集中供熱物業(yè)管理論文

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1、集中供熱存在的問題

1.1采暖費用的收繳

收費難一直是供熱相關部門面臨的最大問題。由于沒法計算熱量散失的速度，通常按照用戶的住房面積進行費用的收繳，但是這種收費方式極不準確，因此引起了用戶們的不滿并不按時繳費。此外，供熱單位的管理水平低下，采用高成本高費用的粗放式管理，傷害了采暖住戶繳費的積極性。由于供熱管線鋪設不合理，供熱效率低，許多用戶的室溫達不到標準，因此拒絕繳納采暖費。

1.2供熱效率低

控制設備簡陋，采暖系統(tǒng)設計不合理，造成不同住戶間供熱不均勻，供熱質(zhì)量差，一些用戶房間的溫度不達標，而另一部分則溫度過高，甚至需要通過開窗調(diào)節(jié)，造成熱量浪費嚴重。為了使更多的用戶采暖達標，供熱部門不得不超負荷供熱。

1.3管理不善

水力失調(diào)是管理過程中的主要問題，要想解決就要投入更多的人力、物力和資金。大多數(shù)情況下并沒有配備調(diào)溫設備，因此當住戶家中沒有人時，造成熱能浪費。此外，由于供暖系統(tǒng)形式多樣，有熱水供暖系統(tǒng)、單管供暖系統(tǒng)等，由于采暖用戶的樓層不同，高層導致管網(wǎng)系統(tǒng)阻力和壓力增大，給供熱部門的管理工作帶來了不便。

2、物業(yè)管理集中供暖問題的解決措施

為解決以上問題，政府將二次換熱設施的維護和供暖費用的收繳等工作，轉(zhuǎn)移給物業(yè)管理企業(yè)。嚴格把握以下幾個環(huán)節(jié)，才能保障市民采暖工作，符合供熱標準。

2.1建立健全法律法規(guī)，完善補貼制度

要健全供熱供暖相關的管理規(guī)定，科學量化采暖收費標準以及質(zhì)量標準，加強對供暖部門和用戶雙方的監(jiān)管。一方面避免采暖用戶惡意拖欠取暖費的；另一方面也可以加強對供暖公司的監(jiān)督，提高供熱質(zhì)量和管理水平。由于煤炭資源價格上漲，供熱部門供熱不達標，可以通過價格聯(lián)動制度來調(diào)整，即當原材料價格增幅超過一定比例時，合理調(diào)整采暖費用，政府部門要增加對供熱公司的補貼力度，來確保供熱公司的穩(wěn)定運行，保障供熱質(zhì)量。

2.2加快供暖管道改造，提高服務質(zhì)量

加快老舊供暖管網(wǎng)的升級改造，盡快實現(xiàn)“一戶一閥”。這樣可以有效降低能源浪費，優(yōu)化供暖費用的制定和提高供暖效率。供熱公司要拓寬資金來源，加上政府相關政策的幫助，有效完成供熱系統(tǒng)的升級改造。僅僅依靠政府的扶植政策是實現(xiàn)不了供熱公司提高供熱質(zhì)量的同時又增加利潤的。供熱公司還要提高自己的管理水平，完善供熱設施，明確節(jié)能降耗，優(yōu)化服務的發(fā)展方向。這樣在滿足用戶取暖要求的同時，又可以提高公司的經(jīng)濟效益。

2.3優(yōu)化供暖改革方案，做好維護工作

“分戶供暖”，也就是說，在暖氣管道在居民家里設置終端，這樣，不同的住戶就可以根據(jù)自身需要來控制改變供暖溫度和供暖時間。通過這種措施，可以大大節(jié)約供熱系統(tǒng)的能耗，同時，提高物業(yè)收繳供暖費的效率，可謂一舉多得。在冬季供暖之前，物業(yè)部門要對供暖系統(tǒng)的各項設備進行檢修，保證整個系統(tǒng)的設備完整。在進行試水打壓之前，要做好通知工作，保證在進行試水打壓時不會因為業(yè)主家沒人而導致漏水造成損失。同時，對于試水打壓過程中出現(xiàn)的各種問題，要及時安排工作人員進行維修，保證及時供暖。

3、物業(yè)管理在集中供熱時節(jié)能的方法

3.1改進設備，增加利用效率

改進設備，通過加裝各種觀測儀表，以便掌握集中供熱系統(tǒng)運行的真實情況并分析解決。通過觀測發(fā)現(xiàn)供暖過程中的各種問題，從而具體地采取相應措施，減小供熱過程中因為設備損壞等問題引起的能量損耗問題，降低整個系統(tǒng)的能耗。其次，我們可以改變送水的溫度，同時控制一次供水和二次供水的流量及溫差等因素，采取最合適的流量和溫差，來控制整個供熱輸送過程的能耗問題。具體地來說，我們可以增高供水的溫度，同時減小一次供水和二次供水的溫差，從而提高整個系統(tǒng)的輸送效率。

3.2提高技術，減少熱力損失

提高新技術在供熱系統(tǒng)中的比例，淘汰老舊設備，采用運用新技術的設備。通過設備的更新更好地控制供熱輸送過程，提高效率，降低用電量。同時，對輸送管道進行更新，運用新的保溫措施，嚴格控制熱水在輸送過程中的熱損失。同時，在管道施工過程中采取合適的工程技術，以便及時對損壞的輸送管道進行維護，避免因管道損壞對管道系統(tǒng)造成更大的損失，降低運行期間各種問題造成的損耗。

3.3實時監(jiān)測，避免管道事故

對輸送管道采取合適的保護措施，以免其腐蝕影響正常輸送工作。當管道放水后，如果沒有進行充水，管道內(nèi)壁就會和空氣相接觸而被氧化腐蝕。因此在管道不工作的時間，要注意對管道進行充水，保證管道的密封與隔絕空氣，以免其產(chǎn)生腐蝕。為了更好地給用戶提供服務，一般需要實時監(jiān)測控制供熱量。因此，在輸送系統(tǒng)采用各種監(jiān)測設施，比如自動化儀表等。當輸送過程中供熱量變化異常時，可以通過流速及供熱系統(tǒng)送水端的溫度來控制。這些控制可以通過調(diào)節(jié)閥進行控制，普通的情況運用手動控制，也可以采用自動化儀器來提高供熱系統(tǒng)的自動化。

4、結(jié)論

規(guī)范管理過程，改進自身服務。在為居民供暖的過程中，物業(yè)管理人員要不斷思考，不斷改進，通過不斷提高自身職能和服務，改進供暖系統(tǒng)的設備，加強對輸送過程的控制檢測，從而更好地為居民供暖。

作者：王全昌 單位：大慶油田礦區(qū)服務事業(yè)部外圍物業(yè)管理公司