民宿經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)精選(九篇)

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第1篇：民宿經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)范文

宿盟的含義如字面解釋，“宿”旅行途中提供住宿的地方，不同的是它們有設(shè)計(jì)型酒店或是設(shè)計(jì)民宿，相同的是每間客房均價(jià)皆在1000-8000元不等，地處于莫千山、杭州、錦溪等優(yōu)質(zhì)景區(qū)環(huán)境，同時(shí)配有管家級(jí)e的服務(wù)?！懊恕眲t是集結(jié)了一批這樣正在經(jīng)營(yíng)的人，設(shè)計(jì)型酒店或設(shè)計(jì)民宿建造者多數(shù)為藝術(shù)家、設(shè)計(jì)師、500強(qiáng)高管等，其中不乏阿里巴巴前高管，售賣了阿里期權(quán)后，便在莫千山開(kāi)始經(jīng)營(yíng)一家設(shè)計(jì)民宿?？梢钥闯鰝€(gè)性化的設(shè)計(jì)、昂貴的價(jià)格和管家級(jí)的品質(zhì)服務(wù)是篩選宿盟成員一個(gè)非常硬性的門檻，往往他們能帶出的是強(qiáng)消費(fèi)力、品位和有要求的高端客群，也是我們說(shuō)的高凈值人群。

從今年八月至今宿盟旗下成員已達(dá)到150家，目前，共有五家設(shè)計(jì)型酒店民宿，正與宿盟進(jìn)行股權(quán)眾籌上的合作。

宿盟眾籌創(chuàng)立初期，始終堅(jiān)信個(gè)性化要求是酒店，民宿創(chuàng)造者與消費(fèi)者、藝術(shù)家與粉絲之間不斷的對(duì)話，它是一種對(duì)時(shí)間的消費(fèi)，我們也稱之為黏性。

這樣的黏性非常適合用于眾籌平臺(tái)，因?yàn)樵谶@種關(guān)系中，股權(quán)眾籌、消費(fèi)眾籌，或者捐贈(zèng)眾籌必須都建立在感情認(rèn)同基礎(chǔ)上，雙方首先得對(duì)原生資產(chǎn)產(chǎn)生興趣，才會(huì)有所投入，從而不愿“移情e戀”，更不愿意從頭再來(lái)，使得這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域的眾籌產(chǎn)生了獨(dú)有的不可復(fù)制性，這是宿盟考慮到的宿盟眾籌的不可復(fù)制性與可發(fā)展性。

打造面向投資方的創(chuàng)新服務(wù)生態(tài)圈

你可能很難想象，宿盟并不是在經(jīng)營(yíng)“眾籌”，而是眾籌背后所體現(xiàn)的“輕奢生活方式”。

從項(xiàng)目方來(lái)說(shuō)，宿盟除了為他們眾籌酒店外，還會(huì)挑選酒店配套的餐廳、酒吧、書(shū)店等，這樣便能為眾籌酒店帶來(lái)更多附加值的加分項(xiàng)，項(xiàng)目也會(huì)給予宿盟很高的忠誠(chéng)度回饋。

宿盟學(xué)堂，為宿盟成員建立新項(xiàng)目同時(shí)，提供了人才上的輸出，不至于在今后運(yùn)營(yíng)上產(chǎn)生人員服務(wù)上的斷層問(wèn)題，以至于初期難以運(yùn)營(yíng)下去。

在從投資方來(lái)看，他們不僅僅扮演了一個(gè)投資人的角色，同樣也是項(xiàng)目方的主流消費(fèi)人群之一。宿盟的理念是當(dāng)你出行的時(shí)候，不再關(guān)心聯(lián)號(hào)酒店與房間面積，而是開(kāi)始注重床品與餐食，設(shè)計(jì)與服務(wù)。如果通過(guò)宿盟能為此改變你的稍許，那么宿盟就實(shí)現(xiàn)了這樣一種擁有忠誠(chéng)度的服務(wù)生態(tài)圈，同樣這也會(huì)變成這個(gè)項(xiàng)目不可被復(fù)制的另一個(gè)原因之

宿盟的實(shí)體化活力

把無(wú)形世界用更棒的實(shí)體化呈現(xiàn)出來(lái)。宿盟的“設(shè)計(jì)型酒店（民宿）”眾籌平臺(tái)，并不是一個(gè)單薄的互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目，其背后還有將“化實(shí)”的實(shí)體板塊支撐。

首先有倡導(dǎo)設(shè)計(jì)型酒店（民宿）及生活方式，面對(duì)酒店民宿主人的紙質(zhì)書(shū)《Design?宿》。

其次，在擁有設(shè)計(jì)型酒店（民宿）的聚集地建立宿盟學(xué)堂，如莫千山、昆山、舟山、松陽(yáng)等，進(jìn)行管家、專業(yè)課程的人才輸出，增加項(xiàng)目方與宿盟之間不可分割的合作屬性。

最后，則是每月與投資圈舉辦論壇及公開(kāi)課，挑選在莫千山、杭州、周莊等設(shè)計(jì)型酒店及民宿聚集的地方，宿盟將同時(shí)邀請(qǐng)如YOU+的蘇、劉洋、或是飛馬旅的創(chuàng)始人袁岳等大咖，參與進(jìn)學(xué)堂活動(dòng)當(dāng)中。

宿盟所展現(xiàn)出的實(shí)體化從曾經(jīng)的廣泛性轉(zhuǎn)眼變成了如今的稀缺性，其實(shí)體化就擁有了它相對(duì)的威力和價(jià)值，也成為了他們最重要的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

運(yùn)營(yíng)模式與盈利模式

在宿盟整個(gè)眾籌過(guò)程中，采用了比較輕的處理方法，目前只做項(xiàng)目前期的收集、盡職調(diào)查，與后期的投后管理，在最終的執(zhí)行過(guò)程中，則依托于更強(qiáng)有力的眾籌網(wǎng)站。因?yàn)橹匦脑诠蓹?quán)眾籌時(shí)，就需要有專業(yè)的分析師團(tuán)隊(duì)，以及有深諳風(fēng)險(xiǎn)投資相關(guān)法律的法務(wù)團(tuán)隊(duì)來(lái)為項(xiàng)目方及投資人保駕護(hù)航。目前與宿盟合作的一線主流眾籌平臺(tái)有愛(ài)創(chuàng)業(yè)、人人投等。主流眾籌平臺(tái)也給予了宿盟獨(dú)立的眾籌頁(yè)面展示和輸出渠道。宿盟則希望利用更多時(shí)間，專注于項(xiàng)目收集和投資人的維護(hù)上。

眾籌民宿還處于非常年輕的狀態(tài)，需要培養(yǎng)的時(shí)間，也預(yù)示著他有更多的潛力。

第2篇：民宿經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)范文

近年來(lái)，浙江省扶持村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展卓有成效，特色鄉(xiāng)村、美麗鄉(xiāng)村、民宿經(jīng)濟(jì)一直走在全國(guó)前頭。浙江省財(cái)政廳總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，梳理出了浙江村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)十大發(fā)展模式及經(jīng)驗(yàn)典型案例。這10種模式是：資源開(kāi)發(fā)型、物業(yè)經(jīng)營(yíng)型、資產(chǎn)盤活型、資本運(yùn)營(yíng)型、基金運(yùn)作型、村莊經(jīng)營(yíng)型、產(chǎn)業(yè)發(fā)展型、生產(chǎn)服務(wù)型、村落建設(shè)型、土地股份合作型。有些值得借鑒參考。

近年來(lái)，浙江省深入開(kāi)展扶持村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展試點(diǎn)工作，積極探索村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)方式，取得顯著成效。

近日，浙江省財(cái)政廳總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，梳理出了浙江村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)十大發(fā)展模式及經(jīng)驗(yàn)典型案例，并對(duì)外公布，以期互相學(xué)習(xí)、共同提高。

一

資源開(kāi)發(fā)型

憑借土地、山水、田園等特色自然資源，開(kāi)發(fā)增收項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

【典型案例】

開(kāi)化縣長(zhǎng)虹鄉(xiāng)霞川村大石龍水電站增效擴(kuò)容技改項(xiàng)目

霞川村由原霞?jí)]、河灘村調(diào)整新設(shè)，地處開(kāi)化縣西部邊陲，毗鄰江西省婺源縣江灣鎮(zhèn)東頭村。由于位置偏遠(yuǎn)、交通不便、地寡林茂，霞川村村集體無(wú)經(jīng)營(yíng)性收入，全村70%以上的青壯年外出務(wù)工，是十里八鄉(xiāng)“有名”的經(jīng)濟(jì)薄弱村。

為增強(qiáng)村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)的“造血”功能，近年來(lái)，霞川村積極探索實(shí)踐多元化發(fā)展村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)的有效途徑，將目光瞄準(zhǔn)了村里現(xiàn)有資源——大石龍水電站。水電站建于上世紀(jì)70年代，前幾年因機(jī)器老化故障、承包到期無(wú)人維護(hù)等原因關(guān)停，2017年大石龍水電站增效擴(kuò)容技改項(xiàng)目列入省級(jí)扶持村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展試點(diǎn)，總投資近300萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)規(guī)范化、專業(yè)化的設(shè)計(jì)建設(shè)，大石龍水電站發(fā)電機(jī)順利完成改造，發(fā)電能力可達(dá)320千瓦，于2018年正式投入運(yùn)行并成功并網(wǎng)發(fā)電。

大石龍水電站通過(guò)增效擴(kuò)容技改，每年為村集體帶來(lái)40萬(wàn)-60萬(wàn)元的穩(wěn)定收入，使霞川村一舉摘掉了集體經(jīng)濟(jì)薄弱村的“帽子”。同時(shí)，霞川村的水能資源得到充分有效利用，有力改善了當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境和村民生產(chǎn)生活條件，實(shí)現(xiàn)了農(nóng)村水電持續(xù)健康發(fā)展。

二

物業(yè)經(jīng)營(yíng)型

引導(dǎo)、扶持村集體利用集體所有的非農(nóng)建設(shè)用地或村留用地，興建標(biāo)準(zhǔn)廠房、專業(yè)市場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施、職工生活服務(wù)設(shè)施等，通過(guò)物業(yè)租賃經(jīng)營(yíng)等方式，增加村集體收入。

【典型案例】

縉云縣溶江鄉(xiāng)洪坑橋村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)遷建工程

洪坑橋村位于縉云縣東部，距縣城16公里，是溶江鄉(xiāng)政府所在地。按照當(dāng)?shù)亓?xí)俗，每逢農(nóng)歷“一”“六”是溶江鄉(xiāng)的集市，由于無(wú)固定經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，集市時(shí)馬路沿邊擺滿攤位，被稱為“馬路市場(chǎng)”。至今，“馬路市場(chǎng)”已存在30多年，交通安全、環(huán)境污染問(wèn)題日益突出，每年需花費(fèi)維護(hù)成本近10萬(wàn)元。

為徹底取締以路代市、占道經(jīng)營(yíng)的“馬路市場(chǎng)”，溶江鄉(xiāng)政府、村兩委積極謀劃洪坑橋村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)遷建工程，按照縉云縣南鄉(xiāng)最大農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、茶葉交易中心的目標(biāo)定位，安排建設(shè)用地8畝，新建一個(gè)停車場(chǎng)、攤位、公廁、水電設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施完備的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。項(xiàng)目總投資180萬(wàn)元，其中省級(jí)扶持村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)資金128萬(wàn)元，地方財(cái)政資金10萬(wàn)元，村級(jí)自籌42萬(wàn)元。

經(jīng)過(guò)溶江鄉(xiāng)政府、村兩委和當(dāng)?shù)卮迕竦墓餐Γ?018年，歷時(shí)5個(gè)月的新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)順利建成并投入使用，共有200余名攤位業(yè)主入駐新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)村集體經(jīng)營(yíng)性收入近28萬(wàn)元。此外，通過(guò)收取集市臨時(shí)攤位租金、茶葉交易場(chǎng)地租金、夜宵攤租金等方式，新農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)為洪坑橋村村集體經(jīng)濟(jì)輸入了源源不斷的“新鮮血液”。

三

資產(chǎn)盤活型

對(duì)村集體閑置的會(huì)堂、廠房、祠堂和廢棄學(xué)校等設(shè)施，通過(guò)公開(kāi)拍賣、租賃、承包經(jīng)營(yíng)、股份合作等多種方式進(jìn)行盤活，增加村集體收入。

【典型案例】

東陽(yáng)市六石街道張麻車小區(qū)文化創(chuàng)客項(xiàng)目

六石街道張麻車小區(qū)現(xiàn)有村民165戶、586人，多次獲得“東陽(yáng)市五好（示范）農(nóng)村黨支部”“六石街道招商引資先進(jìn)村”等榮譽(yù)稱號(hào)。

六石街道張麻車小區(qū)文化創(chuàng)客項(xiàng)目總投資425萬(wàn)元，其中財(cái)政補(bǔ)助200萬(wàn)元，村級(jí)自籌225萬(wàn)元。項(xiàng)目利用小區(qū)及周邊閑置房屋、廠房、老電影院等資源，委托公司統(tǒng)一管理、統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一施工，以美化提升村居環(huán)境為基礎(chǔ)，著力打造獨(dú)具特色的休閑文化旅游街區(qū)。小區(qū)按照“修舊如舊”理念對(duì)原有建筑進(jìn)行修整加固，并在此基礎(chǔ)上融入虛實(shí)互動(dòng)3D視覺(jué)墻繪，將泥墻、赤膊墻和水泥墻裝扮成一道道靚麗的風(fēng)景線，顯著提升道路兩側(cè)及周邊的村居環(huán)境和商業(yè)品位，提高街區(qū)房屋總體租金水平。同時(shí)，小區(qū)引進(jìn)專業(yè)文創(chuàng)公司，策劃打造青年創(chuàng)客社區(qū)，發(fā)展集娛樂(lè)、休閑、辦公于一體的輕奢眾創(chuàng)社區(qū)，助力青年創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新，實(shí)現(xiàn)居民小區(qū)和創(chuàng)客社區(qū)輻射互動(dòng)。

項(xiàng)目建成后，張麻車小區(qū)從一個(gè)老舊街區(qū)蛻變成為集文化、休閑、創(chuàng)業(yè)于一體的優(yōu)選之地。通過(guò)游客觀光、餐飲、商鋪出租、承接影視劇拍攝等方式，實(shí)現(xiàn)年?duì)I業(yè)收入30多萬(wàn)元，有力帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展，幫助村民就業(yè)、增收。

四

資本運(yùn)營(yíng)型

將村集體歷年積累的資金、土地補(bǔ)償費(fèi)等貨幣資產(chǎn)，通過(guò)參股經(jīng)營(yíng)等方式轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)資本，獲取股金、利息和資產(chǎn)增值等資本運(yùn)營(yíng)收入。

【典型案例】

金華市婺城區(qū)：集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)園項(xiàng)目

婺城區(qū)西南山區(qū)是省內(nèi)典型的飲用水源涵養(yǎng)功能區(qū)，有5座中型水庫(kù)，是百萬(wàn)市民的“大水缸”。為更好保護(hù)飲用水源，關(guān)停了周邊的民宿、農(nóng)家樂(lè)、鄉(xiāng)村旅游等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，導(dǎo)致部分村集體“返薄”。

飲用水源涵養(yǎng)功能區(qū)行政村以“飛地”形式參與婺城區(qū)村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，推進(jìn)飲用水源涵養(yǎng)功能區(qū)村級(jí)集體抱團(tuán)致富。項(xiàng)目總投資1.28億元，其中，國(guó)有資本6000萬(wàn)元，村級(jí)入股6800萬(wàn)元，涉及參股村85個(gè)。為降低經(jīng)濟(jì)薄弱村參與項(xiàng)目的融資成本，村級(jí)入股的資金中包含省級(jí)試點(diǎn)資金1350萬(wàn)元和區(qū)財(cái)政配套補(bǔ)助1350萬(wàn)元。同時(shí)，婺城區(qū)政府與當(dāng)?shù)剞r(nóng)商銀行聯(lián)合推出金融消薄產(chǎn)品——“鄉(xiāng)村振興·富村貸”，經(jīng)濟(jì)薄弱村可按3.625‰的月息享受基準(zhǔn)貸款利率，額度最高可達(dá)50萬(wàn)元；此外，對(duì)參與集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)薄弱村，給予70%的貸款貼息。產(chǎn)業(yè)園重點(diǎn)發(fā)展汽摩配產(chǎn)業(yè)，委托第三方運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)開(kāi)展廠房出租、小微企業(yè)入駐、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)、消防安全等日常經(jīng)營(yíng)管理。

“飛地抱團(tuán)”項(xiàng)目形式，打破了地域、資源限制，讓更多行政村得以參與。園區(qū)建成后，可供10個(gè)左右汽摩配小微企業(yè)入駐，每年可產(chǎn)生租賃收入約1000萬(wàn)元，減除稅費(fèi)、運(yùn)營(yíng)成本等必要開(kāi)支后，85個(gè)參股村平均每村每年可獲得經(jīng)營(yíng)性收入5萬(wàn)元以上。

五

基金運(yùn)作型

利用各級(jí)財(cái)政扶持資金和村級(jí)自籌資金組建發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)基金池，由政府國(guó)資公司負(fù)責(zé)運(yùn)作，營(yíng)利收入返還給納入扶持范圍的經(jīng)濟(jì)薄弱村。

【典型案例】

三門縣：基金式扶持為消除集體經(jīng)濟(jì)薄弱村添磚加瓦

三門縣的經(jīng)濟(jì)薄弱村數(shù)量多、資源匱乏，主要通過(guò)異地建造或購(gòu)置物業(yè)來(lái)發(fā)展村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)。為加快經(jīng)濟(jì)薄弱村脫困轉(zhuǎn)化，發(fā)展壯大村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，三門縣探索推行基金式扶持村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，確保村集體獲得穩(wěn)定收益。

通過(guò)省以上財(cái)政補(bǔ)助資金1500萬(wàn)元、縣級(jí)配套資金200萬(wàn)元、村集體自籌資金設(shè)立基金，由三門縣農(nóng)村綜合改革領(lǐng)導(dǎo)小組管理，用于扶持經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)的經(jīng)濟(jì)薄弱村?；疬\(yùn)作主要有兩種模式，一是對(duì)于目前無(wú)自主發(fā)展項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)薄弱村，經(jīng)有關(guān)部門確定列入三門縣村級(jí)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司股東的，基金暫存該公司，公司再將資金委貸給縣國(guó)司，國(guó)司給付的利息收入每年以股東紅利方式拔付給股東，作為經(jīng)濟(jì)薄弱村的經(jīng)營(yíng)收入；二是對(duì)于列入基金式扶持的經(jīng)濟(jì)薄弱村，有較為成熟的發(fā)展村集體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目的，經(jīng)有關(guān)部門審核同意，可退回其投資款，專項(xiàng)用于項(xiàng)目建設(shè)。

基金設(shè)立6年以來(lái)，共取得利息收入近1100萬(wàn)元，支付扶持村分紅1025萬(wàn)元，消除了38個(gè)無(wú)區(qū)位優(yōu)勢(shì)、無(wú)資源優(yōu)勢(shì)發(fā)展村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)的薄弱村，村集體每年至少有5萬(wàn)元的穩(wěn)定收入。

六

村莊經(jīng)營(yíng)型

充分利用美麗鄉(xiāng)村建設(shè)成果，大力發(fā)展美麗經(jīng)濟(jì)，拓展集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間，打造村域景區(qū)、農(nóng)家樂(lè)、民宿經(jīng)濟(jì)等，把綠水青山變成“金山銀山”。

【典型案例】

桐廬縣：莪山畬族鄉(xiāng)新豐村“空心村”二次創(chuàng)業(yè)試點(diǎn)項(xiàng)目

桐廬縣莪山畬族鄉(xiāng)是杭州市唯一的少數(shù)民族鄉(xiāng)，新豐村戴家山自然村是一個(gè)位于海拔600米高山上的偏遠(yuǎn)畬族小山村。由于地處偏遠(yuǎn)，村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)薄弱，戴家山自然村的青壯年基本都外出務(wù)工，常住人口多為空巢老人，一度陷入“空心村”困境。

新豐村戴家山自然村環(huán)境幽靜，大氣負(fù)氧離子充沛，有千年古樹(shù)群、萬(wàn)畝竹海和畬族風(fēng)情，非常適合發(fā)展休閑旅游業(yè)。為盤活村集體閑置資源，發(fā)展村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)，戴家山自然村通過(guò)統(tǒng)一收儲(chǔ)、統(tǒng)一招商的方式經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)特色民宿，以1.5畝集體留用地入股，由企業(yè)出資新建4幢民宿，村集體固定分紅30年、保底300萬(wàn)元，每年可直接增加村級(jí)集體收入10萬(wàn)元。為增強(qiáng)企業(yè)投資的熱情和積極性，村集體還與企業(yè)簽訂了500萬(wàn)元風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)協(xié)議，明確對(duì)不可抗力致使企業(yè)遭受損失的，由村企共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，村集體還投資建成了村旅游集散中心、民宿住宿服務(wù)中心、會(huì)議活動(dòng)場(chǎng)所、停車場(chǎng)等功能區(qū)，有償為戴家山民宿提供配套服務(wù)，助力其可持續(xù)健康發(fā)展。

目前，除集體留用地入股每年可保底分紅10萬(wàn)元以外，村旅游集散中心、民宿住宿服務(wù)中心、會(huì)議活動(dòng)場(chǎng)所等每年可創(chuàng)收50萬(wàn)元左右，為戴家山自然村集體經(jīng)濟(jì)注入了新鮮“血液”，使這個(gè)沉寂的小山村迸發(fā)出全新的生命力和朝氣。

七

產(chǎn)業(yè)發(fā)展型

把加快村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展與推進(jìn)農(nóng)業(yè)兩區(qū)建設(shè)、提升現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展水平相結(jié)合，與塊狀經(jīng)濟(jì)發(fā)展相結(jié)合，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中增加村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)收入。

【典型案例】

臺(tái)州市黃巖區(qū)：高橋街道下浦鄭村米面產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目

高橋街道下浦鄭村位于高橋街道東北面，全村共有393戶、1265名村民。下浦鄭村制作米面已有100多年歷史，米面口感爽滑、米香濃郁，銷售量占臺(tái)州市米面市場(chǎng)份額的60%以上。下浦鄭村的米面產(chǎn)業(yè)以低、小、散加工作坊為主，整體加工程度不高，生產(chǎn)設(shè)備及技術(shù)落后，品牌、質(zhì)量效益不強(qiáng)，環(huán)境污染問(wèn)題日益突出。

為助推下浦鄭村米面產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，高橋街道借助省級(jí)扶持村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展項(xiàng)目，通過(guò)資源整合、產(chǎn)研結(jié)合、農(nóng)旅融合三股合力打造集生產(chǎn)加工、參觀體驗(yàn)與三產(chǎn)融合于一體的特色農(nóng)副產(chǎn)品加工示范高地。項(xiàng)目按照一堂一坊一園一區(qū)一館（文化禮堂、制作工坊、米面公園、體驗(yàn)區(qū)、展示館）的規(guī)劃，興建占地1500多平方米的特色米面產(chǎn)業(yè)園區(qū)，內(nèi)設(shè)10個(gè)生產(chǎn)車間，統(tǒng)一配置米面加工設(shè)備，建造廢水處理設(shè)施，全面杜絕米面加工廢水入河，保護(hù)村莊環(huán)境。

園區(qū)順利建成后，先后有十余家米面加工作坊入駐，通過(guò)共享廠房、設(shè)備、水電等，實(shí)現(xiàn)米面產(chǎn)業(yè)規(guī)模化、集約化發(fā)展。同時(shí)，通過(guò)塑造米面生產(chǎn)基地、米面文化展示館、米面文化節(jié)等米面主題文化，推動(dòng)農(nóng)旅深度融合，以米面產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)增收。

隨著下浦鄭村米面產(chǎn)業(yè)規(guī)模化進(jìn)一步成型，米面文化節(jié)等活動(dòng)吸引游客1.3萬(wàn)人次，新增經(jīng)濟(jì)效益400萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)了米面產(chǎn)業(yè)和村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展振興。

八

生產(chǎn)服務(wù)型

圍繞村域產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)辦多種形式的村級(jí)經(jīng)營(yíng)實(shí)體，為農(nóng)戶提供生產(chǎn)資料、農(nóng)業(yè)機(jī)械、病蟲(chóng)害防治、技術(shù)咨詢等服務(wù)，或開(kāi)展聯(lián)結(jié)龍頭企業(yè)和農(nóng)戶的中介服務(wù)，或興辦農(nóng)產(chǎn)品等專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，通過(guò)開(kāi)展購(gòu)銷服務(wù)增加村集體收入。

【典型案例】

桐鄉(xiāng)市：梧桐街道安樂(lè)村村領(lǐng)辦勞務(wù)專業(yè)合作社及建造配套設(shè)施項(xiàng)目

桐鄉(xiāng)市梧桐街道安樂(lè)村位于城郊結(jié)合部，區(qū)域面積5.5平方公里，現(xiàn)有農(nóng)戶808戶，戶籍人口3000余人，新居民約2.3萬(wàn)人。村內(nèi)房產(chǎn)出租現(xiàn)象十分普遍，大量新居民涌入村中，環(huán)境衛(wèi)生臟、亂、差問(wèn)題較為突出。

為了從根本上解決環(huán)境衛(wèi)生和管理問(wèn)題，安樂(lè)村以省財(cái)政扶持村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展試點(diǎn)工作為契機(jī)，成立勞務(wù)專業(yè)合作社，提供衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)。勞務(wù)專業(yè)合作社注冊(cè)資金359萬(wàn)元，村合作社投資71.8萬(wàn)元，占股20%。

項(xiàng)目總投資702.8萬(wàn)元，由村合作社建造一幢8間四層樓的生產(chǎn)管理用房，占地面積約600平方米，建筑面積約1800平方米，同時(shí)購(gòu)買相應(yīng)機(jī)械設(shè)備，建造配套設(shè)施。勞務(wù)專業(yè)合作社采用企業(yè)化管理模式，實(shí)行“路長(zhǎng)制”與“河長(zhǎng)制”包干，明確每位保潔員的責(zé)任區(qū)域和工作要求，實(shí)現(xiàn)村內(nèi)自我保潔、自我管理。

自2018年起，村合作社按市場(chǎng)價(jià)格將建好的管理用房租賃給勞務(wù)專業(yè)合作社，累計(jì)收益116.48萬(wàn)元；勞務(wù)專業(yè)合作社通過(guò)承接物業(yè)管理、小區(qū)道路保潔、綠化養(yǎng)護(hù)等服務(wù)，實(shí)現(xiàn)年創(chuàng)收200萬(wàn)元。如今的安樂(lè)村，村居環(huán)境干凈、整潔、優(yōu)美，村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展，取得了民生效益和經(jīng)濟(jì)效益的雙贏。

九

村落建設(shè)型

以歷史文化村落、中心村建設(shè)為載體，通過(guò)保護(hù)開(kāi)發(fā)、宅基地整理復(fù)墾等途徑，增加村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)收入。

【典型案例】

慶元縣：長(zhǎng)礱村扶持集體經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)項(xiàng)目

慶元縣淤上鄉(xiāng)長(zhǎng)礱村，東接五里根生態(tài)自然保護(hù)區(qū)，四季分明、氣候適宜，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越，入選省歷史文化保護(hù)村落重點(diǎn)村。

為增加村集體經(jīng)濟(jì)收入，長(zhǎng)礱村充分利用閑置農(nóng)房、閑置土地等資源，通過(guò)土地民宿入股、保底分紅、集體提成等方式，引導(dǎo)和組織村民合理流轉(zhuǎn)土地、聯(lián)辦產(chǎn)業(yè)基地。

省財(cái)政安排200萬(wàn)元專項(xiàng)補(bǔ)助扶持長(zhǎng)礱村村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，長(zhǎng)礱村將其中的150萬(wàn)元用于修繕民宿，按古村落標(biāo)準(zhǔn)重新規(guī)劃管理，再承租給公司經(jīng)營(yíng)，每年收取15萬(wàn)元租金；剩余的50萬(wàn)元用于向村民流轉(zhuǎn)25畝土地，承租給長(zhǎng)礱農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司。該公司共流轉(zhuǎn)全村1000多畝土地，與村集體合作發(fā)展鄉(xiāng)村旅游、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和其他產(chǎn)業(yè)，頭三年村民按每畝300元收取土地租金，隨后每年遞增。此外，村民還可在該公司從事藍(lán)莓種植、管理與采摘等工作，最多每年可獲得4萬(wàn)余元收入。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，項(xiàng)目實(shí)施第一年，長(zhǎng)礱村村集體經(jīng)濟(jì)收入達(dá)26.5萬(wàn)元，村民人均可支配收入達(dá)1.46萬(wàn)元，較試點(diǎn)前分別增長(zhǎng)137%、8%。目前，長(zhǎng)礱村共有3幢古村落民宿、床位15張；1個(gè)大型藍(lán)莓基地，年產(chǎn)量達(dá)3萬(wàn)多斤，可為村里創(chuàng)收約15萬(wàn)元。

十

土地股份合作型

通過(guò)村集體領(lǐng)辦土地股份合作社，推動(dòng)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)，著力提高勞動(dòng)生產(chǎn)率和土地產(chǎn)出率，實(shí)現(xiàn)土地經(jīng)營(yíng)收益最大化。

【典型案例】

衢州市衢江區(qū)：蓮花鎮(zhèn)扶持村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)項(xiàng)目

蓮花鎮(zhèn)為省級(jí)農(nóng)業(yè)特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn)，是衢江區(qū)的主要糧食生產(chǎn)區(qū)之一，下轄23個(gè)行政村，全鎮(zhèn)農(nóng)作物播種面積6.8萬(wàn)畝，土地流轉(zhuǎn)率達(dá)50%以上。蓮花鎮(zhèn)扶持村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)試點(diǎn)項(xiàng)目惠及下轄的10個(gè)行政村、1.92萬(wàn)人。

第3篇：民宿經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：古鎮(zhèn)旅游；商業(yè)化；可持續(xù)

20世紀(jì)80年代，周莊率先發(fā)展旅游業(yè)，帶動(dòng)了我國(guó)古鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)的熱潮。古鎮(zhèn)旅游最吸引人的往往是它積累了百年以上的深厚的文化底蘊(yùn)和它獨(dú)特的自然與人文景觀。在古鎮(zhèn)旅游熱的帶動(dòng)下，諸多古鎮(zhèn)被開(kāi)發(fā)成景點(diǎn)，此舉雖然給古鎮(zhèn)及周邊地區(qū)帶來(lái)直接的經(jīng)濟(jì)效益，但過(guò)激的經(jīng)濟(jì)效益不僅使古鎮(zhèn)商業(yè)氣息濃厚，更破壞了古鎮(zhèn)的原真性。而以整體人文生態(tài)系統(tǒng)為核心的古鎮(zhèn)僅提供走馬觀花的游覽方式，淺嘗輒止的景點(diǎn)觀賞。因此，發(fā)展古鎮(zhèn)旅游必須處理好保護(hù)與開(kāi)發(fā)的關(guān)系，引入可持續(xù)發(fā)展。

一、商業(yè)化對(duì)古鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)的影響

首先，古鎮(zhèn)以人工建筑為主要物質(zhì)形態(tài)，人工建筑沒(méi)有自然景觀的自我修復(fù)功能，這就意味著一旦被外界破壞就很難恢復(fù)原貌，即使被現(xiàn)代技術(shù)所修復(fù)，也失去了古鎮(zhèn)的韻味。其次，古鎮(zhèn)的商業(yè)化必然會(huì)改變?cè)∶竦纳罘绞剑∶癖臼枪沛?zhèn)的魂，這一改變意味著古鎮(zhèn)原始生態(tài)被改變。最后，古鎮(zhèn)的布局是與其發(fā)展模式相適應(yīng)的，而古鎮(zhèn)的商業(yè)化將直接改變古鎮(zhèn)的原始布局，也存在超出古鎮(zhèn)承受能力的風(fēng)險(xiǎn)。這樣只會(huì)加速古鎮(zhèn)商業(yè)化的“死亡”。

二、實(shí)證研究設(shè)計(jì)與實(shí)施

（一）調(diào)查方法

此次調(diào)查人員范圍為西塘、周莊的本地原住民、旅游景點(diǎn)游客、商鋪工作人員。結(jié)合實(shí)地觀察法、問(wèn)卷調(diào)查法和訪談?wù){(diào)查法實(shí)施調(diào)查。

（二）江南地區(qū)古鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)商業(yè)化的表現(xiàn)調(diào)查結(jié)果

1.西塘古鎮(zhèn)

西塘是古代吳越文化的發(fā)祥地之一，2003年被列入中國(guó)首批歷史文化名鎮(zhèn)，曾獲世界遺產(chǎn)保護(hù)杰出成就獎(jiǎng)。因多部著名影視作品在此取景而被大眾熟知，從而成為旅游熱點(diǎn)。旅游業(yè)在西塘經(jīng)濟(jì)體系中占據(jù)重要地位，收入占家庭收入來(lái)源的33.9%。然而，旅游開(kāi)發(fā)中一些不適當(dāng)?shù)男袨橐彩刮魈恋纳鷳B(tài)環(huán)境、文化氛圍遭到了不同程度的破壞，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）旅游產(chǎn)品同質(zhì)化。西塘古鎮(zhèn)內(nèi)商鋪雖多，但相同或類似的店鋪重復(fù)率較高，且經(jīng)營(yíng)的商品單一化和低層次傾向明顯。特色小吃、紀(jì)念品與其他古鎮(zhèn)高度雷同。很多手工藝小商品大多由義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)買入。失去了其傳統(tǒng)特色和手工價(jià)值，文化附加值不高，缺乏具有西塘特色的產(chǎn)品。

（2）因追求利益而超負(fù)荷接待游客。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2016年2月10日的8.76萬(wàn)人次為西塘單日接待人數(shù)歷史最高。但西塘古鎮(zhèn)區(qū)面積僅1.04平方公里，這樣的游客數(shù)量顯然是超負(fù)荷的。在高鐵站有很多“黃?！贝蛑鴰兔μ悠钡幕献涌釉子慰汀Ｔ偌由瞎沛?zhèn)中有122條巷弄交錯(cuò)縱橫，門票的查看任務(wù)十分艱巨。好在西塘已出臺(tái)規(guī)定，一旦黃?；虍?dāng)?shù)鼐用駧兔μ悠北蛔⒇?fù)法律責(zé)任。游客多為自駕游，西塘景區(qū)開(kāi)設(shè)的停車位供不應(yīng)求，一些游客會(huì)占據(jù)景區(qū)周邊居民的停車位，給居民造成困擾。景區(qū)內(nèi)多為狹窄幽長(zhǎng)且臨河的長(zhǎng)廊，經(jīng)常因?yàn)橛慰团恼盏耐ｎD而變的擁堵不堪，甚至存在安全隱患，極大地影響了游客的心情。一到晚上酒吧一條街喧囂不已，噪音過(guò)大，不僅與幽靜、怡然的古鎮(zhèn)面貌形成了巨大的反差，而且還影響周邊居民的作息?，F(xiàn)已規(guī)定酒吧營(yíng)業(yè)時(shí)間不得超過(guò)晚上11點(diǎn)。但古鎮(zhèn)內(nèi)及周邊因旅游興起的民宿多為私人開(kāi)設(shè)，并沒(méi)有嚴(yán)格的管理制度，入住不用辦理相關(guān)手續(xù)，甚至不需要身份登記。因此，還有一些隱蔽的“紅燈區(qū)”。更為嚴(yán)重的是，西塘古鎮(zhèn)內(nèi)的一些公家建筑被私人買賣，政府卻不予管理。

（3）古鎮(zhèn)自然和人文環(huán)境惡化。西塘古鎮(zhèn)核心區(qū)商鋪密集，巷道窄小，產(chǎn)生的大量垃圾不能得到及時(shí)的處理，十分影響古鎮(zhèn)面容。商鋪多為外來(lái)商家經(jīng)營(yíng)，環(huán)境保護(hù)意識(shí)差。作為西塘古鎮(zhèn)靈魂的胥塘河被兩岸的商家肆意排放污水。好在政府已經(jīng)為西塘建造好排水系統(tǒng)，胥塘河中也有古鎮(zhèn)安排的工作人員不停地巡邏撈垃圾。古鎮(zhèn)的生活型功能消退，原來(lái)很多的小賣鋪、縫紉店等基礎(chǔ)生活日用品店基本已經(jīng)沒(méi)有了，一方面是地租抬高負(fù)擔(dān)不起，另一方面是古鎮(zhèn)內(nèi)原住民的減少，基礎(chǔ)日用品市場(chǎng)變小。經(jīng)外來(lái)商家改造后古鎮(zhèn)店面基本為酒吧、民宿、飯店、旅游紀(jì)念品店等。西塘獨(dú)有的傳統(tǒng)文化日新衰落。

（4）給古鎮(zhèn)帶來(lái)直接經(jīng)濟(jì)效益，拉大貧富差距。西塘發(fā)展旅游業(yè)后，經(jīng)濟(jì)得到飛速發(fā)展。西塘古鎮(zhèn)內(nèi)及周邊的房?jī)r(jià)、物價(jià)也節(jié)節(jié)攀升。一些原住民將景區(qū)內(nèi)或周圍的房子租給外來(lái)商來(lái)獲得較高的房租，一些居民既沒(méi)有額外經(jīng)濟(jì)來(lái)源還要負(fù)擔(dān)高漲的物價(jià)。貧富差距拉大這一現(xiàn)象直接導(dǎo)致居民對(duì)古鎮(zhèn)旅游的發(fā)展的皺眉。

2.周莊古鎮(zhèn)

周莊歷史悠久，有著“中國(guó)第一水鄉(xiāng)”之譽(yù)。它典型的江南水鄉(xiāng)風(fēng)貌和獨(dú)特的人文景觀被認(rèn)為是中國(guó)水鄉(xiāng)文化和吳地漢文化的瑰寶。周莊是江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)中旅游發(fā)展最早也是發(fā)展最快的古鎮(zhèn)，十幾年的時(shí)間從一個(gè)落后的村鎮(zhèn)稱為中國(guó)最著名的旅游景點(diǎn)之一，越來(lái)越多的游客和無(wú)處不在的商業(yè)開(kāi)發(fā)紛紛擠進(jìn)周莊，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）商品的特色不鮮明，項(xiàng)目和活動(dòng)雷同。如今的周莊已是“五米一處豬蹄膀，十米一個(gè)阿婆茶，到處都是假古董，滿街都是黃三輪”的景象。而作為特色活動(dòng)的水鄉(xiāng)游也是每個(gè)江南古鎮(zhèn)基本都有的活動(dòng)。好在周莊為弘揚(yáng)傳統(tǒng)文化恢復(fù)重建了周莊古戲臺(tái)。在周莊古鎮(zhèn)旅游區(qū)內(nèi)部的古戲臺(tái)，每個(gè)周末都會(huì)有原味的昆曲表演。一些代表了傳統(tǒng)水鄉(xiāng)生活的土布坊、竹編坊和繡藝坊等也有所保留。

（2）古建筑遭到破壞。周莊鎮(zhèn)60%以上的民居仍為明清建筑，僅0.47平方公里的古鎮(zhèn)有近百座古典宅院和60多個(gè)磚雕門樓，還保存了14座各具特色的古橋，周莊民居古風(fēng)猶存。但仍有一部分居民保護(hù)古鎮(zhèn)意識(shí)淡薄，熱衷于旅游業(yè)帶來(lái)的利益，過(guò)度建設(shè)，不惜破壞古建筑。很多人背著管理部門偷偷破墻、破窗開(kāi)店。周莊的門窗原有一百多種風(fēng)格和式樣，但由于人為破壞，很多樣式已銷聲匿跡。

（3）因追求利益而超負(fù)荷接待游客。2016年10月3日，周莊單日游客突破7.8萬(wàn)人次。1995年周莊的游客接待量?jī)H有40萬(wàn)人次，2007年達(dá)到350萬(wàn)人次，游客年增長(zhǎng)率保持在15%以上（2003年因“非典”影響除外）。旅游人數(shù)的飛速膨脹給周莊帶來(lái)了巨大的商機(jī)，也加速了古鎮(zhèn)的商業(yè)開(kāi)發(fā)，巨大的客流量為古鎮(zhèn)帶去經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)加劇了古鎮(zhèn)環(huán)境的破壞，導(dǎo)致許多游客乘興而去，敗興而歸，游客的旅游質(zhì)量下降。

（三）江南地區(qū)古鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)商業(yè)化發(fā)展存在的主要問(wèn)題

開(kāi)發(fā)后的古鎮(zhèn)需迎合大量游客的商業(yè)需求，導(dǎo)致古鎮(zhèn)內(nèi)部古建筑遭到不同程度的破壞，從而進(jìn)一步造成古鎮(zhèn)的文化氛圍遭到破壞；其次，古鎮(zhèn)內(nèi)部商鋪經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容單一重復(fù)，經(jīng)營(yíng)模式也單一重復(fù)，缺乏文化特色；再者，巨大的人流量和不規(guī)范的商鋪造成了古鎮(zhèn)內(nèi)部的生態(tài)環(huán)境惡化，店鋪的廢棄用品無(wú)法及時(shí)處理掉，不談文化氛圍，最基礎(chǔ)的生態(tài)環(huán)境都得不到保障。

三、江南地區(qū)古鎮(zhèn)旅游開(kāi)發(fā)商業(yè)化的對(duì)策

（一）旅游可持續(xù)發(fā)展的概念

旅游可持續(xù)發(fā)展是指不破壞當(dāng)?shù)刈匀画h(huán)境，不損壞現(xiàn)有和潛在的旅游資源，及合理利用旅游資源，保護(hù)已開(kāi)發(fā)的現(xiàn)有資源的情況下，在環(huán)境、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)三效合一的基礎(chǔ)上持續(xù)發(fā)展的旅游經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)行為。

（二）旅游可持續(xù)發(fā)展的措施

1.科學(xué)規(guī)劃，合理布局

西塘與周莊開(kāi)發(fā)旅游業(yè)后，古鎮(zhèn)面貌發(fā)生了巨大的變化。其中，西塘景區(qū)內(nèi)原居住民基本都因旅游業(yè)的發(fā)展紛紛搬離，原本寧?kù)o古樸的古鎮(zhèn)變?yōu)樾鷩锑须s的鬧市；周莊發(fā)展旅游業(yè)后，道路兩旁都改為商鋪，而這些商鋪店主因方便做生意而破壞了無(wú)數(shù)具有江南特色的門窗。因此各級(jí)政府及相關(guān)行業(yè)主管部門應(yīng)加強(qiáng)引導(dǎo)，為古鎮(zhèn)旅游的進(jìn)一步發(fā)展進(jìn)行科學(xué)規(guī)劃、合理布局。保證古鎮(zhèn)的整修對(duì)當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ畈粫?huì)有太大的影響；保證客流量不會(huì)超出當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)環(huán)境容量。保證入駐商家占用的古鎮(zhèn)空間在當(dāng)?shù)鼐用袢粘Ｉ钏枞萘績(jī)?nèi)。

2.加強(qiáng)管理，監(jiān)督保障

西塘一直以來(lái)存在的黃牛問(wèn)題也是許多游客對(duì)西塘不滿意的原因之一，從下高鐵站一直到景^內(nèi)一路都有黃牛以不同的名義宰客。另外，一些小吃店雖然有店鋪但卻沒(méi)有食品衛(wèi)生許可證或經(jīng)營(yíng)許可證。針對(duì)古鎮(zhèn)外來(lái)商家在經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題，相關(guān)行業(yè)主管部門應(yīng)建立管理規(guī)定、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)許可證等規(guī)章制度。嚴(yán)厲打擊黑心商家和黃牛；明確商家入駐標(biāo)準(zhǔn)，不定期抽查商品的質(zhì)量及商家信用。不僅對(duì)古鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)部進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)古鎮(zhèn)旅游帶來(lái)的整條產(chǎn)業(yè)鏈都需要有所保障，如游客到達(dá)景區(qū)的方式，相關(guān)部門必須加強(qiáng)力度打擊租車黃牛及買票黃牛。

3.保持特色，提高質(zhì)量

西塘與周莊的店鋪類型、商品類型都極為雷同，從特色小吃到特色紀(jì)念品，所謂的“特色”只不過(guò)是“景區(qū)特色”而不是真正的“西塘特色”或是“周莊特色”。而真正代表西塘特色的“嘉善黃酒”、“麥芽塌餅”等也都不是當(dāng)?shù)厝耸止ぶ谱鞫桥l(fā)產(chǎn)品。要按照國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)取得合法經(jīng)營(yíng)資格，并按相關(guān)管理規(guī)定規(guī)范經(jīng)營(yíng)，把服務(wù)質(zhì)量放在第一位。在此基礎(chǔ)上，古鎮(zhèn)商鋪在精不在多，相同或相似的商鋪應(yīng)避免重復(fù)出現(xiàn)。與古鎮(zhèn)文化氛圍相沖突的商鋪（如酒吧、快餐店）更加不應(yīng)該出現(xiàn)。要著重研究特色產(chǎn)品，創(chuàng)立并保持自己的產(chǎn)品特色與市場(chǎng)形象，避免低水平模仿。

4.加強(qiáng)宣傳，提高意識(shí)

旅游業(yè)飛速發(fā)展的幾年，西塘和周莊的環(huán)境每況愈下，過(guò)量的垃圾沒(méi)辦法得到及時(shí)的處理，水污染、綠植破壞等生態(tài)環(huán)境的破壞也極為嚴(yán)峻。古鎮(zhèn)旅游業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)就是當(dāng)?shù)靥厣c自然環(huán)境融為一體、互相依存的生物圈體系，人們只顧巨大的利益終將導(dǎo)致古鎮(zhèn)的破敗和沒(méi)落。旅游可持續(xù)發(fā)展是一項(xiàng)浩大繁雜的工程，需要全民齊心協(xié)力才能做到。不僅要提高游客的環(huán)境保護(hù)意識(shí)和可持續(xù)發(fā)展的宣傳教育，更應(yīng)該提高當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)古鎮(zhèn)的保護(hù)意識(shí)，不為眼前利益作出妥協(xié)而阻礙古鎮(zhèn)的可持續(xù)發(fā)展。

總結(jié)

煙雨江南不僅景色迷人，更是歷史悠久，而古鎮(zhèn)正是這兩者的結(jié)合體，加強(qiáng)對(duì)江南地區(qū)古鎮(zhèn)旅游業(yè)的監(jiān)督管理是推廣江南地區(qū)文化的重中之重，希望人民群眾和各個(gè)組織部門可以各司其職，還歷史一個(gè)純粹的古鎮(zhèn)。

參考文獻(xiàn)：

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作者簡(jiǎn)介：

第4篇：民宿經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)范文

英國(guó)是世界上發(fā)展農(nóng)業(yè)旅游的先驅(qū)國(guó)家。一方面，高度發(fā)達(dá)的城市化為農(nóng)業(yè)旅游提供了龐大的目標(biāo)市場(chǎng)。城市人口因長(zhǎng)久遠(yuǎn)離自然，而產(chǎn)生了走進(jìn)鄉(xiāng)村、親近自然、舒緩心理壓力、參與戶外活動(dòng)的共性心理需求，尤其是城里的孩子們由于對(duì)農(nóng)村、農(nóng)業(yè)陌生得很，更渴望體驗(yàn)田園生活；另一方面，經(jīng)濟(jì)快速持續(xù)增長(zhǎng)，也催生了農(nóng)業(yè)旅游。人們的可自由支配收入大幅增加，閑暇時(shí)間增多，私人汽車擁有量增多，消費(fèi)需求層次提高等諸多因素，使得英國(guó)農(nóng)業(yè)旅游應(yīng)運(yùn)而生并迅速發(fā)展起來(lái)。

目前，全英近四分之一的農(nóng)場(chǎng)直接開(kāi)展農(nóng)業(yè)旅游。農(nóng)業(yè)旅游的經(jīng)營(yíng)者絕大部分為農(nóng)場(chǎng)主。每個(gè)農(nóng)場(chǎng)景點(diǎn)都為游客提供參與鄉(xiāng)村生產(chǎn)生活、體驗(yàn)農(nóng)場(chǎng)景色的機(jī)會(huì)。農(nóng)場(chǎng)內(nèi)一般設(shè)有一個(gè)農(nóng)業(yè)展覽館并配以導(dǎo)游和解說(shuō)詞介紹農(nóng)業(yè)工作情況，備有農(nóng)場(chǎng)特有的手工藝品，并提供餐飲、住宿服務(wù)。多數(shù)休閑農(nóng)場(chǎng)配有兒童娛樂(lè)項(xiàng)目。雖然農(nóng)業(yè)旅游的收入可能要大于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的收入，但農(nóng)業(yè)生產(chǎn)主體地位并沒(méi)有被削弱，農(nóng)業(yè)旅游始終是農(nóng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)多樣化的一個(gè)方面。從農(nóng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)效益以及市場(chǎng)需求特點(diǎn)出發(fā)，各景點(diǎn)都堅(jiān)持小型化經(jīng)營(yíng)的取向及私營(yíng)化的管理方式。由于農(nóng)業(yè)旅游者90%以上是本地區(qū)居民，所以各景點(diǎn)普遍運(yùn)用本土化的市場(chǎng)戰(zhàn)略，擴(kuò)大市場(chǎng)，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。最為重要的是，英國(guó)的農(nóng)業(yè)旅游與文化旅游緊密結(jié)合起來(lái)，使游人在領(lǐng)略風(fēng)景如畫(huà)的田園風(fēng)光中體味幾千年歷史積淀下來(lái)的民族文化。

2 德國(guó)模式（一）：社會(huì)生活功能型

20世紀(jì)90年代以來(lái)，德國(guó)政府在倡導(dǎo)環(huán)保的同時(shí)，大力發(fā)展創(chuàng)意農(nóng)業(yè)。主要形式是休閑農(nóng)莊和市民農(nóng)園。市民農(nóng)園利用城市或近鄰區(qū)之農(nóng)地、規(guī)劃成小塊出租給市民，承租者可在農(nóng)地上種花、草、蔬菜、果樹(shù)等或經(jīng)營(yíng)家庭農(nóng)藝。通過(guò)親身耕種，市民可以享受回歸自然以及田園生活的樂(lè)趣。種植過(guò)程中，絕對(duì)禁用礦物肥料和化學(xué)保護(hù)劑（倡導(dǎo)有機(jī)農(nóng)業(yè)理念）。

2.1 注重農(nóng)場(chǎng)生態(tài)功能

休閑農(nóng)莊主要建在林區(qū)或草原地帶。這里的森林不僅發(fā)揮著蓄水、防風(fēng)、凈化空氣及防止水土流失的環(huán)保功能，而且還發(fā)揮出科普和環(huán)保教育的功能。學(xué)校和幼兒園經(jīng)常帶孩子們來(lái)到這里，成人也來(lái)參加森林休閑旅游，在護(hù)林員的帶領(lǐng)下接觸森林、認(rèn)識(shí)森林、了解森林。一些企業(yè)還把團(tuán)隊(duì)精神培訓(xùn)、創(chuàng)造性培訓(xùn)等項(xiàng)目從公司封閉的會(huì)議室搬到開(kāi)放的森林里，產(chǎn)生了意想不到的培訓(xùn)效果。

2.2 農(nóng)場(chǎng)與健康醫(yī)療結(jié)合（這個(gè)在臺(tái)灣有案例，國(guó)內(nèi)大陸是不允許的）

在慕尼黑市郊，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民在政府的幫助下，開(kāi)辟了騎術(shù)治療項(xiàng)目。在這片柔軟寬闊的草地上成長(zhǎng)起來(lái)的馬匹，不僅具有健康的體魄，而且擁有平和堅(jiān)定的性格，受到外界刺激也不會(huì)受驚和發(fā)怒。農(nóng)民們將這種優(yōu)良的馬匹出租給騎馬愛(ài)好者，他們可以在馬背上重新認(rèn)識(shí)森林和草原，同時(shí)也將枯燥的內(nèi)外科治療及心理治療寓于騎馬休閑活動(dòng)之中，在取得良好治療效果之余還會(huì)帶給人們與眾不同的體驗(yàn)經(jīng)歷。慕尼黑郊區(qū)也因其獨(dú)特的“騎術(shù)治療項(xiàng)目”及其所實(shí)施的“綠腰帶項(xiàng)目”系列行動(dòng)方案而成為人們向往的休養(yǎng)之地。

3 德國(guó)模式（二）：農(nóng)家生活體驗(yàn)型

德國(guó)的休閑農(nóng)業(yè)大致可分為度假農(nóng)場(chǎng)、鄉(xiāng)村博物館及市民農(nóng)園等三種類型，比較有代表的是市民農(nóng)園。德國(guó)人習(xí)慣于在自家的大庭院里劃出小部分土地作為園藝用地，栽種花、草、蔬菜，享受親自栽培作物的樂(lè)趣，但真正發(fā)展為市民農(nóng)園的標(biāo)志，一般認(rèn)為是19世紀(jì)初德國(guó)政府為每戶市民提供的一小塊荒地，以實(shí)現(xiàn)蔬菜自產(chǎn)的活動(dòng)。

市民農(nóng)園土地來(lái)源于兩大部分：一部分是鎮(zhèn)、縣政府提供的公有土地，一部分是居民提供的私有土地。每個(gè)市民農(nóng)園的規(guī)模約2 hm2。大約50戶市民組成一個(gè)集團(tuán)，共同承租市民農(nóng)園。租賃者與政府簽訂為期25-30年的使用合同，自行決定如何經(jīng)營(yíng)，但其產(chǎn)品不能出售。若承租人不想繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，可中途退出或轉(zhuǎn)讓，市民農(nóng)園委員會(huì)選出新的承租人繼續(xù)租賃，新承租人要承擔(dān)原承租人合理的已投入費(fèi)用。

4 荷蘭模式：高科技創(chuàng)匯型

荷蘭人均耕地面積僅一畝多，相對(duì)較差的農(nóng)業(yè)條件促使荷蘭在農(nóng)業(yè)方面不斷創(chuàng)新，從而走上創(chuàng)意農(nóng)業(yè)之路，并成為世界農(nóng)業(yè)領(lǐng)先大國(guó)，在美國(guó)、法國(guó)之后居世界第3位。

荷蘭創(chuàng)意農(nóng)業(yè)的科技含量在世界領(lǐng)先，其在發(fā)達(dá)的設(shè)施農(nóng)業(yè)、精細(xì)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)上，集約生產(chǎn)高附加值的溫室作物和園藝作物，擁有完整的創(chuàng)意農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體系。荷蘭的花卉業(yè)世界聞名，其根本原因在于花卉業(yè)的科研發(fā)展十分突出?；ɑ軜I(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略以技術(shù)為中心，強(qiáng)調(diào)適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)、高度集約化管理、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)品、占領(lǐng)技術(shù)制高點(diǎn)。

荷蘭創(chuàng)意農(nóng)業(yè)的創(chuàng)匯經(jīng)濟(jì)功能突出。荷蘭不少農(nóng)產(chǎn)品單產(chǎn)都居于世界前列，番茄、馬鈴薯、干洋蔥等的出口額均居世界第一位；荷蘭是世界最大的蘑菇生產(chǎn)國(guó)、乳制品出口國(guó)、禽蛋出口國(guó)和花卉生產(chǎn)國(guó)，世界花卉進(jìn)出口貿(mào)易的67 %來(lái)自荷蘭。自20世紀(jì)90年代以來(lái)，荷蘭每年農(nóng)產(chǎn)品凈出口值一直保持在130多億美元，約占世界農(nóng)產(chǎn)品貿(mào)易市場(chǎng)份額的10 %。荷蘭人均農(nóng)產(chǎn)品出口創(chuàng)匯居世界榜首。

5 日本模式：政府扶持型（這也不完全正確，日本對(duì)農(nóng)業(yè)的補(bǔ)助的科目是有嚴(yán)格規(guī)定的）

政府扶持型模式是指政府建立法律框架和制度安排，通^稅收、補(bǔ)貼、公共產(chǎn)品等手段對(duì)農(nóng)業(yè)旅游進(jìn)行宏觀調(diào)控和規(guī)范管理，促進(jìn)農(nóng)業(yè)旅游可持續(xù)發(fā)展。

日本人均土地資源緊缺，土地貴、人力貴、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的先天優(yōu)勢(shì)不足，農(nóng)民棄耕情況突出，因此日本政府希望通過(guò)有力的政策措施來(lái)保障農(nóng)業(yè)發(fā)展。日本農(nóng)業(yè)旅游也在這一進(jìn)程中得以快速發(fā)展。1994年制定實(shí)施《農(nóng)山漁村余暇法》，對(duì)綠色觀光農(nóng)業(yè)旅游設(shè)施建設(shè)進(jìn)行軟硬件支持；1995年頒布《農(nóng)山漁村宿型休閑活動(dòng)促進(jìn)法》，制定“促進(jìn)農(nóng)村旅宿型休閑活動(dòng)功能健全化措施”和“實(shí)現(xiàn)農(nóng)林漁業(yè)體驗(yàn)民宿行業(yè)健康發(fā)展措施”。通過(guò)政府立法支持，日本綠色觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展迅速，全國(guó)綠色觀光設(shè)施超過(guò)5 000個(gè)，年接待旅游者近800萬(wàn)人次。

政府扶持型模式依托國(guó)家和地方各級(jí)政府對(duì)農(nóng)業(yè)旅游實(shí)施科學(xué)規(guī)劃和統(tǒng)籌管理，以完善的農(nóng)業(yè)旅游法律法規(guī)環(huán)境為前提，從制度層面為農(nóng)業(yè)旅游的持續(xù)健康發(fā)展提供支撐保障，內(nèi)容涵蓋開(kāi)局、融資籌資、稅費(fèi)優(yōu)惠、基礎(chǔ)設(shè)施和人才培訓(xùn)等方面。

該模式的實(shí)質(zhì)是政府通過(guò)制定并完善相關(guān)法律章程，著力于實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展過(guò)程中的區(qū)位布局協(xié)調(diào)、生態(tài)環(huán)境保護(hù)和資源循環(huán)持續(xù)利用，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展的整體效益。

6 法國(guó)模式：非政府組織型

非政府組織型模式是指通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)、社團(tuán)組織、商會(huì)聯(lián)盟等非政府機(jī)構(gòu)進(jìn)行農(nóng)業(yè)旅游的行業(yè)自律與規(guī)范管理，該模式以法國(guó)農(nóng)業(yè)旅游協(xié)會(huì)為代表。在法國(guó)鄉(xiāng)村發(fā)展之初，政府與行業(yè)協(xié)會(huì)的合作便應(yīng)運(yùn)而生。協(xié)會(huì)在政府的政策指導(dǎo)下制定相應(yīng)的行業(yè)規(guī)范和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，推動(dòng)行業(yè)自律以實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)旅游的持續(xù)發(fā)展。

早在1954年，聯(lián)邦國(guó)營(yíng)旅舍聯(lián)合會(huì)主辦“法國(guó)農(nóng)家旅舍網(wǎng)”，此后各類農(nóng)業(yè)旅游社團(tuán)組織和中介機(jī)構(gòu)（如法國(guó)農(nóng)業(yè)與漁業(yè)協(xié)會(huì)、全國(guó)農(nóng)民聯(lián)合會(huì)工會(huì)、農(nóng)業(yè)商會(huì)、全國(guó)農(nóng)民聯(lián)合會(huì)、法國(guó)國(guó)際旅游推廣協(xié)會(huì)）陸續(xù)成立，有力促進(jìn)了農(nóng)業(yè)旅游的經(jīng)驗(yàn)交流、信息傳播、人才培訓(xùn)。隨著行業(yè)協(xié)會(huì)的發(fā)展壯大，行業(yè)自律行為逐步產(chǎn)生作用，法國(guó)政府也逐漸由管理職能轉(zhuǎn)向監(jiān)管職能，行業(yè)協(xié)會(huì)在農(nóng)業(yè)旅游的發(fā)展中顯現(xiàn)主導(dǎo)作用。

7 澳大利亞模式：產(chǎn)業(yè)協(xié)同型

產(chǎn)業(yè)協(xié)同型模式是指以產(chǎn)業(yè)化程度極高的優(yōu)勢(shì)農(nóng)業(yè)為依托，通過(guò)拓展農(nóng)業(yè)觀光、休閑、度假和體驗(yàn)等功能，開(kāi)發(fā)農(nóng)旅產(chǎn)品組合，帶動(dòng)農(nóng)副產(chǎn)品加工、餐飲服務(wù)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促使農(nóng)業(yè)向第二、三產(chǎn)業(yè)延伸，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)的協(xié)同發(fā)展，該模式以澳大利亞葡萄酒旅游為典型：

澳大利亞葡萄種植始于1788年，自1810年開(kāi)始了商業(yè)化的葡萄酒釀造和銷售，2008年澳大利葡萄酒產(chǎn)量為125 714百萬(wàn)升，出口量為71 417百萬(wàn)升，成為世界第六大葡萄酒生產(chǎn)國(guó)和第四大葡萄酒出口國(guó)（李甲貴等，2010）。澳大利亞以葡萄莊園的生產(chǎn)設(shè)施、田園風(fēng)光、特色飲食、葡萄酒釀造工藝生產(chǎn)線、葡萄酒歷史文化為吸引物，開(kāi)發(fā)體驗(yàn)旅游和文化旅游多元旅游產(chǎn)品組合。

通過(guò)成立維多利亞葡萄酒業(yè)旅游委員會(huì)、南澳葡萄酒業(yè)旅游委員會(huì)促進(jìn)葡萄酒業(yè)與旅游業(yè)協(xié)同發(fā)展（王云才，2002），吸納鄉(xiāng)村地區(qū)剩余勞動(dòng)力，創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng)。2009年，澳大利亞葡萄酒旅游吸引了66萬(wàn)國(guó)際游客和410萬(wàn)國(guó)內(nèi)游客，創(chuàng)匯達(dá)48.9億澳元（澳大利亞資源、能源和旅游部，2010）。

產(chǎn)業(yè)協(xié)同型的農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展模式最主要的特征是“以農(nóng)促旅，以旅帶農(nóng)”，是基于本國(guó)特色農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)的結(jié)合。產(chǎn)業(yè)協(xié)同型模式適用于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益顯著的地區(qū)，以特色農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)景觀、加工工藝和產(chǎn)品體驗(yàn)作為旅游吸引物，開(kāi)發(fā)觀光、休閑和體驗(yàn)等農(nóng)業(yè)旅游產(chǎn)品，帶動(dòng)餐飲、住宿、購(gòu)物、娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)延伸，產(chǎn)生強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)協(xié)同效益。

8 新加坡模式：科技依托型（這個(gè)不能算模式）

科技依托型模式是指在農(nóng)業(yè)資源相對(duì)匱乏的國(guó)家，發(fā)揮科技研發(fā)推廣優(yōu)勢(shì)以促進(jìn)農(nóng)業(yè)旅游發(fā)展。新加坡發(fā)展農(nóng)業(yè)科技園是典型。新加坡全國(guó)可耕地面積5 900 hm2，占國(guó)土面積的9.5 %，科技農(nóng)業(yè)成為新加坡農(nóng)業(yè)發(fā)展的最重要途徑。20世紀(jì)80年代起，新加坡政府大力發(fā)展農(nóng)業(yè)科技園，園區(qū)內(nèi)建設(shè)了生態(tài)走廊、蔬菜園、花卉園、熱作園、鱷魚(yú)場(chǎng)、海洋養(yǎng)殖場(chǎng)等，逐漸形成了獨(dú)特的旅游吸引力?，F(xiàn)今，新加坡的農(nóng)業(yè)科技園已成為集農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、銷售、觀賞于一體的綜合性農(nóng)業(yè)公園，園區(qū)展示國(guó)內(nèi)外先進(jìn)農(nóng)業(yè)科技成果，每年吸引近600萬(wàn)旅游者。

科技依托型模式以農(nóng)業(yè)科技研發(fā)作為特色旅游資源，在城市中心或近郊因地制宜、選址布局，結(jié)合農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，以科技園、科普基地、博物館、展覽中心等景點(diǎn)形式，集中展示現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)，發(fā)揮了獨(dú)特的科普教育作用?？萍家劳行湍Ｊ降闹黧w一般是具有較強(qiáng)技術(shù)和科研能力的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)。

9 美國(guó)模式（一）：民俗節(jié)慶型

民俗節(jié)慶型模式是將農(nóng)耕文化、民俗風(fēng)情融入傳統(tǒng)節(jié)日或主題慶典中，通過(guò)農(nóng)業(yè)節(jié)慶活動(dòng)推動(dòng)旅游、會(huì)展、貿(mào)易及文化等行業(yè)發(fā)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并創(chuàng)造社會(huì)文化價(jià)值。美國(guó)南瓜節(jié)、草莓節(jié)和櫻桃節(jié)是民俗節(jié)慶型農(nóng)業(yè)旅游的典型。

舊金山半月灣南瓜藝術(shù)節(jié)是世界著名的農(nóng)業(yè)旅游節(jié)慶活動(dòng)之一，每年接待游客數(shù)十萬(wàn)，與南瓜、萬(wàn)圣節(jié)相關(guān)的藝術(shù)品攤位250個(gè)左右，給當(dāng)?shù)貛?lái)約1 000萬(wàn)美元的直接經(jīng)濟(jì)收益。

北卡羅來(lái)納州草莓節(jié)、田納西州草莓節(jié)、加州草莓節(jié)、佛羅里達(dá)草莓節(jié)等節(jié)慶旅游歷史悠久、形式多樣，包括草莓采摘品嘗、副產(chǎn)品加工制作、草莓小姐選舉及專門為兒童和殘疾人設(shè)計(jì)的娛樂(lè)項(xiàng)目。農(nóng)場(chǎng)、旅游企業(yè)、零售企業(yè)、娛樂(lè)企業(yè)緊密合作，形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，帶動(dòng)草莓加工銷售，拉動(dòng)農(nóng)民就業(yè)，促進(jìn)地區(qū)間文化交流，提高區(qū)域旅游知名度。

民俗節(jié)慶型模式挖掘地方農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的歷史人文內(nèi)涵，通過(guò)市場(chǎng)運(yùn)作，以傳統(tǒng)節(jié)慶為中心開(kāi)展農(nóng)業(yè)旅游整合營(yíng)銷活動(dòng)，進(jìn)行農(nóng)業(yè)旅游主題展示、廣告策劃、公關(guān)和網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷等傳播活動(dòng)，從而推動(dòng)地方農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)增值，發(fā)揮農(nóng)業(yè)旅游的產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)。該模式適用于具有濃郁農(nóng)業(yè)旅游人文資源且商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)，運(yùn)用現(xiàn)代營(yíng)銷管理技術(shù)推動(dòng)農(nóng)業(yè)旅游的創(chuàng)新與發(fā)展。

10 美國(guó)模式（二）――社區(qū)參與利益共享型（CSA）

美國(guó)休閑農(nóng)業(yè)得以發(fā)展的主因之一，是為破解第二次世界大戰(zhàn)后食物生產(chǎn)過(guò)剩的局面，由美國(guó)農(nóng)業(yè)部（USDA）協(xié)助進(jìn)行農(nóng)地轉(zhuǎn)移計(jì)劃，政府在經(jīng)費(fèi)和技術(shù)上協(xié)助農(nóng)民轉(zhuǎn)移農(nóng)地非農(nóng)業(yè)使用，其中一部分即轉(zhuǎn)移為野生動(dòng)物保育與游憩。

美國(guó)觀光農(nóng)園采用農(nóng)場(chǎng)與社區(qū)互助的組織形式，參與農(nóng)園的居民與農(nóng)園的農(nóng)民共同分擔(dān)成本、風(fēng)險(xiǎn)和贏利。農(nóng)園盡最大努力為市民提供安全、新鮮、高品質(zhì)且低于市場(chǎng)零售價(jià)格的農(nóng)產(chǎn)品，市民為農(nóng)園提供固定的銷售渠道，雙方互利共贏，在農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)與消費(fèi)之間架起一座連通的橋梁。這種觀光農(nóng)園在北美發(fā)展很快，極大地加強(qiáng)了農(nóng)民和消費(fèi)者的關(guān)系，增加了區(qū)域食品的有效供給，有效促進(jìn)了當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)的順利發(fā)展。

11 印尼模式：居民參與型（PGS）

居民參與型模式是指在農(nóng)業(yè)資源豐富、人口眾多的發(fā)展中國(guó)家和地區(qū)，通過(guò)發(fā)展農(nóng)業(yè)旅游促進(jìn)農(nóng)民就業(yè)增收，提高農(nóng)村文化素質(zhì)并改善農(nóng)村地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。坐落在印度尼西亞?wèn)|爪哇省的瑪爾戈烏托莫阿格羅度假村成立于1976年，經(jīng)典的旅游項(xiàng)目包括在鄉(xiāng)村花園內(nèi)參觀胡椒、豆蔻、咖啡、雪茄等熱帶作物種植和加工過(guò)程，夜間在沙灘邊觀看海龜產(chǎn)卵等。瑪爾戈烏托酒店有服務(wù)員工近百人，其中絕大部分是當(dāng)?shù)卮迕?。村民廣泛參與旅游活動(dòng)不僅獲得良好的收入，同時(shí)也在與旅游者的交流互動(dòng)中傳播了鄉(xiāng)村文化，提高了游客滿意度，改善了當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)福利水平。

居民參與型模式多見(jiàn)于以農(nóng)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中國(guó)家，以鄉(xiāng)村生態(tài)景觀和生活情景為獨(dú)特的旅游資源，通過(guò)農(nóng)業(yè)旅游度假村開(kāi)發(fā)、鄉(xiāng)村特色紀(jì)念品加工銷售、農(nóng)家餐飲住宿經(jīng)營(yíng)，為農(nóng)村居民創(chuàng)造就業(yè)和增收機(jī)會(huì)，從而縮小城鄉(xiāng)收入差距，促進(jìn)城鄉(xiāng)文化交融。

12 意大利模式：綠色假期

意大利是世界上旅游業(yè)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，也是最早發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的國(guó)家之一。意大利農(nóng)業(yè)旅游是旅游產(chǎn)業(yè)的主力軍，稱為“綠色假期”。

意大利休閑農(nóng)業(yè)將優(yōu)美的自然環(huán)境與農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)相結(jié)合，再將多姿多彩的民風(fēng)民俗以及特色文化融入其中，使其成為一個(gè)真正的綜合性體驗(yàn)活動(dòng)，對(duì)意大利的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展具有重要意義?！俺缟芯G色，注重生活質(zhì)量”是“綠色假期”能夠風(fēng)生水起的重要目的。意大利休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展模式從管理到運(yùn)作都非常到位，管理者善于利用農(nóng)村特有的文化與豐富的自然資源來(lái)滿足現(xiàn)代人對(duì)于綠色休閑生活的向往與追求。

13 臺(tái)灣模式：情懷文創(chuàng)型（臺(tái)灣很多就是日本與中國(guó)化）

第5篇：民宿經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)范文

【關(guān)鍵詞】西湖景區(qū)免費(fèi)模式；特殊性；實(shí)質(zhì)；可復(fù)制性條件；類型

【中圖分類號(hào)】F59

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

【文章編號(hào)】1002-5006(2011)10-0050-08

豐富的歷史地理人文性、獨(dú)特的旅游發(fā)展軌跡、景區(qū)承載的社會(huì)性等因素導(dǎo)致杭州西湖景區(qū)于2002年10月免費(fèi)對(duì)外開(kāi)放。西湖景區(qū)門票免費(fèi)實(shí)施近10年，創(chuàng)新了景區(qū)保護(hù)、管理經(jīng)營(yíng)的新理念和機(jī)制，促進(jìn)了杭州城市經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的和諧發(fā)展。西湖景區(qū)免費(fèi)模式的成功引發(fā)了國(guó)內(nèi)許多博物館、旅游景區(qū)借鑒、效仿的熱潮。學(xué)者們也以此為契機(jī)從不同角度展開(kāi)了對(duì)西湖景區(qū)免費(fèi)模式的探討。

曹正用數(shù)據(jù)分析了西湖南線景區(qū)免費(fèi)開(kāi)放后對(duì)杭州旅游增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)，認(rèn)為南線景區(qū)對(duì)杭州旅游業(yè)的增長(zhǎng)有較大貢獻(xiàn)，但對(duì)全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響非常有限。呂明曉闡述了西湖部分公園免費(fèi)開(kāi)放的背景和意義，分析了西湖部分公園免費(fèi)的做法和成效，指出每個(gè)城市都需要一定數(shù)量的公益性公園，旅游門票價(jià)格機(jī)制需要產(chǎn)權(quán)意識(shí)先導(dǎo)，旅游經(jīng)濟(jì)要算綜合帳，提供低價(jià)或者免費(fèi)的公園需要制度設(shè)計(jì)，應(yīng)積極推廣免費(fèi)公園這一創(chuàng)新改革。方列、潘一峰指出了景點(diǎn)要解決維護(hù)費(fèi)用和客流擁擠的問(wèn)題，并非只有門票漲價(jià)之策，可以借鑒西湖“零票制”的做法，在保護(hù)景區(qū)的前提下，多渠道綜合利用開(kāi)發(fā)才是根本的解決之道。崔鳳軍以杭州旅游為案例，研究了旅游宣傳促銷業(yè)績(jī)?cè)u(píng)估指標(biāo)體系的實(shí)施問(wèn)題，這是我國(guó)國(guó)內(nèi)第一本有關(guān)旅游宣傳促銷績(jī)效的評(píng)估研究專著，論述了不同促銷手段的特征與適用對(duì)象，并設(shè)計(jì)了相關(guān)評(píng)估指標(biāo)與評(píng)估模型。韓長(zhǎng)發(fā)、牛艷玉、臧建平、鄭援朝從杭州市游覽參觀景點(diǎn)門票價(jià)格的實(shí)證研究中，探討了西湖免費(fèi)游覽做法的深層次機(jī)理問(wèn)題，指出杭州市旅游景點(diǎn)門票價(jià)格管理的啟示和建議。詹建芬從公共經(jīng)濟(jì)學(xué)的公共產(chǎn)品定價(jià)理論視野出發(fā)，認(rèn)為杭州西湖風(fēng)景區(qū)的免費(fèi)開(kāi)放政策事實(shí)上延續(xù)著由非公共產(chǎn)品到準(zhǔn)公共產(chǎn)品再到純公共產(chǎn)品轉(zhuǎn)變的路徑，西湖景區(qū)部分公園免費(fèi)開(kāi)放是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程。陳偉軍、黃光文在闡述我國(guó)風(fēng)景區(qū)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以杭州西湖為例，對(duì)風(fēng)景名勝區(qū)特許經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)實(shí)意義加以分析，提出在風(fēng)景名勝區(qū)實(shí)施特許經(jīng)營(yíng)過(guò)程中應(yīng)注意的若干問(wèn)題。滕瑋峰對(duì)杭州西湖景區(qū)實(shí)施免費(fèi)進(jìn)入價(jià)格體系后的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益進(jìn)行了分析闡述，認(rèn)為杭州此舉值得肯定和借鑒，門票定價(jià)要體現(xiàn)社會(huì)營(yíng)銷意識(shí)，有利于生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。向富華用管理學(xué)中的交叉補(bǔ)貼戰(zhàn)略理論分析了杭州西湖免費(fèi)的這一做法，提出了對(duì)杭州西湖免費(fèi)開(kāi)放的思考，并進(jìn)一步闡述了交叉補(bǔ)貼戰(zhàn)略在旅游業(yè)中運(yùn)用的模式、涵義、條件以及風(fēng)險(xiǎn)。郭淑娟通過(guò)西湖免費(fèi)的經(jīng)驗(yàn)和國(guó)外景區(qū)門票定價(jià)的分析，初探了我國(guó)旅游景區(qū)免門票經(jīng)營(yíng)的條件，針對(duì)不同景區(qū)做了定量化指標(biāo)分析。周愛(ài)娟采用成本收益法對(duì)西湖模式進(jìn)行了分析，指出西湖模式的成功帶來(lái)樹(shù)立大旅游觀念整合旅游資源，有備而“免”需要一個(gè)高效的協(xié)調(diào)機(jī)制的啟示。胡、賀、馮玉香闡述了免費(fèi)西湖模式的探索實(shí)施過(guò)程，客觀分析了免費(fèi)西湖的效益，指出西湖模式在思想觀念、景區(qū)魅力、管理、財(cái)政等方面面臨挑戰(zhàn)，只有更新發(fā)展理念，實(shí)施項(xiàng)目帶動(dòng)，完善管理機(jī)制，增加財(cái)政收入，才能進(jìn)一步推行西湖免費(fèi)模式，等等。

上述學(xué)者的研究無(wú)疑給了我們重要的啟示，但這些分析主要集中在西湖景區(qū)免費(fèi)的經(jīng)濟(jì)效益和門票價(jià)格以及營(yíng)銷方面，少有系統(tǒng)涉及分析西湖景區(qū)免費(fèi)模式的實(shí)質(zhì)和條件等基本問(wèn)題。本文試圖在解讀西湖景區(qū)免費(fèi)模式實(shí)質(zhì)的基礎(chǔ)上，分析復(fù)制西湖景區(qū)免費(fèi)模式所需具備的條件，并提出可復(fù)制西湖景區(qū)免費(fèi)模式的景區(qū)類型，旨在為其他景區(qū)因地制宜地進(jìn)行景區(qū)經(jīng)營(yíng)策略制定與模式選擇決策提供切實(shí)可行的借鑒。

一、杭州西湖景區(qū)免費(fèi)模式的實(shí)質(zhì)

(一)“收費(fèi)”與“免費(fèi)”景點(diǎn)數(shù)量合理搭配

西湖景區(qū)免費(fèi)模式雖名為免費(fèi)，但其實(shí)質(zhì)首先是：“收費(fèi)”與“免費(fèi)”景點(diǎn)數(shù)量的合理搭配。這種搭配形成了西湖免費(fèi)模式這一相對(duì)穩(wěn)定的平衡結(jié)構(gòu)。

截至目前，杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)管委會(huì)(市園文局)管轄范圍的103處公園景點(diǎn)，其中免費(fèi)開(kāi)放的公園84處，基本分布在西湖四周的開(kāi)放區(qū)域中；收費(fèi)公園19處，以各級(jí)文物保護(hù)單位為主，如靈隱飛來(lái)峰、岳王廟(墓)、六和塔、三潭印月、郭莊等。

這種“免費(fèi)為主，收費(fèi)為補(bǔ)”的經(jīng)營(yíng)模式，既為杭州經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了財(cái)源，又使得部分門票收入成為西湖景區(qū)日常管理經(jīng)費(fèi)的重要來(lái)源之一。

(二)“免費(fèi)+周邊消費(fèi)”的商業(yè)運(yùn)作模式

西湖免費(fèi)本身就是一種“免費(fèi)+周邊消費(fèi)”的商業(yè)模式。西湖景區(qū)免費(fèi)旅游的舉措促進(jìn)了杭州城市旅游在食、宿、行、游、購(gòu)、娛等相關(guān)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。

以西湖景區(qū)南線為例，取消門票后，僅沿線的商鋪首年拍賣總收入就達(dá)到700萬(wàn)元。到2006年，西湖景區(qū)內(nèi)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、各類游覽車船等旅游服務(wù)設(shè)施的年租金總收入高達(dá)5500多萬(wàn)元。這些經(jīng)營(yíng)所得不僅彌補(bǔ)了西湖景區(qū)因免費(fèi)景點(diǎn)增加、面積擴(kuò)大而增加的養(yǎng)護(hù)管理支出，還回補(bǔ)了門票損失。

免費(fèi)西湖帶動(dòng)了景區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的提升。西湖景區(qū)湖濱國(guó)際名品街聚集了30余家國(guó)際著名頂級(jí)品牌專賣店；南山路藝術(shù)休閑特色街區(qū)與西湖南線景區(qū)也形成一條街市與山水相擁、觀光與休閑相融的商業(yè)特色街；具國(guó)際水平的餐飲、購(gòu)物、文化、娛樂(lè)的時(shí)尚休閑中心西湖天地毗鄰西湖十景之一“柳浪聞鶯”的涌金池畔。

“免費(fèi)西湖”政策的實(shí)施，直觀上降低了游客的旅游成本，游客逐年增加，逗留時(shí)間延長(zhǎng)，使杭州市餐飲、旅館、零售、交通等服務(wù)行業(yè)都獲得了新的發(fā)展空間，為杭州創(chuàng)造了大量的就業(yè)崗位和經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)了城市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。杭州統(tǒng)計(jì)年鑒資料顯示：2002年杭州市社會(huì)消費(fèi)品零售總額為570.17億元，2010年達(dá)到2146.08億元；2002年的住宿餐飲業(yè)收入為44.53億元，2010年為228.96億元；交通方面，2002年全年客運(yùn)量2.10億人次，2010年的客運(yùn)量上升到3.38億人次。截止到2010年年末，杭州市星級(jí)賓館和旅行社已經(jīng)分別達(dá)到236家和504家，比2002年增加了69家和289家。

(三)西湖景區(qū)免費(fèi)的門票損失遠(yuǎn)低于綜合經(jīng)濟(jì)收入

西湖景區(qū)現(xiàn)在的資金來(lái)源主要是四部分――政府投入、稅收、文保類場(chǎng)所的門票收入和經(jīng)營(yíng)所得。每年杭州市政府對(duì)西湖景區(qū)的投入高達(dá)8億元左右，其中包括3億元的專項(xiàng)綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)、1億多元的文物保護(hù)資金、2.5億元的西湖綜合保護(hù)費(fèi)用，以及1.5億元的日常運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。景區(qū)每年的稅收約為2

億多元，文保類景點(diǎn)的門票收入約為2億多元，景區(qū)內(nèi)經(jīng)營(yíng)設(shè)施的租金收入和自有業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)收入約在6000～8000萬(wàn)元。

雖然旅游收入的增長(zhǎng)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和近年來(lái)物價(jià)上漲、通貨膨脹等因素有關(guān)，但杭州旅游收入的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了這些年消費(fèi)物價(jià)上漲的幅度。2002年到2007年，杭州市政府財(cái)政資金的年平均收益率比當(dāng)時(shí)銀行的5年期存款利率高出4個(gè)百分點(diǎn)以上。杭州“還湖于民”，以每年的門票損失，換回了100多億元的回報(bào)，杠桿率達(dá)400多倍。

西湖實(shí)行免費(fèi)開(kāi)放，意味著每年主動(dòng)放棄了4000萬(wàn)元的門票收入，但2010全年西湖景區(qū)實(shí)現(xiàn)財(cái)政總收入4.05億元，與2009年同比增長(zhǎng)14％，其中，地方財(cái)政收入3.04億元，與2009年同比增長(zhǎng)17.8％。西湖景區(qū)門票免費(fèi)的損失遠(yuǎn)低于其經(jīng)濟(jì)收入。

(四)經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益實(shí)現(xiàn)共贏

經(jīng)濟(jì)效益。西湖景區(qū)免費(fèi)后的經(jīng)營(yíng)為杭州市區(qū)旅游收入帶來(lái)了巨大的經(jīng)濟(jì)效益。用門票免費(fèi)的損失換來(lái)杭州市整體旅游收入的提高，進(jìn)而吸引投資與創(chuàng)業(yè)人才，為其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展打下資本和智力基礎(chǔ)。

環(huán)境效益。生態(tài)環(huán)境是招徠游客的重要因素。2001年到2011年，杭州市連續(xù)10年實(shí)施西湖綜保工程，恢復(fù)了西湖“一湖雙塔三島三堤”的歷史大格局；拆除了影響西湖景觀的60萬(wàn)平方米建筑，搬遷了景區(qū)265家單位、2791戶居民；恢復(fù)了0.9平方千米西湖湖面；恢復(fù)建設(shè)了100萬(wàn)平方米公共綠地；完成了西湖疏浚工程以及引配水工程；恢復(fù)、重建、修復(fù)了180余處人文景點(diǎn)。西湖的優(yōu)美環(huán)境吸引了越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)外游客。

社會(huì)效益。社會(huì)營(yíng)銷時(shí)代除了利潤(rùn)和顧客滿意目標(biāo)，還存在社會(huì)責(zé)任。西湖景區(qū)免費(fèi)在得到杭州市民和國(guó)內(nèi)外游客充分肯定的同時(shí)，杭州也先后獲得了“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”、《福布斯》“中國(guó)大陸最佳商業(yè)城市榜”、“中國(guó)顧客十大滿意風(fēng)景名勝區(qū)”、“全國(guó)文明風(fēng)景旅游區(qū)”、“國(guó)際旅游金星獎(jiǎng)”、“全國(guó)園林城市”、“中國(guó)十大最具有經(jīng)濟(jì)活力城市”、“東方休閑之都”、“中國(guó)最佳旅游城市”、“中國(guó)(大陸)國(guó)際形象最佳城市”等稱號(hào)，并連續(xù)蟬聯(lián)“中國(guó)最具有幸福感城市”的殊榮。

城市形象是城市經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期、綜合的宣傳與溝通所獲得的結(jié)果，城市形象一經(jīng)形成就很難被復(fù)制或模仿。西湖景區(qū)免費(fèi)舉措的實(shí)施宣傳提升了杭州城市的形象，帶動(dòng)了杭州市大旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，增強(qiáng)了杭州城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和綜合競(jìng)爭(zhēng)力。

二、復(fù)制杭州西湖免費(fèi)模式需具備的條件

(一)免費(fèi)景區(qū)應(yīng)與城市融為一體，城市風(fēng)景湖泊最適合

城市形態(tài)是城市集聚地產(chǎn)生、成長(zhǎng)、形式、結(jié)構(gòu)、功能和發(fā)展的綜合反映。從城市形態(tài)和空間關(guān)系方面來(lái)說(shuō)，與城市融為一體的自然人文復(fù)合型的景區(qū)，尤其是城市風(fēng)景湖最適合免費(fèi)開(kāi)放。位于城市城區(qū)或近郊的不同規(guī)模的湖泊，因其在城市所處的區(qū)位好，交通便利，歷史地理人文性、公共性鮮明，觀賞游憩價(jià)值高而成為當(dāng)?shù)鼐用窈陀慰托蓍e度假活動(dòng)的首選地。如北京的什剎海、杭州的西湖、南京的玄武湖、濟(jì)南的大明湖、廣州的流花湖、武漢的東湖、惠州的西湖、肇慶的七星巖。

(二)免費(fèi)景區(qū)要有一定的知名度，有利于城市品牌營(yíng)銷

旅游是“用腳來(lái)投票的經(jīng)濟(jì)”。旅游地的知名度對(duì)旅游者而言極端重要，旅游經(jīng)濟(jì)是典型的注意力經(jīng)濟(jì)。這種注意力經(jīng)濟(jì)既是知名度經(jīng)濟(jì)，又是品牌經(jīng)濟(jì)。隨著旅游業(yè)的發(fā)展，旅游目的地的競(jìng)爭(zhēng)核心集聚在了品牌上。如果免費(fèi)的旅游景區(qū)沒(méi)有一定的知名度，在很大程度上，很難吸引到能為景區(qū)所在地區(qū)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)效益的客源，更不用說(shuō)是通過(guò)免費(fèi)景區(qū)來(lái)拉動(dòng)與旅游業(yè)相關(guān)的其他產(chǎn)業(yè)了。對(duì)于旅游目的地而言，旅游者既是理性的又是感性的，感知環(huán)境直接影響著游客的旅游決策行為。免費(fèi)景區(qū)的知名度是游客選擇是否前往該地旅游的重要決策依據(jù)。景區(qū)知名度有利于旅游目的地在進(jìn)行旅游營(yíng)銷宣傳時(shí)，將知名度轉(zhuǎn)換為品牌效應(yīng)，吸引更多的游客前來(lái)旅游消費(fèi)，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益。

西湖景區(qū)免費(fèi)模式的成功，不但基于杭州城市旅游營(yíng)銷的策略，還在于西湖景區(qū)在國(guó)內(nèi)外的知名度。以2009年為例，為了最大限度降低金融危機(jī)對(duì)旅游消費(fèi)的影響，杭州利用西湖的知名度，向長(zhǎng)三角為主的國(guó)內(nèi)旅游客源地以及日本、韓國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡、香港等國(guó)家和地區(qū)發(fā)放能帶來(lái)多重效應(yīng)的旅游消費(fèi)券。旅游消費(fèi)券的實(shí)質(zhì)是贈(zèng)券，贈(zèng)券是提供給購(gòu)買某種特殊產(chǎn)品的顧客的一種優(yōu)惠憑證，是一種激勵(lì)因素。第一期杭州旅游消費(fèi)券總回收64.3235萬(wàn)張，回收率為10.72％。持券游客手中每張10元的杭州旅游消費(fèi)券拉動(dòng)了289.45元的在杭消費(fèi)。

(三)免費(fèi)景區(qū)所在地要具備良好的旅游設(shè)施和公共服務(wù)條件

旅游基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)能為游客提供良好的觀光和度假條件。

旅游設(shè)施和公共服務(wù)決定了景區(qū)所在城市或地區(qū)是否具備留住游客的休閑度假條件，也決定了景區(qū)的口碑。口碑是最有成效的營(yíng)銷方式，旅游目的地口碑的成效遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他廣告。西湖免費(fèi)之所以能夠留住更多的過(guò)夜游客，在很大程度上有賴于杭州良好的旅游設(shè)施和口碑。近年來(lái)，杭州市在旅游設(shè)施的建設(shè)中屢有新舉措，如將公共自行車服務(wù)納入城市公共交通系統(tǒng)，滿足了廣大市民和游客的出行需求；推行環(huán)境“四化”，提高城市管理水平；成立了旅游集散中心；在旅游飯店大面積為來(lái)杭境外游客提供母語(yǔ)化電視服務(wù)；推進(jìn)多語(yǔ)種旅游宣傳品進(jìn)入公共場(chǎng)所；完善城市多語(yǔ)種標(biāo)識(shí)服務(wù)系統(tǒng)，提升境外游客可進(jìn)入性等等。

(四)免費(fèi)景區(qū)所在城市的政府要有較強(qiáng)的財(cái)力支持

景區(qū)門票問(wèn)題多年來(lái)為社會(huì)公眾廣泛關(guān)注，但無(wú)論業(yè)界還是公眾對(duì)此問(wèn)題都缺乏切合實(shí)際、鞭辟入里的觀察與分析，情緒宣泄代替了理性思考，沒(méi)有認(rèn)識(shí)到目前中國(guó)景區(qū)門票某種程度的混亂，其根源不在于地方政府的“越權(quán)”，而在于中央政府的“棄權(quán)”，因而難以尋找到現(xiàn)實(shí)可行的解決方案。產(chǎn)權(quán)責(zé)任制度的扭曲決定了門票漲價(jià)的現(xiàn)實(shí)合理性；地區(qū)綜合發(fā)展的滯后決定了門票漲價(jià)的階段必然性；資源不可替代的價(jià)值決定了門票漲價(jià)的市場(chǎng)可行性。這就是現(xiàn)階段我國(guó)多數(shù)景區(qū)依賴收取門票維持營(yíng)運(yùn)以及門票不斷漲價(jià)的根本原因。

因此，即使具備上述3個(gè)條件，如果景區(qū)所在的地方財(cái)力有限，就不可避免會(huì)依賴收取門票以作景區(qū)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用收入。景區(qū)所在地強(qiáng)大的地方財(cái)力支持是決定免費(fèi)開(kāi)放后的景區(qū)日常管理的基礎(chǔ)。如果景區(qū)不考慮這一條件，盲目開(kāi)放免費(fèi)，在免費(fèi)模式導(dǎo)入與培育的初期乃至相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間，將會(huì)導(dǎo)致景區(qū)所在地政府不堪重負(fù)的局面。隨著客流的增加，設(shè)施、衛(wèi)生問(wèn)題、社會(huì)治安問(wèn)題等都會(huì)困擾景區(qū)管理。

(五)免費(fèi)景區(qū)要距離休閑度假客源地較近，可進(jìn)入性較好。

度假休閑旅游的重游率高，其休閑的性質(zhì)要求路途時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本要盡可能低。因此，免費(fèi)景區(qū)應(yīng)該距離經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、流動(dòng)人口多的大城市和特大城市比較近，這樣才會(huì)有充足的休閑度假客源市

場(chǎng)保障。西湖景區(qū)免費(fèi)模式經(jīng)營(yíng)的成功，與其所處的長(zhǎng)江三角洲區(qū)域客源環(huán)境有著極大的關(guān)系。

免費(fèi)景區(qū)所在地除了客源條件要優(yōu)越以外，還必須有便捷的對(duì)外對(duì)內(nèi)的公共交通，即可進(jìn)入性要好。免費(fèi)景區(qū)的外部和內(nèi)部的便利程度，對(duì)景區(qū)免費(fèi)后的經(jīng)營(yíng)成功與否影響很大。交通決定了游客是否能“進(jìn)得來(lái)，出得去，散得開(kāi)”。交通的不便會(huì)增加游客的感知距離，對(duì)游客的旅游決策行為有負(fù)面影響。

(六)免費(fèi)景區(qū)所在地政府旅游管理部門要具備較強(qiáng)的綜合協(xié)調(diào)能力

景區(qū)要實(shí)施免費(fèi)政策，除了要有自然人文資源與經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)等作為條件外，還需要當(dāng)?shù)卣糜喂芾聿块T具備較強(qiáng)的綜合協(xié)調(diào)能力。旅游業(yè)涉及的行業(yè)和部門機(jī)構(gòu)繁多，如何平衡協(xié)調(diào)旅游行業(yè)和其他部門之間的關(guān)系，這在很大程度上有賴于地方政府的旅游管理部門。

多年來(lái)西湖一直處于“政出多門，多頭管理，條塊分割，職能交叉”的狀況。2002年9月，杭州市成立了具有較強(qiáng)的專業(yè)和技術(shù)特色的政府派出機(jī)構(gòu)“杭州西湖風(fēng)景名勝區(qū)管委會(huì)”，管委會(huì)被賦予財(cái)稅權(quán)利，對(duì)西湖景區(qū)區(qū)域內(nèi)人、財(cái)、物實(shí)施統(tǒng)一管理，避免了因行政分割而導(dǎo)致的利益相爭(zhēng)的問(wèn)題。杭州市還成立了旅游委員會(huì)，綜合協(xié)調(diào)服務(wù)旅游發(fā)展。僅2002年到2004年，杭州市旅游委就進(jìn)行了一系列的旅游推廣服務(wù)活動(dòng)，提高了杭州的知名度，為西湖景區(qū)帶了更多的客源。

(七)免費(fèi)景區(qū)要有較強(qiáng)的市場(chǎng)運(yùn)作能力

景點(diǎn)門票免費(fèi)的損失促使景區(qū)管理部門要具備較強(qiáng)的市場(chǎng)運(yùn)作能力。西湖景區(qū)免費(fèi)開(kāi)放和綜合保護(hù)工程實(shí)施后，帶動(dòng)了西湖景區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)價(jià)值的提升。通過(guò)拍賣、出租或承包景區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)營(yíng)權(quán)等市場(chǎng)化手段，西湖景區(qū)不僅用市場(chǎng)運(yùn)作帶來(lái)的收入抵補(bǔ)了損失的門票收入，還理順了景區(qū)養(yǎng)護(hù)單位與政府、企業(yè)、游客之間的利益關(guān)系，帶動(dòng)了杭州旅游產(chǎn)業(yè)新增經(jīng)濟(jì)效益上百億元。

(八)景區(qū)免費(fèi)需要景區(qū)和景區(qū)所在城市未雨綢繆

景區(qū)免費(fèi)策略必須建立在一系列城市景區(qū)總體布局、具體實(shí)施的基礎(chǔ)上。在景區(qū)免票政策出臺(tái)前，景區(qū)應(yīng)針對(duì)景區(qū)和游客制定詳細(xì)的管理?xiàng)l例和工作預(yù)案。

2001年，杭州市政府批準(zhǔn)實(shí)施的《杭州市城市總體規(guī)劃》(2001～2020年)中提出“城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開(kāi)發(fā)，跨江發(fā)展”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，形成“東動(dòng)、西靜、南新、北秀、中興”的新格局。此后，杭州實(shí)施了一系列的西湖綜合保護(hù)工程，提高了杭州交通、景區(qū)道路等旅游資源的空間容量，擴(kuò)大了西湖景觀供應(yīng)，為旅游相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加需求奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。各方面準(zhǔn)備充分后，杭州西湖景區(qū)才逐步實(shí)施西湖繞湖公園免票的舉措。

(九)免費(fèi)景區(qū)要具備較強(qiáng)的綜合功能和抗風(fēng)險(xiǎn)能力

旅游業(yè)是極易遭受天災(zāi)人禍、政治、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素影響的脆弱行業(yè)。旅游景區(qū)面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)較大，只有開(kāi)展多元化的經(jīng)營(yíng)，才能增強(qiáng)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

2009年初，受金融危機(jī)的影響，國(guó)內(nèi)外消費(fèi)縮減。但是杭州利用西湖景區(qū)的知名度，通過(guò)旅游消費(fèi)券使得旅游經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)上升，顯示了其較強(qiáng)的綜合功能和抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

(十)免費(fèi)景區(qū)所在城市居民要具備與游客和諧相處的素質(zhì)

當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)游客的態(tài)度也是旅游資源的重要組成部分。如果關(guān)系處理不當(dāng)，會(huì)影響景區(qū)以及景區(qū)所在地的形象聲譽(yù)。

隨著西湖景區(qū)免票機(jī)制的推出，杭州休閑條件得到改善，杭州當(dāng)?shù)鼐用褚渤闪宋骱皡^(qū)的?？汀Ｔ诼糜瓮?，杭州市實(shí)施了一系列措施調(diào)節(jié)當(dāng)?shù)鼐用衽c外來(lái)游客的客流，這些都得到了杭州市民的充分理解和支持。

三、借鑒復(fù)制西湖免費(fèi)模式的景區(qū)類型分析

隨著國(guó)民對(duì)景區(qū)公共性認(rèn)知程度的加深，民眾要求知名景區(qū)效仿西湖景區(qū)免費(fèi)開(kāi)放的呼聲越來(lái)越高。在復(fù)制效仿西湖景區(qū)免費(fèi)模式前，景區(qū)所在地政府要結(jié)合本地實(shí)際情況有序地進(jìn)行景區(qū)免費(fèi)開(kāi)放的經(jīng)營(yíng)決策。

(一)西湖模式全面復(fù)制型景區(qū)

可全面借鑒復(fù)制型景區(qū)是指免費(fèi)景區(qū)與景區(qū)所在地城市的自然人文關(guān)系、知名度、旅游設(shè)施條件、地方財(cái)力支持、與客源地距離、可進(jìn)入性等條件較好，可以結(jié)合實(shí)際，全面借鑒復(fù)制西湖景區(qū)免費(fèi)模式的景區(qū)，如北海銀灘、南京玄武湖、濟(jì)南大明湖。

1　北海銀灘

廣西北海銀灘和浙江杭州西湖是一前一后屬于同時(shí)期實(shí)施免費(fèi)開(kāi)放的著名景區(qū)。但銀灘和西湖在景區(qū)門票免費(fèi)后的8年發(fā)展中，由于經(jīng)濟(jì)條件、政府管理力度、財(cái)力支持、市場(chǎng)運(yùn)作能力等方面的差異，兩者所取得的經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益和社會(huì)效益差距很大。

2003年5月1日，北海銀灘“永久性免費(fèi)開(kāi)放”。但自銀灘免費(fèi)開(kāi)放至今，景區(qū)所在地屢屢傳來(lái)“恢復(fù)銀灘收費(fèi)”的呼聲。2010年12月北?！墩髑笠庖?jiàn)稿》，擬將設(shè)立北海銀灘保護(hù)專項(xiàng)資金，用于銀灘資源保護(hù)和環(huán)境保護(hù)。而資金籌集的4個(gè)方面來(lái)源中，就有“進(jìn)入銀灘特定區(qū)域的收費(fèi)”的意見(jiàn)。

銀灘屬于城市海灘，免費(fèi)開(kāi)放是國(guó)際慣例，也是其可全面借鑒西湖免費(fèi)開(kāi)放的重要原因。但北海銀灘周邊經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)，距離休閑度假客源市場(chǎng)較遠(yuǎn)；管理體制混亂，致使銀灘景區(qū)門票免費(fèi)后管理力度不夠；北海地方財(cái)力也難以維持銀灘景區(qū)免費(fèi)政策的繼續(xù)實(shí)施，景區(qū)自身市場(chǎng)運(yùn)作能力不夠；北海銀灘目前依舊以觀光旅游為主，景區(qū)免票對(duì)北海旅游收入和游客平均逗留天數(shù)的拉動(dòng)不明顯。這些因素造成北海銀灘與西湖免費(fèi)經(jīng)營(yíng)的差距。雖然目前北海銀灘還維持著門票免費(fèi)的狀態(tài)，但在重重壓力下，如果銀灘不能在管理體制、市場(chǎng)運(yùn)作等方面有所轉(zhuǎn)變，銀灘景區(qū)免票很難維持長(zhǎng)久。

2　南京玄武湖

玄武湖景區(qū)所在的南京市，地處經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)三角地區(qū)，具有“承東啟西，承南接北”的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，自然人文內(nèi)涵深厚，旅游設(shè)施較完善，綜合服務(wù)功能較強(qiáng)，可進(jìn)入條件好。雖然明城墻讓玄武湖不可能像西湖一樣敞開(kāi)式經(jīng)營(yíng)，但玄武湖沉淀的歷史地理基礎(chǔ)決定了它是南京城市自然人文不可分割的一部分。自民國(guó)時(shí)期就對(duì)民眾免費(fèi)開(kāi)放的玄武湖景區(qū)是各種條件最接近西湖景區(qū)的景區(qū)之一。

2010年10月1日，玄武湖正式免費(fèi)開(kāi)放，玄武湖免費(fèi)開(kāi)放后收入有三：政府支付的養(yǎng)護(hù)經(jīng)費(fèi)；文化商業(yè)設(shè)施收入；水上游船收入。后兩部分收入隨著景區(qū)免費(fèi)開(kāi)放后游人的增加而大幅增長(zhǎng)。據(jù)測(cè)算，進(jìn)入免費(fèi)常態(tài)后，游船一天可以創(chuàng)收6萬(wàn)元，電瓶車一天可以創(chuàng)收2萬(wàn)元，隨著其他相應(yīng)的商業(yè)配套設(shè)施的投入，預(yù)計(jì)免費(fèi)開(kāi)放兩年后，玄武湖就能達(dá)到收支平衡，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

2011年玄武湖已完成了環(huán)湖路沿城墻段和五洲的環(huán)境綜合整治，并已經(jīng)免費(fèi)開(kāi)放。玄武湖還將增加新的景點(diǎn)，尤其是配套的食、娛設(shè)施。但是玄武湖景區(qū)旅游發(fā)展的關(guān)注點(diǎn)不只是要經(jīng)營(yíng)好免費(fèi)后的景區(qū)，還要關(guān)注如何還湖于民，如何使玄武湖景區(qū)與南京城市共生的問(wèn)題。目前，南京正在籌劃以玄武湖景區(qū)和鐘山風(fēng)景區(qū)為核心，打造一個(gè)巨大的城市中央公園。玄武湖的免費(fèi)將給南京城市帶來(lái)新的發(fā)展契機(jī)。

(二)西湖模式待機(jī)復(fù)制型景區(qū)

待機(jī)復(fù)制型景區(qū)是指那些本身有圍墻，由于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、政府的決策、城市旅游休閑設(shè)施、市場(chǎng)條件以及出于文物保護(hù)措施等因素，目前還無(wú)法實(shí)施門票免費(fèi)的自然人文景景區(qū)。這一類型的景區(qū)只能有選擇地逐步待機(jī)免費(fèi)開(kāi)放。如揚(yáng)州的瘦西湖。

瘦西湖是世界上第二大城市中央生態(tài)公園，現(xiàn)有游覽區(qū)面積100公頃左右。新增加的5平方千米景區(qū)中，蜀岡西峰風(fēng)光帶、宋夾城濕地公園等4平方千米的景區(qū)已經(jīng)免費(fèi)向市民和游客開(kāi)放。

但真正吸引游客的揚(yáng)州景區(qū)莫過(guò)于瘦西湖。瘦西湖開(kāi)放將會(huì)吸引更多的游客駐足揚(yáng)州，延長(zhǎng)游客在揚(yáng)州的留住時(shí)間，增加揚(yáng)州旅游的整體吸引力和經(jīng)濟(jì)效益。

目前，瘦西湖景區(qū)的卷石洞天、西園曲水、虹橋修禊片區(qū)因?yàn)榘踩臀奈锉Ｗo(hù)的原因沒(méi)有免費(fèi)對(duì)外開(kāi)放。瘦西湖正在探討“管理力度不減，白天免費(fèi)游覽，傍晚清園，晚間閉園”的運(yùn)行模式，但是這種模式在門票經(jīng)濟(jì)的沖擊下很難在近階段得以實(shí)現(xiàn)。

(三)西湖模式觸類旁通型景區(qū)

觸類旁通型景區(qū)是指那些受西湖免票經(jīng)營(yíng)模式的啟示，景區(qū)所在城市利用原有景區(qū)的資源基礎(chǔ)，創(chuàng)新擴(kuò)大建設(shè)成的新景區(qū)，如已成為唐山城市品牌的南湖。

正在大規(guī)模建設(shè)和完善中的南湖生態(tài)風(fēng)景區(qū)是國(guó)家4A級(jí)景區(qū)。2005年，南湖被國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)設(shè)立國(guó)家城市濕地公園。2008年初，唐山市提出”打造南湖生態(tài)城”的戰(zhàn)略構(gòu)想，建設(shè)南湖生態(tài)城，把南湖打造成城市中央生態(tài)公園。截至2011年5月，南湖生態(tài)城已開(kāi)工、竣工項(xiàng)目103項(xiàng)，總投資700多億元。據(jù)推算，南湖生態(tài)城105平方千米土地，至少蘊(yùn)含1800億元的土地增值潛力，唐山市政府用8億元財(cái)政支持資金進(jìn)行啟動(dòng)，取得了1：200的收益。

“南有西湖，北有南湖”，唐山市因地制宜地借鑒西湖，把南湖作為城市的依托，并為城市未來(lái)的發(fā)展做了前期的大投入，取得了良好的經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益。這在客觀上也為國(guó)內(nèi)其他地區(qū)創(chuàng)新城市發(fā)展提供了新思路。

(四)西湖模式失靈型景區(qū)

近年來(lái)，國(guó)內(nèi)要求世界自然與文化遺產(chǎn)免費(fèi)的呼聲漸起。筆者認(rèn)為，對(duì)于我國(guó)的世界遺產(chǎn)景區(qū)，從保護(hù)及其可持續(xù)性發(fā)展的角度來(lái)說(shuō)，不適合免費(fèi)，更不可能借鑒西湖景區(qū)免費(fèi)模式。這些景區(qū)更適合采取類似美國(guó)黃石公園的管理模式，走國(guó)家公園的路徑，由中央政府(而不是地方政府)財(cái)政撥款，結(jié)合特許經(jīng)營(yíng)收入、社會(huì)捐贈(zèng)、門票和設(shè)施服務(wù)使用費(fèi)的合理分配和其他收入的支持，實(shí)施景區(qū)門票的低價(jià)格，采取門票預(yù)約制度，以保證讓世人共享世界遺產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)景區(qū)的公共福利性。

以九寨溝為例。雖然九寨溝景區(qū)品位高，屬于旅游資源稀缺類型，但是九寨溝所處的地區(qū)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)單一，經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、社會(huì)承載力較差，旅游設(shè)施不完善，城鎮(zhèn)狹窄沒(méi)有聚集性，且距離客源地的交通成本高，難以發(fā)展休閑旅游。九寨溝地區(qū)對(duì)旅游收入的依賴性極強(qiáng)。九寨溝景區(qū)與杭州西湖的資源與市場(chǎng)條件有天壤之別，絕對(duì)不可能通過(guò)復(fù)制西湖免票模式獲得杭州西湖的多重效益。九寨溝景區(qū)的未來(lái)發(fā)展，要么維持現(xiàn)狀，要么走國(guó)家公園的路徑。

張家界、武當(dāng)山、神農(nóng)架、黃山、布達(dá)拉宮、莫高窟等世界遺產(chǎn)都屬于西湖免費(fèi)模式失靈型景區(qū)。

為了進(jìn)一步認(rèn)識(shí)景區(qū)實(shí)施“西湖模式”的可行性，我們不能不回到旅游的“產(chǎn)業(yè)集群”和旅游的“人流效應(yīng)”來(lái)分析，回到旅游業(yè)服務(wù)城市的功能上來(lái)分析。

就旅游目的地的引力場(chǎng)而言，必須認(rèn)識(shí)到綜合性“城市(景區(qū))”的目的地與單一景區(qū)其引力場(chǎng)的不同；就游客的作用力而言，必須認(rèn)識(shí)到多樣性游客與單一目的游客其作用力的不同；就景區(qū)的開(kāi)發(fā)空間而言，必須認(rèn)識(shí)到遺產(chǎn)地或保護(hù)區(qū)的旅游發(fā)展與綜合性城市旅游發(fā)展受制程度的不同。

根據(jù)世界旅游組織對(duì)旅游者出游目的的劃分，觀光度假及探親訪友的游客是屬于“閑暇類”旅游的范疇；而商務(wù)／公務(wù)、科技文化、教育衛(wèi)生等的交流和宗教朝覲是屬于“事務(wù)類”旅游的范疇；修學(xué)、就醫(yī)是屬于“其他類”旅游的范疇。很顯然，單一景區(qū)是難以吸引以上第二類和第三類旅游者的。然而在游客對(duì)目的地發(fā)展的貢獻(xiàn)上，第二類旅游者卻又是能動(dòng)性最強(qiáng)的，這也就是對(duì)目的地發(fā)展推動(dòng)力最大而目的地城市最盼望的“人流效應(yīng)”之所在。旅游業(yè)的發(fā)展正好為到訪這個(gè)城市的客人提供了較為理想的服務(wù)，旅游業(yè)也就成了其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的“賓客招待所”。雖然不是每個(gè)城市都可以無(wú)限度地發(fā)展旅游業(yè)，但是在絕大多數(shù)的綜合性城市，其旅游業(yè)發(fā)展空間都是相當(dāng)大的，同時(shí)圍繞著旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展空間也相當(dāng)廣闊。

所以，就發(fā)達(dá)地區(qū)的大城市而言，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的多樣和文化交流的活躍中，旅游業(yè)的發(fā)展既是對(duì)積極人流的有力拉動(dòng)，又是城市對(duì)外來(lái)客人服務(wù)的積極提供，當(dāng)然更是城市營(yíng)造宜居環(huán)境所不可缺少的一部分；而遠(yuǎn)離大城市的以上景區(qū)，其面臨的情況并不如此。

如果要對(duì)游客實(shí)施免費(fèi)，必然需要有人來(lái)替游客“買單”。如果景區(qū)所在地圍繞著旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)集群的經(jīng)濟(jì)效益足以能夠化解景區(qū)免費(fèi)所帶來(lái)的“損失”，如果旅游人流對(duì)目的地的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)帶來(lái)的地方政府收入能夠較多地超過(guò)支撐景區(qū)建設(shè)和運(yùn)營(yíng)的費(fèi)用，亦即是如果地方政府能夠從旅游產(chǎn)業(yè)集群上繳的稅收或其他財(cái)政收入中較為寬松地劃撥出一筆費(fèi)用來(lái)，也許問(wèn)題就比較容易解決。

第6篇：民宿經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：南寧市 商業(yè)地產(chǎn) 購(gòu)物中心

南寧市商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展始于2003年，當(dāng)年大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)舉資12億元進(jìn)軍南寧市中心商圈，華星時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目緊隨其后上馬，這拉開(kāi)了南寧商業(yè)地產(chǎn)快迅發(fā)展的序幕。到了2004年，中國(guó)-東盟博覽會(huì)落戶南寧，南寧商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始放量增長(zhǎng)，中心商圈有陽(yáng)光100城市廣場(chǎng)、新和平、金朝陽(yáng)、金之島、新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)以及金山廣場(chǎng)、盛世·聯(lián)邦廣場(chǎng)等數(shù)十個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迅速進(jìn)入發(fā)展的高峰期。

隨著商業(yè)地產(chǎn)的快速發(fā)展，區(qū)域商業(yè)悄然浮出水面，原來(lái)以南寧市中心商業(yè)圈為主的整個(gè)城市商業(yè)格局發(fā)生了巨大的變化。從“夢(mèng)之島水晶城”、“航洋國(guó)際城”，到江南物流中心12萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目“榮寶華商城”、2.8公里長(zhǎng)的“10+1商業(yè)大道”，再到蒲廟500多畝的“南洋假日Street Mall”，還有各社區(qū)樓盤的區(qū)域主題商業(yè)，如江南香格里拉花園、檸檬宿、城市碧園等，南寧商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從城市中心一直延續(xù)到區(qū)域中心。

來(lái)自南寧市政府的數(shù)據(jù)稱：至2005年底，南寧市商業(yè)市場(chǎng)建筑面積達(dá)到540多萬(wàn)平方米，人均擁有面積高達(dá)3平方米以上。而由上海市商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心與上海市經(jīng)濟(jì)委員會(huì)共同完成報(bào)告《上海市零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)面積調(diào)研報(bào)告》顯示，2005年上海零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總面積達(dá)到3200萬(wàn)平方米，按常住人口計(jì)算，居民人均零售商業(yè)面積約為1.75平方米。比全國(guó)城鎮(zhèn)的平均水平高出2至3倍，接近東京、大阪、京都等日本主要城市。而南寧人均擁有商業(yè)面積又遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)上海人均1.75平方米左右的水平，但上海居民的可支配收入平均水平是南寧的2倍多。

南寧市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中存在的問(wèn)題

（一）發(fā)展速度過(guò)快，短期商業(yè)面積供應(yīng)量過(guò)大

從長(zhǎng)期的角度看，南寧市商業(yè)地產(chǎn)還是有比較大的發(fā)展空間的。作為廣西壯族自治區(qū)首府，南寧商業(yè)地產(chǎn)有較強(qiáng)輻射能力和擴(kuò)張能力，只要業(yè)態(tài)布局合理，管理成熟，現(xiàn)在的商業(yè)面積是可以消化的。而現(xiàn)在的問(wèn)題是發(fā)展速度過(guò)快，短期商業(yè)面積供應(yīng)量過(guò)大，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的問(wèn)題凸顯，比如銷售非常吃力、招商困難、空置率高，兌現(xiàn)腳步越來(lái)越慢等。來(lái)自廣西房地產(chǎn)信息門戶站—綠城人居網(wǎng)數(shù)據(jù)，2006年上半年，南寧市共銷售商鋪9.6577萬(wàn)平方米，比2005年同期下跌14.27%，而2006年上半年，僅青秀區(qū)商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積卻達(dá)35.22萬(wàn)平方米。供應(yīng)與需求之巨大差距不言自明。江南區(qū)某些商業(yè)項(xiàng)目，建成交付已經(jīng)一兩年時(shí)間了，但至今未能投入運(yùn)營(yíng)。處在朝陽(yáng)商圈的一些商業(yè)項(xiàng)目，交付使用后也未能如期投入運(yùn)營(yíng)。如新朝陽(yáng)商業(yè)廣場(chǎng)，目前投入運(yùn)營(yíng)面積不到整個(gè)廣場(chǎng)的30%

按《南寧市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2003-2010規(guī)劃綱要》的規(guī)劃，南寧市2010年人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到1平方米， 2010年商業(yè)從業(yè)人員達(dá)到73萬(wàn)人，比2000年年平均增長(zhǎng)9.6%。而僅到2006年，南寧市人均商業(yè)面積就已經(jīng)達(dá)3平方米以上了。總建筑面積500多萬(wàn)平方米，這一數(shù)據(jù)無(wú)論按常住人口計(jì)算，還是按流動(dòng)人口計(jì)算，其人均面積都是偏高的。

商業(yè)地產(chǎn)之所以在短短幾年內(nèi)得到了迅猛的發(fā)展，一方面是政府政策的引導(dǎo)，另一方面是因?yàn)樯虡I(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通商品住宅的利潤(rùn)。與普通商品住宅相比，商業(yè)地產(chǎn)售價(jià)高，南寧的商鋪售價(jià)2004年最高時(shí)曾達(dá)到5—6萬(wàn)元/平方米。受利益驅(qū)使，南寧部分開(kāi)發(fā)商只專注于商業(yè)地產(chǎn)，因此除了中心商業(yè)區(qū)域外，基本上每個(gè)小區(qū)都有大量配套的小區(qū)底鋪。

（二）普遍存在短線操作，存在先天不足

一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的投資往往少則要幾億元，多則十幾、幾十億元，但商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目需要一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間的投資回收期，少則十多年，多則幾十年的投資回收期。即使開(kāi)發(fā)商引進(jìn)了一些具有很高的經(jīng)營(yíng)水平、品牌效應(yīng)、強(qiáng)大消化能力的主力店客戶，還是需要一個(gè)比較長(zhǎng)的投資回收期。本來(lái)這樣的商業(yè)項(xiàng)目是一些有比較雄厚資金實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、投資商才做的項(xiàng)目。但是這幾年國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售模式創(chuàng)新以后，一些小規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也從事了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，新型的銷售方式可以把長(zhǎng)期的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)變?yōu)槎唐诘淖≌?xiàng)目一樣開(kāi)發(fā)。這種創(chuàng)新的方式是把長(zhǎng)期的出租經(jīng)營(yíng)改為出售。

南寧市的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目推向市場(chǎng)時(shí)，基本上采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”這兩種模式?！吧啼伻闶邸笔侵搁_(kāi)發(fā)商將大的商業(yè)項(xiàng)目分割成若干個(gè)中小商鋪，然后再將具有特定位置的商鋪賣給眾多業(yè)主這些業(yè)主可以自行經(jīng)營(yíng)，也可將商鋪再轉(zhuǎn)租給其他人經(jīng)營(yíng)；“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式是指開(kāi)發(fā)商將商鋪的產(chǎn)權(quán)全部分割出售，購(gòu)買者擁有的不是一個(gè)個(gè)獨(dú)立的商鋪，而是根據(jù)份額擁有對(duì)整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)及其收益權(quán)，由業(yè)主們根據(jù)擁有的商鋪面積大小推舉物業(yè)管理公司對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理。

近幾年南寧市商業(yè)地產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪全零售”模式基礎(chǔ)上，又采用了“售后返租”的模式，售后返租又稱返租銷售，是指房地產(chǎn)商為促進(jìn)銷售，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪時(shí)，與買家約定，在出售后的一定年限內(nèi)，由買家把經(jīng)營(yíng)權(quán)交由房地產(chǎn)商行使，開(kāi)發(fā)商承諾每年給予一定的固定租金給買家。超過(guò)規(guī)定的返租年限后，交由買家自主經(jīng)營(yíng)。售后返租在國(guó)外實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商融資的一種方式，到了國(guó)內(nèi)以后演變?yōu)殚_(kāi)發(fā)商營(yíng)銷的一種噱頭，用以套取現(xiàn)金的一種財(cái)務(wù)技巧。

這樣，原來(lái)需要長(zhǎng)期占用十幾個(gè)億的資金才能開(kāi)發(fā)完成的項(xiàng)目，采用了“產(chǎn)權(quán)式商鋪全銷售”或者“售后返租”的方式后，開(kāi)發(fā)商往往只需投入20%—35%的自有資金就可以啟動(dòng)，其它資金可從銀行貸款、通過(guò)商鋪預(yù)售和其它融資渠道來(lái)開(kāi)發(fā)完成。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于商業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都想快點(diǎn)把商鋪銷售出去，進(jìn)入新的地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，賺取更多的利益，而不是想長(zhǎng)期從事商業(yè)營(yíng)運(yùn)。

這種短線操作的商業(yè)地產(chǎn)所帶來(lái)的不良影響是多方面的。如論證不充分，建設(shè)開(kāi)發(fā)盲目，招商項(xiàng)目定位與市場(chǎng)脫節(jié)，貪大求全，脫離當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平等等。商業(yè)地產(chǎn)不僅在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中要求穩(wěn)，在商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程更要求穩(wěn)。不管是商業(yè)選址、規(guī)劃設(shè)計(jì)，還是市場(chǎng)調(diào)研、聚集人氣等，“穩(wěn)”都將成為決定商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成功與否的決定因素。因此以短線操作的方式開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，一開(kāi)始便注定其有許多的先天性不足。

（三）政府規(guī)劃規(guī)模過(guò)大，定位不準(zhǔn)

根據(jù)《南寧市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2003-2010規(guī)劃綱要》的規(guī)劃，從構(gòu)造南寧市區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心的大商圈出發(fā)，南寧市商貿(mào)業(yè)今后發(fā)展的重點(diǎn)是：建設(shè)2個(gè)城市商業(yè)中心區(qū)和6個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心區(qū)，以及10條特色商業(yè)街和178個(gè)社區(qū)商業(yè)中心。按照規(guī)劃，除了朝陽(yáng)商圈及七星路商圈需要建大型集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體的購(gòu)物中心外，其余的六個(gè)副區(qū)域中心也有五個(gè)要建規(guī)模在10萬(wàn)平方米以上的大型購(gòu)物中心?！吧鐓^(qū)商業(yè)中心則按居民在4000-10000人左右，配套建立一個(gè)。通常半徑在一公里范圍，按每人0.5平方米布局。每個(gè)社區(qū)商業(yè)中心網(wǎng)點(diǎn)面積一般在2000-5000平方米，多的可達(dá)1萬(wàn)平方米?！边@些規(guī)劃表面上看，沒(méi)有什么問(wèn)題，但是細(xì)究起來(lái)卻有問(wèn)題：規(guī)劃時(shí)按整個(gè)廣西的區(qū)域中心進(jìn)行規(guī)劃，真正服務(wù)的對(duì)象卻是本區(qū)域市民。

要把南寧建設(shè)成區(qū)域性現(xiàn)代商貿(mào)中心，首先是商業(yè)設(shè)施、設(shè)備先行。由于南寧市本身出口東盟產(chǎn)業(yè)非常少，和東盟間的長(zhǎng)期商貿(mào)往來(lái)較少。廣西出口東盟國(guó)家的產(chǎn)品事實(shí)上主要是往越南，而其中很大一部分又是通過(guò)憑祥和東興等口岸出口。南寧要建成商貿(mào)中心關(guān)鍵要從物流的角度出發(fā)，充當(dāng)貴州、重慶、四川等內(nèi)陸省份出口東盟國(guó)家的出?？冢虼酥攸c(diǎn)發(fā)展的應(yīng)當(dāng)是城市外圍的物流園、批發(fā)市場(chǎng)。而把10+1商業(yè)大道、金湖廣場(chǎng)、航洋國(guó)際城等也定位為“為東盟服務(wù)的商業(yè)街和購(gòu)物中心”則有點(diǎn)不妥。每年一次的中國(guó)—東盟博覽會(huì)，時(shí)間很短，博覽會(huì)結(jié)束以后，到南寧來(lái)直接進(jìn)貨的東盟客商非常有限。作為一個(gè)營(yíng)業(yè)面積超10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，沒(méi)有長(zhǎng)期的客源基礎(chǔ)，沒(méi)有穩(wěn)定的營(yíng)業(yè)額，僅僅從建設(shè)南寧商業(yè)形象的角度出發(fā)，很難維持。夢(mèng)之島水晶城定位于：年輕、休閑、時(shí)尚。匯集世界經(jīng)典及歐美時(shí)尚商品，引領(lǐng)時(shí)尚的消費(fèi)潮流和現(xiàn)代生活方式。主要服務(wù)于追求時(shí)尚、舒適生活的精英人士。而這個(gè)定位和商圈所在區(qū)域居民的特征是相吻合的。這樣，城區(qū)內(nèi)的商業(yè)購(gòu)物中心就出現(xiàn)了這樣一種現(xiàn)象，在建設(shè)時(shí)是以服務(wù)東盟的角色來(lái)進(jìn)行建設(shè)的，但真正服務(wù)的消費(fèi)者卻是本市的市民。因此在整個(gè)建筑面積的規(guī)劃上不可避免地會(huì)出現(xiàn)量過(guò)大的現(xiàn)象。

百貨大樓、萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)、王府井百貨、夢(mèng)之島購(gòu)物中心等一些大中型商場(chǎng)定位基本雷同，片面追求大而全，商品種類、檔次、柜臺(tái)陳列差異不大。據(jù)2006年的相關(guān)統(tǒng)計(jì)分析數(shù)據(jù)，不少商家為了擴(kuò)大銷售、減少庫(kù)存、提高市場(chǎng)份額，紛紛采取讓利、打折等促銷手段，致使商家把利潤(rùn)降到最低限度。激烈的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，一方面是消費(fèi)者得到實(shí)惠，另一方面是企業(yè)效益不斷下降，經(jīng)營(yíng)困難，許多企業(yè)處于苦苦支撐和勉強(qiáng)經(jīng)營(yíng)的狀態(tài)，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力嚴(yán)重不足。例如南寧百貨大樓股份有限公司雖長(zhǎng)期占據(jù)南寧市百貨零售行業(yè)龍頭老大的地位，但2005年10月開(kāi)業(yè)的金湖廣場(chǎng)地下商場(chǎng)，由于身處地下負(fù)一樓，而且周邊相配套的商業(yè)設(shè)施較少，開(kāi)業(yè)近一年來(lái)一直慘淡經(jīng)營(yíng)，每月僅有600多萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額。夢(mèng)之島金朝陽(yáng)店、夢(mèng)之島南寧飯店精品店也長(zhǎng)期處于虧損狀態(tài)。王府井百貨，雖經(jīng)重新調(diào)整裝修開(kāi)業(yè)，但效果并不明顯，每月都靠大幅打折促銷才有800多萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額。原本定于2005年底開(kāi)業(yè)的夢(mèng)之島水晶城，在推遲了一年后，才于2006年10月底開(kāi)業(yè)，其營(yíng)業(yè)狀況如何，有待時(shí)間的驗(yàn)證。

南寧市商業(yè)地產(chǎn)健康發(fā)展的出路

第7篇：民宿經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)范文

關(guān)鍵詞：層次分析法 模糊理論 理想解近似度偏好排序法

一、前言

如何利用適當(dāng)?shù)姆椒ㄔu(píng)估業(yè)者自身的經(jīng)營(yíng)績(jī)效，以便進(jìn)一步結(jié)合實(shí)際經(jīng)營(yíng)情形來(lái)尋求改善的對(duì)策，是現(xiàn)今一個(gè)值得深入研究的課題。過(guò)去數(shù)十年來(lái)，產(chǎn)學(xué)界已發(fā)展了許多績(jī)效評(píng)估的方法，各個(gè)方法都有其優(yōu)缺點(diǎn)。然而各方法仍是各自獨(dú)立的，較少有研究整合各種方法，特別是做理論性與實(shí)務(wù)性的整合。本研究以績(jī)效評(píng)估為主體，收集影響營(yíng)運(yùn)績(jī)效的基本要素，建構(gòu)適用之績(jī)效評(píng)估構(gòu)面與模式。技術(shù)上，整合多種績(jī)效評(píng)估技術(shù)：利用分析層級(jí)程序法（Analytical Hierarchy Process，簡(jiǎn)稱AHP）決定各構(gòu)面與各評(píng)估指標(biāo)的加權(quán)值；利用模糊理論衡量各指標(biāo)的績(jī)效值；最后透過(guò)理想解近似度偏好排序法（Technique for Order Preference by Similarity to Ideal Solution，簡(jiǎn)稱TOPSIS）求得排名。并以國(guó)內(nèi)幾個(gè)旅館業(yè)為實(shí)例作實(shí)證分析，將結(jié)果提供業(yè)者以了解本身與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的優(yōu)劣勢(shì)，作為改善之基準(zhǔn)。

二、文獻(xiàn)綜述

（一）績(jī)效評(píng)估 績(jī)效在企業(yè)組織運(yùn)作中是一個(gè)不可或缺的重要指標(biāo)，早在1970 年代即有學(xué)者認(rèn)為，績(jī)效是企業(yè)對(duì)其目標(biāo)達(dá)成程度所加以衡量的型式，有利于企業(yè)評(píng)估其為達(dá)成目標(biāo)所運(yùn)用資源之情形，可從效率與效果兩方面來(lái)分析。所謂效率，是以產(chǎn)出與投入的比率來(lái)衡量；而效果則是指完成目標(biāo)的程度（Kast & Rosenzweig， 1979）。Kast 指出，除效率及效果外，績(jī)效所涵蓋的范圍應(yīng)包含更廣，包含效果、效率與組織成員的滿意度。直到1981 年，Szilagyi 對(duì)績(jī)效提出較全面性的架構(gòu)說(shuō)明，主要從多構(gòu)面角度來(lái)探討組織內(nèi)、外的績(jī)效狀況，使各界對(duì)績(jī)效能有更深入的認(rèn)知。Szilagyi 認(rèn)為績(jī)效是組織活動(dòng)的結(jié)果，涉及范圍廣泛，其分析層級(jí)亦不應(yīng)局限于某特定部門，應(yīng)由企業(yè)員工、主管單位、高階管理階層甚至整個(gè)國(guó)家社會(huì)來(lái)衡量之，衡量方式可從主觀或客觀之定性與定量角度分析。過(guò)去有許多研究曾進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)績(jī)效的衡量，所采用之衡量構(gòu)面皆各不相同。

（二）模糊理論

（1）模糊理論概述。Fuzzy是一門新興的數(shù)學(xué)，起源于1965年美國(guó) Zadeh教授，在資訊與控制（Information and Control）學(xué)術(shù)期刊上所發(fā)表的論文-模糊集合（Fuzzy Sets）?？?jī)效評(píng)估在傳統(tǒng)上存在非計(jì)量因素的衡量困難，亦即評(píng)估中所面臨的主觀判斷精確否的數(shù)值。也就是說(shuō)，績(jī)效評(píng)估通常是由每一位評(píng)估者僅依照其不完全的資訊，憑經(jīng)驗(yàn)做出判斷；此判斷經(jīng)常會(huì)具有不確定性。因此，為因應(yīng)績(jī)效評(píng)估所面臨的不確定性，模糊理論相當(dāng)適合用來(lái)描述與表現(xiàn)評(píng)量的結(jié)果。

（2）模糊數(shù)。模糊數(shù)是實(shí)數(shù)的模糊子集，而且它是代表信賴區(qū)間觀念的一種擴(kuò)充；Dubois 及Prade對(duì)模糊數(shù)定義，有下列基本性質(zhì)：模糊數(shù)系指一模糊集合，其隸屬函數(shù)

？滋～A（x）：R〔0，1〕（其中代表評(píng)估項(xiàng)目之得分?jǐn)?shù)）具以下特性：

（1）？滋～A（x）：指定義域R至〔0，1〕空間上的連續(xù)映射；

（2）？滋～A（x）：為一凸性的模糊子集合；

（3）？滋～A（x）：為一正規(guī)化模糊子集合，亦即存在一個(gè)實(shí)數(shù)x0，使得？滋～A（x）=1

滿足以上三個(gè)條件者，即稱為三角模糊數(shù)，定義三角模糊數(shù)？滋～A（x）=（L，M，U）如式（1）及圖（1）所示。

u～A（x）=（x-L）/（M-L） L？燮x？燮M（U-x）/（U-M） M？燮x？燮U0 otherwise 式（1）

三角模糊數(shù)還滿足下述加法性與乘法性等代數(shù)運(yùn)算：

（1）（L1，M1，U1）+（L2，M2，U2）=（L1+L2，M1+M2，U1+U2）式（2）

（2）（L1，M1，U1）-（L2，M2，U2）=（L1-L2，M1-M2，U1-U2）式（3）

（3）（L1，M1，U1）×（L2，M2，U2）=（L1*L2，M1*M2，U1*U2）式（4）

（4）（L1，M1，U1）/（L2，M2，U2）=（L1/L2，M1/M2，U1/U2）式（5）

（3）語(yǔ)意變數(shù)。語(yǔ)意變數(shù)是一個(gè)變數(shù)，對(duì)于一些復(fù)雜或難以定義的情境，不易以傳統(tǒng)的量化方法來(lái)做一合理的表達(dá)。因此需運(yùn)用語(yǔ)意變數(shù)的觀點(diǎn)來(lái)處理這類狀況。而語(yǔ)意變數(shù)系指本質(zhì)上人類語(yǔ)言上就為一個(gè)字或一包話所代表的變數(shù)，可將語(yǔ)意變數(shù)分為數(shù)個(gè)適當(dāng)且有效的語(yǔ)意尺度，如“非常不滿意”、“不滿意”、“普通”、“滿意”、“非常滿意”等，來(lái)顯示各評(píng)估準(zhǔn)則的績(jī)效值。透過(guò)事先設(shè)計(jì)好的各種語(yǔ)意尺度所代表的模糊數(shù)，每個(gè)語(yǔ)意變數(shù)可用0-100分范圍的三角模糊數(shù)來(lái)定義評(píng)等，如圖（2）所示。評(píng)估者各自選擇他們認(rèn)為合適的語(yǔ)意描述個(gè)人對(duì)此評(píng)估項(xiàng)目的感受，再推算全體評(píng)估者對(duì)每個(gè)評(píng)估項(xiàng)目的實(shí)際感認(rèn)值。

（4）解模糊化 經(jīng)由模糊綜合評(píng)判可得到各方案的模糊數(shù)，然而因模糊數(shù)并非明確的數(shù)值，無(wú)法直接用于方案之比較，因此必須將模糊數(shù)予以解模糊化；解模糊化的程序就是找出最佳去模糊績(jī)效值（Best Nonfuzzy Performance value，簡(jiǎn)稱BNP），模糊數(shù)Eij的BNP值可由式（6）計(jì)算得到（Zhao， R.& Gorvind， R.，1991，）

BNPij=[（UEij-LEij）+（MEij-LEij）]/3+LEij?？坌i，j 式（6）

（三）AHP方法 （1）AHP概述。AHP是由美國(guó)著名的研究專家T.L.Saaty在1970年代初所發(fā)展出來(lái)的一套決策方法，主要應(yīng)用在不確定情況下及具有多個(gè)評(píng)估準(zhǔn)則的決策問(wèn)題上。AHP發(fā)展的目的，就是將復(fù)雜的問(wèn)題系統(tǒng)化，給予層級(jí)分解以建立具有相互影響關(guān)系的階層結(jié)構(gòu)，進(jìn)而透過(guò)量化的判斷加以綜合評(píng)估，以提供決策者選擇適當(dāng)?shù)姆桨?，并減少錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)性。（2）AHP理論基礎(chǔ)。AHP首先將一個(gè)問(wèn)題分解為樹(shù)枝狀的結(jié)構(gòu)層級(jí)，并且建立有相互影響的階層結(jié)構(gòu)，就可以在復(fù)雜的問(wèn)題上做出較正確的決策。AHP不僅用專家的意見(jiàn)解決復(fù)雜性的決策問(wèn)題，也藉比對(duì)矩陣及特征向量來(lái)決定影響各個(gè)因素間的相對(duì)權(quán)重問(wèn)題。使用上，AHP分為兩部分，一個(gè)是層級(jí)的建立，另一個(gè)是層級(jí)評(píng)估。AHP首先將復(fù)雜問(wèn)題系統(tǒng)簡(jiǎn)化為簡(jiǎn)明的要素層級(jí)系統(tǒng)。再匯集學(xué)者專家的意見(jiàn)及各階層決策者的意見(jiàn)，采用名目尺度執(zhí)行要素間的成偶比對(duì)，予以量化后建立成偶比對(duì)矩陣，據(jù)以求出各矩陣之特征向量，依其特征向量作為層級(jí)各要素間的優(yōu)先順序，并求算出最大特征值，用予以評(píng)定比對(duì)矩陣一致性指標(biāo)的相對(duì)權(quán)重之強(qiáng)弱，以提供決策者做決策時(shí)的參考指標(biāo)。AHP的執(zhí)行步驟流程如圖（3）所示。

（四）TOPSIS方法 TOPSIS（Technique for Order Preference by Similarity to Ideal Solution）的目的在尋找距“正理想解”最近，且距“負(fù)理想解”最遠(yuǎn)的方案。所謂“正理想解”意指替選方案中，效益最大或成本最小之準(zhǔn)則值；反之，效益最小或成本最大之準(zhǔn)則值即為“負(fù)理想解”。TOPSIS的基本觀念以圖（4）說(shuō)明如下：圖（4）兩個(gè)評(píng)估準(zhǔn)則X1，X2，S代表由n個(gè)方案所構(gòu)成之樣本空間，其中A+為“正理想解”，A-為“負(fù)理想解”。A1方案至“正理想解”（A+）的距離較A2近；同時(shí)A1方案至“負(fù)理想解”（A-）的距離較A2遠(yuǎn)，故A1方案較A2方案好。

正理想解（A+）與負(fù)理想解（A-）的計(jì)算公式如下：

A+={（■rij|j∈J），（■ rij|j∈J'）|i=1，2，3，…，n}={A+1，A+2，…，A+j，A+k}

A-={（■rij|j∈J），（■ rij|j∈J'）|i=1，2，3，…，n}={A-1，A-2，…，A-j，A-k}

其中 J ={ j=1，2，...， k； k屬于效益準(zhǔn)則}，“效益準(zhǔn)則”系指指標(biāo)值愈大則該指標(biāo)所得之績(jī)效分?jǐn)?shù)愈高；反之，J’={ j=1，2，...， k； k屬于成本準(zhǔn)則}，“成本準(zhǔn)則”系指指標(biāo)值愈小則該指標(biāo)所得之績(jī)效分?jǐn)?shù)愈高。

接著計(jì)算各方案與正理想解的距離（S+i）及負(fù)理想解之距離（S-i），

S+i=■，i=1，2，…，m；S-i=■，i=1，2，…，m

最后計(jì)算各方案對(duì)正、負(fù)理想解的相對(duì)接近程度（C*i）

Ci*=■ 0？燮Ci*？燮1 i=1，2，…，m

根據(jù)式（10）所求得之 大小，即可排列各方案間相對(duì)績(jī)效之順序，值愈大者（愈接近1）表示該方案的績(jī)效愈高。TOPSIS采“正理想解之相對(duì)近似值”的方法來(lái)排列各方案之優(yōu)先順序，可以避免產(chǎn)生一方案距離正理想解最近、又距負(fù)理想解最近；以及距正理想解最遠(yuǎn)、又距負(fù)理想解最遠(yuǎn)而不易比較的缺點(diǎn)。

三、多目標(biāo)模糊理論的績(jī)效評(píng)估模式建立

（一）研究流程 本研究程序以國(guó)內(nèi)、外相關(guān)理論為基礎(chǔ)，建立績(jī)效評(píng)估架構(gòu)之程序如下：產(chǎn)業(yè)分析；績(jī)效評(píng)估架構(gòu)之形成；初選評(píng)估指標(biāo)集合；擷取代表性指標(biāo)；決定各代表性指標(biāo)權(quán)重；對(duì)各指標(biāo)與各單位進(jìn)行評(píng)估；績(jī)效分?jǐn)?shù)的計(jì)算；績(jī)效總分的排序；研究流程如圖（5）所示。

（二）評(píng)估模式架構(gòu)與加權(quán)值計(jì)算 根據(jù)本研究合作對(duì)象，搜集旅館業(yè)者經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)估之參考指標(biāo)，依據(jù)得到之輸入評(píng)估準(zhǔn)則，建立績(jī)效評(píng)估架構(gòu)。由AHP方法求得各評(píng)估準(zhǔn)則權(quán)重，并驗(yàn)證權(quán)重之一致性。

（三）模糊績(jī)效分?jǐn)?shù)的計(jì)算 績(jī)效評(píng)估存在非量化因素的衡量困難，亦即評(píng)估時(shí)所面臨的主觀判斷精確與否的數(shù)值。也就是說(shuō)，績(jī)效評(píng)估通常是由每一位評(píng)估者僅依照其不完全的資訊，憑經(jīng)驗(yàn)做出判斷；此判斷經(jīng)常會(huì)具有不確定性。為因應(yīng)績(jī)效評(píng)估所面臨的不確定性，模糊理論相當(dāng)適合用來(lái)描述與表現(xiàn)評(píng)量的結(jié)果。藉由事先設(shè)計(jì)好的問(wèn)卷以及各種語(yǔ)意尺度所代表的模糊數(shù)，依每個(gè)語(yǔ)意變數(shù)以0-100分范圍的三角模糊數(shù)來(lái)定義評(píng)等，讓評(píng)估者各自選擇認(rèn)為合適的語(yǔ)意，描述個(gè)人對(duì)此評(píng)估項(xiàng)目的感受，再推算全體評(píng)選者對(duì)每個(gè)評(píng)估項(xiàng)目的實(shí)際感認(rèn)值。最后以解模糊化的方法找出最佳去模糊績(jī)效值。

（四）各方案間相對(duì)績(jī)效排序 TOPSIS的目的在尋找距“正理想解”最接近，且距“負(fù)理想解”最遠(yuǎn)的方案，依據(jù)式（7）～式（10）所求得之Ci*的大小，即可排列各方案間相對(duì)績(jī)效之順序。

四、多目標(biāo)模糊理論的績(jī)效評(píng)估模式分析

（一）評(píng)估準(zhǔn)則建立與加權(quán)值計(jì)算 依照AHP的架構(gòu)，將研究變數(shù)分為三層，分別說(shuō)明如下：（1）第一層總目標(biāo)，訂定旅館業(yè)者之整體經(jīng)營(yíng)績(jī)效。（2）第二層績(jī)效構(gòu)面，歸納出經(jīng)營(yíng)績(jī)效評(píng)量之關(guān)鍵構(gòu)面有：“行政面”、“財(cái)務(wù)面”、“顧客面”、“成長(zhǎng)面”等四項(xiàng)，并由此發(fā)展第三層評(píng)估指標(biāo)。（3）第三層評(píng)估指標(biāo)，隨著第二層構(gòu)面因素，經(jīng)由文獻(xiàn)、專業(yè)意見(jiàn)等獲取評(píng)估指標(biāo)計(jì)二十項(xiàng)，分別為“行政面”構(gòu)面下的“行政效率”、“行銷通路效率”、“設(shè)備現(xiàn)代化”、“軟體品質(zhì)”等評(píng)估指標(biāo)。以AHP求解各構(gòu)面與各指標(biāo)權(quán)重，其他相關(guān)評(píng)估指標(biāo)與權(quán)重計(jì)算結(jié)果如表（1）所示。

（二）模糊績(jī)效分?jǐn)?shù)計(jì)算 根據(jù)業(yè)者所提供之資料，使用模糊理論，匯整八位專家實(shí)地評(píng)估二十項(xiàng)評(píng)估準(zhǔn)則后；依據(jù)五種感認(rèn)尺度：“非常不滿意”、“不滿意”、“普通”、“滿意”、“非常滿意”為基準(zhǔn)，分別填寫(xiě)受訪者個(gè)人在五種感認(rèn)尺度的三角模糊數(shù)以及五家業(yè)者在二十項(xiàng)準(zhǔn)則之感認(rèn)值。依據(jù)式（1）、式（2）、式（3），計(jì)算求得五家業(yè)者分別在二十項(xiàng)準(zhǔn)則值的三角模糊數(shù)，如表（2）所示。進(jìn)行解模糊化運(yùn)算，依據(jù)式（6），分別計(jì)算各業(yè)者對(duì)二十項(xiàng)準(zhǔn)則的最佳去模糊績(jī)效值BNP，結(jié)果如表（3）所示。

（三）相對(duì)績(jī)效排序 以TOPSIS進(jìn)行各業(yè)者間相對(duì)績(jī)效之排序，由表（3）中所求得各業(yè)者對(duì)各準(zhǔn)則之BNP值再乘上表1各構(gòu)面與各指標(biāo)相對(duì)權(quán)重，可算出各業(yè)者對(duì)各準(zhǔn)則之加權(quán)值；依式（7）與式（8）計(jì)算“正理想解”（A+）與“負(fù)理想解”（A-），結(jié)果如表（4）所示。由式（9）計(jì)算出各業(yè)者與“正理想解”的距離（S+i）及“負(fù)理想解”之距離（S-i），最后由式（10）計(jì)算各方案對(duì)理想解的相對(duì)接近程度（Ci*）。結(jié)果如表（5）所示。

五、結(jié)論

評(píng)估模式選擇得宜與否攸關(guān)評(píng)估結(jié)果的正確性。利用AHP可有效求得起始權(quán)重；為因應(yīng)績(jī)效評(píng)估所面臨的不確定性，模糊理論相當(dāng)適合用來(lái)描述與表現(xiàn)評(píng)量的結(jié)果；用TOPSIS來(lái)排列各方案之優(yōu)先順序，可以避免產(chǎn)生一方案距離正理想解最近、又距負(fù)理想解最近，以及距正理想解最遠(yuǎn)、又距負(fù)理想解最遠(yuǎn)不易比較的缺點(diǎn)。本研究整合“AHP”、“Fuzzy Theory”以及“TOPSIS”等技術(shù)，應(yīng)用于服務(wù)業(yè)，對(duì)旅館業(yè)的“多目標(biāo)績(jī)效評(píng)估”做研究。研究結(jié)論可整理如下： 整體而言，專家們認(rèn)為旅館業(yè)經(jīng)營(yíng)較為重要的構(gòu)面為顧客面、財(cái)務(wù)面兩項(xiàng)，其次為行政面、成長(zhǎng)面兩項(xiàng)。本研究最終目標(biāo)乃經(jīng)由模糊理論及TOPSIS，求出五家業(yè)者之排序，分別為E>A>D>C>B，結(jié)果可作為相關(guān)業(yè)者改善之重要依據(jù)與決策參考。本研究所建立之層級(jí)架構(gòu)及準(zhǔn)則，能有條理的讓決策者容易掌握民宿經(jīng)營(yíng)的關(guān)鍵因素，并了解各項(xiàng)評(píng)估因素之相對(duì)重要程度，使決策者在進(jìn)行規(guī)劃時(shí)能從全方位管理角度來(lái)思考問(wèn)題，以做出正確的抉擇而降低風(fēng)險(xiǎn)。本研究?jī)H針對(duì)評(píng)估模式權(quán)重設(shè)定與績(jī)效分?jǐn)?shù)給定與整合的部份作探討，有關(guān)評(píng)估準(zhǔn)則之選擇可做為后續(xù)研究的方向。本研究以單架構(gòu)模式求得權(quán)重，后續(xù)可朝多架構(gòu)進(jìn)行研究，以期得到更廣泛、更理性與客觀的評(píng)估結(jié)果。

*本文系全國(guó)教育科學(xué)規(guī)劃“教育部重點(diǎn)”課題“基于AHP的師德綜合評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及預(yù)警模型研究”（項(xiàng)目編號(hào)：DEA130238）的階段性成果

參考文獻(xiàn)：

[1]張雅文：《概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)》，中國(guó)農(nóng)業(yè)出版社2009年版。

[2]李學(xué)：《非理性績(jī)效考評(píng)、組織依附與目標(biāo)置換》，《公共管理研究》2010年第8期。

第8篇：民宿經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)范文

我國(guó)休閑農(nóng)業(yè)于20世紀(jì)80年代開(kāi)始萌芽，經(jīng)歷了90年代的初期發(fā)展階段，21世紀(jì)初進(jìn)入全面發(fā)展時(shí)期。目前，我國(guó)休閑農(nóng)業(yè)主要有田園農(nóng)業(yè)旅游、民俗風(fēng)情旅游、“農(nóng)家樂(lè)”旅游、村落鄉(xiāng)鎮(zhèn)旅游、休閑度假旅游、科普教育旅游和回歸自然旅游等模式類型。上世紀(jì)80年代以來(lái)，濰坊市在充分挖掘、整理本地民俗旅游資源的基礎(chǔ)上，開(kāi)創(chuàng)了我國(guó)民俗旅游的先河，成為全國(guó)最有影響的民俗旅游區(qū)。近年來(lái)，濰坊市的休閑農(nóng)業(yè)有了較快發(fā)展，涌現(xiàn)出了濰坊金寶樂(lè)園、安丘青云山民俗游樂(lè)園、壽光林海生態(tài)博覽園、昌邑綠博園、壽光蔬菜高科技示范園、青州黃樓花卉休閑農(nóng)業(yè)觀光園、寒亭益民合作社市民農(nóng)園等典型模式。綜合來(lái)看，濰坊市及我國(guó)大部分地區(qū)的休閑農(nóng)業(yè)多以經(jīng)濟(jì)功能為主，在社會(huì)和生態(tài)功能方面還沒(méi)有足夠的重視，與發(fā)達(dá)國(guó)家休閑農(nóng)業(yè)相比有明顯差距，且存在許多問(wèn)題。

（一）開(kāi)發(fā)盲目，定位模糊

目前，我國(guó)多數(shù)休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)的發(fā)展，基本上以鄉(xiāng)、村和工商業(yè)主自主開(kāi)發(fā)為主，缺少整體規(guī)劃和科學(xué)論證。很多項(xiàng)目在設(shè)計(jì)初始，對(duì)周邊環(huán)境與潛在市場(chǎng)、園區(qū)功能、產(chǎn)品定位沒(méi)有進(jìn)行翔實(shí)調(diào)研、周密論證，開(kāi)發(fā)建設(shè)不是量力而行、量需而擇，而是簡(jiǎn)單搬用、盲目追新，隨意性較大。雖然有些地區(qū)的建設(shè)、農(nóng)林、水利和旅游部門都制定有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定景區(qū)景點(diǎn)的等級(jí)，并實(shí)施相應(yīng)的管理辦法，但這樣又形成多頭管理，各自規(guī)劃、缺乏宏觀控制和指導(dǎo)。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的無(wú)序性和盲目性，造成項(xiàng)目設(shè)置布局不盡合理、功能不配套、定位不明確、產(chǎn)業(yè)鏈不銜接、可持續(xù)性不強(qiáng)等問(wèn)題。

（二）模式雷同，特色不濃

許多投資者僅把得天獨(dú)厚的資源作為“搖錢樹(shù)”，忽視可行性研究和資源評(píng)估，單純模仿、倉(cāng)促上馬，項(xiàng)目設(shè)置雷同甚至重復(fù)，既缺乏特色、無(wú)吸引力，還容易出現(xiàn)“非均衡博弈”，造成無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、多敗俱傷。另一方面，與城市旅游、工業(yè)旅游、商貿(mào)旅游、探險(xiǎn)旅游等相比，休閑農(nóng)業(yè)的特色和價(jià)值在于其返樸歸真的田園風(fēng)光、品種繁多的土特產(chǎn)品、參與體驗(yàn)的農(nóng)事活動(dòng)、綠色鮮美的農(nóng)家小吃和多姿多彩的鄉(xiāng)情民俗等等。然而，有不少園區(qū)并沒(méi)有充分展現(xiàn)出“休閑農(nóng)業(yè)”的特色，或因規(guī)劃地域逼仄遮蔽田園自然風(fēng)光，或?yàn)槟７鲁鞘泄珗@丟棄鄉(xiāng)村特有“土”味，或?yàn)樽分瓞F(xiàn)代時(shí)尚失去少數(shù)民族風(fēng)韻，或因農(nóng)事安排失真難遂游人體驗(yàn)意愿，等等。

（三）底蘊(yùn)淺薄，品位不高

我國(guó)是農(nóng)業(yè)文明古國(guó)，有著豐厚的農(nóng)業(yè)文化遺產(chǎn)，其中，農(nóng)耕文化、飲食文化、服飾文化、戲曲文化以及茶文化、酒文化、花文化等等，大量蘊(yùn)藏在民間，可供休閑農(nóng)業(yè)的開(kāi)發(fā)和利用。許多園區(qū)在農(nóng)業(yè)文化遺產(chǎn)方面的研究滯后、挖掘不足，致使項(xiàng)目?jī)?nèi)容缺乏文化底蘊(yùn)，不能充分展示地方文化和民俗風(fēng)情，文化主題不夠鮮明，仍然停留在觀賞、采摘等表層繁榮階段，園區(qū)印象模糊、內(nèi)涵淺薄、品位不高，不能滿足游人精神層次的需求。

（四）服務(wù)落后，管理不善

不少休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)偏重設(shè)施、輕管理，重建設(shè)、輕服務(wù)，食宿衛(wèi)生欠佳、活動(dòng)內(nèi)容單調(diào)，從業(yè)人員素質(zhì)偏低、缺少正規(guī)培訓(xùn)，導(dǎo)游知識(shí)淺薄、服務(wù)態(tài)度惡劣等等，成為引發(fā)投訴的主要原因。休閑農(nóng)業(yè)是集農(nóng)業(yè)和旅游業(yè)于一體、綜合性、多功能性、開(kāi)放性的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，對(duì)管理者的要求高。目前不少休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)管理層的人員多來(lái)自其他行業(yè)，知識(shí)結(jié)構(gòu)不完善，管理經(jīng)驗(yàn)不匹配，“懂農(nóng)業(yè)的不熟悉休閑業(yè)，懂休閑業(yè)的不熟悉農(nóng)業(yè)”現(xiàn)象較嚴(yán)重，制約了休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)的發(fā)展壯大。

（五）急功近利，破壞環(huán)境

生態(tài)環(huán)境是休閑農(nóng)業(yè)生命力之所在，沒(méi)有良好的生態(tài)環(huán)境，休閑農(nóng)業(yè)也就失去了它的價(jià)值。許多地區(qū)片面追求短期經(jīng)濟(jì)利益，與休閑農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展趨勢(shì)背道而馳，過(guò)分依賴非自然的技術(shù)手段，大興土木、生造景點(diǎn)，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成破壞。不僅如此，有的園區(qū)為節(jié)約成本、減少投入，解決游人食、宿、行、游問(wèn)題，靠違規(guī)擴(kuò)張非農(nóng)業(yè)用地的辦法，致使生活垃圾、廢物、廢水污染肆意蔓延，嚴(yán)重危及當(dāng)?shù)刈匀簧鷳B(tài)系統(tǒng)的平衡。

（六）資源單一，內(nèi)容貧乏

農(nóng)業(yè)資源豐富，項(xiàng)目功能齊全，活動(dòng)內(nèi)容新奇，是開(kāi)發(fā)休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目的關(guān)鍵。許多地方攀比跟風(fēng)，僅憑幾塊農(nóng)田、幾棵果樹(shù)營(yíng)造休閑園區(qū)，總體規(guī)模小，沒(méi)有綜合性的休閑觀光場(chǎng)所，園區(qū)景觀雜亂無(wú)章，既沒(méi)有少豐富多彩、可參與體驗(yàn)的活動(dòng)內(nèi)容，又缺少鮮活新奇、供啟智怡情的教育內(nèi)涵，難以滿足人們回歸自然的休閑需求，吸引力不夠，游人逗留時(shí)間短，經(jīng)濟(jì)效益低下。

（七）調(diào)控出偏，缺場(chǎng)越位

在休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展調(diào)控中，許多地方政府部門角色定位出偏，存在缺場(chǎng)、越位或錯(cuò)位現(xiàn)象。一方面，有的地方政府認(rèn)識(shí)不到位，在許多本該由政府做的事情上缺場(chǎng)：對(duì)園區(qū)用地、宣傳推介、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)、安全衛(wèi)生等方面監(jiān)管不力，導(dǎo)致休閑農(nóng)業(yè)市場(chǎng)秩序混亂，游客權(quán)益受損；有的地方財(cái)政未設(shè)立專項(xiàng)資金，對(duì)休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)扶持力度不夠；有的園區(qū)相關(guān)產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展落后，交通運(yùn)輸不發(fā)達(dá)、不配套，通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)不齊全、不暢通，無(wú)法對(duì)休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。另一方面，有的地方政府角色定位不清，在許多不該做的事情上越位：無(wú)視市場(chǎng)規(guī)律，沿用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制決策方式，確定項(xiàng)目產(chǎn)品，造成低水平重復(fù)建設(shè)；以財(cái)政撥款包辦壟斷，造成休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展對(duì)政府的依賴；直接投資開(kāi)發(fā)資源、興建項(xiàng)目、負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，效益甚微、浪費(fèi)嚴(yán)重，個(gè)別地區(qū)甚至有侵吞利益的案例發(fā)生。

二、國(guó)外休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)啟示

休閑農(nóng)業(yè)最早起始于歐洲，休閑農(nóng)業(yè)在發(fā)達(dá)國(guó)家被認(rèn)為是傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的替代產(chǎn)業(yè)。世界各國(guó)休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展模式，以意大利、法國(guó)、德國(guó)、美國(guó)、日本等國(guó)發(fā)展起來(lái)的“度假農(nóng)莊”和“民宿農(nóng)莊”等經(jīng)營(yíng)方式最為普遍。目前，發(fā)達(dá)國(guó)家休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展已進(jìn)入成熟期，其發(fā)展模式、經(jīng)營(yíng)管理、政策法規(guī)、理念導(dǎo)向等方面的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，對(duì)我國(guó)休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展和發(fā)展模式的選擇有重要的啟示。

（一）重視并突出地方特色資源

從發(fā)達(dá)國(guó)家休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展情況來(lái)看，各國(guó)休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展呈高度多樣化、差異化，不僅每個(gè)國(guó)家之間，即便是一國(guó)范圍之內(nèi)、一個(gè)地區(qū)之內(nèi)，休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展程度、發(fā)展模式、經(jīng)營(yíng)類型等方面都存在相當(dāng)大的差異。不可能存在適合所有國(guó)家、所有地區(qū)、所有階段的一通百通的成功發(fā)展模式和經(jīng)營(yíng)類型。不重視與地方特色資源的結(jié)合，即是不重視核心競(jìng)爭(zhēng)力的培育，許多國(guó)家和地區(qū)在發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展中有過(guò)失敗教訓(xùn)。因此，選擇休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展模式的關(guān)鍵就在于如何促使各個(gè)農(nóng)村地區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)向競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)換，即必須高度重視并突出地方特色資源和地方性要素（時(shí)間因素、歷史遺跡、空間分布、名稱概念等）的開(kāi)發(fā)利用。

（二）政府起重要而有限的作用

各國(guó)政府對(duì)休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展都采取了支持和鼓勵(lì)政策，發(fā)達(dá)國(guó)家的相關(guān)政策類型和政策工具內(nèi)容尤其廣泛。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，政府除在道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中發(fā)揮積極作用外，還應(yīng)該協(xié)調(diào)休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展環(huán)境，協(xié)助信息和促銷宣傳，提供適當(dāng)?shù)亩愂諆?yōu)惠和資金支持。此外，政府還應(yīng)逐漸、適當(dāng)放松管制，創(chuàng)造健康、和諧的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，提升經(jīng)營(yíng)效率。

（三）規(guī)范完善標(biāo)準(zhǔn)和法律法規(guī)

發(fā)達(dá)國(guó)家休閑農(nóng)業(yè)在項(xiàng)目用地、服務(wù)內(nèi)容、文化條件、基礎(chǔ)設(shè)施以及從業(yè)人員資格考核等方面設(shè)立了質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)價(jià)細(xì)則，推動(dòng)了休閑農(nóng)業(yè)的有序發(fā)展。意大利、德國(guó)、美國(guó)、日本等國(guó)，在休閑農(nóng)業(yè)的計(jì)劃、用地、經(jīng)營(yíng)、納稅等方面制定有全面、具體的法律法規(guī)，保證了休閑農(nóng)業(yè)的健康發(fā)展。因此，要使休閑農(nóng)業(yè)有序、健康發(fā)展，必須規(guī)范行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、健全法律法規(guī)，既要防止和糾正“市場(chǎng)失靈”，還要不斷補(bǔ)充或擴(kuò)展市場(chǎng)。

（四）民間團(tuán)體的作用不可替代

休閑農(nóng)業(yè)具有地域性和季節(jié)性特點(diǎn)，要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化和規(guī)格化，市場(chǎng)推廣和宣傳促銷至關(guān)重要，經(jīng)營(yíng)者個(gè)人難以獨(dú)立完成。在發(fā)達(dá)國(guó)家中，這項(xiàng)業(yè)務(wù)更多的是依靠聯(lián)結(jié)農(nóng)戶與市場(chǎng)的紐帶———行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)進(jìn)行。此外，除了政府的有效管理，發(fā)達(dá)國(guó)家主要通過(guò)行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、提供休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)管理咨詢服務(wù)、進(jìn)行休閑產(chǎn)業(yè)評(píng)估等，以提高休閑產(chǎn)品質(zhì)量、規(guī)范休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?？梢?jiàn)，在休閑農(nóng)業(yè)的市場(chǎng)推廣、合作經(jīng)營(yíng)、標(biāo)準(zhǔn)制定、監(jiān)督檢查及評(píng)估培訓(xùn)等方面，行業(yè)協(xié)會(huì)能夠起到政府和經(jīng)營(yíng)者個(gè)人所不能起到的作用。

三、濰坊市休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展前景分析

山東省濰坊市具有發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的優(yōu)厚資源，隨著居民收入水平的逐步提高、道路交通的日益發(fā)達(dá)、閑暇時(shí)間的明顯增多、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的不斷改善以及傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展有著廣闊的前景。

（一）資源條件

濰坊市交通便利、資源豐富、名勝遍布、古跡眾多，加之旅游業(yè)起步早、農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)潛力巨大，主要表現(xiàn)在：1.區(qū)位資源優(yōu)越。濰坊市南依沂山，北瀕渤海，東連海港名城青島、煙臺(tái)，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營(yíng)，是山東半島的交通樞紐，陸?？樟Ⅲw交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)；南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，北部是沿海灘涂；市域共有大小河流112條，其中流域面積在100平方公里以上的有55條，主要分屬濰河、彌河、白浪河、膠萊河、小清河水系；海岸線西起淄脈河口，東到膠萊河口，東南－西北走向，全長(zhǎng)143公里；國(guó)土綠化水平不斷提高，林業(yè)事業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展，目前全市森林覆蓋率已達(dá)到30%以上。休閑農(nóng)業(yè)的多樣化、多功能化條件較為完備。2.農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)雄厚。濰坊是農(nóng)業(yè)大區(qū)，是山東省農(nóng)副產(chǎn)品的集中產(chǎn)區(qū)之一，是全國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)祥地，農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力、農(nóng)民組織化程度、農(nóng)業(yè)科技水平和主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量在全省乃至全國(guó)都占有一定位次。經(jīng)過(guò)近幾年的農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，全市已經(jīng)建成了壽光蔬菜、青州花卉、諸城板栗、安丘櫻桃、昌樂(lè)西瓜、濰坊蘿卜等一大批名優(yōu)特稀農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)基地和農(nóng)業(yè)高新技術(shù)示范園區(qū)，既能創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益，又有極高的觀賞價(jià)值，這是發(fā)展觀光、采摘、種植、喂養(yǎng)等模式休閑農(nóng)業(yè)的基礎(chǔ)條件。3.風(fēng)景名勝眾多。濰坊市南部山區(qū)丘陵地帶，自然風(fēng)景名勝數(shù)不勝數(shù)。“小泰山”沂山，層巒疊嶂，河流湍急，既有優(yōu)美的自然景觀，又有古老的人文景觀；青州云門山，危崖峭立，景色迷人；青州仰天山“，一竅仰穿，天光下射”；安丘青云山，林幽溪清，植被豐富；臨朐石門坊，漫紅嵌黛，瑰麗如畫(huà)；濰城浮煙山，依偎符山水泊，山水相映，景色秀麗；有“北國(guó)江南”之譽(yù)的臨朐老龍灣，泉水噴涌，四季恒溫。此外，還有世界級(jí)地質(zhì)旅游資源巨厚沉積頁(yè)巖硅藻土“萬(wàn)卷書(shū)”、“化石寶庫(kù)”景觀，規(guī)模宏大、景觀獨(dú)特、藍(lán)寶石資源豐富的昌樂(lè)古火山群勝景等等。得天獨(dú)厚的風(fēng)景名勝，是開(kāi)發(fā)森林氧吧、水面垂釣、生態(tài)農(nóng)園等模式類型的休閑農(nóng)業(yè)的前提和依托。4.濰坊歷史悠久，文化燦爛，人文遺產(chǎn)遍布各區(qū)。青州偶園，是清朝康熙年間文華殿大學(xué)士兼刑部尚書(shū)馮溥的私家花園，結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，布局得體，園內(nèi)假山是我國(guó)唯一保存完好具有康熙風(fēng)格的人造假山，濃縮九州山川秀水，具有極高的藝術(shù)和史料價(jià)值；范公亭及三賢祠，為后人祀三位青州知州范仲淹、富弼、歐陽(yáng)修之所；范公亭北鄰有李清照故居，宋代詞人李清照、金石學(xué)家趙明誠(chéng)夫婦寓居此處14年，寫(xiě)出了著名的《金石錄》30卷和多篇傳世詩(shī)作；建于清代道光九年（1829年）的安丘庵上石坊（節(jié)孝坊），巖石建筑與石雕藝術(shù)有機(jī)組合，繁而不亂，工藝超群；諸城王盡美烈士故居和王盡美紀(jì)念館，是進(jìn)行革命傳統(tǒng)教育和道德理想教育的課堂。千百年來(lái)，出生或活動(dòng)于濰坊的歷史文化名人有100多位，宗教的發(fā)展與融合也留下了具有較高旅游價(jià)值的名寺古剎、石窟佛像等遺址遺跡，厚重的歷史底蘊(yùn)和文化傳承是濰坊市休閑農(nóng)業(yè)的重要內(nèi)涵。5.鄉(xiāng)村民俗多彩。濰坊市現(xiàn)轄奎文、濰城、寒亭、坊子4區(qū)，青州、諸城、壽光、高密、安丘、昌邑6市，昌樂(lè)、臨朐2縣，含68個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、49個(gè)街辦，全市總面積1.61萬(wàn)平方公里，戶籍總?cè)丝?68萬(wàn)人，有漢、滿、回等51個(gè)民族①。市轄農(nóng)村地區(qū)的鄉(xiāng)土文化和風(fēng)俗習(xí)慣頗具特色。安丘石家莊民俗村，每年都有日本、美國(guó)以及東南亞、西歐等國(guó)的游客，來(lái)到這里隨農(nóng)家俗、學(xué)農(nóng)家活、住農(nóng)家房、吃農(nóng)家飯，體驗(yàn)民間風(fēng)俗、飽享田園之樂(lè)；建于1988年的石家莊民俗博物館，由民間禮儀廳、民間工藝室、民間文娛室、農(nóng)事用具室、農(nóng)家生活室、農(nóng)家紡織室、私塾學(xué)堂室及婚俗院等組成，陳列、展示、再現(xiàn)了魯中一帶清末和建國(guó)初期的農(nóng)家生活場(chǎng)景和風(fēng)俗習(xí)慣。建于1986年的楊家埠民間藝術(shù)大觀園，現(xiàn)已形成以木版年畫(huà)文化、風(fēng)箏文化、古店鋪街民俗文化、鄭板橋書(shū)畫(huà)文化4大景區(qū)、20多個(gè)景點(diǎn)的民俗文化觀光園，游客在這里可以嘗試年畫(huà)、風(fēng)箏制作。依據(jù)民俗村和民俗博物館，開(kāi)發(fā)民俗文化休閑農(nóng)業(yè)，可以讓游客真切體驗(yàn)和感受濰坊的民俗文化。6.旅游品牌知名。近年來(lái)，隨著濰坊城市建設(shè)及旅游文化產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)，城市、鄉(xiāng)村風(fēng)景更加亮麗，“中國(guó)濰坊—逍遙游”品牌知名度大幅度提高，旅游業(yè)已成為推動(dòng)濰坊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)。據(jù)國(guó)內(nèi)旅游抽樣調(diào)查顯示，2009年濰坊市接待國(guó)內(nèi)游客2313.4萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)23.76%；實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)旅游收入181.41億元，同比增長(zhǎng)26.37%，相當(dāng)于GDP比重為6.66%。國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)全省排名由2006年的第9位上升為第7位，國(guó)內(nèi)旅游收入排名由2006年第9位上升為第4位。按旅游目的所占比重排序，依次為觀光游覽、休閑度假、商務(wù)活動(dòng)、探親訪友、會(huì)議等，其比重分別占34.16%、24.26%、22.48%、7.56%、3.89%。游客比較感興趣的是民俗風(fēng)情、山水風(fēng)光和生態(tài)旅游，其中民俗風(fēng)情、山水風(fēng)光、文物古跡、農(nóng)業(yè)特色旅游、生態(tài)旅游、主題公園，比重分別占78.52%、60.39%、52.28%、38.66%、18.35%、15.27%。其中，生態(tài)旅游所占比重同比上升26.87個(gè)百分點(diǎn)。②“中國(guó)濰坊—逍遙游”，是濰坊精心打造的山東第三大旅游品牌，目前，“逍遙游”精品線路逐漸走向全國(guó)，在國(guó)外也有了一定影響。

（二）發(fā)展機(jī)遇

濰坊市不僅具備發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)所需的資源條件，而且正面臨良好的發(fā)展機(jī)遇，潛力巨大，前景廣闊。1.經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。近年來(lái)，濰坊市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)。上世紀(jì)80-90年代，濰坊市GDP居全省第二，在全國(guó)25個(gè)國(guó)民生產(chǎn)總值過(guò)百億城市中居16位。2005年，濰坊市農(nóng)民人均純收入達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的5017元，增長(zhǎng)13.1%。在全市12個(gè)縣市區(qū)中，壽光市農(nóng)民人均純收入以5566元位居第一，濰城等6個(gè)縣市區(qū)農(nóng)民人均收入突破了5000元大關(guān)，其它5個(gè)縣市區(qū)收入也均在4000元以上。③其中，6個(gè)縣市區(qū)全部達(dá)到小康縣標(biāo)準(zhǔn)，4個(gè)縣成為全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣。2006年，濰坊市人均GDP達(dá)19677元（相當(dāng)于2659美元），已接近或達(dá)到中等收入國(guó)家水平。④2009年，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增至17267.3元，比上年增長(zhǎng)10.0%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出12484.1元，增長(zhǎng)7.9%；農(nóng)民人均純收入7695元，增長(zhǎng)8.8%，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出5240元，增長(zhǎng)8.5%。⑤人均可支配收入躍居全省前六，增幅全省第一。⑥截至2010年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng)13.3%，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)22.6%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)18.6%，地方財(cái)政收入增長(zhǎng)28.2%，居民消費(fèi)價(jià)格漲幅為2.6%。⑦全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到19675元，增長(zhǎng)13.9%；農(nóng)民人均純收入8872元，增長(zhǎng)15.3%。⑧經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入增加，為城市居民外出休閑旅游和我市休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展奠定了堅(jiān)守基礎(chǔ)。2.消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變。隨著收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)水平不斷提升，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也日趨合理，交通通信、文教娛樂(lè)、醫(yī)療保健等發(fā)展性和享受性消費(fèi)支出大幅增加，服務(wù)性消費(fèi)的需求連年上升，恩格爾系數(shù)不斷下降。2000年，我市城區(qū)居民恩格爾系數(shù)為34.02%①。到2006年這種情況得到明顯改善，城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)回落約1.83個(gè)百分點(diǎn)，降至32.2%，接近了發(fā)達(dá)國(guó)家的水平。②這一變化說(shuō)明，濰坊市城鎮(zhèn)居民的生活已越來(lái)越不滿足于衣食住行，而轉(zhuǎn)向追求精神享受，追求返璞歸真、親近自然的生活方式。另一方面，隨著城市生活環(huán)境的惡化、工作節(jié)奏的加快、休閑空間的減少，促使城市居民將目光和興趣轉(zhuǎn)向郊區(qū)、轉(zhuǎn)向城市周邊的農(nóng)村，希望體驗(yàn)清新恬靜的田園生活。為拉動(dòng)旅游消費(fèi)和相關(guān)服務(wù)業(yè)發(fā)展，濰坊市推出了“旅游一卡通”“、惠民一卡通”。有拉動(dòng)內(nèi)需政策作保障，濰坊市發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的市場(chǎng)前景看好。3.閑暇時(shí)間增多。休閑，是人類有目的、有意識(shí)地發(fā)展自身的一項(xiàng)重要精神活動(dòng)，主要包括兩方面的內(nèi)容：“休”，即有效地休整和恢復(fù)機(jī)體功能，滿足娛樂(lè)或享受的精神活動(dòng)需求；“閑”，指可自由支配、合理利用的業(yè)余時(shí)間，或可轉(zhuǎn)化為人力資源時(shí)間資源。故“有閑”，亦是休閑的前提之一。和我國(guó)大多數(shù)地區(qū)的情況一樣，經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生活水平提高、收入增加，濰坊市城鄉(xiāng)居民的閑暇時(shí)間隨之增多，追求身心放松、精神閑適的需求漸趨高漲。1995年起我國(guó)實(shí)行雙休日制，1999年起實(shí)行“五一”、“十一”、“春節(jié)”三個(gè)“黃金周”制度③。2007年12月，國(guó)務(wù)院公布了《關(guān)于修改〈全國(guó)年節(jié)及紀(jì)念日放假辦法〉的決定》；2008年1月1日，我國(guó)又開(kāi)始實(shí)施《職工帶薪年休假條例》。目前我國(guó)已經(jīng)有法定假日114天，再加上國(guó)家正在逐步推廣的帶薪休假制度，我國(guó)公民每年可享受的節(jié)假日增多，人們的閑暇時(shí)間越來(lái)越寬裕，普通工薪階層的閑暇時(shí)間一般能達(dá)到120天，每年約有1/3-1/2的時(shí)間在閑暇中度過(guò)，休閑日漸成為城鎮(zhèn)居民的常態(tài)。閑暇時(shí)間的增多、文化生活和旅游消費(fèi)的增長(zhǎng)，將促進(jìn)濰坊市休閑農(nóng)業(yè)更快發(fā)展。4.傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型。濰坊市是我國(guó)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的發(fā)源地，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期。自1993年開(kāi)始，濰坊市在全國(guó)率先提出并組織實(shí)施農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化戰(zhàn)略，從單純追求數(shù)量增長(zhǎng)轉(zhuǎn)換為追求效益增長(zhǎng)，并越來(lái)越關(guān)注人、資源、自然三者間的協(xié)調(diào)發(fā)展。近20多年來(lái)，特別是自我國(guó)加入WTO之后，濰坊市農(nóng)村紛紛以市場(chǎng)為導(dǎo)向調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)，依靠農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，從本地出發(fā)不斷創(chuàng)新模式、豐富內(nèi)涵，制定區(qū)域農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、品牌農(nóng)業(yè)、創(chuàng)匯農(nóng)業(yè)、有機(jī)農(nóng)業(yè)等新的農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，為我市農(nóng)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。在傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)的轉(zhuǎn)型中，濰坊市多功能農(nóng)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出強(qiáng)勁勢(shì)頭，農(nóng)業(yè)多功能理念也得到了廣泛認(rèn)同，逐漸形成全面開(kāi)花、形式多樣、各具特色的良好局面。發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，既是農(nóng)業(yè)多功能性的體現(xiàn)，也是農(nóng)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的方向。

四、休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展模式選擇的原則

各國(guó)和各地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)、自然條件各有不同，故休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展模式不盡相同。不過(guò)，基礎(chǔ)理論的導(dǎo)引、異域經(jīng)驗(yàn)的啟示及實(shí)踐問(wèn)題的總結(jié)，可以幫助我們突破國(guó)家、地區(qū)畛域，發(fā)現(xiàn)休閑農(nóng)業(yè)共性，從而依據(jù)本地資源條件和發(fā)展前景，科學(xué)選擇休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展模式。具體說(shuō)來(lái)，濰坊市及國(guó)內(nèi)其他地區(qū)選擇休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展模式應(yīng)遵循以下原則：

（一）市場(chǎng)導(dǎo)向

市場(chǎng)是休閑農(nóng)業(yè)生存和發(fā)展的根本，選擇休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，首先必須要明了服務(wù)對(duì)象和利潤(rùn)來(lái)源，從市場(chǎng)需求出發(fā)并準(zhǔn)確把握市場(chǎng)需求變化，進(jìn)行投資決策、設(shè)計(jì)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品及服務(wù)，并適時(shí)更新升級(jí)，避免盲目投資，降低風(fēng)險(xiǎn)、減少不必要的損失。

（二）資源優(yōu)勢(shì)

選擇休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，首先要找準(zhǔn)本地資源優(yōu)勢(shì)或特色，在景觀、生產(chǎn)、消費(fèi)、住宿、療養(yǎng)、度假、觀賞、品嘗、參觀、體驗(yàn)、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、購(gòu)買等方面，開(kāi)發(fā)新的服務(wù)產(chǎn)品，或賦予服務(wù)產(chǎn)品以新的內(nèi)容、新的樣式，在旅游產(chǎn)品、旅游線路、游覽方式、時(shí)間選取、消費(fèi)水平等方面提供多種方案、多種服務(wù)以供選擇，滿足游客不斷增加的新的消費(fèi)需求。

（三）以農(nóng)為本

作為山東省的農(nóng)業(yè)大區(qū)，濰坊市發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)，目的是為了提高糧食產(chǎn)量、增加農(nóng)民收入。因此，選擇休閑農(nóng)業(yè)模式，應(yīng)該在確保農(nóng)業(yè)主體地位的基礎(chǔ)上，挖掘農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)的新功能、延長(zhǎng)農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈、拓展農(nóng)業(yè)發(fā)展新空間，依托特色農(nóng)業(yè)資源，把農(nóng)業(yè)基地建設(shè)、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與人們觀光、參與、體驗(yàn)等需求有機(jī)結(jié)合，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

（四）科學(xué)規(guī)劃

從濰坊市實(shí)際出發(fā)，近期宜以城市郊區(qū)型為主、景區(qū)周邊型為輔，進(jìn)行開(kāi)發(fā)規(guī)劃；長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看應(yīng)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)景區(qū)周邊、特色農(nóng)村、高科技農(nóng)業(yè)基地等為主。由于客源主體人群是城市居民，距離城市近、基礎(chǔ)設(shè)施好、開(kāi)發(fā)成本較低、效率效益較高，目前濰坊市休閑農(nóng)業(yè)主要集中在城郊。城郊休閑農(nóng)業(yè)的開(kāi)發(fā)近期宜以觀光、農(nóng)家樂(lè)為主，長(zhǎng)遠(yuǎn)應(yīng)以休閑、度假、購(gòu)物為主。隨著城市居民收入水平的提高，休閑需求將趨向多樣化、高級(jí)化，現(xiàn)有的城郊普及型“農(nóng)家樂(lè)”模式將難以滿足新的需求，城郊休閑農(nóng)業(yè)應(yīng)當(dāng)向特色化、專業(yè)化、科技化，多功能、高品位、綠色環(huán)保方向發(fā)展。城郊以外的休閑農(nóng)業(yè)因其客源廣泛、距離城市遠(yuǎn)，應(yīng)當(dāng)以度假旅游為主?？傊?xiàng)目規(guī)劃要依據(jù)本地的自然、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)條件和市場(chǎng)需求，不能攀比跟風(fēng)、一哄而上或重復(fù)建設(shè)；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要充分考慮區(qū)位條件和交通條件，統(tǒng)籌安排休閑資源，做到景點(diǎn)區(qū)域分布合理、規(guī)模適度、檔次適中，產(chǎn)品及服務(wù)內(nèi)容豐富、特色突出；規(guī)劃設(shè)計(jì)要發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)文化，融匯現(xiàn)念，展示休閑農(nóng)業(yè)的奇趣性、參與性和多功能性特點(diǎn)；客源及市場(chǎng)定位應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，內(nèi)外兼顧、以內(nèi)為主，立足本市、帶動(dòng)省內(nèi)、推向全國(guó)、影響國(guó)外。

（五）可持續(xù)性

發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)要樹(shù)立科學(xué)的發(fā)展觀，做好農(nóng)業(yè)發(fā)展遠(yuǎn)景規(guī)劃，充分利用荒山、荒灘、荒地等后備資源，保護(hù)生態(tài)環(huán)境，實(shí)現(xiàn)休閑農(nóng)業(yè)與資源環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展。休閑農(nóng)業(yè)模式建設(shè)和經(jīng)營(yíng)不能破壞環(huán)境、污染環(huán)境，要做好水土保持、自然生態(tài)保育、公害防治及廢棄物處理等工作，做到開(kāi)發(fā)與保護(hù)并舉、生產(chǎn)與生態(tài)并重。

（六）民間主體

休閑農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)的主體是農(nóng)戶或企業(yè)，選擇休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展模式要充分尊重廣大農(nóng)民的意愿，政府規(guī)劃項(xiàng)目、制定政策的前提是農(nóng)民同意、愿意，不能強(qiáng)制性安排，更不能強(qiáng)制性推行。選擇休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，要把促進(jìn)農(nóng)民增收作為出發(fā)點(diǎn)，政府應(yīng)加大對(duì)農(nóng)民的扶持力度，使農(nóng)民切實(shí)從休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展中真正得到實(shí)惠。

（七）兼顧協(xié)調(diào)

第9篇：民宿經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)范文

高校學(xué)生公寓是我國(guó)高校發(fā)展與擴(kuò)招的必然產(chǎn)物，這一新生事物具有不可遏制的生命力，必然在很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)經(jīng)歷它的產(chǎn)生、發(fā)展和完善的過(guò)程，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理的進(jìn)駐成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，為國(guó)家創(chuàng)造可觀的稅收。一、高校學(xué)生公寓的發(fā)展現(xiàn)狀

為保證新世紀(jì)高等教育健康發(fā)展，從1999年12月至20__年12月，國(guó)務(wù)院辦公廳先后4次召開(kāi)全國(guó)高校后勤社會(huì)化改革工作會(huì)議，部署推動(dòng)改革工作。在國(guó)務(wù)院的推動(dòng)下，經(jīng)過(guò)各地、各高校的共同努力，全國(guó)高校后勤社會(huì)化改革取得了巨大成績(jī)。

學(xué)生公寓等高校后勤服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，采取利用社會(huì)力量和社會(huì)資金的新機(jī)制，取得了歷史性進(jìn)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自1999年至20__年年底，4年內(nèi)全國(guó)新建、改造大學(xué)生公寓共計(jì)4800萬(wàn)平方米；新建、改造學(xué)生食堂共計(jì)630萬(wàn)平方米。幾年新建的學(xué)生公寓，超過(guò)了1999年以前50年建設(shè)量的總和。河北省和浙江省最近三年來(lái)建設(shè)的學(xué)生公寓，分別超過(guò)了各自前50年建設(shè)總量的3倍和5倍。

（一）湖南高校學(xué)生公寓的發(fā)展?fàn)顩r

按照擴(kuò)招的要求，“十五”期間，湖南高校每年需要新建學(xué)生公寓70萬(wàn)平方米，其建設(shè)任務(wù)之艱巨可想而知。20__年政府繼續(xù)由省財(cái)政提供專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)3000萬(wàn)元，對(duì)改革的進(jìn)展情況繼續(xù)進(jìn)行督查，而且要每半個(gè)月督查一次。領(lǐng)導(dǎo)小組一年里先后8次召開(kāi)辦公會(huì)議，專題研究和協(xié)調(diào)解決改革中出現(xiàn)的問(wèn)題。如岳麓山大學(xué)城居民拆遷安置工作，周伯華省長(zhǎng)曾兩次出面協(xié)調(diào)、現(xiàn)場(chǎng)辦公，促使長(zhǎng)沙市政府投資4.4億元整治和改善了大學(xué)城的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。領(lǐng)導(dǎo)小組還組織出臺(tái)了一系列稅費(fèi)減免政策，以鼓勵(lì)各學(xué)校加大引資力度，鼓勵(lì)有實(shí)力的公司投資高校后勤工作。20__年引進(jìn)社會(huì)資金6億元，新建學(xué)生公寓53萬(wàn)平方米。

筆者通過(guò)調(diào)查，了解到目前高校學(xué)生公寓確實(shí)取得了很大的發(fā)展，逐步解決了學(xué)生的住宿問(wèn)題，改善了學(xué)生的居住環(huán)境，為學(xué)生的學(xué)習(xí)和生活提供了有利條件。

（1）中南大學(xué)學(xué)生公寓成長(zhǎng)勢(shì)態(tài)良好

我們?cè)谥心洗髮W(xué)了解到學(xué)校學(xué)生公寓的建造和管理呈現(xiàn)出一派良好的勢(shì)頭，學(xué)教兩方雙贏。該校在校學(xué)生人數(shù)3萬(wàn)多，已入住學(xué)生7800人，每個(gè)學(xué)生每學(xué)年的住宿費(fèi)是1200元；按已入住公寓的學(xué)生人數(shù)計(jì)算，該校每年收取學(xué)生住宿費(fèi)936萬(wàn)，如果3萬(wàn)多人全部入住公寓，那么中南大學(xué)每年將收取學(xué)生住宿費(fèi)3600多萬(wàn)元，如果對(duì)這一收入開(kāi)征營(yíng)業(yè)稅的話，稅率是5.6，那么該校一年要繳稅200多萬(wàn)。

該校學(xué)生公寓的建造和管理由后勤集團(tuán)負(fù)責(zé)，招標(biāo)的建筑公司是省教委下屬的一個(gè)注冊(cè)公司。

據(jù)該校稅收專管員介紹：如果就學(xué)生公寓建造一塊開(kāi)征稅收的話，房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅兩項(xiàng)相加稅率是17.6，那么每年可征收200多萬(wàn)元。

（2）湖南大學(xué)學(xué)生公寓比較分散

擁有25000多學(xué)生的湖南大學(xué)后勤社會(huì)化改革取得了很大的成績(jī)，學(xué)生公寓分別由天馬村、龍王港及凱利公司建造和管理，現(xiàn)已入住學(xué)生14590人，湖大代收住宿管理費(fèi)，然后全數(shù)分別交給上面三個(gè)單位。通過(guò)“學(xué)?！边@個(gè)中間環(huán)節(jié)逃避了稅收的管理，造成不公平的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境使稅收流失。政府對(duì)學(xué)校后勤服務(wù)社會(huì)化的優(yōu)惠政策沒(méi)有真正體現(xiàn)在教育層面。

（3）湖南商學(xué)院學(xué)生公寓基本照舊

湖南商學(xué)院現(xiàn)有學(xué)生10000人，學(xué)生公寓由學(xué)生處宿管科管理，每名學(xué)生每年交管理費(fèi)1000元，包括住宿和水電。據(jù)該校后勤人員介紹：學(xué)校嘗試過(guò)引進(jìn)社會(huì)資本建造和管理學(xué)生公寓，但是建造學(xué)生公寓成本回收期長(zhǎng)，管理和維修也是問(wèn)題，所以該校學(xué)生公寓的發(fā)展舉步維艱。

（二）外省高校學(xué)生公寓的發(fā)展?fàn)顩r

高校擴(kuò)招帶來(lái)巨大商機(jī)，學(xué)生公寓成為房市新亮點(diǎn)。隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，現(xiàn)代大學(xué)生對(duì)居住條件的要求高了，傳統(tǒng)8人一間的老宿舍要被4人一間、帶衛(wèi)浴設(shè)施的新公寓所代替，大多數(shù)高校在自身無(wú)法解決新生“安居”的情況下，必然要將“商機(jī)”轉(zhuǎn)移給社會(huì)，從而直接帶動(dòng)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，那么大學(xué)生公寓無(wú)疑將會(huì)成為未來(lái)幾年內(nèi)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新亮點(diǎn)。

（1）北京大學(xué)生公寓三年增長(zhǎng)60

經(jīng)過(guò)幾年的高校后勤社會(huì)化改革，北京高校后勤已經(jīng)全部與學(xué)校行政系統(tǒng)分離。為緩解擴(kuò)招后學(xué)生住宿緊張的矛盾，北京市在城市用地十分緊張的情況下，市政府在中關(guān)村等地段為高校規(guī)劃建設(shè)大學(xué)生公寓約160萬(wàn)平方米。據(jù)市教委后勤處有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，按照北京市的規(guī)劃，到20__年，爭(zhēng)取使高校學(xué)生公寓總面積比20__年增長(zhǎng)兩倍，學(xué)生食宿條件得到根本改善，后勤服務(wù)質(zhì)量和管理水平全面提高；高校校園環(huán)境更加優(yōu)美，成為首都城市建設(shè)和“綠色奧運(yùn)、人文奧運(yùn)”建設(shè)的重要標(biāo)志和亮點(diǎn)。

（2）廣州啟用規(guī)模最大的高校學(xué)生公寓

五山大學(xué)生公寓總占地面積達(dá)231畝，是廣東省內(nèi)規(guī)模最大的高校學(xué)生公寓，已有近1000名來(lái)自華南師范大學(xué)、廣州 體育學(xué)院的學(xué)生入住。像五山學(xué)生公寓這類不同學(xué)校學(xué)生共享生活資源、統(tǒng)一管理的模式在廣東還是第一次，這也是高校后勤社會(huì)化改革的最新成果。1999年以來(lái)，國(guó)家出臺(tái)了關(guān)于禁止繼續(xù)利用校園內(nèi)土地資源興建學(xué)生宿舍的政策，而廣東省高校的持續(xù)擴(kuò)招又使學(xué)生住宿問(wèn)題日益突出。到20__年，廣州地區(qū)在校大學(xué)生將達(dá)60萬(wàn)人，按照教育部的“421”標(biāo)準(zhǔn)(即人均8-10平方米，實(shí)現(xiàn)本?？?人一間，碩士生2人一間，博士生1人一間)，需增學(xué)生宿舍面積約180萬(wàn)平方米。

為此，由省教育廳牽頭，廣東省跨校大型學(xué)生公寓建設(shè)全面展開(kāi)。在五山地區(qū)，華南農(nóng)業(yè)大學(xué)無(wú)償提供231畝土地，廣東華盛建設(shè)有限公司投資2.2億元建設(shè)首個(gè)跨校學(xué)生公寓，主要供周邊華工、華農(nóng)、華師、廣工大五山校區(qū)、廣州體育學(xué)院以及一些成人高校的學(xué)生使用。目前第一期工程已經(jīng)完成，按照“421標(biāo)準(zhǔn)”可入住學(xué)生5000多人，從這里騎自行車到華農(nóng)只要5分鐘、到華師需15分鐘左右，學(xué)校有穿梭車，現(xiàn)在又添了公交車，學(xué)習(xí)和生活都不成問(wèn)題。這里的住宿費(fèi)是每人每學(xué)年1500元，與在校內(nèi)引入社會(huì)資金建設(shè)的學(xué)生公寓價(jià)格相同。

廣州市的其它兩個(gè)同類學(xué)生公寓都在籌建選址階段。其一在河南，以中山大學(xué)和廣東商學(xué)院為中心，由省教育廳組織實(shí)施；其二在廣州城西部，以廣州大學(xué)和廣東中醫(yī)藥大學(xué)等學(xué)校為中心，由廣州市教委負(fù)責(zé)規(guī)劃建設(shè)。

（3）廈門大學(xué)學(xué)子首享國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)

廈門大學(xué)學(xué)生公寓服務(wù)中心日前通過(guò)ISO9001認(rèn)證，成為我國(guó)首家獲得這一國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證的高校后勤社會(huì)化管理單位。

廈門大學(xué)學(xué)生公寓位于廈大校區(qū)3公里外的曾厝桉村，總建筑面積67000多平方米，入住學(xué)生5000人。學(xué)生宿舍上床下桌，配有家具、熱水器、寬帶網(wǎng)、有線電視等設(shè)備。室內(nèi)寬敞明亮，本科生每間4人，碩士生每間兩人，博士生則一人一間。

為了給入住公寓的學(xué)生提供更加科學(xué)、標(biāo)準(zhǔn)、周到的服務(wù)，廈門大學(xué)學(xué)生公寓辦公室和廈門東部建設(shè)開(kāi)發(fā)公司及當(dāng)?shù)嘏沙鏊?lián)合簽署協(xié)議，決定全面導(dǎo)入ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系對(duì)公寓管理進(jìn)行規(guī)范。如今，公寓有了自己的警務(wù)室、自行車維修點(diǎn)、理發(fā)店、書(shū)店、配鏡店等社區(qū)服務(wù)點(diǎn)，學(xué)生們普遍覺(jué)得生活在這里既安全又方便。

二、利用國(guó)家減免稅政策，積極扶植高校學(xué)生公寓的建設(shè)和發(fā)展

(一)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于高校學(xué)生公寓社會(huì)化改革的有關(guān)稅收政策

20__年2月28日財(cái)稅字[20__]25號(hào)文件精神通知如下：

（1）、對(duì)從原高校后勤部門剝離出來(lái)而成立的進(jìn)行獨(dú)立核算并有法人資格的高校后勤經(jīng)濟(jì)實(shí)體（以下簡(jiǎn)稱高校后勤實(shí)體），經(jīng)營(yíng)學(xué)生公寓和教師公寓及為高校教學(xué)提供后勤服務(wù)而獲得的租金和服務(wù)性收入免征營(yíng)業(yè)稅；但利用學(xué)生公寓或教師公寓等高校后勤服務(wù)設(shè)施向社會(huì)人員提供服務(wù)而獲得的租金和其他各種服務(wù)性收入，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

對(duì)社會(huì)性投資建立的為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，其取得的租金收入免征營(yíng)業(yè)稅；但利用學(xué)生公寓向社會(huì)人員提供住宿服務(wù)而取得的租金收入應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。

（2）、對(duì)高校后勤實(shí)體的所得，暫免征收企業(yè)所得稅。

（3）、對(duì)高校后勤實(shí)體，免征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。

（4）、高校后勤實(shí)體及享受上述優(yōu)惠政策的其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體，應(yīng)對(duì)享受優(yōu)惠政策的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行單獨(dú)核算，分別進(jìn)行納稅申報(bào)。不進(jìn)行單獨(dú)核算和納稅申報(bào)的，不得享受上述政策。

（5）、本通知自20__年1月1日起執(zhí)行。

由于政府對(duì)學(xué)生公寓的開(kāi)發(fā)和建設(shè)給予鼓勵(lì)政策，積極支持教育事業(yè)的發(fā)展，在征地、貸款和稅收等方面采取了一系列的扶持和優(yōu)惠政策，吸引了更多的開(kāi)發(fā)商參與學(xué)生公寓的開(kāi)發(fā)建設(shè)。湖南、遼寧、重慶、山東、河南、浙江、天津、北京都紛紛制訂優(yōu)惠政策，對(duì)學(xué)生公寓建設(shè)特事特辦，加快了高校后勤社會(huì)化改革的步伐。

我國(guó)高等院校后勤社會(huì)化改革經(jīng)過(guò)幾年的積極推進(jìn)，如今已有了突破性進(jìn)展，20__年和20__年全國(guó)完成新建學(xué)生公寓1900多萬(wàn)平方米，改造450萬(wàn)平方米；完成新建學(xué)生食堂260萬(wàn)平方米，改造81萬(wàn)平方米，從而基本解決200多萬(wàn)名學(xué)生的食宿問(wèn)題，大大改善學(xué)校的后勤保障條件。

（二）湖南省人民政府辦公廳關(guān)于高校后勤服務(wù)設(shè)施建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的通知

為確保實(shí)現(xiàn)我省高校后勤社會(huì)化改革目標(biāo)，進(jìn)一步支持高校學(xué)生公寓等后勤服務(wù)設(shè)施建設(shè)，20__年5月23日湘政辦發(fā)[20__]23號(hào)文件就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

（1）、各市、州要把高校后勤社會(huì)化改革納入本地區(qū)綜合改革之中，將后勤服務(wù)設(shè)施建設(shè)納入城市建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度用地計(jì)劃。要抓緊組織具有城市規(guī)劃設(shè)計(jì)資質(zhì)的單位編制高校校園建設(shè)規(guī)劃和學(xué)生公寓區(qū)建設(shè)規(guī)劃，同時(shí)對(duì)高校校園內(nèi)現(xiàn)有學(xué)生宿舍和教師住宅情況進(jìn)行清查，對(duì)不符合校園規(guī)劃的，應(yīng)考慮分期分批調(diào)整用地和建設(shè)使用性質(zhì)。今后，高校需增建的學(xué)生宿舍和教師住宅及其他后勤服務(wù)設(shè)施，原則上不再建在校園內(nèi)，應(yīng)本著方便師生、方便管理的原則，在校外統(tǒng)一規(guī)劃，集中連片開(kāi)發(fā)建設(shè)，保證高等學(xué)校教學(xué)科研發(fā)展 所需用地。各市、州計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政等部門在安排市政、公用等城市基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)優(yōu)先考慮高校后勤服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目的配套工程，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)好學(xué)生公寓區(qū)外的水、電、路、排污等公用設(shè)施。

（2）、對(duì)經(jīng)省高校后勤社會(huì)化改革領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審核認(rèn)定的高校后勤服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，需另征土地的，按行政劃撥的方式提供，免征耕地占用稅，耕地開(kāi)墾費(fèi)按標(biāo)準(zhǔn)的70執(zhí)行。

（3）、高校后勤服務(wù)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目比照經(jīng)濟(jì)適用房收取工程建設(shè)有關(guān)費(fèi)用。

（4）、對(duì)由社會(huì)企業(yè)投資興建并經(jīng)營(yíng)的學(xué)生公寓、學(xué)生食堂以及其他后勤設(shè)施在為高校提供后勤服務(wù)中所獲得的租金收入和服務(wù)性收入的稅收，按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅字[20__]25號(hào)文件中對(duì)高校后勤實(shí)體的稅收規(guī)定執(zhí)行。

（5）、高校學(xué)生公寓（學(xué)生宿舍）用電按居民照明電價(jià)執(zhí)行，后勤服務(wù)設(shè)施用電按非居民照明電價(jià)執(zhí)行。

（6）、對(duì)經(jīng)省級(jí)教育行政部門認(rèn)定，由高校后勤服務(wù)實(shí)體或社會(huì)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)的學(xué)生公寓、學(xué)生食堂以及其他后勤服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目，各金融部門可采取以學(xué)生公寓收費(fèi)權(quán)質(zhì)押等方式，提供貸款支持，貸款利率按照中國(guó)人民銀行規(guī)定的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。

（7）、高校后勤服務(wù)實(shí)體或社會(huì)企業(yè)建設(shè)的高校后勤服務(wù)設(shè)施，只能面向高校提供服務(wù)，不得面向社會(huì)出租、出售或改作其他用途，否則，取消已享受的各項(xiàng)優(yōu)惠政策并追繳有關(guān)費(fèi)用。

（8）、各市、州政府及有關(guān)部門要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)高校后勤服務(wù)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)，確保各項(xiàng)優(yōu)惠政策落實(shí)到位。各級(jí)教育、計(jì)劃、財(cái)政、建設(shè)、國(guó)土資源、物價(jià)、稅務(wù)等部門要簡(jiǎn)化審批程序，及時(shí)為高校后勤服務(wù)設(shè)施建設(shè)提供優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)。

高校后勤社會(huì)化改革，政策性強(qiáng)，牽涉到方方面面，政府的統(tǒng)籌主導(dǎo)作用非常關(guān)鍵，政府不動(dòng)，改革難動(dòng)。湖南省政府在高校后勤社會(huì)化改革中發(fā)揮積極的主導(dǎo)作用。為了改善岳麓山大學(xué)城的基礎(chǔ)設(shè)施，長(zhǎng)沙市政府投資1.8億元完成了瀟湘大道拓改工程，并投資2.6億元，開(kāi)始治理拓改連接中南大學(xué)、湖南大學(xué)和湖南師大的麓山路和麓山南路。在湖南，對(duì)校外大學(xué)生公寓和教職工住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，是按行政劃撥的方式提供土地，同時(shí)實(shí)行比經(jīng)濟(jì)適用房更加優(yōu)惠的稅費(fèi)減免政策，切實(shí)降低了成本，減輕了高校師生的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

（三）財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于經(jīng)營(yíng)高校學(xué)生公寓有關(guān)稅收政策的通知

為支持我國(guó)高等學(xué)校辦學(xué)模式改革，提高辦學(xué)效益和辦學(xué)質(zhì)量，為學(xué)生提供良好的學(xué)習(xí)生活環(huán)境，根據(jù)國(guó)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)同志指示精神，20__年10月8日財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)財(cái)稅[20__]147號(hào)文件，對(duì)高校后勤實(shí)體及社會(huì)性投資建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的高校學(xué)生公寓（以下簡(jiǎn)稱學(xué)生公寓），在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中涉及的有關(guān)稅收政策問(wèn)題通知如下：

（1）、對(duì)為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免征房產(chǎn)稅；

（2）、對(duì)按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向高校學(xué)生出租學(xué)生公寓所取得的租金收入，免征企業(yè)所得稅；

（3）、對(duì)與高校學(xué)生簽定的學(xué)生公寓租賃合同，免征印花稅。

（4）、對(duì)高校后勤實(shí)體及社會(huì)性投資者經(jīng)營(yíng)學(xué)生公寓，獲得租金所涉及的營(yíng)業(yè)稅，按照財(cái)稅字[20__]25號(hào)文件通知的政策執(zhí)行。

享受上述優(yōu)惠政策的納稅人，應(yīng)對(duì)享受優(yōu)惠政策的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行單獨(dú)核算，分別進(jìn)行納稅申報(bào)。不進(jìn)行單獨(dú)核算和納稅申報(bào)的，不得享受上述政策。利用學(xué)生公寓向社會(huì)人員提供住宿服務(wù)或?qū)W(xué)生公寓挪作他用的，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定繳納相關(guān)稅款，已享受免稅優(yōu)惠免征的稅款應(yīng)予以補(bǔ)繳。

（5）、本通知自20__年10月1日起至20__年12月31日止執(zhí)行。此前未征稅款不再補(bǔ)繳，已征稅款不再退還。

（四）財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于繼續(xù)執(zhí)行高校后勤社會(huì)化改革有關(guān)稅收政策的通知

20__年7月11日財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局下發(fā)財(cái)稅[20__]152號(hào)文件:為支持高校后勤社會(huì)化改革,根據(jù)&ltlt;國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)教育部等部門關(guān)于進(jìn)一步加快高等學(xué)校后勤社會(huì)化改革意見(jiàn)的通知&gtgt;([20__]1號(hào))的精神,財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于高校后勤社會(huì)化改革有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅字[20__]25號(hào)）規(guī)定的有關(guān)政策，繼續(xù)執(zhí)行到20__年底。

三、制定稅收政策，運(yùn)用稅收杠桿使高校學(xué)生公寓社會(huì)化改革向健康、有序的方向發(fā)展

（一）以高校學(xué)生公寓為主的大學(xué)城房產(chǎn)開(kāi)發(fā)成了精明的開(kāi)發(fā)商眼中誘人的“經(jīng)濟(jì)蛋糕”。

在大學(xué)生、研究生擴(kuò)招的同時(shí)，一個(gè)迫在眉睫的難題也困擾著各高校，那就是如何解決新生的“安居”問(wèn)題。一方面，各高校多年來(lái)已習(xí)慣了循序漸進(jìn)增加招生數(shù)量的做法，宿舍“擴(kuò)容”速度遠(yuǎn)跟不上形勢(shì)的發(fā)展；另一方面，大學(xué)生對(duì)居住條件的要求高了，傳統(tǒng)8人一間的老宿舍要被4人一間、帶衛(wèi)浴設(shè)施的新公寓代替。大多數(shù)高校在自身無(wú)法解決新生“安居”的情況下，必然要將“商機(jī)”轉(zhuǎn)移給社會(huì)，大學(xué)生公寓無(wú)疑將會(huì)成為未來(lái)幾年內(nèi)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的新亮點(diǎn)。

對(duì)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的這個(gè)“大蛋糕”，精明的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)看到，在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)已進(jìn)入微利時(shí)代的現(xiàn)狀下，大學(xué)生公寓建設(shè)只要上規(guī)模，同樣可以有很大的利益。特別是這些公寓屬于“量身定做”不愁銷售，而且在用地、稅費(fèi)以及銀行貸款方面享受很多優(yōu)惠政策，經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)較小。誰(shuí)能把握這一新“商機(jī)”，誰(shuí)就會(huì)獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)、可觀的收益。

于是同幾年前各地大建開(kāi)發(fā)區(qū)的現(xiàn)象如出一轍，如今大學(xué)城的建設(shè)風(fēng)起云涌。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全國(guó)已建和在建的大學(xué)城已有50多個(gè)，而且爭(zhēng)先恐后做“大”文章。大學(xué)城，被一些業(yè)內(nèi)人士稱為“教育地產(chǎn)”與知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的黃金組合。在高等教育產(chǎn)業(yè)化的改革背景下，各地對(duì)興建大學(xué)城熱情高漲。據(jù)調(diào)查，全國(guó)大多數(shù)省份都在興建或擬建大學(xué)城項(xiàng)目，少則一兩個(gè)，多則八九個(gè)，而且是集教育、商貿(mào)、房地產(chǎn)、娛樂(lè)等于一體。

目前大學(xué)城的開(kāi)發(fā)建設(shè)，已經(jīng)脫離了稅收政策進(jìn)行優(yōu)惠傾斜的初衷，成了誘人的“經(jīng)濟(jì)蛋糕”。在不少房地產(chǎn)商的眼中，開(kāi)發(fā)大學(xué)城房地產(chǎn)的利潤(rùn)空間大、賣點(diǎn)多，什么“中央智力區(qū)”“高等教育文化圈”，這無(wú)疑是業(yè)界升級(jí)的新捷徑。

有關(guān)專家認(rèn)為，對(duì)于大學(xué)城問(wèn)題應(yīng)理性看待，既不要全部封殺，也不要夸成一朵花。他們認(rèn)為，真正的大學(xué)城需要有許多的配套設(shè)施，需要更多的文化底蘊(yùn)。簡(jiǎn)單地圈地?cái)U(kuò)建，對(duì)于大學(xué)城來(lái)說(shuō)，是支離破碎的，對(duì)于學(xué)生來(lái)說(shuō)，接受的教育是不完整的。建設(shè)一個(gè)大學(xué)城不僅要為一個(gè)城市服務(wù)，而且是為一個(gè)區(qū)域甚至全國(guó)服務(wù)的。大學(xué)城規(guī)模應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行規(guī)劃用地，其核心功能在于教育，盡量淡出企業(yè)主導(dǎo)大學(xué)城的模式，政府要發(fā)揮好主導(dǎo)作用。目前， 歐美的大學(xué)城有兩種模式：一種是美國(guó)的波士頓，英國(guó)的牛津大學(xué)、劍橋大學(xué)等大學(xué)城，它們都經(jīng)過(guò)百年以上的歷史自然形成；另一種是依靠政府的力量建設(shè)起來(lái)的，如美國(guó)規(guī)模數(shù)萬(wàn)人的州立大學(xué)、日本的筑波大學(xué)，這又與當(dāng)?shù)卣呢?cái)力密切相關(guān)。

（二）對(duì)高校學(xué)生公寓的管理，采取與社會(huì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)同樣的稅收政策

（1）目前經(jīng)營(yíng)高校學(xué)生公寓可以免征四種稅收項(xiàng)目：

對(duì)為高校學(xué)生提供住宿服務(wù)并按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取租金的學(xué)生公寓，免征房地產(chǎn)稅；對(duì)按高教系統(tǒng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向高校學(xué)生出租學(xué)生公寓所取得的租金收入，免征企業(yè)所得稅；對(duì)與高校學(xué)生簽訂的學(xué)生公寓租賃合同，免征印花稅；對(duì)高校后勤實(shí)體及社會(huì)性投資者經(jīng)營(yíng)學(xué)生公寓，獲得租金所涉及的營(yíng)業(yè)稅也予以免征。

享受上述優(yōu)惠政策的納稅人，應(yīng)對(duì)享受優(yōu)惠政策的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行單獨(dú)核算，分別進(jìn)行納稅申報(bào)。不進(jìn)行單獨(dú)核算和納稅申報(bào)的，不得享受上述政策。利用學(xué)生公寓向社會(huì)人員提供住宿服務(wù)或?qū)W(xué)生公寓挪作他用的，應(yīng)按現(xiàn)行規(guī)定繳納相關(guān)稅款，已享受免稅優(yōu)惠免征的稅款應(yīng)予以補(bǔ)繳。

這項(xiàng)稅收政策實(shí)施截止到20__年12月31日止，對(duì)于在這之前未征稅款的不再補(bǔ)繳，已征稅款的不再退還。

（2）分清學(xué)校與企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的學(xué)生公寓應(yīng)征、免征營(yíng)業(yè)稅的概念

1.學(xué)校出地，企業(yè)（個(gè)人）出資共同開(kāi)發(fā)學(xué)生公寓，學(xué)校自公寓建成驗(yàn)收之日起享有所有權(quán)，出資者享有20——30年不等的收取學(xué)生住宿費(fèi)的權(quán)利，對(duì)出資者按照縣（含）以上物價(jià)、教育、財(cái)政部門制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取的學(xué)生住宿費(fèi)，可比照《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于經(jīng)營(yíng)高校學(xué)生公寓有關(guān)稅收政策的通知》（財(cái)稅[20__]147號(hào)）第四條的規(guī)定，給予免征營(yíng)業(yè)稅。

2.對(duì)學(xué)校出地、出資者出資共同開(kāi)發(fā)學(xué)生公寓，學(xué)校取得學(xué)生公寓所有權(quán)，出資者取得一定年限的收取學(xué)生住宿費(fèi)權(quán)利的行為，應(yīng)當(dāng)分別不同情況征稅。對(duì)學(xué)校應(yīng)按“服務(wù)業(yè)——租賃業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅，對(duì)出資者應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；二者的營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅依據(jù)均應(yīng)根據(jù)出資者建設(shè)學(xué)生公寓的投資額按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條第三款的規(guī)定予以核定。

（三）運(yùn)用法律手段抓緊制定相應(yīng)稅收政策開(kāi)征物業(yè)稅

運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)杠桿，建立土地管理和耕地保護(hù)的長(zhǎng)效機(jī)制。目前開(kāi)征的耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅稅額過(guò)低，不足以遏制亂占濫用土地之風(fēng)。從目前看，需要根據(jù)不同地區(qū)、不同情況提高稅額。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，可借鑒其他國(guó)家的一些經(jīng)驗(yàn)，在完善土地統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)上，改革有關(guān)稅制，如實(shí)行物業(yè)稅，以加大占用者的土地保有成本，促使其自覺(jué)建立合理用地、集約用地的自我約束機(jī)制。

（1）專家學(xué)者主張征收物業(yè)稅

近年來(lái)，一些地方政府將土地作為最重要的投資，不斷地?cái)U(kuò)大土地儲(chǔ)備規(guī)模，已經(jīng)造成了4,000多萬(wàn)的農(nóng)民失去土地。國(guó)家有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，在現(xiàn)行土地收益分配框架下，農(nóng)民僅僅得到5到10的土地收益，村一級(jí)可以得到25到30，而各級(jí)政府則可以得到60到70的收益。從1987年到20__年，全國(guó)非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地3,300多萬(wàn)畝，近70是政府用行政方式征占的土地，如果每畝地的最終使用價(jià)格為100,000元，農(nóng)民分得10計(jì)算，那么，近20年來(lái)全國(guó)農(nóng)民最少喪失了3萬(wàn)億元的土地增值收益。

地方政府為什么如此熱衷于土地經(jīng)營(yíng)？這是因?yàn)?，在中央政府控制了稅收的主要?lái)源，并且緊縮銀根之后，地方政府除了土地之外再?zèng)]有其它的資金供給渠道。他們?yōu)榱税l(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，不得不千方百計(jì)地炒作房地產(chǎn)，通過(guò)拉高房?jī)r(jià)帶動(dòng)本地相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，并且從中獲取財(cái)政收入。這是一種竭澤而漁的經(jīng)營(yíng)模式，它將不可再生的土地資源作為賭注，進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的大賭博。所以，控制中國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的問(wèn)題，首先就是要解決地方政府在土地資源利用上的不受節(jié)制問(wèn)題。

當(dāng)前，中央政府主要通過(guò)行政手段千方百計(jì)地制止地方政府亂占耕地行為。從短期來(lái)看，中央政府的政策和行政命令會(huì)發(fā)揮一定的效用，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，由于利益上的沖突并沒(méi)有解決，所以還會(huì)出現(xiàn)直接的或者變相的亂占耕地問(wèn)題。在北方一些城市，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，城市地價(jià)不斷攀升，已經(jīng)直接影響了當(dāng)?shù)赝顿Y的成本。所以，如果沒(méi)有和中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)的土地控制制度，那么，土地泡沫破滅之日，就是中國(guó)的經(jīng)濟(jì)災(zāi)難到來(lái)之時(shí)。

抑制土地價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快的問(wèn)題，有三個(gè)途徑：一是通過(guò)經(jīng)濟(jì)手段加大土地的供給，保證市場(chǎng)源源不斷的土地需要。這種手段在我國(guó)根本行不通。二是通過(guò)行政手段控制土地批租的速度，防止地方政府參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。由于地方利益決定了地方政府不可能不打折扣地執(zhí)行中央的行政命令，所以行政手段作用十分有限。三是通過(guò)法律的手段制定合理的稅收和財(cái)產(chǎn)分配制度，保證利益的各方都能獲得理性的預(yù)期收入。

現(xiàn)在看來(lái)，征收物業(yè)稅已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。首先，征收物業(yè)稅可以從消費(fèi)環(huán)節(jié)抑制需求。在中國(guó)的城市發(fā)展中，已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資熱的現(xiàn)象，一些城市居民購(gòu)買房產(chǎn)并不是為了生活消費(fèi)，而是為了進(jìn)行投資。浙江溫州炒房團(tuán)的出現(xiàn)，從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到新的階段，以消費(fèi)型為主的購(gòu)房行為已經(jīng)逐漸地被投資性的購(gòu)房行為所替代。在這種情況下，國(guó)家鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一系列制度都應(yīng)該調(diào)整。具體到稅收制度方面，國(guó)家應(yīng)該對(duì)占用土地資源而進(jìn)行的房產(chǎn)投資活動(dòng)征收特別的資源稅。其次，征收物業(yè)稅可以有效地遏制開(kāi)發(fā)商的投資沖動(dòng)。當(dāng)商品房交易市場(chǎng)趨于理性化的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商必定會(huì)對(duì)商品房的建設(shè)規(guī)模有一個(gè)合理的計(jì)算。他們不會(huì)輕易接受地方政府提出的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將自己的資本集中投入到城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中去。第三，征收物業(yè)稅還有利于解決中央和地方政府財(cái)產(chǎn)分配不公的問(wèn)題，從根本上控制地方政府參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利益需求。征收物業(yè)稅可以有效地在中央和地方政府[:請(qǐng)記住我站域名/]之間進(jìn)行資源稅的重新劃分，保證地方政府運(yùn)行所必需的財(cái)政資金，防止地方政府千方百計(jì)地截留國(guó)家收入。

征收物業(yè)稅是一個(gè)系統(tǒng)工程。它要求國(guó)家的立法部門必須首先確定合理的征收范圍。對(duì)那些以消費(fèi)為目的而購(gòu)買的房屋，不應(yīng)該征收物業(yè)稅，對(duì)那些投資性購(gòu)買的房屋，應(yīng)該征收物業(yè)稅。由于我國(guó)目前尚未建立科學(xué)的資產(chǎn)申報(bào)體系，因此，在實(shí)際操作中可能會(huì)面臨許多問(wèn)題。其中一個(gè)最主要的問(wèn)題是，如何確定房屋業(yè)主購(gòu)買的目的，在稅收制度設(shè)計(jì)上，可以采取一刀切的方式，對(duì)物業(yè)實(shí)行普遍征收原則，然后再通過(guò)補(bǔ)貼的方式，對(duì)那些城市的貧困者進(jìn)行合理的補(bǔ)償。在此基礎(chǔ)上，國(guó)家大力推動(dòng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，并且通過(guò)廉租房的方式保證城市貧困人口擁有必要的住房條件。

當(dāng)然，物業(yè)稅的征收還面臨著其它許多問(wèn)題，譬如，在征收的過(guò)程中，如何防止不法商人與政府勾結(jié)逃避或者變相逃避國(guó)家的稅收？從目前的情況來(lái)看，加快民主改革步伐是解決這個(gè)問(wèn)題的唯一正確途徑。因?yàn)橹挥性谡畷r(shí)刻受到公眾有效監(jiān)督的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的暗箱操作才能避免。

筆者非常反對(duì)那種以缺乏經(jīng)驗(yàn)為由而阻撓稅收制度改革的觀點(diǎn)。因?yàn)榻?jīng)驗(yàn)的欠缺不能成為延緩?fù)菩心骋豁?xiàng)制度的理由。在征收物業(yè)稅方面，有關(guān)部門固然沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)，但是，只要有利于維護(hù)公眾的利益，有利于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，我們就應(yīng)該加快前進(jìn)的步伐。

（2）中國(guó)稅收改革已“箭在弦上”

“簡(jiǎn)稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”這是新一輪稅改的基本原則乃至主要內(nèi)容。根據(jù)國(guó)稅總局的安排，“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”,20__年將“模擬房地合一按評(píng)估值征稅的工作，推進(jìn)房地產(chǎn)稅的改革試點(diǎn)?！?/p>

廣東省財(cái)政廳廳長(zhǎng)劉昆在全省財(cái)政工作會(huì)議上透露，廣東有可能在20__年對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。

據(jù)了解，物業(yè)稅又稱財(cái)產(chǎn)稅或地產(chǎn)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。比如公路、地鐵通車后，沿線的土地價(jià)格就會(huì)提高，而每年應(yīng)繳的物業(yè)稅也會(huì)跟著提高。

據(jù)中 國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川日前的說(shuō)法，從物業(yè)稅的角度看，實(shí)際上涉及到兩種不同的城市管理方式：一種是城市土地采用批租形式，在這種形式下，政府必然希望土地能夠賣出較好的初始價(jià)錢，以便于政府改善公共服務(wù)和城市基礎(chǔ)設(shè)施；另外一種是，土地的供應(yīng)和交易基本上沒(méi)有限制，但是土地的使用要定期進(jìn)行評(píng)估，在此基礎(chǔ)上，征收財(cái)產(chǎn)稅，會(huì)使土地初始價(jià)格比較低，但每年都要承擔(dān)一定的物業(yè)稅。據(jù)稱，開(kāi)征物業(yè)稅的做法有利于承租人的優(yōu)化資源配置。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)征物業(yè)稅是目前房地產(chǎn)稅費(fèi)改革的信號(hào)。試行物業(yè)稅改革，將對(duì)未來(lái)中國(guó)城市土地管理產(chǎn)生重大影響。

其實(shí)，物業(yè)稅，國(guó)外早已有之，中國(guó)在1986年也設(shè)立了類似的“房產(chǎn)稅”。房產(chǎn)稅也已經(jīng)成為地方稅收的第三大來(lái)源，但是為什么沒(méi)有起到應(yīng)有的調(diào)控作用？

根據(jù)財(cái)政部財(cái)科所的一份研究報(bào)告：現(xiàn)行房產(chǎn)稅的主要弊端有四：一是房產(chǎn)稅征收范圍過(guò)窄。例如，“把行政機(jī)關(guān)、個(gè)人居住用房等房產(chǎn)列入免稅范疇。”而隨著近些年來(lái)住房商品化程度的不斷提高，個(gè)人購(gòu)房比例逐漸提高，其中大部分屬于中、高收入階層。高收入者購(gòu)房本質(zhì)上是一種財(cái)富形態(tài)的轉(zhuǎn)換?！懊獬慨a(chǎn)稅等于是國(guó)家放棄了調(diào)整收入分配的一種手段?！倍欠慨a(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)不合理?，F(xiàn)行的規(guī)定是按“房產(chǎn)余值”或“房產(chǎn)租金收入”計(jì)稅。這種規(guī)定帶有“靜態(tài)考慮問(wèn)題的色彩”，導(dǎo)致稅基不能隨經(jīng)濟(jì)條件的變化而正常增長(zhǎng)，也使政府損失了相當(dāng)一部分收入。比較科學(xué)的辦法是按照房產(chǎn)現(xiàn)值計(jì)稅。三是房地產(chǎn)稅費(fèi)過(guò)于混亂對(duì)房產(chǎn)稅增長(zhǎng)的抑制。不僅稅種繁多，而且費(fèi)大于稅的情況在房地產(chǎn)業(yè)遠(yuǎn)比其它行業(yè)突出。在北京市房?jī)r(jià)構(gòu)成中，收費(fèi)已占20左右，還有一個(gè)弊端是“內(nèi)外兩套稅制”。

正因?yàn)槿绱?，新一輪稅改要提“統(tǒng)一規(guī)范物業(yè)稅”。這種改革設(shè)想還有另一個(gè)重要出發(fā)點(diǎn)，就是讓“物業(yè)稅”成為地市級(jí)政府的主要稅源。“現(xiàn)在，地方政府的收入主要依靠增值稅。為了籌集稅源，地方政府可能比較偏向于上加工行業(yè)，比如現(xiàn)在比較熱門的汽車、鋼鐵。”可以看得出，在這兩個(gè)領(lǐng)域也已經(jīng)出現(xiàn)了“泡沫”。周小川認(rèn)為，這對(duì)于處理中央和地方之間的關(guān)系、對(duì)保證中央的宏觀調(diào)控的有效性都會(huì)產(chǎn)生積極作用。

事實(shí)上，從1994年的增值稅分享到20__年的所得稅分享(以前，企業(yè)所得稅是地稅收入)，地方政府的收入空間有進(jìn)一步縮減的趨勢(shì)，這雖然增強(qiáng)了中央的宏觀調(diào)控能力，但是相對(duì)也造成了地方政府財(cái)政收入支付能力的下降，長(zhǎng)此以往，地方政府自然會(huì)有抵觸情緒。以此觀之，“物業(yè)稅”改革的提出似乎有“照顧”地方政府“情緒”的味道。而這次稅改的另一項(xiàng)內(nèi)容也與此相關(guān)，“在統(tǒng)一稅政的前提下，賦予地方適當(dāng)?shù)亩愓芾頇?quán)?！?/p>

回到“物業(yè)稅”本身。普通居民可能關(guān)心：我自用的住房將來(lái)也要征“物業(yè)稅”嗎？按照國(guó)外的做法，會(huì)有一個(gè)免征額，把中低收入者尤其是低收入者排除在外。但像現(xiàn)在這樣，不管個(gè)人擁有多少住房，不管是豪宅，還是普通住宅，都不征稅的做法肯定不行。從復(fù)雜性上來(lái)講，“物業(yè)稅”的改革可能超過(guò)了其它任何一個(gè)這次稅改中涉及的稅種。

（2）開(kāi)征物業(yè)稅勢(shì)在必行

開(kāi)征物業(yè)稅不但能夠減少房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，均衡稅負(fù)，而且還能降低消費(fèi)者購(gòu)房“門檻”，增強(qiáng)百姓改善住房的機(jī)會(huì)和能力。但是，物業(yè)稅作為一項(xiàng)系統(tǒng)工程，涉及很多方面，對(duì)一些有可能出現(xiàn)的新情況如何處理，亦應(yīng)引起思考。

目前世界上絕大多數(shù)成熟的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家都實(shí)行物業(yè)稅方式，而大批發(fā)展中國(guó)家也已經(jīng)開(kāi)始采用這種做法。所謂物業(yè)稅，主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著其市值的升高而提高。