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摘要:新農(nóng)村建設(shè)的持續(xù)推進,極大的改善了呼和浩特市農(nóng)民的生活條件,但后期管理維護問題也逐漸突顯。本文分析呼和浩特市新農(nóng)村物業(yè)管理的現(xiàn)狀,因地制宜的提出新農(nóng)村物業(yè)管理的幾種模式,通過現(xiàn)代物業(yè)管理制度來解決新農(nóng)村建設(shè)后期“管理難”的問題,促使農(nóng)村物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展,為新農(nóng)村建設(shè)的后續(xù)管理拓寬思路,讓農(nóng)民更好的享受新農(nóng)村建設(shè)帶來的便利。
關(guān)鍵詞:新農(nóng)村;物業(yè)管理;模式正文
呼和浩特市從2014年開始新農(nóng)村建設(shè)工作。三年來,累計投資241億元,完成2172個實施村建設(shè)任務(wù),實現(xiàn)了行政村所在地村和較大自然村“十項工程”高標準全覆蓋。這一工程的實施,加快了農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),加強了城市公共服務(wù)向農(nóng)村拓展輻射,進一步改善了農(nóng)民的生產(chǎn)生活條件。但是后期農(nóng)村居民點的環(huán)境管理,公共配套設(shè)施的維護等成為困撓各級政府的難題。本文擬通過現(xiàn)代物業(yè)管理制度來解決新農(nóng)村建設(shè)后期管理的問題,逐步縮小農(nóng)村與城市物業(yè)管理的差距,促進農(nóng)村物業(yè)管理市場化步伐,提高農(nóng)民的生活居住質(zhì)量。
一、呼和浩特市新農(nóng)村物業(yè)管理的現(xiàn)狀
通過在呼和浩特市九個旗縣區(qū)的農(nóng)村中選取樣本,對樣本的環(huán)境治理、村落治安、房屋及公共設(shè)備設(shè)施管理等情況以及是否已開展物業(yè)管理工作、物業(yè)管理工作的具體形式等進行問卷調(diào)查,并進行實地調(diào)研。根據(jù)調(diào)查結(jié)果,分析呼和浩特市農(nóng)村在環(huán)境衛(wèi)生、治安管理等方面存在的問題以及目前農(nóng)村物業(yè)管理的現(xiàn)狀。1.1環(huán)境管理。根據(jù)調(diào)查,目前呼和浩特新農(nóng)村環(huán)境治理主要圍繞農(nóng)村垃圾收集和治理進行,根據(jù)當?shù)貙嶋H,按照“戶分類、村收集、鄉(xiāng)拉運、縣處理”的模式,制訂了具體的實施方案,建立了城鄉(xiāng)一體化垃圾處理機制。經(jīng)濟發(fā)展較好的旗縣區(qū)在各村重點實施了村容環(huán)境改造整治,進行村內(nèi)道路硬化、便道鋪裝、墻體抹灰及涂料、清運垃圾、安裝路燈、新建和維修村民綜合服務(wù)中心等,并嘗試引入環(huán)衛(wèi)公司,對農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生進行市場化管理。調(diào)查中也發(fā)現(xiàn),在經(jīng)濟欠發(fā)達和位置較為偏僻的村落,村莊的環(huán)境維護主要依靠農(nóng)民自行解決,村莊中院落雜亂、隨意占道、垃圾污水亂倒等問題較多,保潔和垃圾清運是村民最急需的物業(yè)服務(wù)。1.2村落治安。呼和浩特市以新農(nóng)村建設(shè)為依托,通過基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè),提升了農(nóng)村治安條件,特別是城中村及城市周邊農(nóng)村已基本實現(xiàn)農(nóng)村視頻監(jiān)控全覆蓋工程。以賽罕區(qū)為例,該區(qū)全面實施了立體化“治安防控”工程,101個行政村全部完成高清視頻監(jiān)控建設(shè)安裝工作,并投入使用。但是目前農(nóng)村的治安管理工作主要由村委會組織承擔,專業(yè)性不強,村民對治安管理工作滿意率不高。1.3房屋及配套設(shè)施管理。新農(nóng)村建設(shè)工程對農(nóng)村危房進行了大范圍改造,改造工程以農(nóng)戶自建為主,采取原地新建、維修加固、置換等形式。在危房改造的同時,新農(nóng)村建設(shè)工程對村莊基礎(chǔ)設(shè)備設(shè)施進行配套建設(shè),通路、場地硬化、文化室等基本公共服務(wù)設(shè)施配套,保障了農(nóng)村居民基本生產(chǎn)生活需求。為保證房屋及配套設(shè)施的正常使用,需要進行經(jīng)常性的維修養(yǎng)護工作。目前,由于大部分村莊都未引入物業(yè)服務(wù)企業(yè),當村民自己的房屋或設(shè)備設(shè)施受到不同程度損壞時,被訪農(nóng)戶所選擇的維修方式有所不同。當房屋或設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)門窗或水電方面的小損壞時,大部分的農(nóng)戶會選擇自己進行維修,維修難度不大,滿意率也高;而當房屋出現(xiàn)漏水、梁柱損壞或太陽能熱水器等設(shè)備出現(xiàn)重大損壞的時候,則更多的會求助專業(yè)商戶,時間長,滿意率也較低。對于公共的建筑及共用配套設(shè)施則面臨無人養(yǎng)護的局面,導(dǎo)致公共建筑和公用配套設(shè)施的使用年限縮短。調(diào)查中,大部分村民希望有專業(yè)的維修人員為他們進行日常的房屋和設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護工作。1.4綠化管理。呼和浩特市近三年累計在村間道路栽植各類苗木97.92萬株,綠化面積達到1.25萬畝。大部分村民表示近幾年來村里的綠化環(huán)境變好了,村莊內(nèi)部和周邊有規(guī)劃整齊的樹木和花草,居住環(huán)境得到較大改善。目前大部分邊遠村莊的綠化管理工作是村委會在負責,無專業(yè)的綠化工人,較少進行修剪、補植、除草、噴藥等工作,花木長勢一般,村民對綠化工作的滿意率不高。城市周邊村莊的綠化工作則主要由園林部門負責,專業(yè)性強,養(yǎng)護標準高,村民對綠化工作的滿意率也較高。
二、呼和浩特市新農(nóng)村引入現(xiàn)代物業(yè)管理模式的必要性
自物業(yè)管理制度引入呼和浩特市以來,發(fā)展區(qū)域一直局限于城區(qū)。長期以來,農(nóng)村地區(qū)物業(yè)管理的職責,實際是由村民委員會代為行使。隨著城鄉(xiāng)一體化進程的加快和農(nóng)村居住環(huán)境的改善,農(nóng)民對治安和衛(wèi)生管理的要求不斷提升,村民委員會代管農(nóng)村物業(yè)的模式已經(jīng)不能滿足村民生活的需求。引入現(xiàn)代物業(yè)管理模式可以優(yōu)化政府管理效能,改變過去重建設(shè),輕后期管理的發(fā)展方式,進一步改善農(nóng)村居民的居住環(huán)境,維護房屋及配套設(shè)施的正常使用,實現(xiàn)農(nóng)民居所的保值增值。同時,物業(yè)管理行業(yè)是一個勞動密集型產(chǎn)業(yè),引入現(xiàn)代物業(yè)管理模式后,可以吸納農(nóng)村的剩余勞動力,經(jīng)培訓(xùn)后上崗,承擔所在區(qū)域的保潔、保安、工程維修等工作,實現(xiàn)農(nóng)民在家門口就業(yè)的目標。對于物業(yè)企業(yè)而言,農(nóng)村物業(yè)管理是一個新興且潛力巨大的市場。有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過進入農(nóng)村市場,開展有償物業(yè)服務(wù)增加經(jīng)濟收益,提升企業(yè)影響力和品牌效應(yīng)。
三、呼和浩特市新農(nóng)村物業(yè)管理的模式
據(jù)發(fā)達省份在新農(nóng)村管理中引入物業(yè)管理的成功經(jīng)驗和國外類似社區(qū)物業(yè)管理的相關(guān)文獻,結(jié)合呼和浩特市農(nóng)村實際情況和地域特點,本文探索建立適合呼和浩特市新農(nóng)村實際情況的幾種典型模式:委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理、政府購買服務(wù)、村民自我管理等三種模式,在這其中以市場化運行方式為主。3.1委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理的模式。目前,城市住宅小區(qū)已普遍推行委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理的模式,它是由業(yè)主通過招投標的形式,在市場上公開招聘物業(yè)企業(yè),并委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供環(huán)境管理、秩序維護、房屋及設(shè)備設(shè)施的維修養(yǎng)護,綠化管理等專業(yè)服務(wù)的方式。呼和浩特市城中村住宅小區(qū),農(nóng)民經(jīng)濟收入較高,對城市生活方式較為熟悉,對物業(yè)服務(wù)的接受程度也較高,有對物業(yè)服務(wù)的內(nèi)在需求。另外,呼和浩特市城市的基礎(chǔ)配套設(shè)施和公共服務(wù)也已基本覆蓋此區(qū)域,物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行物業(yè)管理的難度也較小,適合委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理。這種模式的特點是業(yè)主的所有權(quán)與管理權(quán)相分離,業(yè)主只需按合同要求繳納物業(yè)服務(wù)費,由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供專業(yè)服務(wù)。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的飛速發(fā)展和城鄉(xiāng)一體化進程的加快,委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行管理將是新農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的方向,專業(yè)物業(yè)服務(wù)公司能提供高標準、規(guī)范化的服務(wù),能夠給村民帶來更好的物業(yè)服務(wù)體驗。3.2政府購買服務(wù)模式。對于近郊農(nóng)村地區(qū),距城市周邊距離近,可由政府出資,購買保潔、垃圾清運等服務(wù),滿足村民的最基本的物業(yè)服務(wù)需求。例如將村級日常保潔和垃圾清運由村到鎮(zhèn)(街)垃圾中轉(zhuǎn)站的部分交由個人或公司承包,負責統(tǒng)一收集至指定的中轉(zhuǎn)站,鄉(xiāng)鎮(zhèn)環(huán)衛(wèi)所負責運至垃圾處理場,縣區(qū)進行無害化處理,日常監(jiān)督考核由區(qū)環(huán)衛(wèi)處組織實施。通過購買社會化服務(wù),實行市場化管理,實現(xiàn)城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)一體化工作集中運行。運作過程中要加快城鄉(xiāng)環(huán)衛(wèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),增加環(huán)衛(wèi)設(shè)施數(shù)量,選擇合適地點建設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站,并配備垃圾壓縮車和運輸車,各村按要求設(shè)置垃圾桶,滿足居民生活垃圾收集需要,實行垃圾收集和運輸密閉化,改善農(nóng)村居住環(huán)境。3.3村民自我管理模式。對于部分較為偏僻,經(jīng)濟欠發(fā)達的村落,農(nóng)民無法承受較高的物業(yè)管理費用,對物業(yè)服務(wù)需求也不高,只需較低層次的物業(yè)服務(wù),如社區(qū)基本安全維護、環(huán)境衛(wèi)生的保護、設(shè)備設(shè)施的管理等??捎纱逦瘯ь^建立村民自我管理模式,村委會推選有一定技能的人員經(jīng)培訓(xùn)后成為物業(yè)管理員,負責村莊的保潔、保安、綠化、工程維修等工作。村民自我管理模式,可以節(jié)省招聘物業(yè)企業(yè)進行管理所需要的物業(yè)管理費用,在經(jīng)濟上減輕了村民的負擔,給村民帶來了更多的生活便利。但是這種物業(yè)管理模式的服務(wù)水平受制于村委會的管理能力。長期來看,應(yīng)盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度,全面實行市場化。引入物業(yè)管理模式后,各級政府行政管理部門應(yīng)履行的監(jiān)管職責,提供必要的政策和資金支持,營造農(nóng)村物業(yè)管理發(fā)展的良好空間。綜上所述,呼和浩特市新農(nóng)村建設(shè)過程中,可以通過現(xiàn)代物業(yè)管理制度來解決新農(nóng)村建設(shè)后期“管理難”的問題,逐步縮小農(nóng)村與城市物業(yè)管理的差距,提高農(nóng)民的生活質(zhì)量,使農(nóng)村物業(yè)管理向?qū)I(yè)化、規(guī)范化方向發(fā)展,促進農(nóng)村物業(yè)管理市場化步伐,加速城鄉(xiāng)一體化進程,為新農(nóng)村的后續(xù)管理拓寬思路,讓新農(nóng)村建設(shè)成果長久保持發(fā)展下去。
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作者:劉燕 單位:內(nèi)蒙古建筑職業(yè)技術(shù)學院