我國房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制策略
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［提要］在我國房地產(chǎn)是一個(gè)十分熱門的產(chǎn)業(yè)，人們對它的需求度及受歡迎程度是有目共睹的。而在其獲得飛速發(fā)展的同時(shí)也面臨激烈的市場競爭，成本控制作為房地產(chǎn)中的重要組成部分，成本的開發(fā)管理影響著房產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，作為企業(yè)管理者如何在成本管理上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與社會(huì)兩種效益的有機(jī)統(tǒng)一，以提高企業(yè)的市場競爭力。本文就現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)在成本控制方面存在的問題進(jìn)行研究，并提出解決策略。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；成本控制；問題；策略
在國民經(jīng)濟(jì)獲得快速發(fā)展及人們生活水平不斷提高的大背景下，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也獲得了飛速的發(fā)展并逐漸發(fā)展為我國的一項(xiàng)支柱性產(chǎn)業(yè)。因此，要想使房地產(chǎn)行業(yè)能更好地帶動(dòng)并促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我們必須認(rèn)識(shí)到一個(gè)大前提那就是：房產(chǎn)企業(yè)自身必須要有一個(gè)很好的發(fā)展。而衡量一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展程度的關(guān)鍵因素就是這個(gè)企業(yè)獲取的利潤，獲得的利潤越多，說明企業(yè)發(fā)展也越好。然而在現(xiàn)實(shí)生活中影響房產(chǎn)企業(yè)利潤的因素有很多，在這諸多因素中能夠受企業(yè)控制的便是成本因素。但是目前在我國不少房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)成本控制方面的制度還不夠完善，并存在一系列的問題。只有有效地解決了這些問題，才能大大地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終才能帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)獲得更好的發(fā)展。
一、房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的必要性
房地產(chǎn)開發(fā)既是一種經(jīng)濟(jì)行為，同時(shí)也是一種社會(huì)行為。作為經(jīng)濟(jì)行為，其開發(fā)過程的運(yùn)行、發(fā)展及變化的一系列情況，對其他產(chǎn)業(yè)部門能否發(fā)展運(yùn)行有著直接的影響。而作為社會(huì)行為，它關(guān)系著廣大老百姓“住”的問題，可以說已經(jīng)滲透到我們每一個(gè)人的生活之中。因此，房地產(chǎn)開發(fā)是從經(jīng)濟(jì)和社會(huì)兩個(gè)層面影響著整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及社會(huì)的穩(wěn)定。開發(fā)商從事房地產(chǎn)開發(fā)都是以追求利潤為目的，因此在這一過程中房產(chǎn)開發(fā)商都是盡可能地制定較高的房價(jià)。但是房價(jià)一高又會(huì)在一定程度上抑制人們的購買行為，從而使房子的銷售量減少。因此，作為房產(chǎn)開發(fā)商來說應(yīng)該在房子價(jià)格及所得利潤之間找到一種平衡，這樣才能實(shí)現(xiàn)利潤最大化。近年來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了異?；鸨┑默F(xiàn)象，但對于許多房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其對企業(yè)自身開發(fā)成本控制不力，使得企業(yè)的成本升高利潤降低。因此，對一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)來說對開發(fā)成本進(jìn)行分析及控制已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。
二、我國房地產(chǎn)開發(fā)成本控制存在的問題
（一）開發(fā)前期的成本控制意識(shí)不高。在項(xiàng)目的成本控制過程中決策階段是一個(gè)十分重要的環(huán)節(jié)，在成本控制中發(fā)揮著重要的作用。在現(xiàn)實(shí)生活中不少房產(chǎn)企業(yè)對施工階段的成本管理十分重視，往往容易忽略掉對前期設(shè)計(jì)階段進(jìn)行有效的成本控制。同時(shí)，在不少房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在缺乏設(shè)計(jì)階段成本控制的有關(guān)規(guī)章制度，最終導(dǎo)致當(dāng)設(shè)計(jì)費(fèi)用超額時(shí)房產(chǎn)企業(yè)無法采取相應(yīng)的應(yīng)對策略。這一問題也容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)和利益不明確的現(xiàn)象，使得企業(yè)的管理人員失去了對于成本控制的積極性。再加上不少公司里的設(shè)計(jì)人員不具備預(yù)算概念和知識(shí)，更不了解市場上建材價(jià)格及預(yù)算價(jià)格，這些都會(huì)使得他們無法對項(xiàng)目做出有效的具有參考價(jià)值的預(yù)算。（二）項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制機(jī)制不完善。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目具有建設(shè)周期長、不可逆等一系列的特點(diǎn)，使得在項(xiàng)目建設(shè)過程中會(huì)常常出現(xiàn)諸如返工、停工等增加項(xiàng)目成本的事件發(fā)生。同時(shí)，由于我國大部分房產(chǎn)企業(yè)缺乏一套完整的關(guān)于項(xiàng)目變更的申請、測量及審核制度，使得在項(xiàng)目的變更上容易出現(xiàn)權(quán)責(zé)不清、執(zhí)行不力、變更隨意性大等一系列的問題。最終導(dǎo)致在現(xiàn)實(shí)工作中雖然不少的房產(chǎn)企業(yè)都非常重視項(xiàng)目建設(shè)成本，但他們都是重視監(jiān)控項(xiàng)目質(zhì)量以及材料使用方面，而在很大程度忽略了關(guān)于項(xiàng)目變更方面的成本控制。這些都是引發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本難以控制、支出經(jīng)常超出預(yù)算的最關(guān)鍵因素。（三）缺乏規(guī)范的成本控制體系。目前，在我國不少房產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部還缺少一套較為規(guī)范的成本控制體系，使得在實(shí)際工作中的成本控制缺乏科學(xué)性和全面性，同時(shí)還缺乏一個(gè)行之有效的責(zé)任考核機(jī)制。盡管不少房產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識(shí)到了成本控制這一環(huán)節(jié)的關(guān)鍵性，不少企業(yè)也在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立了專門負(fù)責(zé)成本控制的部門，但是由于缺乏規(guī)范化的成本控制體系，使得不少企業(yè)的成本控制水平仍處于粗放型管理的階段。
三、解決策略
（一）科學(xué)的策劃設(shè)計(jì)。房產(chǎn)企業(yè)要對本企業(yè)的成本控制實(shí)行科學(xué)的策劃設(shè)計(jì)，這一工作主要包含以下四個(gè)方面的內(nèi)容：首先，要實(shí)行限額設(shè)計(jì)。目前，在不少房產(chǎn)企業(yè)都普遍存在著項(xiàng)目開發(fā)周期緊迫，設(shè)計(jì)過程中能夠投入的時(shí)間相對較少，使得最終的設(shè)計(jì)成果缺乏精準(zhǔn)性，繼而給工程預(yù)算編制等環(huán)節(jié)增加了一些不穩(wěn)定的因素。同時(shí)，在設(shè)計(jì)過程中如果出現(xiàn)頻繁的設(shè)計(jì)變更，也會(huì)使得項(xiàng)目的造價(jià)成本不斷地增加。因此，在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，一定要要求設(shè)計(jì)方提供與設(shè)計(jì)相符的設(shè)計(jì)概算，以盡可能做到限額設(shè)計(jì)的精準(zhǔn)，并且要綜合考慮多方面的因素，諸如：結(jié)構(gòu)、材料設(shè)備、建筑裝飾等。還要保持與設(shè)計(jì)人員的充分溝通，只有這樣才能把限額設(shè)計(jì)工作做到最優(yōu)水平；其次，房產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度。如土地規(guī)劃、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)以及最終的工程設(shè)計(jì)，最好都采取招投標(biāo)的方式進(jìn)行，通過這個(gè)渠道選擇達(dá)到單位要求、性價(jià)比最高的設(shè)計(jì)；再次，在對圖紙進(jìn)行審核這一環(huán)節(jié)也要做到嚴(yán)謹(jǐn)。在設(shè)計(jì)出圖的時(shí)候，要嚴(yán)格審核充分溝通，多比較多修改，使最終的設(shè)計(jì)成果更加經(jīng)濟(jì)合理，減少設(shè)計(jì)變更的發(fā)生；最后，要選擇合理的策劃營銷手段。也就是說在項(xiàng)目的推廣階段，企業(yè)要能夠在廣告、活動(dòng)策劃、銷售推廣等環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的費(fèi)用分配。要善于挖掘項(xiàng)目所具備的區(qū)位、交通及配套等優(yōu)勢，并放大這些優(yōu)勢效應(yīng)，建立規(guī)范的預(yù)算制度，合理地分配日常銷售支出。（二）嚴(yán)格規(guī)范招投標(biāo)制度。要對招投標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范，必須做好以下三個(gè)方面的工作：首先，要科學(xué)準(zhǔn)確地編制項(xiàng)目招標(biāo)文件?？陀^分析各指標(biāo)，將工程標(biāo)底控制在一個(gè)合理的下限水平。并對招標(biāo)過程中涉及到的一切關(guān)于費(fèi)用方面的條款進(jìn)行反復(fù)推敲，從而使得招標(biāo)文件更為合理；其次，在項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)時(shí)要堅(jiān)持公平公正的原則。通過有序的市場競爭選擇出具備相當(dāng)資質(zhì)、業(yè)績、技術(shù)實(shí)力等方面最優(yōu)的施工單位；最后，認(rèn)真履行合同。項(xiàng)目的承包合同中要明確甲乙雙方的權(quán)責(zé)義務(wù)。為防止雙方權(quán)益受到侵害，我們要在費(fèi)用結(jié)算等一系列的問題上做出一個(gè)明確的約束，避免項(xiàng)目決算過程中容易出現(xiàn)的糾紛。（三）加強(qiáng)施工管理。在項(xiàng)目的施工環(huán)節(jié)，作為企業(yè)一定要重視對整個(gè)施工過程進(jìn)行嚴(yán)格的管理。首先，要對人工、材料和設(shè)備的市場價(jià)格進(jìn)行詳細(xì)的了解。尤其是材料和設(shè)備，它們在施工過程中占據(jù)著十分重要的地位。因此，作為房產(chǎn)企業(yè)一定要密切關(guān)注材料和設(shè)備在市場上的價(jià)格變化，客觀地評價(jià)二者的性價(jià)比，這是控制施工成本的關(guān)鍵。另外，在對現(xiàn)場進(jìn)行管理時(shí)，要時(shí)刻嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。避免由于反復(fù)修改設(shè)計(jì)所造成的成本浪費(fèi)；其次，要不斷加強(qiáng)對工程簽證的管理。作為企業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員必須要做到據(jù)圖核實(shí)、現(xiàn)場簽證，只有這樣才能有效地防止偷工減料以及浪費(fèi)材料的情況發(fā)生，才能最終實(shí)現(xiàn)減少相關(guān)費(fèi)用的目標(biāo)；最后，企業(yè)要認(rèn)真地做好項(xiàng)目的審核工作，隨著工程項(xiàng)目的開展，一定要對工程的進(jìn)程和賬目進(jìn)行定期審核，并及時(shí)反饋，只有這樣才能對項(xiàng)目進(jìn)行有效地調(diào)整，幫助企業(yè)減少不必要的開支。（四）強(qiáng)化竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是工程施工的最后階段，要嚴(yán)格按照國家政策以及合同的規(guī)定，去進(jìn)行工程結(jié)算復(fù)審和工程尾款會(huì)簽，以保證整個(gè)工程按期竣工。與此同時(shí)，還要重視項(xiàng)目的掃尾工作，最大限度降低財(cái)務(wù)成本，確保結(jié)算質(zhì)量和投資收益。
四、結(jié)語
綜上所述，對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施成本管理控制，是一個(gè)涉及到多個(gè)環(huán)節(jié)的復(fù)雜過程。作為房地產(chǎn)企業(yè)要想做好項(xiàng)目管理與成本控制這兩個(gè)方面的工作，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是必須要樹立起成本意識(shí)，并在項(xiàng)目的開發(fā)過程中對每個(gè)環(huán)節(jié)都要做好相應(yīng)的管理控制工作，并且要構(gòu)建出一個(gè)科學(xué)合理的成本運(yùn)行體系，房產(chǎn)企業(yè)只有做到了這一點(diǎn)才能夠在激烈的市場競爭中取得成功，才能獲取到一個(gè)較大的利潤空間。
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作者:馬夢源 單位:運(yùn)城學(xué)院