng)營(yíng)管理的新型農(nóng)民群體，使他們成為土地流轉(zhuǎn)的參與主體，對(duì)土地流轉(zhuǎn)產(chǎn)生極大的推動(dòng)作用；引導(dǎo)支持工商資本、民間資本、外來(lái)資本發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)、特色農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、高效農(nóng)業(yè)和觀光農(nóng)業(yè)。建立新型經(jīng)營(yíng)主體準(zhǔn)入機(jī)制，提高社會(huì)資本的準(zhǔn)入“門(mén)檻”。同時(shí)，因地制宜、分類施策，采取多種模式加快土地流轉(zhuǎn)，積極推動(dòng)土地銀行流轉(zhuǎn)、土地信托流轉(zhuǎn)、家庭農(nóng)場(chǎng)、“公司+合作社+農(nóng)戶”、“合作社+農(nóng)戶”、整村整組流轉(zhuǎn)等新型土地流轉(zhuǎn)和經(jīng)營(yíng)模式。

四、完善流轉(zhuǎn)政策，是加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的保障

要建立健全支持土地流轉(zhuǎn)的系統(tǒng)性、配套性文件。在政策支持方面，出臺(tái)包括服務(wù)體系建設(shè)、流轉(zhuǎn)模式創(chuàng)新、規(guī)范化管理、鼓勵(lì)扶持措施等內(nèi)容的政策措施，為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)提供政策支持。在財(cái)政支持方面，整合所有涉農(nóng)財(cái)政資金投入到土地流轉(zhuǎn)中；制定財(cái)政扶持農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的具體政策，根據(jù)流轉(zhuǎn)面積和年限對(duì)種植大戶、專業(yè)合作社等規(guī)模經(jīng)營(yíng)主體和土地流轉(zhuǎn)服務(wù)組織、村委會(huì)等給予專項(xiàng)補(bǔ)貼。在金融服務(wù)方面，制定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)金融服務(wù)政策，鼓勵(lì)和支持利用農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)向金融機(jī)構(gòu)融資發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)；引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照流轉(zhuǎn)土地及產(chǎn)業(yè)規(guī)模給予授信。在保障農(nóng)民合法權(quán)益方面，建立土地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)保障金，根據(jù)實(shí)際情況制定土地流轉(zhuǎn)最低指導(dǎo)價(jià)；土地流轉(zhuǎn)價(jià)格應(yīng)該隨時(shí)間遞增，以保障農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)收益隨物價(jià)總水平變化而變化；出臺(tái)相關(guān)的政策措施，不準(zhǔn)違背農(nóng)民意愿強(qiáng)迫土地流轉(zhuǎn)，嚴(yán)格查處截留、占用和扣繳土地流轉(zhuǎn)收益的行為。

參考文獻(xiàn)：

第3篇：農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃范文

[摘　要]隨著陸良經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，陸良縣人多地少、各行業(yè)用地的矛盾日漸突出。為了有計(jì)劃地利用和保護(hù)有限的土地資源，將陸良縣劃分為中部壩區(qū)，西南部丘陵半山區(qū)，東部山區(qū)三個(gè)土地利用地域分區(qū)，因地制宜的進(jìn)行具體規(guī)劃，并從法制措施、行政措施等多方面切實(shí)保護(hù)耕地。

[關(guān)鍵詞]陸良縣　土地利用　土地分區(qū)

一、陸良縣基本概況

陸良縣位于云南省東部，具有較典型的高原湖盆地貌特征。全縣總土地2005.82km，屬北亞熱帶高原季風(fēng)型冬干夏涼氣候區(qū)。特點(diǎn)是：冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷署，春暖干旱，秋涼濕潤(rùn)，降雨集中，干濕分明。

陸良縣轄8個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)，總?cè)丝?1.99萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口55.11萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口68736人。2011年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值115億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)17998元、5960元， 2011年實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁總產(chǎn)值67.3億元。交通運(yùn)輸條件和工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的基礎(chǔ)設(shè)施條件近些年有明顯的改善。

二、陸良縣土地利用現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題

1.陸良縣土地利用的現(xiàn)狀

在全縣總土地3008721.3畝中。耕地1046763.5畝，占34.8%，園地43746.9畝，占1.5%，林地1371559.6畝，占45.6%，牧草地14768 8.4畝，占4.9%，居民點(diǎn)及工礦用地87906.6畝，占2.9%，交通用地28698.3畝，占1.0%。水域75107.9畝，占2.5%，未利用土地207250.1畝，占6.8%。如圖所示。

2.陸良縣土地利用存在的主要問(wèn)題

（1）土地利用結(jié)構(gòu)不盡合理

山區(qū)過(guò)度墾殖，造成水土流失，據(jù)調(diào)查，全縣水土流失面積已達(dá)920平方公里，占總土地面積的46%。有林地面積逐年減少，1959年至2010年40年間，全縣有林地面積由162萬(wàn)畝減少到55.5萬(wàn)畝，不僅造成經(jīng)濟(jì)效益降低。而且生態(tài)環(huán)境惡化，旱澇災(zāi)害頻繁。另外陸良縣園地比重太小，僅占總面積的1.4%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了社會(huì)發(fā)展的需求，且林地分布零星，生產(chǎn)規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)管理水平低。

（2）土地開(kāi)發(fā)利用深度不足

全縣林業(yè)用地占總土地的45.5%。但疏林，灌木林面積比較大，經(jīng)濟(jì)果木林面積又比較小，加之林地經(jīng)營(yíng)管理粗放，致使林業(yè)用地效益極低。陸良目前用工程措施、經(jīng)濟(jì)措施與技術(shù)措施配套改造中、低產(chǎn)田地的速度還不夠快，在興修水利，坡地改梯地，大力發(fā)展水澆地、改良培肥土壤、治理三荒(荒山、荒灘、荒坡)、改造低產(chǎn)田地等方面的工程措施有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

（3）非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地增長(zhǎng)過(guò)快

由于土地利用長(zhǎng)期無(wú)統(tǒng)盤(pán)規(guī)劃，加之使用制度上存在種種弊端，造成非農(nóng)業(yè)用地增長(zhǎng)較猛，布局不合理。據(jù)2009年非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地清查結(jié)果，2000年至2009年的9年間全縣居民點(diǎn)及工礦用地共增加1344.1公頃，年遞增3.3%?？h、鄉(xiāng)紛紛興辦“開(kāi)發(fā)區(qū)”，人為加速了菲農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的發(fā)展勢(shì)頭，致使大量良田沃土又被占用。這加劇了用地矛盾，影響工農(nóng)業(yè)的順利發(fā)展。

三、陸良縣土地具體規(guī)劃

根據(jù)陸良且土地資源的特點(diǎn)，綜合考慮自然、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)條件，將陸良縣劃分為中部壩區(qū)，西南部丘陵半山區(qū)，東部山區(qū)三個(gè)土地利用地域分區(qū)，因地制宜的進(jìn)行具體規(guī)劃。

1.中部壩區(qū)

中部壩區(qū)主要是指陸良?jí)巫蛹爸車械蜕剑ò鍢?、三岔河、中壩，馬街四鎮(zhèn)華僑農(nóng)場(chǎng)管理轄范圍內(nèi)的土地，占全縣28.4%。本區(qū)是全縣主要工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基地，土地集約經(jīng)營(yíng)水平較高，土地利用方向以農(nóng)業(yè)為主，工農(nóng)并重，農(nóng)業(yè)以糧為主，以水稻為主，糧食和經(jīng)濟(jì)作物相結(jié)合，統(tǒng)籌兼顧糧、煙、桑、豬、魚(yú)全面發(fā)展。土地應(yīng)實(shí)行基地化集約化經(jīng)營(yíng)管理。

用地結(jié)構(gòu)和布局要擴(kuò)大城鎮(zhèn)建設(shè)用地，合理開(kāi)發(fā)新的工業(yè)區(qū)（石油化工基地），大力發(fā)展以桑果園藝業(yè)為主的經(jīng)濟(jì)果木林。以中樞植為核心，沿南盤(pán)江南部和西橋至召夸路一帶可以開(kāi)發(fā)新興工業(yè)基地，中樞鎮(zhèn)則可以建成以科技和勞動(dòng)密集型為主的輕工業(yè)和商業(yè)中心。在中樞鎮(zhèn)東北部廣大的陸良?jí)巫樱ò鍢?、三岔路、馬街等鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)），則應(yīng)根據(jù)基本根據(jù)基本農(nóng)用保護(hù)區(qū)規(guī)劃確定的保護(hù)范圍，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)耕地地保護(hù)，提高耕地的生產(chǎn)力，將這部分良田沃土建設(shè)成陸良縣商品糧，蠶桑、生豬生產(chǎn)基地。

2.南部、西部丘陵半山區(qū)

本區(qū)包括召夸、大莫古、小百戶、芳華四個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)所轄的土地，占全縣總土地53.8%，人均占有土地和耕地較多，耕地集約經(jīng)營(yíng)水平不高。增產(chǎn)潛力大，林地面積大，是全縣森林地主要分布區(qū)域。南部丘陵區(qū)干旱缺水，西北部水利條件好，山青水秀。

土地利用方向應(yīng)以農(nóng)業(yè)為主、糧油、桑、果林井重，加強(qiáng)高產(chǎn)穩(wěn)產(chǎn)基本農(nóng)田建設(shè)與保護(hù)，進(jìn)行土地資源深度開(kāi)發(fā)，提高集約經(jīng)營(yíng)水平，提高土地肥力等級(jí)，逐年擴(kuò)大一級(jí)基本家田保護(hù)區(qū)的面積，增加農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施的投入，建成商品糧、蠶桑、生豬、油料等農(nóng)產(chǎn)品主要生產(chǎn)基地。加強(qiáng)植樹(shù)造林、綠化荒由、進(jìn)行水源林保護(hù)和大中小型水庫(kù)防護(hù)林的營(yíng)造，。改善生態(tài)環(huán)境、建成用材林生產(chǎn)基地區(qū)之一。

3.東部山區(qū)

本區(qū)主要包括活水、核桃村、雙箐口三個(gè)鄉(xiāng)所轄的土地，占全縣總土地17.8%。是陸良縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較緩慢的地區(qū)，區(qū)內(nèi)幅員寬廣。人少地多，地形地貌復(fù)雜，耕地和林地人均占有量較多，但生產(chǎn)力低，水土流失嚴(yán)重，干旱缺水制約著土利用效益的提高。

土地利用方向應(yīng)以農(nóng)業(yè)為主，農(nóng)林牧并重，利用穩(wěn)定耕地面積，提高集約經(jīng)營(yíng)的水平。在糧食自給有余的前提下，逐步擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)烤煙油料的種殖面積。該區(qū)域可以建成林業(yè)基地，固定耕地，實(shí)行糧肥經(jīng)濟(jì)作物輪作，發(fā)展綠肥種植。開(kāi)發(fā)中要逐步提高精耕細(xì)作集約經(jīng)營(yíng)的水平，提高單產(chǎn)，增加總產(chǎn)。

四、陸良縣土地規(guī)劃的具體保障措施

第4篇：農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃范文

一、加州農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀

2009年加州大學(xué)小農(nóng)場(chǎng)項(xiàng)目開(kāi)始針對(duì)加州農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)營(yíng)者開(kāi)展全州范圍的經(jīng)濟(jì)調(diào)查，通過(guò)這次調(diào)查可以較全面了解加州農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀[2]。

1.經(jīng)營(yíng)目的農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)營(yíng)存在一系列復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)因素[3]。加州農(nóng)民進(jìn)入農(nóng)業(yè)旅游業(yè)的最主要目標(biāo)是增加盈利能力，出售農(nóng)場(chǎng)產(chǎn)品以及為家庭成員提供就業(yè)機(jī)會(huì)。但出于盈利和就業(yè)原因的農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)營(yíng)者中有絕大部分還因?yàn)樗麄儭跋胍龑?dǎo)訪客”，“享受與他人一起工作”，或增加“接觸社會(huì)的機(jī)會(huì)”。少部分經(jīng)營(yíng)者不是出于盈利目的，而是純粹為接觸社會(huì)或教育用途進(jìn)入農(nóng)業(yè)旅游行業(yè)。

2.經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目加州農(nóng)業(yè)旅游有豐富的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，如農(nóng)產(chǎn)品直接銷售、觀光游覽、展示展覽、培訓(xùn)或參與式活動(dòng)等?？傮w上，直接銷售收入平均占農(nóng)業(yè)旅游總收入的45%左右，即與其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)相比，農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)營(yíng)者從接銷售農(nóng)產(chǎn)品中賺取了更多的錢(qián)，最常見(jiàn)的是在農(nóng)場(chǎng)售貨點(diǎn)直銷堅(jiān)果或鮮花等產(chǎn)品。最常見(jiàn)的農(nóng)業(yè)旅游活動(dòng)項(xiàng)目是舉辦田間學(xué)校游，其中只有17%收取費(fèi)用。除了婚禮、過(guò)夜留宿、騎馬或乘坐馬車、釣魚(yú)或打獵等，參與式活動(dòng)需要收費(fèi)的不到一半，農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)營(yíng)者更注重公共服務(wù)、教育和這些活動(dòng)的市場(chǎng)營(yíng)銷與推廣作用。

3.經(jīng)營(yíng)對(duì)象加州農(nóng)業(yè)旅游絕大多數(shù)的游客來(lái)自本州，其中一半左右來(lái)自本縣，只有約3%的游客來(lái)自加拿大或其他國(guó)家[7]。加州農(nóng)業(yè)旅游游客接待上季節(jié)性明顯，其中10月份接待游客數(shù)量最多，因?yàn)橹T如南瓜園地游、蘋(píng)果采摘、葡萄酒品嘗、葡萄園觀光、玉米迷宮、豐年節(jié)慶以及果蔬采購(gòu)等活動(dòng)主要集中于此月。

4.促銷形式與經(jīng)營(yíng)效果口碑促銷是絕大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者采用的推廣促銷方式，居各種促銷形式之首。戶外標(biāo)識(shí)、宣傳冊(cè)/宣傳卡片、網(wǎng)站以及地方導(dǎo)游手冊(cè)或名錄也是應(yīng)用非常廣泛的促銷形式。大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者曾使用某種形式的標(biāo)識(shí)，但是部分人認(rèn)為，縣的分區(qū)管理以及州和聯(lián)邦政府指定“風(fēng)景道路”限制了標(biāo)識(shí)的使用。由于互聯(lián)網(wǎng)通常是制定假期計(jì)劃和購(gòu)物計(jì)劃的第一信息來(lái)源，比如在2004年加州98.3萬(wàn)到訪旅客中超過(guò)65%在線安排他們的行程[6]，所以網(wǎng)站通常是一個(gè)農(nóng)業(yè)旅游企業(yè)留給消費(fèi)者的第一印象。大多數(shù)農(nóng)業(yè)旅游企業(yè)都擁有一個(gè)網(wǎng)站，且對(duì)網(wǎng)站營(yíng)銷的效果表示滿意，即使是市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用低于500美元的經(jīng)營(yíng)者中也有大約2/3擁有自己的網(wǎng)站。

5.農(nóng)業(yè)旅游收益將在農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目中收入比重超過(guò)50%的活動(dòng)定義為主要活動(dòng)。農(nóng)業(yè)旅游總收入達(dá)到或超過(guò)5萬(wàn)美元的經(jīng)營(yíng)者中，其主要活動(dòng)是玉米田地游/南瓜園地游、自然活動(dòng)、農(nóng)產(chǎn)品零售和舉辦體育比賽項(xiàng)目。但是對(duì)部分農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，盈利不是主要目標(biāo)，而被認(rèn)為是其他業(yè)務(wù)的一種促銷方式。隨著總收入的增加，農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)營(yíng)者自己評(píng)估的盈利能力也增加，2/3的經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為，農(nóng)業(yè)旅游中農(nóng)產(chǎn)品零售“相當(dāng)盈利”。

二、加州農(nóng)業(yè)旅游主要管理法規(guī)

美國(guó)農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展離不開(kāi)完備的法律法規(guī)。1958年美國(guó)國(guó)會(huì)成立了戶外游樂(lè)資源評(píng)估委員會(huì)（OutdoorRecreationResourcesCommission，ORRC），1964年建立了國(guó)家荒野保護(hù)體系（NationalWildnessPreservationSys-tem），1968年通過(guò)了《國(guó)家荒野和風(fēng)景河流法案》（NationalWildandScenicRiversAc）t，這些法律推動(dòng)美國(guó)旅游業(yè)及其管理體系逐步發(fā)展和完善。1973年美國(guó)國(guó)會(huì)頒布了《國(guó)家旅游法案》（Na-tionalTourismAc）t，1981年成立美國(guó)全國(guó)旅游管理局（U.S.Nation-alTravelandAdministration），1992年國(guó)會(huì)批準(zhǔn)成立了國(guó)家農(nóng)業(yè)旅游基金會(huì)（NationalRuralTourismFoundation），加強(qiáng)了對(duì)農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展的支持力度。各州議會(huì)也頻頻立法，成立了一系列專業(yè)性機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)旅游業(yè)的投入，這些立法和規(guī)范成為美國(guó)政府發(fā)展農(nóng)業(yè)旅游的法律依據(jù)。美國(guó)各級(jí)政府利用頒布的相關(guān)法律法規(guī)來(lái)規(guī)范農(nóng)業(yè)旅游的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)，土地所有者在開(kāi)辦一個(gè)農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目時(shí)要面對(duì)數(shù)量眾多的復(fù)雜的規(guī)章制度[4，5]。以加州為例，農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)營(yíng)受到聯(lián)邦、州和地方三級(jí)政府強(qiáng)制性的約束和相關(guān)法律條文的規(guī)范。這些法律約束與農(nóng)業(yè)旅游業(yè)規(guī)劃息息相關(guān)，經(jīng)營(yíng)者在進(jìn)行經(jīng)營(yíng)規(guī)劃時(shí)必須了解規(guī)章的許可范圍并進(jìn)行資金預(yù)算。加州法律中涉及農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目的主要集中于漁業(yè)和運(yùn)動(dòng)條款、衛(wèi)生和安全條款、食物和農(nóng)業(yè)條款、經(jīng)營(yíng)和職業(yè)條款、勞動(dòng)力條款等。啟動(dòng)一項(xiàng)農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)營(yíng)，必須獲得縣規(guī)劃許可，嚴(yán)格遵守相應(yīng)的法律法規(guī)，保護(hù)環(huán)境、社區(qū)居民和游客。

1.土地利用和發(fā)展相關(guān)法律法規(guī)主要包括土地利用規(guī)劃、建筑條例、道路和交通、公共道路使用、標(biāo)識(shí)等方面。其中土地利用規(guī)劃、建筑條例由縣政府頒布，道路和交通由聯(lián)邦政府和縣政府管理，公共道路使用由聯(lián)邦或州政府管理，道路標(biāo)識(shí)由州政府或縣政府管理。

（1）土地利用規(guī)劃。土地規(guī)劃許可是開(kāi)辦農(nóng)業(yè)旅游園區(qū)的第一步，需要聯(lián)系縣規(guī)劃辦公室找到適用的規(guī)劃法律。每個(gè)縣都有描述土地利用政策的總體規(guī)劃，其中包括體現(xiàn)縣土地利用分區(qū)的地圖，這決定了土地利用政策中每塊地的用途。一般每10年各縣會(huì)更新修正一次其總體規(guī)劃。農(nóng)業(yè)規(guī)劃政策保護(hù)農(nóng)場(chǎng)和牧場(chǎng)土地以免用做非農(nóng)業(yè)用途。分區(qū)法規(guī)列出了土地的農(nóng)業(yè)用途和兼用的非農(nóng)業(yè)用途。由各縣政府來(lái)決定土地做何用途以及何種條件和標(biāo)準(zhǔn)下來(lái)貫徹這些用途。分區(qū)法規(guī)區(qū)分了權(quán)利許可的非農(nóng)業(yè)用途和需要使用許可的土地用途?！皺?quán)利許可”意味著報(bào)批的土地利用只要是符合分區(qū)和其他要求就不用經(jīng)過(guò)特殊的批準(zhǔn)；需要使用許可的土地利用有賴于環(huán)境、復(fù)審和批準(zhǔn)。許多縣對(duì)特定的農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)營(yíng)設(shè)立了特別的土地使用條例。這些條例明確了法律要求，并大多提供了流程化批準(zhǔn)程序。

（2）建筑條例。當(dāng)需要對(duì)建筑物進(jìn)行結(jié)構(gòu)性改變時(shí)，如需要翻修舊建筑或建設(shè)新設(shè)備時(shí)，必須從縣建筑條例辦公室獲得建筑許可，并且所有的公共用途建筑結(jié)構(gòu)必須符合美國(guó)殘疾人法案中的可到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。

（3）道路和交通。經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)旅游意味著游客到訪農(nóng)場(chǎng)或牧場(chǎng)，及對(duì)道路交通要求的增加。這就需要申請(qǐng)一個(gè)使用許可，對(duì)應(yīng)的縣規(guī)劃和公共實(shí)施辦公室和/或CALTRANS將就涉及道路和交通的公共安全問(wèn)題進(jìn)行審查。他們可能會(huì)要求拓寬或平整通往參觀地點(diǎn)的道路或者修建轉(zhuǎn)彎或橋。

（4）公共道路使用。如果想在聯(lián)邦或州屬土地上從事商業(yè)活動(dòng)或經(jīng)營(yíng)，必須從土地管理部門(mén)獲得“特殊用途”許可，特定的娛樂(lè)活動(dòng)如果涉及占用公共土地是需要獲得批準(zhǔn)的，如用于舉辦騎馬、釣魚(yú)、狩獵等活動(dòng)，或舉行包括距離賽馬、耐力賽跑、流動(dòng)晚餐等項(xiàng)目。批準(zhǔn)程序的目標(biāo)是明確所有可能產(chǎn)生的潛在的土地利用或土地資源的沖突；明確適用的程序、許可和針對(duì)資源保護(hù)和公共使用需求的特殊條件；針對(duì)提議的用途在部門(mén)和申請(qǐng)人之間獲得普遍的認(rèn)同；界定時(shí)間期限、限制條件和責(zé)任。在提交特殊用途許可申請(qǐng)時(shí)，還必須提供一份地圖和書(shū)面材料進(jìn)行闡述，針對(duì)擬開(kāi)展的項(xiàng)目和活動(dòng)提供詳盡的明確的信息，提供被相關(guān)部門(mén)列為附加責(zé)任險(xiǎn)的參保證明。基于申請(qǐng)?jiān)S可、項(xiàng)目描述和潛在環(huán)境影響，管理人員決定是否頒發(fā)特殊用途許可。

（5）道路標(biāo)識(shí)。道路標(biāo)識(shí)對(duì)農(nóng)業(yè)旅游起到指示和廣告作用，在縣公路上的標(biāo)識(shí)要符合縣公共設(shè)施辦公室規(guī)章。在州高速公路設(shè)置標(biāo)識(shí)需要滿足州交通局規(guī)定。

2.公共健康和安全規(guī)章主要包括由州法律規(guī)范的食品安全條例，州政府和縣政府規(guī)定的廚師認(rèn)證、農(nóng)家住宿，縣政府規(guī)定的公共安全條例。加州零售食物法規(guī)（CURF-FL）是加州健康和安全法典的一部分，明確描述了食品安全的需求，規(guī)定了農(nóng)業(yè)旅游中食物準(zhǔn)備、加工、制備、保存等活動(dòng)，對(duì)加工食物的要求比非加工食品的要求更為嚴(yán)格。根據(jù)CURFFL，對(duì)外銷售的加工食品不能夠在家庭廚房制作。在地方，CURFFL是由縣環(huán)境健康辦公室推進(jìn)的。該部門(mén)按照州法律規(guī)律詳細(xì)制定規(guī)劃并定期檢查食品加工廠。如果新建或改建食品加工廠必須得到該部門(mén)批準(zhǔn)。CURFFL規(guī)定，一個(gè)經(jīng)營(yíng)單位中從事食物加工制備對(duì)外銷售的活動(dòng)至少有一個(gè)人具有通用的“廚師認(rèn)證”，在當(dāng)?shù)胤?wù)業(yè)部門(mén)學(xué)習(xí)食物安全課程可以獲得該認(rèn)證。加州健康和安全法典（1998）中對(duì)“農(nóng)家住宿”進(jìn)行了規(guī)定，即建立一個(gè)農(nóng)家住宿需要滿足下述所有要求：客房6間以下，床位14個(gè)以下；提供過(guò)夜住宿；只對(duì)登記客人提供食物，可隨時(shí)提供餐飲服務(wù)，這些價(jià)格包括在住宿總費(fèi)用中；住宿和飲食是附加服務(wù)而不是農(nóng)家住宿的主要功能；農(nóng)家住宿位于農(nóng)場(chǎng)，是農(nóng)場(chǎng)的一部分，并且農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)是其主要的收入來(lái)源。按照該法律規(guī)定，運(yùn)轉(zhuǎn)中的農(nóng)場(chǎng)可以留宿限定數(shù)目以內(nèi)的過(guò)夜游客，并允許農(nóng)場(chǎng)家庭利用農(nóng)場(chǎng)廚房提供餐飲服務(wù)，農(nóng)場(chǎng)廚房要符合聯(lián)邦政府食品法典對(duì)家庭廚房的定義。農(nóng)家住宿廚房由縣環(huán)境健康辦公室做常規(guī)檢查。農(nóng)家住宿必須滿足所有的州和當(dāng)?shù)卣倪m用法規(guī)和區(qū)劃要求。另外，農(nóng)業(yè)旅游運(yùn)營(yíng)涉及的公共事務(wù)必須符合公共安全和便利性規(guī)章。消防和安全設(shè)施需要符合當(dāng)?shù)叵擂k公室和司法辦公室的規(guī)章和條例，包括類似滅火設(shè)備和就地用水等要求。

3.環(huán)境健康相關(guān)規(guī)章水資源保護(hù)方面，縣環(huán)境健康辦公室會(huì)審核農(nóng)業(yè)旅游和自然旅游的經(jīng)營(yíng)申請(qǐng)，確保能為游客就地提供保質(zhì)足量的水。垃圾處理方面，每個(gè)縣都有自己的垃圾處理標(biāo)準(zhǔn)，且通常需要獲得許可來(lái)新建或改建一個(gè)垃圾處理系統(tǒng)。如果是占用空地新建，還需要對(duì)選址進(jìn)行評(píng)估。評(píng)估決定垃圾就地丟棄和垃圾處理系統(tǒng)與地點(diǎn)和土壤是否適宜，如果已有垃圾處理系統(tǒng)，縣環(huán)境健康辦公室將評(píng)估報(bào)批的地點(diǎn)是否適合接待游客。

4.農(nóng)產(chǎn)品直銷規(guī)章州政府和縣政府對(duì)于農(nóng)場(chǎng)直銷產(chǎn)品的稱重計(jì)量、包裝標(biāo)簽、有機(jī)認(rèn)證和銷售許可等都作了詳細(xì)的規(guī)范。按照加州有機(jī)食品法（2003）的要求，在加州生產(chǎn)并銷售有機(jī)產(chǎn)品，需要向縣農(nóng)業(yè)局申請(qǐng)認(rèn)證。如果生產(chǎn)或銷售有機(jī)產(chǎn)品的年毛收入超過(guò)5000美元，必須通過(guò)國(guó)家有機(jī)產(chǎn)品認(rèn)證。在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一個(gè)攤位并出售自己生產(chǎn)的已經(jīng)過(guò)認(rèn)證的農(nóng)產(chǎn)品，必須從市場(chǎng)所在縣農(nóng)業(yè)局獲得生產(chǎn)者證書(shū)（CPC）的認(rèn)證。

5.經(jīng)營(yíng)相關(guān)規(guī)章根據(jù)加州法律規(guī)定，如果經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)旅游選取的商業(yè)名稱既不包含經(jīng)營(yíng)者的姓氏或其他名字，必須提交“虛擬商業(yè)名稱聲明”申請(qǐng)，由縣首席法官辦公室審核辦理。商業(yè)執(zhí)照和售酒許可的申請(qǐng)辦理則分別由縣稅收辦公室和州酒精類飲料管制辦公室（ABC）負(fù)責(zé)。根據(jù)ABC手冊(cè)，經(jīng)營(yíng)者必須親自申請(qǐng)售酒許可?？梢陨暾?qǐng)獲得新許可，或者接手其他人或其他經(jīng)營(yíng)單位的許可。許可每年更新，并需要繳納更新費(fèi)用。經(jīng)營(yíng)農(nóng)家留宿，必須支付臨時(shí)占用稅（TOT），TOT是一項(xiàng)由州政府規(guī)定的來(lái)自旅館、汽車旅館、招待所等行業(yè)的稅收收入。在多數(shù)縣和鎮(zhèn)，TOT除了有州稅收還有縣稅收?？h的TOT稅率是招待費(fèi)的5%~12%不等。一般，縣監(jiān)事會(huì)將通過(guò)當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)公會(huì)、游客協(xié)會(huì)等將縣的TOT稅收用于支持農(nóng)業(yè)旅游的提升和廣告。經(jīng)營(yíng)者必須從游客那里收取TOT并分季度交到縣稅收處。但是經(jīng)營(yíng)者首先必須在縣稅收處進(jìn)行登記，并取得“臨時(shí)占用稅收取證”。就像經(jīng)營(yíng)執(zhí)照一樣，這個(gè)認(rèn)證需要張貼于農(nóng)場(chǎng)或牧場(chǎng)顯眼處。農(nóng)業(yè)旅游企業(yè)中如果有雇工，必須獲得雇主識(shí)別編碼（EIN）及聯(lián)邦稅收識(shí)別編碼，將經(jīng)營(yíng)企業(yè)在國(guó)內(nèi)稅務(wù)局、社會(huì)保障部和勞工部注冊(cè)。為協(xié)助雇主建立安全健康的工作場(chǎng)所，保障雇工的職業(yè)健康和安全，加州產(chǎn)業(yè)關(guān)系部門(mén)規(guī)定在加州雇工的企業(yè)必須準(zhǔn)備一份傷病計(jì)劃，且必須得到特定的許可、執(zhí)照和認(rèn)證來(lái)遵從州健康和安全標(biāo)準(zhǔn)。為了保證雇員依法納稅，用人單位必須在州相關(guān)部門(mén)為雇員在州就業(yè)發(fā)展部門(mén)進(jìn)行稅收登記。隨著勞動(dòng)法的條款不斷增加，經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)流動(dòng)勞工、最低工資、工作場(chǎng)地安全和特別稅等相關(guān)條例愈加重視。

三、對(duì)中國(guó)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的啟示

中國(guó)以農(nóng)家樂(lè)等為代表的休閑農(nóng)業(yè)自20世紀(jì)80年代后期開(kāi)始出現(xiàn)，經(jīng)過(guò)20多年的發(fā)展特別是近10年來(lái)的快速發(fā)展，至今已經(jīng)頗具規(guī)模[8]。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2010年底，全國(guó)農(nóng)家樂(lè)已超150萬(wàn)家，規(guī)模以上休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)超過(guò)1.8萬(wàn)家，全國(guó)年接待人數(shù)超過(guò)4億人次。全國(guó)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游年?duì)I業(yè)收入已超過(guò)1200億元。近年來(lái)中國(guó)農(nóng)業(yè)部門(mén)、旅游部門(mén)及各級(jí)政府都非常重視休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展，出臺(tái)一系列規(guī)劃，推動(dòng)建立一大批休閑農(nóng)業(yè)示范點(diǎn)，休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展迎來(lái)難得的機(jī)遇。但也必須看到，中國(guó)休閑農(nóng)業(yè)雖然發(fā)展速度較快，整體規(guī)模不斷擴(kuò)大，但在發(fā)展過(guò)程中也逐漸暴露出一些問(wèn)題，比如管理與經(jīng)營(yíng)體制不健全、基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)設(shè)施不完善、缺少規(guī)劃、粗放經(jīng)營(yíng)、促銷手段單一、環(huán)境問(wèn)題與安全問(wèn)題突出等[10，11]。與之相比，美國(guó)加州農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展歷史長(zhǎng)，立法較完善，管理較規(guī)范，經(jīng)營(yíng)模式多樣，在管理辦法、經(jīng)營(yíng)形式、發(fā)展方向等方面都可以對(duì)中國(guó)休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展提供一些借鑒。主要有：

1.完善制度建設(shè)，加強(qiáng)多部門(mén)分工協(xié)調(diào)從管理體制來(lái)看，由于涉及用地、稅收、環(huán)境、衛(wèi)生、就業(yè)等諸多方面，美國(guó)的聯(lián)邦、州和縣三級(jí)政府的許多部門(mén)均參與到加州農(nóng)業(yè)旅游管理中，各部門(mén)均制定了或遵循了一定的法律規(guī)章，各司其職，相互協(xié)調(diào)，雖然許多經(jīng)營(yíng)者對(duì)經(jīng)營(yíng)許可繁雜的辦理程序表示不滿，但遵從這些管理制度有助于在潛在的責(zé)任中保護(hù)經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者，這也是加州農(nóng)業(yè)旅游穩(wěn)健發(fā)展的重要保障。反觀中國(guó)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展由于涉及農(nóng)業(yè)、國(guó)土、水利、工商、稅務(wù)、規(guī)劃、旅游等多個(gè)部門(mén)的業(yè)務(wù)職能，存在多頭管理、條塊分割、職能交叉、管理重復(fù)、政出多門(mén)的現(xiàn)象。針對(duì)某一具體問(wèn)題，往往因?yàn)槿狈ο鄳?yīng)的法律依據(jù)和明確的管理機(jī)構(gòu)，管理力度不能深入而不能解決。所以有必要明確休閑農(nóng)業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)對(duì)口管理部門(mén)，及時(shí)出臺(tái)有關(guān)的法律政策、管理辦法、標(biāo)準(zhǔn)，避免出現(xiàn)管理“真空”或“多頭”管理現(xiàn)象，使得基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、資源開(kāi)發(fā)、公共安全、環(huán)境衛(wèi)生等方面均有指定部門(mén)依法進(jìn)行規(guī)范與監(jiān)督。

2.重視農(nóng)業(yè)多功能性，引導(dǎo)農(nóng)業(yè)和休閑有機(jī)結(jié)合加州農(nóng)業(yè)旅游經(jīng)營(yíng)非常重視農(nóng)業(yè)和休閑旅游的有機(jī)結(jié)合，政府通過(guò)許多政策進(jìn)行相關(guān)的引導(dǎo)，因?yàn)槊绹?guó)發(fā)展農(nóng)業(yè)旅游的動(dòng)力機(jī)制是“城市化壓力和利潤(rùn)萎縮導(dǎo)致加州農(nóng)場(chǎng)主尋求替代方法以保持農(nóng)業(yè)企業(yè)的盈利”。從經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看，加州農(nóng)業(yè)旅游最主要的盈利方式是直接銷售農(nóng)產(chǎn)品，最常見(jiàn)的觀光項(xiàng)目是舉辦田間學(xué)校游，旅游觀光項(xiàng)目被視為一種有效的農(nóng)產(chǎn)品推銷方式。在管理上注重農(nóng)業(yè)土地的利用，餐飲和住宿只是農(nóng)場(chǎng)旅游的附加服務(wù)?？梢哉f(shuō)，加州的農(nóng)業(yè)旅游既是提供一種旅游產(chǎn)品，更是一種現(xiàn)代農(nóng)業(yè)管理方式。這提示我們?cè)诎l(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的實(shí)踐中，要重視農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)的交融補(bǔ)充，以農(nóng)業(yè)生產(chǎn)為核心，增強(qiáng)其休閑功能，這在微觀上可作為必要的收入補(bǔ)充，宏觀上可形成特色產(chǎn)業(yè)，以充分發(fā)揮農(nóng)業(yè)的多功能性，帶動(dòng)整個(gè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。

第5篇：農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃范文

（一）目的

通過(guò)農(nóng)村土地第二次調(diào)查工作的實(shí)施，進(jìn)一步完善土地調(diào)查、土地統(tǒng)計(jì)和土地登記制度，初步實(shí)現(xiàn)《物權(quán)法》對(duì)土地產(chǎn)權(quán)管理的有關(guān)要求，維護(hù)土地權(quán)利人合法權(quán)益，滿足國(guó)土資源和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地權(quán)屬信息的需求。

（二）意義

1．開(kāi)展第二次土地調(diào)查，全面掌握我區(qū)耕地的數(shù)量、分布和基本農(nóng)田狀況，是落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度的根本前提；是監(jiān)督、考核各鄉(xiāng)鎮(zhèn)耕地和基本農(nóng)田保護(hù)任務(wù)目標(biāo)完成情況、保障國(guó)家糧食生產(chǎn)能力的重要內(nèi)容。

2．開(kāi)展第二次土地調(diào)查，全面掌握城鎮(zhèn)、村莊以及獨(dú)立工礦區(qū)內(nèi)部工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、商業(yè)用地、住宅用地以及農(nóng)村宅基地等各行業(yè)用地的結(jié)構(gòu)、數(shù)量和分布，是科學(xué)制訂土地政策、合理確定土地供應(yīng)總量、落實(shí)土地調(diào)控目標(biāo)的重要依據(jù)；是挖掘土地利用潛力、大力推進(jìn)節(jié)約集約用地的基本前提。

3．開(kāi)展第二次土地調(diào)查，全面查清農(nóng)村集體土地所有權(quán)、農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)權(quán)屬狀況，及時(shí)調(diào)處各類土地權(quán)屬爭(zhēng)議，依法明確農(nóng)民合法土地權(quán)益，是有效保護(hù)農(nóng)民利益、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的重要內(nèi)容。

4．應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)開(kāi)展第二次土地調(diào)查，全面獲取準(zhǔn)確、可靠的土地利用數(shù)據(jù)和圖件，能夠?yàn)橥恋卣魇铡⑥r(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地登記、土地規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)整理等各項(xiàng)土地資源管理業(yè)務(wù)提供可靠的基礎(chǔ)支撐和服務(wù)。

5．開(kāi)展第二次土地調(diào)查，查清我區(qū)土地利用的實(shí)際情況，建設(shè)省、市、縣三級(jí)聯(lián)網(wǎng)的土地調(diào)查數(shù)據(jù)庫(kù)和快速更新機(jī)制，是土地管理方式和管理職能轉(zhuǎn)變的重要措施。

二、調(diào)查內(nèi)容

1．農(nóng)村集體土地所有權(quán)和使用權(quán)狀況；

2．國(guó)有農(nóng)、林、牧、漁場(chǎng)、勞改農(nóng)場(chǎng)和部隊(duì)等國(guó)有土地使用權(quán)狀況;

3．企事業(yè)單位的國(guó)有土地使用權(quán)狀況;

4．公路、鐵路、河流等權(quán)屬狀況；

三、組織機(jī)構(gòu)

為了更好地完成土地調(diào)查工作，成立*區(qū)第二次土地調(diào)查領(lǐng)導(dǎo)小組:

*

（一）*區(qū)國(guó)土資源局：

1．負(fù)責(zé)轄區(qū)第二次土地調(diào)查宣傳和政策解答、業(yè)務(wù)指導(dǎo)、技術(shù)培訓(xùn)及其他準(zhǔn)備工作。

2．負(fù)責(zé)轄區(qū)第二次土地調(diào)查權(quán)屬確認(rèn)外業(yè)調(diào)查工作。

3．對(duì)*區(qū)第二次土地權(quán)屬調(diào)查工作進(jìn)行自檢，綜合匯總提交有關(guān)成果資料。

（二）*區(qū)民政局：

1．負(fù)責(zé)提供本行政轄區(qū)內(nèi)行政區(qū)域界線。

2．負(fù)責(zé)提供本行政轄區(qū)內(nèi)行政區(qū)域界線有關(guān)資料和勘測(cè)成果。

3．負(fù)責(zé)本行政轄區(qū)內(nèi)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)及村界限爭(zhēng)議的調(diào)處和確認(rèn)。

4．負(fù)責(zé)相鄰區(qū)縣界限爭(zhēng)議的調(diào)處和確認(rèn)。

（三）*區(qū)農(nóng)林局：

1．負(fù)責(zé)提供林地、草原等所屬用地權(quán)屬資料。

2．負(fù)責(zé)所屬用地土地權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)處和確認(rèn)。

（四）*區(qū)水務(wù)局：

1．負(fù)責(zé)提供水務(wù)用地權(quán)屬資料。

2．負(fù)責(zé)所屬用地土地權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)處和確認(rèn)。

（五）*區(qū)交通局：

1．負(fù)責(zé)提供交通用地的權(quán)屬資料。

2．負(fù)責(zé)所屬用地土地權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)處和確認(rèn)。

（六）*區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)：

1．負(fù)責(zé)提供各村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)直屬單位所屬用地權(quán)屬資料。

2．負(fù)責(zé)組織各村和鄉(xiāng)鎮(zhèn)直屬單位與土地局聯(lián)合到現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查并指界。

3．明確兩名指界人（法人代表和了解情況的委托人）。

4．負(fù)責(zé)所屬用地土地權(quán)屬爭(zhēng)議的調(diào)處和確認(rèn)。

5．負(fù)責(zé)對(duì)調(diào)查權(quán)屬界線和調(diào)查成果的確認(rèn)，對(duì)土地調(diào)查要求填寫(xiě)的各種表格、資料匯總進(jìn)行認(rèn)證并履行相關(guān)手續(xù)。

五、時(shí)間安排

第一階段，2*年9月4日至2*年9月26日為宣傳發(fā)動(dòng)、學(xué)習(xí)培訓(xùn)和工作準(zhǔn)備時(shí)間。

第二階段，2*年9月27日至2*年11月20日為調(diào)查工作時(shí)間。

第三階段，2*年11月21日至2*年11月30日為資料整理和歸檔時(shí)間。

六、幾點(diǎn)要求

1．各單位要按照職責(zé)分工要求，高度重視、密切配合土地權(quán)屬調(diào)查工作，特別是加大對(duì)土地權(quán)屬爭(zhēng)議問(wèn)題的協(xié)調(diào)處理力度。

第6篇：農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃范文

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2017.11.047

Abstract： Based on the survey and analysis on 10 modern agricultural parks in different geographical conditions，having different functions and at different levels，characteristics of land use including in the layout and site selection，land scale，change of land use pattern， transformation of land management mode，level of land intensive use were analyzed. Then，the problems of land use in the construction of modern agricultural park，including the land transfer and protection of farmers' interest，dilemma in supply and demand of construction land，protection of cultivated land and food security，low efficiency of local land use，were recognized. Finally，countermeasures and suggestions such as improving the land policy and regulations，strengthening the approval and supervision of land use planning，enhancing the land intensive management， exploring the land management mode with farmers as the main body were proposed.

Key words： modern agricultural park； land use； problems and countermeasures； hilly-mountainous area in Chongqing

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)是引導(dǎo)傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)向現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型的新動(dòng)力，建設(shè)的好與壞直接關(guān)系到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)能否順利推行，影響到農(nóng)業(yè)與農(nóng)村發(fā)展的大局。自現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)產(chǎn)生以來(lái)，中國(guó)農(nóng)業(yè)園區(qū)的建設(shè)工作取得了顯著成效。它被認(rèn)為是推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的重要載體和有效抓手，是促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的重要舉措。然而，隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)進(jìn)程不斷加快，由于尚未形成良好的農(nóng)業(yè)園區(qū)用地管理機(jī)制和建立起配套的管理措施[1]，致使園區(qū)土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)非糧化[2]、土地利用非農(nóng)化等土地問(wèn)題日益凸顯。土地是最基本的生產(chǎn)資料，合理利用土地是園區(qū)可持續(xù)發(fā)展的必備前提。在當(dāng)前加快推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻，亟需重新審視中國(guó)農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)中出現(xiàn)的新情況。尤其在重慶丘陵山區(qū)，耕地破碎、分散，規(guī)?；C(jī)械化等現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)滯后。為此，本研究基于對(duì)重慶典型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的調(diào)查分析，展開(kāi)重慶丘陵山區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)土地利用關(guān)鍵問(wèn)題及對(duì)策研究，以期識(shí)別重慶丘陵山區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)土地利用問(wèn)題，探索合理、高效的土地利用途徑，建立起可持續(xù)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)，發(fā)揮其引領(lǐng)作用，加快丘陵山區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程。

1 研究區(qū)域概況與數(shù)據(jù)來(lái)源

1.1 研究區(qū)域概況

重慶市位于東經(jīng)105°17′-110°11′、北緯28°10′-32°13′的青藏高原與長(zhǎng)江中下游平原的過(guò)渡地帶，幅員面積8.24萬(wàn)km2。境內(nèi)地勢(shì)起伏較大，地貌類型多樣，以丘陵和中低山地貌為主，且地區(qū)間差異較大。特殊的自然地理環(huán)境條件，造就了重慶市各區(qū)域間土地資源分布、利用狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展存在較大的差異，是一個(gè)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)突出，大城市、大農(nóng)村、大庫(kù)區(qū)并存的直轄市。

1.2 數(shù)據(jù)來(lái)源

主要通過(guò)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)實(shí)地調(diào)研獲取相關(guān)信息資料。

1）調(diào)研對(duì)象的選取。主要根據(jù)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的不同區(qū)位條件、不同功能定位、不同?別等特點(diǎn)，抽樣選擇9個(gè)區(qū)（縣）10個(gè)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)作為調(diào)研對(duì)象，見(jiàn)表1。

2）調(diào)研內(nèi)容。針對(duì)進(jìn)行現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)土地利用關(guān)鍵問(wèn)題及對(duì)策研究的需要，調(diào)研內(nèi)容包括：①園區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀調(diào)查，包括園區(qū)功能定位、園區(qū)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、主要建設(shè)內(nèi)容、科技水平、運(yùn)行管理模式、投入產(chǎn)出效益等。②園區(qū)土地利用調(diào)查，包括園區(qū)土地利用現(xiàn)狀類型、土地整治水平、土地流轉(zhuǎn)與土地補(bǔ)償情況、土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)水平、耕地保護(hù)與糧食安全問(wèn)題、土地集約利用水平等。

3）調(diào)研方法。本次調(diào)研綜合采取實(shí)地觀察法、訪談法等進(jìn)行。

2 重慶丘陵山區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)土地利用特點(diǎn)

2.1 選址布局特征

從對(duì)典型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的調(diào)研分析可以發(fā)現(xiàn)，不同級(jí)別農(nóng)業(yè)園區(qū)選址布局有一定差異。以政府為主導(dǎo)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)選址一般是基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)、基礎(chǔ)設(shè)施條件、區(qū)位輻射示范帶動(dòng)效應(yīng)等因子進(jìn)行綜合確定，尤以產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)為關(guān)鍵因子，具有政府指導(dǎo)性。而一般以企業(yè)業(yè)主為主導(dǎo)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)選址則主要取決于項(xiàng)目業(yè)主單位的自身發(fā)展需要、對(duì)相關(guān)領(lǐng)域的了解以及前期調(diào)研來(lái)綜合確定，一般會(huì)選址在交通區(qū)位條件、生態(tài)環(huán)境條件較好的地方。如重慶峻圓叁峽棗生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，距云陽(yáng)縣城10 min車程，與萬(wàn)州機(jī)場(chǎng)相距30 km，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯；同時(shí)園區(qū)背靠山地資源，環(huán)境優(yōu)美，距張飛廟古跡10 km，鄰近區(qū)域人文資源豐富，十分利于休閑觀光農(nóng)業(yè)活動(dòng)的開(kāi)展。

2.2 用地規(guī)模特點(diǎn)

從國(guó)家級(jí)、市級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)來(lái)看，園區(qū)建設(shè)用地規(guī)模較大，且由于主要以科技創(chuàng)新和示范帶動(dòng)為主要目的，園區(qū)功能一般劃分為核心區(qū)、示范區(qū)、輻射區(qū)，其中核心區(qū)產(chǎn)業(yè)基地面積一般為667～1 333 hm2。以政府為主導(dǎo)的區(qū)縣級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)用地規(guī)模主要依據(jù)產(chǎn)業(yè)類型和主要功能確定，以企業(yè)業(yè)主為主導(dǎo)的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)則比較隨意，往往是根據(jù)業(yè)主發(fā)展需求和具備的實(shí)力而定。

2.3 土地利用格局變化

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)是對(duì)土地、資金等各種要素的整合，建設(shè)過(guò)程即是對(duì)土地的整治利用過(guò)程，將引起土地利用變化。一方面隨著園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條的拓展，規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的需要，增加了設(shè)施農(nóng)用地，以及科技研發(fā)、加工、市場(chǎng)流通、休閑觀光等建設(shè)用地的面積。二是園區(qū)一般經(jīng)過(guò)田、水、路、林、村綜合整治，引起了耕地、園地、林地、道路、水利設(shè)施等各類用地?cái)?shù)量和質(zhì)量的變化，以及農(nóng)田景觀格局的變化。

2.4 土地經(jīng)營(yíng)方式轉(zhuǎn)變

在產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；F(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展的推進(jìn)下，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式不斷創(chuàng)新。通過(guò)采取轉(zhuǎn)包、出租、入股等多種土地流轉(zhuǎn)形式，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)下一家一戶、小規(guī)模生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)逐漸向“公司+農(nóng)戶”、“公司+家庭農(nóng)場(chǎng)”、“公司+基地+農(nóng)戶”、“合作組織+農(nóng)戶”、“公司+基地+農(nóng)民專業(yè)合作社+家庭農(nóng)場(chǎng)（農(nóng)戶）”等農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變。從調(diào)研情況來(lái)看，目前園區(qū)主要積極引進(jìn)和培育了各級(jí)龍頭企業(yè)、農(nóng)民專業(yè)合作社、家庭農(nóng)場(chǎng)、種植大戶等經(jīng)營(yíng)主體，主要從事育種育苗、生產(chǎn)、加工、銷售等產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。在各種經(jīng)營(yíng)主體的帶動(dòng)下，園區(qū)土地大部分實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；?jīng)營(yíng)。

2.5 土地集約利用水平提高

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)土地集約利用水平總體上有一定提高，主要體現(xiàn)在：一是現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)得到政府、企業(yè)等的支持，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展上的資金和技術(shù)投入水平均較高。二是園區(qū)經(jīng)過(guò)綜合整治，耕地、園地、林地、道路、水利設(shè)施等土地利用結(jié)構(gòu)得到一定優(yōu)化，園區(qū)耕作便利性、灌溉保證率、規(guī)?；?jīng)營(yíng)水平不斷提高。三是園區(qū)以科技為支撐，充分利用空間資源，采取林下種養(yǎng)、豬-沼-菜、稻魚(yú)共生等集約高效種養(yǎng)模式，實(shí)現(xiàn)多業(yè)結(jié)合，集約經(jīng)營(yíng)，達(dá)到高產(chǎn)、優(yōu)質(zhì)、高效和低耗的目的。

3 重慶丘陵山區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)土地利用關(guān)鍵問(wèn)題

3.1 土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)民利益保護(hù)問(wèn)題

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)即是對(duì)土地、資金、技術(shù)、人才等要素的整合，必然會(huì)涉及到土地流轉(zhuǎn)，目前現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)中或多或少存在土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題。一是土地產(chǎn)權(quán)不明晰，帶來(lái)的問(wèn)題主要表現(xiàn)為：村集體與村民之間的產(chǎn)權(quán)不明確容易削弱農(nóng)民的主體能動(dòng)性，出現(xiàn)政府過(guò)分干預(yù)、違背農(nóng)民意愿強(qiáng)行流轉(zhuǎn)的現(xiàn)象，導(dǎo)致對(duì)農(nóng)民利益的侵犯；土地產(chǎn)權(quán)不明確決定了農(nóng)業(yè)園區(qū)企業(yè)流轉(zhuǎn)后的土地產(chǎn)權(quán)沒(méi)有明確界定，地上建筑等固定資產(chǎn)無(wú)法用作抵押貸款，因而影響了企業(yè)融資、上市以及股份制經(jīng)營(yíng)的能力，挫傷了投資者的積極性，進(jìn)而影響到農(nóng)業(yè)園區(qū)可持續(xù)發(fā)展[1，2]。二是目前主要采取轉(zhuǎn)包、租賃等流轉(zhuǎn)模式，土地流轉(zhuǎn)方式比較單一，土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)民主要以打工的形式參與土地經(jīng)營(yíng)，參與程度較低，未能充分發(fā)揮農(nóng)民的勞動(dòng)技能和勞動(dòng)積極性；相應(yīng)地，農(nóng)民這種低層次的參與只能獲得較少的收益，難以分享到土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的增值收益，不利于促進(jìn)農(nóng)民增收。三是當(dāng)前社會(huì)保障制度的滯后性使得農(nóng)民的社會(huì)保障水平較低，很多農(nóng)民因本身缺乏各種就?I技能，在土地流轉(zhuǎn)后相應(yīng)地喪失了基本的謀生手段，不利于土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)民生產(chǎn)生活水平的維持與提升。

3.2 建設(shè)用地供需困境

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的建設(shè)隨著產(chǎn)業(yè)鏈的健全，休閑觀光功能的拓展，不可避免地會(huì)增加建設(shè)用地的需求，這是產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)增效的需要。為滿足發(fā)展需求，《國(guó)土資源部農(nóng)業(yè)部關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2014〕127號(hào)）提出積極支持設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展用地。但從園區(qū)建設(shè)現(xiàn)狀來(lái)看，農(nóng)產(chǎn)品加工、物流、休閑觀光等建設(shè)用地需求都是在設(shè)施農(nóng)業(yè)發(fā)展用地規(guī)定范圍之外，這就使得現(xiàn)實(shí)中很難操作。尤其在中國(guó)基本農(nóng)田保有率、土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地指標(biāo)等因素的限制下，園區(qū)建設(shè)用地存在審批難度大或?qū)徟Y(jié)果難以適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)與發(fā)展需要等困境[1]。這使得現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)發(fā)展建設(shè)遭受阻礙，也成為園區(qū)用地管理混亂的源頭。如何緩解現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)用地供需困境問(wèn)題已成為當(dāng)前促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)健康快速發(fā)展的關(guān)鍵問(wèn)題之一。

3.3 耕地保護(hù)與糧食安全問(wèn)題

現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)即是對(duì)土地等要素的再整合，往往會(huì)引起土地利用結(jié)構(gòu)和利用方式的變化，導(dǎo)致耕地?fù)p失和耕地非農(nóng)化經(jīng)營(yíng)趨勢(shì)出現(xiàn)，引發(fā)耕地保護(hù)與糧食安全問(wèn)題。從調(diào)研來(lái)看，一是以休閑觀光為主的農(nóng)業(yè)園區(qū)往往需要建設(shè)吃、住休閑設(shè)施和道路、停車場(chǎng)等配套設(shè)施，而耕地區(qū)域往往地勢(shì)較為平坦、交通區(qū)位條件較好，成為首選之地；二是園區(qū)存在占用耕地建設(shè)養(yǎng)殖場(chǎng)等設(shè)施農(nóng)業(yè)，而此類設(shè)施農(nóng)業(yè)復(fù)墾為耕地的難度大，變相地減少了耕地；三是業(yè)主對(duì)土地的經(jīng)營(yíng)缺乏保護(hù)性耕作理念，業(yè)主經(jīng)營(yíng)不善往往會(huì)導(dǎo)致土地土壤結(jié)構(gòu)破壞等問(wèn)題。以上發(fā)展勢(shì)頭均對(duì)耕地保護(hù)產(chǎn)生了巨大壓力，相應(yīng)地，耕地減少、耕地質(zhì)量退化也對(duì)糧食安全構(gòu)成了威脅。同時(shí)，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)投資現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的根本目的是為了追求高收益，因此現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)多開(kāi)展高附加值的優(yōu)質(zhì)瓜果、有機(jī)蔬菜、花卉苗木、觀光農(nóng)業(yè)與特種養(yǎng)殖等產(chǎn)業(yè)[2]，這種非糧化趨勢(shì)如果不及時(shí)給予統(tǒng)籌規(guī)劃安排，任其隨意發(fā)展，也會(huì)對(duì)中國(guó)糧食安全問(wèn)題產(chǎn)生一定影響。

3.4 局部用地低效

重慶地處四川盆地東南緣，北部和東南部分別靠大巴山、武陵山兩座大山脈，西北部和中部以丘陵、低山為主，全域山地面積占75.8%，丘陵和臺(tái)地占21.8%，平壩僅占2.4%。境內(nèi)山多平壩少、顯著的立體氣候特征，決定了現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)依山而建的立地條件。這使得現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)對(duì)土地的利用受到地形條件的制約，主要體現(xiàn)在：一是很多荒山荒坡資源由于立地條件差而難以得到高效利用，只能進(jìn)行簡(jiǎn)單地生態(tài)保護(hù)發(fā)展，經(jīng)濟(jì)效益偏低；二是受坡度大、耕地資源分散等制約，園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本偏高，基地呈星點(diǎn)分布特征，規(guī)?；?、機(jī)械化水平低；三是此種立地條件也在一定程度上決定了用地類型，在資金、技術(shù)有限的情況下，主要采取粗放式經(jīng)營(yíng)，難以發(fā)揮高效利用效益。同時(shí)，從國(guó)家級(jí)、市級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)來(lái)看，園區(qū)建設(shè)用地規(guī)模較大，且由于主要以科技創(chuàng)新和示范帶動(dòng)為主要目的，園區(qū)功能一般劃分為核心區(qū)、示范區(qū)、輻射區(qū)，其中核心區(qū)產(chǎn)業(yè)基地面積一般就達(dá)到667～1 333 hm2。而由于資金投入的有限性，只能集中投入于核心區(qū)建設(shè)，這使得位于園區(qū)的示范區(qū)、輻射區(qū)只是一種長(zhǎng)期的規(guī)劃，難以得到足夠的資金、技術(shù)投入建設(shè)，總體呈現(xiàn)出園區(qū)用地局部低效問(wèn)題。

4 重慶丘陵山區(qū)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)土地利用對(duì)策建議

4.1 完善園區(qū)土地政策法規(guī)

4.1.1 健全土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，保障園區(qū)土地有序流轉(zhuǎn) 重點(diǎn)從4個(gè)方面建立健全規(guī)范有序的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)機(jī)制：一是進(jìn)一步明晰土地產(chǎn)權(quán)，明晰的土地產(chǎn)權(quán)是推進(jìn)土地健康有序流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)前提。目前農(nóng)村土地一級(jí)所有，多級(jí)支配，農(nóng)村集體土地權(quán)屬不清，導(dǎo)致了對(duì)農(nóng)民利益的侵犯，影響了企業(yè)融資、上市以及股份制經(jīng)營(yíng)等。建議開(kāi)展以起主導(dǎo)支配權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織為農(nóng)村土地所有權(quán)主體的試點(diǎn)，同時(shí)試著推進(jìn)確權(quán)不確地，進(jìn)一步明晰農(nóng)民的土地使用權(quán)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民土地使用權(quán)的股份化、股權(quán)化，為農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)創(chuàng)造更大的空間和更好的條件[3]。二是始終堅(jiān)持承包方農(nóng)戶的主體地位，包括要嚴(yán)格按照自愿、有償?shù)脑瓌t，依法引導(dǎo)農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，嚴(yán)禁違背農(nóng)戶意愿進(jìn)行強(qiáng)制土地流轉(zhuǎn)的行為；要嚴(yán)格規(guī)范種植大戶、龍頭企業(yè)參與土地流轉(zhuǎn)的行為，認(rèn)真審核其農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)能力，保護(hù)承包農(nóng)戶的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；要建立起農(nóng)戶與土地流轉(zhuǎn)方的利益聯(lián)接機(jī)制，發(fā)揮農(nóng)戶的參與積極性，使其分享到土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的增值收益，真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)民增收。三是建立健全土地流轉(zhuǎn)的登記備案制度、合同管理制度、糾紛調(diào)節(jié)制度和動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)制度，形成規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)管理規(guī)程，依法推進(jìn)農(nóng)村土地承包管理工作的經(jīng)?；?、制度化和規(guī)范化。四是加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)的中介服務(wù)，促進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的發(fā)育。

4.1.2 探索園區(qū)建設(shè)用地使用政策，滿足合理的建設(shè)用地需求 現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)不可避免地會(huì)需要一些建設(shè)用地，但受我國(guó)基本農(nóng)田保有率、土地利用總體規(guī)劃、建設(shè)用地指標(biāo)等因素的限制，園區(qū)建設(shè)用地審批難度大，或?qū)徟Y(jié)果難以適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的建設(shè)與發(fā)展需要。需積極探索園區(qū)建設(shè)用地使用政策，滿足合理的建設(shè)用地需求，促進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)的發(fā)展。根據(jù)現(xiàn)階段制定的政策情況，園區(qū)建設(shè)用地可以分為兩類，一類是根據(jù)《國(guó)土資源部農(nóng)業(yè)部關(guān)于進(jìn)一步支持設(shè)施農(nóng)業(yè)健康發(fā)展的通知》（國(guó)土資發(fā)〔2014〕127號(hào)）規(guī)定的生產(chǎn)設(shè)施、附?偕枋┖團(tuán)涮咨枋玫氐冉ㄉ櫨玫兀渙硪煥嗍淺?明確規(guī)定之外的建設(shè)用地，如經(jīng)營(yíng)性糧食存儲(chǔ)、加工和農(nóng)機(jī)農(nóng)資存放、維修場(chǎng)所，以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光度假場(chǎng)所、各類莊園、酒莊、農(nóng)家樂(lè)，以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū)中涉及建設(shè)永久性餐飲、住宿、會(huì)議、大型停車場(chǎng)、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、展銷等用地。對(duì)于第一類建設(shè)用地，主要是按規(guī)定進(jìn)行，盡量簡(jiǎn)化程序，并可根據(jù)實(shí)際情況，在年度建設(shè)用地指標(biāo)中可單列一定比例專門(mén)用于新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體建設(shè)配套輔助設(shè)施，并按規(guī)定減免相關(guān)稅費(fèi)。第二類建設(shè)用地是目前現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)中面臨的困境，也是管理比較混亂的方面。建議只要符合區(qū)域發(fā)展定位，并適度考慮園區(qū)功能拓展的建設(shè)用地需求，具體可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行探索：一是土地置換和折抵政策，即從事農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)的項(xiàng)目，可以通過(guò)園區(qū)建設(shè)用地整理置換一定的建設(shè)用地指標(biāo)；二是對(duì)投資大、發(fā)展前景好的休閑觀光農(nóng)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，實(shí)行差別化用地政策，支持利用荒山、荒坡、荒灘等進(jìn)行休閑觀光功能拓展建設(shè)；三是對(duì)園區(qū)內(nèi)符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、具有較大帶動(dòng)作用，但不能享受農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的項(xiàng)目，按單獨(dú)選址項(xiàng)目報(bào)批，并在費(fèi)用上給予優(yōu)惠[4]。

4.1.3 建立耕地保護(hù)激勵(lì)機(jī)制，提高園區(qū)耕地保護(hù)水平 我國(guó)耕地資源嚴(yán)重缺乏，必須珍惜和合理利用每一寸耕地。進(jìn)行現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)耕地保護(hù)，一是要建立政府耕地保護(hù)責(zé)任機(jī)制，將園區(qū)耕地保護(hù)水平納入政府管理績(jī)效考核，促進(jìn)政府在推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)與規(guī)模經(jīng)營(yíng)中的監(jiān)管和嚴(yán)格審批作用，對(duì)確實(shí)因生產(chǎn)需要征占用耕地的，必須依照有關(guān)規(guī)定按“先補(bǔ)后占、占一補(bǔ)一、同等質(zhì)量”的要求，事先落實(shí)相應(yīng)的補(bǔ)償措施[2]，并在耕地占用時(shí)進(jìn)行耕作層土壤剝離，保護(hù)土壤資源，嚴(yán)禁各種圈占和濫用耕地行為的發(fā)生。二是建立耕地使用者保護(hù)激勵(lì)機(jī)制[5]，對(duì)耕地使用狀況進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，并將監(jiān)測(cè)結(jié)果作為園區(qū)經(jīng)營(yíng)主體年度考核指標(biāo)，進(jìn)行相應(yīng)的獎(jiǎng)懲，尤其作為園區(qū)規(guī)模擴(kuò)張的依據(jù)。三是要加強(qiáng)耕地保護(hù)宣傳，建立人人保護(hù)耕地的激勵(lì)機(jī)制，發(fā)揮全員監(jiān)督作用，促進(jìn)園區(qū)自覺(jué)保護(hù)耕地。

4.2 加強(qiáng)園區(qū)用地規(guī)劃的審批和監(jiān)督

4.2.1 加強(qiáng)園區(qū)用地規(guī)劃的審批，實(shí)現(xiàn)園區(qū)用地源頭管理 要做好園區(qū)土地利用管理，首先要加強(qiáng)園區(qū)用地規(guī)劃的審批，實(shí)現(xiàn)園區(qū)用地源頭管理。具體包括：一是審批園區(qū)建設(shè)的科學(xué)性、合理性和環(huán)境可行性，即在園區(qū)批準(zhǔn)建設(shè)之前，首先對(duì)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)選擇、示范帶動(dòng)作用等進(jìn)行評(píng)估，確保園區(qū)建設(shè)符合區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，避免產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)趨同、產(chǎn)品特征相似、輻射帶動(dòng)能力有限等各種低檔次園區(qū)的重復(fù)建設(shè)。同時(shí)對(duì)園區(qū)選取項(xiàng)目的土地承載能力、周邊環(huán)境承載能力進(jìn)行評(píng)估，如果園區(qū)選取的農(nóng)業(yè)項(xiàng)目在環(huán)境承載能力范圍之內(nèi)，且有利于當(dāng)?shù)丨h(huán)境保護(hù)，則支持園區(qū)的建立；否則從源頭上否定該園區(qū)的建設(shè)。二是審批園區(qū)用地規(guī)劃的合理性，主要核查園區(qū)土地規(guī)劃利用方向是否符合當(dāng)?shù)赝恋乩每傮w規(guī)劃，園區(qū)規(guī)劃的土地利用結(jié)構(gòu)是否合理，是否有利于園區(qū)生產(chǎn)、生活、生態(tài)多功能的發(fā)揮，有利于園區(qū)全產(chǎn)業(yè)鏈的建設(shè)，有利于園區(qū)土地的集約利用等，并進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。三是加強(qiáng)對(duì)農(nóng)業(yè)園區(qū)用地業(yè)主資質(zhì)審查[6]，包括對(duì)業(yè)主的經(jīng)營(yíng)條件、合同履行能力以及業(yè)主的信譽(yù)情況進(jìn)行調(diào)查與審核，這是確保用地規(guī)劃能落實(shí)的前提。

4.2.2 加強(qiáng)園區(qū)用地規(guī)劃的監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)園區(qū)用地動(dòng)態(tài)管理 為確保園區(qū)建設(shè)順利實(shí)施和健康發(fā)展，應(yīng)對(duì)園區(qū)建設(shè)和運(yùn)行實(shí)施監(jiān)督，進(jìn)行園區(qū)用地動(dòng)態(tài)管理。一是對(duì)園區(qū)土地集約利用水平進(jìn)行監(jiān)督管理，建立園區(qū)土地利用退出機(jī)制和優(yōu)勝劣汰機(jī)制。要積極督促園區(qū)建設(shè)主體按期完成園區(qū)建設(shè)內(nèi)容，要加強(qiáng)園區(qū)內(nèi)閑置土地的清理與處置，對(duì)投資強(qiáng)度不夠、利用率不高、經(jīng)營(yíng)性用地浪費(fèi)以及超規(guī)劃建設(shè)的用地，要予以處罰，嚴(yán)重的要予以收回。二是要加強(qiáng)用地類型的監(jiān)督管理，按照規(guī)劃嚴(yán)格進(jìn)行總量控制，確保園區(qū)建成后園區(qū)內(nèi)農(nóng)用地總量不少于建設(shè)前農(nóng)用地總量，建設(shè)用地總量不超過(guò)建設(shè)前建設(shè)用地總量[7]。同時(shí)加大執(zhí)法力度，重點(diǎn)監(jiān)督查處園區(qū)建設(shè)過(guò)程中濫占耕地、園區(qū)外建設(shè)、非法交易轉(zhuǎn)讓土地和擅自改變土地用途的違法違規(guī)行為[2]。三是加強(qiáng)耕地質(zhì)量的監(jiān)督管理。對(duì)于園區(qū)建設(shè)被占用的耕地，要進(jìn)行耕作層土壤的剝離，用于新開(kāi)墾耕地覆土；對(duì)于耕地的開(kāi)發(fā)利用，要因地制宜，循序漸進(jìn)，不能掠奪式經(jīng)營(yíng)；同時(shí)應(yīng)定期對(duì)園區(qū)耕地土壤礦物質(zhì)、有機(jī)質(zhì)等養(yǎng)分結(jié)構(gòu)變化進(jìn)行檢驗(yàn)，動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)耕地質(zhì)量變化情況，保證園區(qū)用地健康?l展。

4.3 加強(qiáng)園區(qū)用地集約化管理

4.3.1 實(shí)施園區(qū)用地集約利用評(píng)價(jià)量化管理 重慶地處丘陵山區(qū)，耕地資源十分有限，必須建立園區(qū)用地集約利用評(píng)價(jià)機(jī)制，走節(jié)約集約用地之路。重點(diǎn)根據(jù)園區(qū)功能從土地利用結(jié)構(gòu)、土地利用水平、土地利用效益、土地可持續(xù)利用水平等方面設(shè)置針對(duì)性的園區(qū)土地集約利用評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，定期對(duì)園區(qū)用地集約利用水平進(jìn)行考核評(píng)價(jià)，建立園區(qū)節(jié)約集約用地考評(píng)機(jī)制。一是將園區(qū)土地集約管理納入各級(jí)政府的績(jī)效考核體系，把保護(hù)耕地作為考核政績(jī)的重要內(nèi)容，列入任期目標(biāo)責(zé)任制，并將考核結(jié)果作為下達(dá)土地利用年度計(jì)劃的依據(jù)。二是積極推行園區(qū)企業(yè)用地信用等級(jí)評(píng)定制度，把企業(yè)的節(jié)約集約用地、投資強(qiáng)度、建設(shè)情況等納入企業(yè)的誠(chéng)信考核內(nèi)容，與企業(yè)的融資和對(duì)企業(yè)的后續(xù)支持相掛鉤。對(duì)守法意識(shí)好、集約用地水平高、輻射帶動(dòng)能力強(qiáng)的企業(yè)用地，在供地方面實(shí)行傾斜政策。

4.3.2 建立園區(qū)用地集約利用激勵(lì)機(jī)制 促進(jìn)園區(qū)土地集約利用，除了要以土地規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃控制為前提，以有償使用和市場(chǎng)配置為基礎(chǔ)，以土地整理為手段，更重要的是要加快建立和完善激勵(lì)集約用地機(jī)制，從而使用地者在土地資源配置中具有外在壓力與內(nèi)在動(dòng)力，促進(jìn)粗放用地行為向集約用地行為的轉(zhuǎn)化。激勵(lì)集約用地機(jī)制的建立，主要是對(duì)土地集約利用采取示范、引導(dǎo)和激勵(lì)政策，對(duì)節(jié)約集約用地的園區(qū)，從土地價(jià)款、稅收政策、指標(biāo)安排、項(xiàng)目資金支持等方面給予激勵(lì)。比如，園區(qū)用地在符合規(guī)劃、不改變?cè)猛镜那疤嵯?，積極提高土地利用率和土地利用效益的，則在農(nóng)業(yè)項(xiàng)目資金安排、建設(shè)用地指標(biāo)安排時(shí)給予傾斜；園區(qū)用地存在建設(shè)進(jìn)度緩慢、土地閑置較多、土地利用節(jié)約集約度不高等問(wèn)題時(shí)，則限制園區(qū)用地規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)展，對(duì)園區(qū)進(jìn)行限期整改，加強(qiáng)對(duì)園區(qū)用地的激勵(lì)監(jiān)管。

第7篇：農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃范文

1．合理選擇速度合理運(yùn)用拖拉機(jī)各檔速度．對(duì)提高生產(chǎn)率是很重要的。當(dāng)拖拉機(jī)負(fù)荷不足時(shí)，在確保作業(yè)質(zhì)量和機(jī)具安全的情況下，應(yīng)使用高速度作業(yè)。例如：東方紅一75拖拉機(jī)3檔作業(yè)時(shí)牽引力大約為2320kg，速度為24～30krn／h：而一臺(tái)41片圓盤(pán)耙所需的牽引力為700～800kg，如果牽引2臺(tái)圓盤(pán)耙．再加上聯(lián)結(jié)器阻力(約80kg)，則農(nóng)機(jī)具阻力共計(jì)1480～1680kg左右這樣拖拉機(jī)用3檔帶2臺(tái)圓盤(pán)耙作業(yè)明顯負(fù)荷不足。用4檔作業(yè)功率可以得到充分發(fā)揮，生產(chǎn)效率也將隨之提高19．5％左右。

2．合理使用農(nóng)機(jī)具和編制機(jī)組拖拉機(jī)和機(jī)引農(nóng)具在進(jìn)行農(nóng)田作業(yè)時(shí)．必須得到合理的使用，才能發(fā)揮最大的效能和獲得“高效、優(yōu)質(zhì)、低耗、安全”的良好效果。拖拉機(jī)是一種動(dòng)力機(jī)械，在使用中必須充分利用發(fā)動(dòng)機(jī)的功率拖拉機(jī)的工作性能主要反映在拖拉機(jī)的牽引功率、牽引力和工作速度等主要指標(biāo)方面拖拉機(jī)牽引功率利用程度對(duì)生產(chǎn)率影響很大．一般拖拉機(jī)的功率利用在90％左右為宜。

3．提高時(shí)間利用率農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的各環(huán)節(jié)都受時(shí)間的限制．農(nóng)業(yè)機(jī)械若在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中充分發(fā)揮作用．在有限時(shí)間內(nèi)獲取最大的工作量．除合理使用農(nóng)機(jī)具和合理選擇速度外．最基本的一點(diǎn)就是要提高時(shí)間利用率，要將空運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間降到最短，盡一切努力提高純作業(yè)時(shí)間。這就要求生產(chǎn)前應(yīng)做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作：農(nóng)機(jī)具要檢修徹底，技術(shù)狀態(tài)完好：定機(jī)車、定農(nóng)具、定作業(yè)地點(diǎn)、定人員：搞好土地規(guī)劃，消除田間各種障礙物等，這些都是減少機(jī)車空行時(shí)間的有效方法地塊的長(zhǎng)度對(duì)時(shí)間利用影響也很大。

二、提高農(nóng)業(yè)機(jī)械作業(yè)質(zhì)量措施

1．保持農(nóng)業(yè)機(jī)械的技術(shù)狀態(tài)完好保持農(nóng)業(yè)機(jī)械技術(shù)狀態(tài)的完好是提高農(nóng)機(jī)作業(yè)質(zhì)量的首要條件和重要保證．農(nóng)業(yè)機(jī)械只有在技術(shù)狀態(tài)完好的條件下投入到農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中．才能夠保證作業(yè)質(zhì)量達(dá)到農(nóng)藝要求保持農(nóng)業(yè)機(jī)械技術(shù)狀態(tài)完好的方法主要有三種：一是作業(yè)前按要求對(duì)投入作業(yè)的拖拉機(jī)及配套農(nóng)機(jī)具進(jìn)行徹底檢修．做到需修的必修、該換的必?fù)Q，不留任何故障隱患，保證拖拉機(jī)及農(nóng)具技術(shù)狀態(tài)良好二是按要求對(duì)農(nóng)機(jī)具進(jìn)行技術(shù)保養(yǎng)．及時(shí)清除故障隱患．保證機(jī)具處于良好的技術(shù)狀態(tài)。以提高作業(yè)質(zhì)量是按要求操作，無(wú)論是拖拉機(jī)還是配套農(nóng)機(jī)具．在使用時(shí)都必須按照所要求的技術(shù)操作規(guī)程進(jìn)行操作。

2．努力提高駕駛員及操作者的技術(shù)水平農(nóng)機(jī)作業(yè)質(zhì)量不僅與機(jī)械技術(shù)狀態(tài)有關(guān)，駕駛操作者的技術(shù)水平也是影響農(nóng)機(jī)作業(yè)質(zhì)量的一個(gè)關(guān)鍵因素。提高農(nóng)機(jī)駕駛員及操作者技術(shù)水平的主要途徑有三種：（1）要經(jīng)常進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流，有目的地組織駕駛員、操作者進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流，是提高技術(shù)水平的一條重要途徑。好技術(shù)咨詢服務(wù)。認(rèn)真接待群眾來(lái)訪，讓他們高興而來(lái)．滿意而歸。新型農(nóng)機(jī)具的性能和特點(diǎn)都優(yōu)于舊式的．我們農(nóng)機(jī)員要了解它們的功能和性能，以及使用帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益等，做好可行性分析能夠給購(gòu)機(jī)者能夠如何的經(jīng)濟(jì)效益。（2）堅(jiān)持擇優(yōu)錄用。無(wú)論是駕駛員還是操作手，在選用上都必須堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，建立嚴(yán)格的用人制度。將一批具有高素質(zhì)、高技術(shù)水平的駕駛員、操作者優(yōu)先錄用到重要崗位。（3）堅(jiān)持推陳出新的原則逐漸廢除一些不科學(xué)或不符合農(nóng)藝要求的舊操作技術(shù)，掌握新的技術(shù)，提高技術(shù)水平。

第8篇：農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃范文

【關(guān)鍵詞】石油企業(yè)；存量土地；管理方式

一、油田存量土地存在的主要原因

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期,我國(guó)企業(yè)一味追求產(chǎn)能，加上國(guó)家出臺(tái)土地管理法的時(shí)間相對(duì)較晚，對(duì)土地使用限制不是很嚴(yán)格，對(duì)石油企業(yè)生產(chǎn)建設(shè)基本采用劃撥土地形式，同時(shí)石油企業(yè)為解決廣大職工家屬的吃飯問(wèn)題，與地方政府協(xié)商，通過(guò)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的形式，通過(guò)改制，開(kāi)墾了大量的荒堿地，供家屬種田等。隨著社會(huì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)水平的提高和石油企業(yè)人員結(jié)構(gòu)的變化及內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，使原有的大量農(nóng)業(yè)用地和工業(yè)用地成為現(xiàn)今的存量土地。進(jìn)人到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)期以來(lái)，我國(guó)逐步加大了土地管理的力度，規(guī)范了土地使用行為，嚴(yán)格了使用土地程序和審批程序。土地也由計(jì)劃時(shí)期的資源和單純的生產(chǎn)條件成為資產(chǎn)，土地的商品屬性得到了前所未有的體現(xiàn)。這個(gè)時(shí)期，石油企業(yè)用地從過(guò)去計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的無(wú)償用地，轉(zhuǎn)變成為有償使用，土地也成為石油企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)重要的成本因素，石油企業(yè)內(nèi)部也相應(yīng)制定了用地、管地的各項(xiàng)措施。但也有存量土地的產(chǎn)生，如:石油企業(yè)內(nèi)部企業(yè)調(diào)整關(guān)閉，老油區(qū)停產(chǎn)的老油氣井及相應(yīng)道路，由于石油企業(yè)老區(qū)的開(kāi)發(fā)進(jìn)入中后期，長(zhǎng)停井、報(bào)廢井也相應(yīng)增多，造成了部分井場(chǎng)及井路、計(jì)量站、配水間等用地閑置。

二、油田存量土地管理存在的主要問(wèn)題

2.1管理粗放現(xiàn)象。

由于歷史上企業(yè)對(duì)土地實(shí)行的是分散管理體制，沒(méi)有專門(mén)的土地管理部門(mén)，長(zhǎng)期多頭管理，致使基層單位對(duì)用地政策不了解，對(duì)守土有責(zé)的管理責(zé)任不明確。管理粗放。企業(yè)存量土地沒(méi)有實(shí)施有效的管理，因而未建立起土地資產(chǎn)管理的系統(tǒng)制度。加之由于企業(yè)重組整合、機(jī)構(gòu)調(diào)整、企業(yè)改制、結(jié)構(gòu)調(diào)整、資產(chǎn)整合及土地管理機(jī)制不完善等原因，使原本就存在的土地權(quán)屬不明、丈量不準(zhǔn)等問(wèn)題更加模糊。

2,2隨意改變土地用途。

依法用地的觀念淡薄，認(rèn)為既然土地是國(guó)有的，企業(yè)也是國(guó)有的，所以從征用土地、到日常管理、到改變用途，比較隨意，出現(xiàn)過(guò)各自為政、自主開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象。企業(yè)土地管理的五大職能不能有效行使，土地閑置或土地使用權(quán)放棄的問(wèn)題依然存在，造成資源浪費(fèi)。

三、油田存量土地管理的戰(zhàn)略意義

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的土地已經(jīng)成為商品，被納人企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行管理，土地作為企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)在石油企業(yè)經(jīng)營(yíng)中發(fā)揮著重要作用，它是石油企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本的一部分，這部分資產(chǎn)使用和管理，影響著石油企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。存量土地是土地?zé)o形資產(chǎn)的組成部分，也在石油企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中起到正負(fù)兩個(gè)方面作用，盤(pán)活存量土地，使其發(fā)揮應(yīng)有的作用，對(duì)石油企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高有著深遠(yuǎn)的影響。

首先，存量土地是石油企業(yè)的巨大財(cái)富，土地的價(jià)值是與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度成正比的，特別是隨著國(guó)家土地政策法律逐漸嚴(yán)格和規(guī)范，土地使用權(quán)的價(jià)值會(huì)越來(lái)越高，石油企業(yè)擁有這些土地?zé)o疑是增值的財(cái)富。目前，在我國(guó)沿海地區(qū)出現(xiàn)無(wú)地可供的情況下，我們石油企業(yè)能擁有存量土地，將給我們留下更多的發(fā)展空間。

其次，存量土地也會(huì)給石油企業(yè)生產(chǎn)成本帶來(lái)壓力，成為石油企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的一部分負(fù)擔(dān)。這是由石油企業(yè)的特點(diǎn)所決定的，石油企業(yè)的部分廢棄井、路及配套加熱站、廢棄變壓器、廢棄大管線、高壓電支架、搬遷后基層隊(duì)原址等占地。由于這部分占地地處偏遠(yuǎn)，重新利用難度較大或價(jià)值極低，往往成為石油企業(yè)的不良資產(chǎn)，這些不良資產(chǎn)不能為石油企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)做出貢獻(xiàn)，相反卻是石油企業(yè)資源的浪費(fèi)。

四、加強(qiáng)石油企業(yè)存量土地管理的主要對(duì)策

4.1構(gòu)建新的土地管理模式

加強(qiáng)土地管理工作，要開(kāi)展存量建設(shè)用地資源普查工作，組織石油企業(yè)各二級(jí)單位，全面詳實(shí)地調(diào)查清理石油企業(yè)所屬各單位的土地使用情況和存量土地情況，全面獲取準(zhǔn)確、可靠的土地利用數(shù)據(jù)和圖件，要在尊重歷史、面對(duì)現(xiàn)實(shí)、查清事實(shí)的基礎(chǔ)上，調(diào)查歷史檔案，走訪當(dāng)事人，分析研究并及時(shí)解決出現(xiàn)的各種問(wèn)題。在普查的基礎(chǔ)上，建立完整的檔案，明晰產(chǎn)權(quán)，并定期進(jìn)行評(píng)估根據(jù)土地取得方式和用途等,分別建立存量土地檔案，進(jìn)行分析處理，區(qū)分土地地理位置，初步確定今后調(diào)整使用方向。不斷完善管理制度，嚴(yán)格土地管理，大力開(kāi)展土地調(diào)查登記，提高土地管理水平，努力做好土地規(guī)劃，積極規(guī)范土地利用處置，促進(jìn)土地資源的集約利用，構(gòu)建新型土地管理模式。

在對(duì)土地管理工作組織普查整頓的基礎(chǔ)上，建立完善的地籍管理制度，推動(dòng)油田礦區(qū)存量土地管理的根本轉(zhuǎn)變。以土地使用權(quán)管理為主線，加強(qiáng)地籍管理和土地監(jiān)察工作，依法管好土地；以土地綜合利用規(guī)劃為依據(jù)，加強(qiáng)用地管理和土地經(jīng)營(yíng)，集約用好土地；以土地管理信息系統(tǒng)為載體，掌握總量，摸清存量，管好變量，實(shí)現(xiàn)土地管理水平的新跨越；以推進(jìn)土地管理隊(duì)伍專業(yè)化為目標(biāo)，完善體系，轉(zhuǎn)變作風(fēng)，提高素質(zhì)，提高隊(duì)伍的整體戰(zhàn)斗力。

4.2加快完善土地權(quán)屬工作，加快辦理無(wú)證土地初始登記。

徹底清查未進(jìn)行初始登記的無(wú)證土地現(xiàn)狀，清理土地地籍檔案，分析無(wú)證土地形成原因，研究辦理土地登記的措施，根據(jù)辦證的復(fù)雜程度，安排辦證工作進(jìn)度計(jì)劃和資金投入量，積極爭(zhēng)取政府土地行政主管部門(mén)的支持和相關(guān)單位的配合。

4.3建立和完善土地資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)核算體系。

設(shè)計(jì)專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)科目，逐年登記匯總，并按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的有關(guān)規(guī)定，設(shè)置會(huì)計(jì)科目進(jìn)行核算運(yùn)作，加強(qiáng)土地資產(chǎn)價(jià)值管理，為土地資產(chǎn)的宏觀管理、制定用地規(guī)劃等提供決策依據(jù)。石油企業(yè)許多二級(jí)單位及所屬基層單位住地與本地區(qū)的主要道路和商業(yè)區(qū)相鄰。這些土地的商業(yè)價(jià)值很高，可以根據(jù)國(guó)家土地政策及企業(yè)的實(shí)際現(xiàn)狀，辦理相應(yīng)的出讓手續(xù)進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)。這樣不僅可以有效地盤(pán)活土地資產(chǎn)，使其發(fā)揮應(yīng)有的作用，而且可以為石油企業(yè)增加新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，分流安置石油企業(yè)主業(yè)下崗職工。既盤(pán)活了土地資產(chǎn)避免了浪費(fèi)，又促進(jìn)經(jīng)濟(jì)效益的提高。

4.4石油企業(yè)農(nóng)業(yè)用地實(shí)行內(nèi)部承包的方法繼續(xù)耕種

隨著石油企業(yè)內(nèi)部深化改革和人員結(jié)構(gòu)變革，石油企業(yè)各級(jí)單位的農(nóng)場(chǎng)，由于受投入成本大，產(chǎn)出效益低等原因的影響，有些已沒(méi)人耕種，大面積的農(nóng)田荒廢或改作它用，石油企業(yè)還需支付部分資金進(jìn)行看護(hù)和管理，給各單位造成很大壓力。這些農(nóng)田的荒廢和閑置不僅給國(guó)家造成浪費(fèi)，而且也是國(guó)家法律不允許的(閑置土地當(dāng)?shù)卣袡?quán)無(wú)償收回)。為此，應(yīng)繼續(xù)使用這部分農(nóng)業(yè)土地，可以變過(guò)去的集體種植為個(gè)人或幾個(gè)人承包的辦法解決，利用下崗人員每年向石油企業(yè)交納承包費(fèi)的方法，調(diào)動(dòng)富余人員的積極性，在有效解決石油企業(yè)部分職工下崗再就業(yè)問(wèn)題的同時(shí)，使土地發(fā)揮基本的效益，從而盤(pán)活農(nóng)業(yè)存量土地。

4.5打造高素質(zhì)的土地管理隊(duì)伍。

隨著改革的深入和企業(yè)的發(fā)展，企業(yè)面臨的土地管理任務(wù)很重，根據(jù)土地管理的實(shí)際情況，應(yīng)進(jìn)一步完善土地管理的機(jī)構(gòu)建設(shè)和崗位設(shè)置，選配工作作風(fēng)正、業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的管理人員，充實(shí)和加強(qiáng)土地管理工作；健全完善激勵(lì)和約束機(jī)制，加大考核和獎(jiǎng)懲力度，充分調(diào)動(dòng)土地管理人員的積極性和創(chuàng)造性；加大土地管理隊(duì)伍的培訓(xùn)力度，提高土地管理人員的業(yè)務(wù)水平。

參考文獻(xiàn)：

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第9篇：農(nóng)場(chǎng)土地規(guī)劃范文

關(guān)鍵詞：地租；土地經(jīng)營(yíng)；利益分配

土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)是我國(guó)現(xiàn)階段城市經(jīng)營(yíng)中的主要內(nèi)容。近幾年，我國(guó)城市土地經(jīng)營(yíng)發(fā)展迅猛。從1980年深圳市率先試點(diǎn)收取土地出讓金開(kāi)始，到2005年，全國(guó)土地出讓金收入已達(dá)5500億元。據(jù)國(guó)務(wù)院研究中心的調(diào)查顯示，在不少地方，土地出讓金收入已占到地方預(yù)算外收入的60%以上。由于城市土地使用權(quán)價(jià)值特別高，又涉及國(guó)家、城市政府、供地企業(yè)、土地使用者、居民等多方的利益，是一個(gè)矛盾集中的利益交匯點(diǎn)，使土地成為城市經(jīng)營(yíng)中一個(gè)極為不易處理的問(wèn)題。在城市經(jīng)營(yíng)實(shí)踐當(dāng)中，因土地問(wèn)題引發(fā)的矛盾糾紛甚至連連不斷。因?yàn)橥恋貑?wèn)題涉及多方利益，所以利益分配成為土地問(wèn)題的核心。利益分配恰當(dāng)與否，直接決定著土地問(wèn)題解決的順利與否。因此，城市土地經(jīng)營(yíng)中的利益分配成為具有相當(dāng)實(shí)踐價(jià)值的一項(xiàng)課題。針對(duì)國(guó)內(nèi)城市土地經(jīng)營(yíng)利益分配中存在的問(wèn)題，本文擬從馬克思地租理論出發(fā)，結(jié)合我國(guó)現(xiàn)行土地所有權(quán)制度，嘗試探討一種新的城市土地利益分配機(jī)制，以期在土地所有者、經(jīng)營(yíng)者和使用者之間找到一個(gè)利益平衡點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)城市土地利益的恰當(dāng)分配，供國(guó)內(nèi)城市土地經(jīng)營(yíng)實(shí)踐借鑒。

一、馬克思地租理論對(duì)城市土地經(jīng)營(yíng)的適用性

馬克思地租理論原本考察的是農(nóng)業(yè)這個(gè)特定領(lǐng)域的資本收益分配問(wèn)題，要將其應(yīng)用于我國(guó)當(dāng)前進(jìn)行的城市土地經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，需要滿足以下幾個(gè)基本的條件。

（一）市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)

我國(guó)已經(jīng)初步建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制。進(jìn)行城市土地經(jīng)營(yíng)，正是要在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，充分發(fā)揮市場(chǎng)對(duì)資源配置的基礎(chǔ)性作用，進(jìn)行城市土地的配置。所以，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)用馬克思地租理論的前提條件在我國(guó)城市土地經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域是滿足的。

（二）明確的土地所有權(quán)

在馬克思地租理論中，土地所有權(quán)是絕對(duì)地租產(chǎn)生的原因及受益對(duì)象。如果所有權(quán)不明確，則其它行業(yè)資本可自由進(jìn)入，農(nóng)業(yè)參與全社會(huì)的利潤(rùn)平均化，使形成絕對(duì)地租的超額利潤(rùn)流出農(nóng)業(yè)部門(mén)。而在我國(guó)，城市土地是國(guó)家所有的，《中華人民共和國(guó)土地管理法》明文規(guī)定：“城市市區(qū)土地屬于國(guó)家所有”，“國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使”。也就是說(shuō)，我國(guó)進(jìn)行城市土地經(jīng)營(yíng)，有明確的土地所有權(quán)，有具體的絕對(duì)地租受益對(duì)象。

（三）明確的土地使用權(quán)

在我國(guó)，城市土地實(shí)行使用權(quán)登記發(fā)證制度，“依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)”，而且無(wú)論是劃撥土地還是有償轉(zhuǎn)讓土地，國(guó)有土地使用證上都載明了使用期限，土地使用權(quán)是明確而穩(wěn)定的。

（四）所有權(quán)和使用權(quán)相分離

我國(guó)的城市土地，其所有權(quán)和使用權(quán)是明確分離的，如前文所述，所有權(quán)歸國(guó)家，使用權(quán)歸單位或個(gè)人。這種“兩權(quán)”分立的城市土地制度，使馬克思地租理論的應(yīng)用變得必要。

（五）土地等級(jí)差別

在城市土地中，“等級(jí)差別”更加明顯，表現(xiàn)為區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境狀況等方面的差別。這些方面的差別使得城市土地產(chǎn)生了不同的使用效果，區(qū)位差別導(dǎo)致了運(yùn)輸成本、信息成本和市場(chǎng)影響面等方面的差別，基礎(chǔ)設(shè)施差別導(dǎo)致了生活便利度和舒適度等方面的差別，環(huán)境狀況的差別導(dǎo)致了健康狀況和主觀心理滿足程度等的差別。所有這些差別，共同支撐著城市土地級(jí)差地租的產(chǎn)生和存續(xù)。

因此，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的中國(guó)，馬克思地租理論可以適用于城市土地經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，解決城市土地經(jīng)營(yíng)中的利益分配問(wèn)題，可以應(yīng)用馬克思總結(jié)的地租理論。

二、馬克思地租理論在城市經(jīng)營(yíng)中的土地利益分配的應(yīng)用

馬克思地租理論考察的是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下農(nóng)用地收益的分配規(guī)律。馬克思認(rèn)為，地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)而獲得的收入，地租的本質(zhì)是超額利潤(rùn)。在農(nóng)業(yè)中，平均利潤(rùn)歸租地農(nóng)場(chǎng)主，超額利潤(rùn)歸土地所有者。下面將馬克思地租理論具體應(yīng)用于城市土地經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，提出一種城市土地分配機(jī)制。

（一）國(guó)家憑土地所有權(quán)收取絕對(duì)地租

在馬克思地租理論中，與土地等級(jí)沒(méi)有聯(lián)系的地租是絕對(duì)地租。絕對(duì)地租形成的條件是農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成。形成的原因是對(duì)土地所有權(quán)的壟斷。土地所有者憑借對(duì)土地的所有權(quán)獲取絕對(duì)地租。我國(guó)是社會(huì)主義國(guó)家，建國(guó)以后，黨和國(guó)家著力推行土地公有制，其中對(duì)城市土地實(shí)行的是國(guó)有制，國(guó)家是城市土地的所有者，那么國(guó)家憑借對(duì)城市土地的所有權(quán)，可以無(wú)條件地對(duì)使用者收取絕對(duì)地租。而且，絕對(duì)地租與土地區(qū)位、基礎(chǔ)設(shè)施狀況和環(huán)境狀況沒(méi)有聯(lián)系，無(wú)論開(kāi)發(fā)什么樣的土地，都要向國(guó)家交納絕對(duì)地租。

在馬克思地租理論中，絕對(duì)地租的標(biāo)準(zhǔn)是一致的，無(wú)論租種什么等級(jí)的土地，向土地所有者交納的單位絕對(duì)地租都是相等的。所以，國(guó)家憑借土地所有權(quán)取得絕對(duì)地租，其收取標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該具有一致性。使用者都按相同標(biāo)準(zhǔn)交納絕對(duì)地租，與使用者的身份無(wú)關(guān)。只有當(dāng)土地所有者――國(guó)家直接使用土地（如軍事用地）時(shí)，絕對(duì)地租才不會(huì)以獨(dú)立的形式存在。絕對(duì)地租標(biāo)準(zhǔn)還應(yīng)該是確定的，這一點(diǎn)毫無(wú)異議。絕對(duì)地租與級(jí)差地租之間沒(méi)有互動(dòng)機(jī)制，絕對(duì)地租不會(huì)因?yàn)榧?jí)差地租的增加而增加。但是，絕對(duì)地租應(yīng)該體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的變化，應(yīng)該隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而逐步增加。

對(duì)應(yīng)于絕對(duì)地租的收取，國(guó)家也有應(yīng)該承擔(dān)的義務(wù)。首先，作為土地所有者，國(guó)家應(yīng)該采取各種必要措施，確保自身土地所有權(quán)的穩(wěn)固性；其次，國(guó)家還應(yīng)該監(jiān)督城市政府對(duì)土地的經(jīng)營(yíng)，使它的具體經(jīng)營(yíng)行為合乎規(guī)范，對(duì)土地收益資金的使用方向合乎規(guī)范等。

（二）城市政府經(jīng)營(yíng)土地收取級(jí)差地租

我國(guó)城市土地經(jīng)營(yíng)的主體是城市政府。無(wú)論是土地所有者國(guó)家還是省級(jí)政府（直轄市除外）都不可能直接經(jīng)營(yíng)城市土地，因?yàn)槌鞘型恋亟?jīng)營(yíng)與城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、與城市規(guī)劃息息相關(guān)，只能由城市政府來(lái)進(jìn)行。這意味著，城市政府的積極性直接決定著城市土地經(jīng)營(yíng)的成效。所以，要充分調(diào)動(dòng)城市政府的積極性，并合理分配利益給城市政府。城市經(jīng)營(yíng)的具體方式，是先根據(jù)城市發(fā)展需要、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整需要等，將土地規(guī)劃成某種特定的用途；再進(jìn)行拆遷，三通一平（通水通電通路，土地平整），將“生地”變?yōu)椤笆斓亍?；最后進(jìn)行市場(chǎng)招標(biāo)和拍賣(mài)，將土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給具體的使用者。

在馬克思地租理論中，與土地等級(jí)相聯(lián)系而發(fā)生的地租是級(jí)差地租。級(jí)差地租形成的條件是土地等級(jí)的差別，形成的原因是對(duì)明確的土地使用權(quán)。級(jí)差地租分為兩種形態(tài)。級(jí)差地租Ⅰ是指等量資本投在面積相等但肥沃程度不同、地理位置不同的各級(jí)土地上所產(chǎn)生的地租。級(jí)差土地租Ⅱ是指在同一塊土地上連續(xù)投入等量的資本而有不同的生產(chǎn)率，由此產(chǎn)生的級(jí)差地租。這些投資，無(wú)論是連續(xù)追加到哪一級(jí)土地上，一般都會(huì)提供出不同的生產(chǎn)率。這些追加投資提供的生產(chǎn)率，只要高于劣等地原來(lái)的生產(chǎn)率，就會(huì)產(chǎn)生超額利潤(rùn)，并形成級(jí)差地租Ⅱ。

城市政府具體負(fù)責(zé)城市土地的利用規(guī)劃、土地的整治、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，這些是對(duì)土地資源進(jìn)行市場(chǎng)配置前的增值環(huán)節(jié)，也是城市土地級(jí)差地租形成的主要環(huán)節(jié)。級(jí)差地租Ⅰ是土地因肥沃程度或地理位置較優(yōu)而產(chǎn)生的，級(jí)差地租Ⅱ是因?yàn)樵谕坏貕K上連續(xù)追回投資產(chǎn)生的。對(duì)城市土地而言，肥沃程度無(wú)關(guān)緊要，而地理位置受城市規(guī)劃影響巨大，城市規(guī)劃改變了特定地塊在整個(gè)城市當(dāng)中的相對(duì)位置，可以創(chuàng)造級(jí)差地租Ⅰ。而城市政府在特定地塊上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施投資，既是在改變地塊的相對(duì)位置，也是在對(duì)地塊的生產(chǎn)力連續(xù)追加投資，也就是既可以創(chuàng)造級(jí)差地租Ⅰ，也可以創(chuàng)造級(jí)差地租Ⅱ。例如，一塊被征用的農(nóng)用地，原本位置偏避，交通不便，水電不通，遠(yuǎn)離學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)等公共服務(wù)場(chǎng)所，那么它的出讓金會(huì)很低，可收取的地租很少，但是城市政府將其規(guī)劃為建設(shè)用地，使其位置由郊區(qū)變?yōu)槭袇^(qū)，然后再投資將土地平整好，將道路鋪通，將水電接通，將其它服務(wù)設(shè)施修建齊全，那么該地塊的出讓金會(huì)大幅增加。因此，級(jí)差地租主要是由經(jīng)營(yíng)土地的城市政府所創(chuàng)造。

值得一提的是，這里的級(jí)差地租與馬克思地租理論中的級(jí)差地租在性質(zhì)上是存在區(qū)別的。地租理論中的級(jí)差地租，都是本身附著在土地上的等級(jí)差別引起的，從土地所有者向使用者出租使用權(quán)這點(diǎn)上看，是土地本身所固有的等級(jí)差別。而上述城市土地的級(jí)差地租，無(wú)論是第一形態(tài)還是第二形態(tài)，都并非國(guó)家提供的土地本來(lái)就能帶來(lái)的，而是城市政府的投資經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的，其實(shí)質(zhì)并非真正的“地租”，而是城市政府投資的“租金”。城市政府的投資被附在了城市土地上，隨同土地本身一起被租用，一起產(chǎn)生收益。按照誰(shuí)投資、誰(shuí)收益的原則，這種級(jí)差地租理應(yīng)由城市政府獲取。

為了提高城市土地的生產(chǎn)力，產(chǎn)生級(jí)差地租，城市政府必須進(jìn)行先期投資。這種投資的資金需求是巨大的，僅靠稅收無(wú)法滿足，必須從生產(chǎn)力得以提高從而產(chǎn)生級(jí)差地租的土地本身得到補(bǔ)償。從城市經(jīng)營(yíng)的實(shí)踐來(lái)看，各城市基礎(chǔ)設(shè)施投資的資金缺口都比較大，全國(guó)城市每年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金總?cè)笨谶_(dá)4000億元左右。在進(jìn)行土地經(jīng)營(yíng)后，它們都是依靠土地出讓金收入進(jìn)行滾動(dòng)投資，以滿足先期投資的資金需求的。因此，城市政府也需要獲取城市土地的級(jí)差地租。獲取的方式是向土地使用者收取土地出讓金。與級(jí)差地租相對(duì)應(yīng)，城市政府也有相應(yīng)的義務(wù)。除了前文所述的土地利用規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施投資外，還應(yīng)當(dāng)采取以下措施：（1）執(zhí)行國(guó)家的宏觀調(diào)控政策，控制土地供應(yīng)總量，調(diào)整土地供給結(jié)構(gòu)，配合國(guó)家掌握好土地供應(yīng)這道經(jīng)濟(jì)“閘門(mén)”；（2）切實(shí)履行用地協(xié)議，不隨意中止使用期限，保障土地使用者的合法權(quán)益；（3）對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行充分的市場(chǎng)運(yùn)作，公開(kāi)操作程序，避免權(quán)力尋租，最大程度實(shí)現(xiàn)級(jí)差地租；（4）規(guī)范土地使用用費(fèi)收入的使用途徑，將級(jí)差地租收入主要用于城市土地經(jīng)營(yíng)，以及用于彌補(bǔ)因土地經(jīng)營(yíng)而給居民造成的直接的或潛在的損失。

（三）土地使用者開(kāi)發(fā)土地獲取平均利潤(rùn)

馬克思地租理論中的農(nóng)業(yè)資本家沒(méi)有土地所有權(quán)，只是租種土地所有者的土地。他們像工商業(yè)資本家一樣，按投資額獲取平均利潤(rùn)。在我國(guó)城市的土地經(jīng)營(yíng)中，土地使用者也不擁有土地所有權(quán)，只是從國(guó)家手中購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，即租用土地。所以，土地使用者是不能參與超額利潤(rùn)的分配的，只能按投資額獲取平均利潤(rùn)。當(dāng)然，利潤(rùn)的平均化不是在土地市場(chǎng)范圍內(nèi)可以實(shí)現(xiàn)的，這有賴于整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善。

土地使用者的義務(wù)是遵守用地協(xié)議的規(guī)定，在土地利用規(guī)劃框架內(nèi)對(duì)土地作具體的投資（包括建筑房屋和修建部分基礎(chǔ)設(shè)施），充分利用土地，發(fā)揮土地的最大價(jià)值，創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富。土地是稀缺資源，土地閑置是巨大的浪費(fèi)，土地使用者必須履行開(kāi)發(fā)土地的義務(wù)。對(duì)于長(zhǎng)期閑置的土地，國(guó)家可以無(wú)條件收回使用權(quán)。