不動產(chǎn)登記暫行條例精選(九篇)

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第1篇：不動產(chǎn)登記暫行條例范文

《條例》第十九條規(guī)定，對可能存在權(quán)屬爭議，或者可能涉及他人利害關(guān)系的登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可以向申請人、利害關(guān)系人或者有關(guān)單位進行調(diào)查。不動產(chǎn)登記機構(gòu)進行實地查看或者調(diào)查時，申請人、被調(diào)查人應(yīng)當(dāng)予以配合。這條給出了調(diào)查的事由和調(diào)查的對象。調(diào)查對象即申請人、利害關(guān)系人，有關(guān)單位要按照本條規(guī)定配合調(diào)查。但如果被調(diào)查人不配合，《條例》并未規(guī)定相應(yīng)的后果。被調(diào)查人如果是難以找尋的第三人或與申請人有矛盾的第三人，或是不肯配合的有關(guān)單位，則將使登記機構(gòu)的調(diào)查工作難以進行，或即使調(diào)查也很難得到一個公正有效的結(jié)果，甚至?xí)?dǎo)致登記無法完成而造成對申請人的權(quán)益無法及時保護的后果。

盡管法律法規(guī)沒有明文規(guī)定不動產(chǎn)登記的性質(zhì)，但學(xué)術(shù)界的主流觀點認為不動產(chǎn)登記是行政確認行為，登記依申請而為，沒有創(chuàng)設(shè)新的法律關(guān)系。登記機構(gòu)只是將民事主體之間已經(jīng)形成的債權(quán)法律關(guān)系或物權(quán)法律事實如實登記于簿，從而發(fā)生物權(quán)公示效力，這是一種羈束性行政行為。對于這種性質(zhì)的行政行為，登記機構(gòu)基本忠實于當(dāng)事人的申請，只要申請內(nèi)容符合法律法規(guī)規(guī)定，不應(yīng)該更多地調(diào)查民事法律關(guān)系產(chǎn)生的真正原因，民事法律關(guān)系產(chǎn)生的糾紛由民事主體自行承擔(dān)民事法律責(zé)任，條例第十六條規(guī)定也充分說明了這一點：當(dāng)事人應(yīng)對其提交的申請材料的真實性負責(zé)。是否是真實的權(quán)利來源、是否存在與他人有利害關(guān)系，這都建立在當(dāng)事人誠信地提出申請之上，如果當(dāng)事人刻意隱瞞本該告知登記機構(gòu)的，將影響登記后果的事實，則其終將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。此外，從現(xiàn)有登記工作時限最長30個工作日要求、服務(wù)效率、行政資源配置情況（在編登記人員業(yè)務(wù)能力差異較大和人員緊缺）等方面來說，登記機構(gòu)無法做到對權(quán)屬爭議的全面性、實質(zhì)性調(diào)查。

但既然《條例》作出了這樣的規(guī)定，賦予登記機構(gòu)可以調(diào)查的權(quán)力，那如何利用現(xiàn)有條件行使好這一權(quán)力值得深思。另外，從登記簿的公信力方面考慮也要求最大限度地提高登記準(zhǔn)確性和登記公信力，所以登記機構(gòu)應(yīng)該盡其所能防止錯誤登記的發(fā)生，盡可能使登記的權(quán)利都做到明晰無爭議。筆者認為，可從以下四個方面履行調(diào)查職責(zé)。

第一，要以職業(yè)經(jīng)驗識別一些容易產(chǎn)生權(quán)屬爭議的登記業(yè)務(wù)。由于各地交易市場管理手段不同，加上市民依法維權(quán)水平、誠信度不同，因此哪些業(yè)務(wù)容易產(chǎn)生權(quán)屬爭議各地不盡相同，這要根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況予以把握。但比較共通的較易發(fā)生權(quán)屬爭議的登記業(yè)務(wù)有涉及小區(qū)共同利益的配套用房、涉及家庭關(guān)系的房屋繼承、涉及年長者贈與或出售的二手房、涉及融資需要的現(xiàn)房抵押、涉及長年未決的歷史問題房屋登記。對于這些業(yè)務(wù)，為減少登記以后可能產(chǎn)生的權(quán)屬爭議，登記機構(gòu)應(yīng)考慮周全，要求當(dāng)事人提供足夠的能支撐其取得權(quán)利的證明，多盡一份注意義務(wù)。

第二，要善于在詢問、收取申請材料中發(fā)現(xiàn)問題。是否存在權(quán)屬爭議，除了利害關(guān)系人事前事后提出異議外，主要有賴于當(dāng)事人提供的申請材料和他們與受理人員之間的問答內(nèi)容。受理是初步審查的環(huán)節(jié)，在受理的查收申請材料過程中，受理人員對于上述容易引起權(quán)屬爭議的登記類型，不僅要做到收件齊全、符合法定形式，還要特別關(guān)注各材料之間的關(guān)聯(lián)性和匹配程度，如發(fā)現(xiàn)存有異常，一方面要調(diào)閱已有檔案資料進一步核對，另一方面應(yīng)當(dāng)加強詢問。詢問申請人也是調(diào)查的一種方式，如詢問內(nèi)容映證了材料之間缺乏應(yīng)有的關(guān)聯(lián)性或存在其他破綻，則應(yīng)不予受理并告知理由或要求其補強書證。

第2篇：不動產(chǎn)登記暫行條例范文

金紹達：按《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，我國不動產(chǎn)登記并不要求進行實質(zhì)審查，《不動產(chǎn)登記暫行條例》只是要求申請人應(yīng)當(dāng)對“申請材料的真實性負責(zé)”。因此，這種審查方式給不動產(chǎn)物權(quán)變動帶來了一定的風(fēng)險。如果能把公證作為不動產(chǎn)登記的前置，就能彌補這種審查方式的缺陷。在《物權(quán)法》立法時，司法部并許多學(xué)者都建議按大陸法系國家的通例，把公證作為不動產(chǎn)登記的前置，以保障登記的公信力（如法國就規(guī)定不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓必須辦理公證），從而切實保障權(quán)利人的權(quán)利，后因?qū)Υ舜嬖跔幾h而未能寫入《物權(quán)法》。

以往，我國的房屋和土地使用權(quán)登記制度并未將公證作為登記的前置條件，司法部、建設(shè)部在1991年聯(lián)合發(fā)的司公通字〔1991〕117號文把哪些登記申請需要公證限制在一個很小的范圍，住建部在2012年發(fā)的《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》還把贈與剔出了這一范圍。應(yīng)該說已經(jīng)把公證限制在一個很小并且“必須”的范圍。

由于《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例》都未規(guī)定在不動產(chǎn)登記中需要公證，而《公證法》規(guī)定了強制公證應(yīng)當(dāng)由法律、行政法規(guī)規(guī)定，因此《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》作為行政規(guī)章無法規(guī)定哪些需要公證。

第3篇：不動產(chǎn)登記暫行條例范文

【關(guān)鍵詞】不動產(chǎn) 登記 責(zé)任

一、不動產(chǎn)登記的有關(guān)概念

（一）不動產(chǎn)定義

通過對我國法律體系的解讀，可以發(fā)現(xiàn)，在我國當(dāng)前的法律條文當(dāng)中并沒有對不動產(chǎn)進行明確的界定，在我國的民法中，對不動產(chǎn)的定義為：處于自然性質(zhì)或是我國法律規(guī)定的不可以進行移動的標(biāo)的物，主要包括土地、房產(chǎn)、植被等附著于土地上不能分離的物體等。簡單的講就是可以分為土地及土地上的定著物體，或者是建筑物體或是建筑物的附屬物品。

（二）不動產(chǎn)登記

不動產(chǎn)登記指的是申請人依據(jù)有關(guān)的法律制度及有關(guān)規(guī)定按照既定的程序?qū)⑼恋丶巴恋厣系亩ㄖ矬w，或者是建筑物體或是建筑物的附屬物品等的獲取、喪失以及依法變更的行為告知有關(guān)行政部分，行政部分依法進行登記的行為。

二、我國的不動產(chǎn)登記制度在在的問題

2014年11月24日我國的國務(wù)院頒布了我國不動產(chǎn)的首個專門條例，既《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布實施，《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布及實施對我國不動產(chǎn)制度建立及完善不講具有非常重要的意義。但由于當(dāng)前我國缺乏全面的不動產(chǎn)法律體系，在眾多的不動產(chǎn)制度中還在在著許多的缺陷：

（一）不動產(chǎn)登記機關(guān)缺乏實效

2015年之前，我國行政機構(gòu)在對不動產(chǎn)進行登記時候常出現(xiàn)劃分重疊以及交叉管理等現(xiàn)象，一個不動產(chǎn)需要經(jīng)常不同的部門進行審批才能夠登記，造成了不動產(chǎn)管理上的紊亂，大大降低了不動產(chǎn)登記的效率。

從2015年至今全國約95%的不動產(chǎn)實現(xiàn)了統(tǒng)一登記，登記機關(guān)為不動產(chǎn)登記局，國土資源局的下屬，《不動產(chǎn)權(quán)證》雖實現(xiàn)統(tǒng)一登記，但登記內(nèi)容、審批流程仍沒有變化，登記過程沒有實質(zhì)改進。

申辦房地產(chǎn)的《不動產(chǎn)權(quán)證》，房屋部分登記、抵押、交易等的到原住建局下屬的房地產(chǎn)管理部門申請辦理，土地部分登記、抵押、交易等的到原國土局下屬的土地管理部門申請辦理，最后由不動產(chǎn)登記機關(guān)出具《不動產(chǎn)權(quán)證》、《不動產(chǎn)他項權(quán)證》，產(chǎn)權(quán)信息在原房屋管理部門、與土地部門管理的內(nèi)部整合。

（二）我國不動產(chǎn)登記信息不能及時公開

公民的不動產(chǎn)對公民來講是重要的財富體現(xiàn)形式，然后我國的不動產(chǎn)登記信息并沒能做到及時的公開。我國的司法機關(guān)在進行案件的調(diào)查與取證的過程中，往往需要查詢案件當(dāng)事人的不動產(chǎn)信息，然后我國的不動產(chǎn)登記機關(guān)通常要對不動產(chǎn)擁有人的不動產(chǎn)信息進行必要的保密，保護不動產(chǎn)持有人的合法權(quán)益。所以往往登記機關(guān)在執(zhí)行保密職能的時候使司法機關(guān)的案件陷于僵局，造成公民的合法權(quán)益難以保障。

（三）法律責(zé)任范圍不明晰

我國公民在進行不動產(chǎn)登記的時候，由于不登記機構(gòu)而造成的信息錯誤給公民的合法權(quán)益造成影響的，不動產(chǎn)登記機關(guān)應(yīng)該如何界定其責(zé)任。不動產(chǎn)登記人如果在登記時通過造假等手段騙取行政登記，因而造成他人的合法權(quán)益受損的情況應(yīng)當(dāng)如何界定造假者的責(zé)任。上述的情形我國當(dāng)前的法律中均未提出的責(zé)任劃定。

四、我國不動產(chǎn)登記制度的完善

（一）從程序上實現(xiàn)不動產(chǎn)登記機關(guān)統(tǒng)一

針對目前我國不動產(chǎn)登記出現(xiàn)重疊現(xiàn)象，我國的學(xué)術(shù)界主要分為兩類機制，第一類主要認為應(yīng)當(dāng)由法院對公民的不動產(chǎn)進行登記。此類較少被運用。第二類主要認為政府機構(gòu)可以設(shè)置專門的不動產(chǎn)管理機構(gòu)對我國的不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。此種學(xué)說目前具有較高的可行性。相關(guān)部門應(yīng)提出諸如：人員整合，業(yè)務(wù)整合，信息整合的對策，目的在于促進部門真正做到準(zhǔn)確、高效、便民。

（二）及時公開不動產(chǎn)登記信息

在我國對不動產(chǎn)進行規(guī)定的法律條文中沒未對公民的不動產(chǎn)信息是否公開進行明確規(guī)定，雖然在我國的不動產(chǎn)登記原則中有體現(xiàn)需要對登記信息進行公示、公信兩條原則，然后這些原則并沒有體現(xiàn)在具體的法律條文中，因此在執(zhí)行的過程中就出現(xiàn)了偏差的現(xiàn)象，給我國的不動產(chǎn)查詢造成了阻礙，因此，為了體現(xiàn)不動產(chǎn)登記過程中的公示及公信原則，同時為了方便不動產(chǎn)信息的查詢，應(yīng)該將這兩條原則以法律條文的形式進行規(guī)定，改變把不動產(chǎn)登記信息當(dāng)作“政府信息”而不予公開的現(xiàn)象。

（三）明確法律責(zé)任

不動產(chǎn)登記中給公民造成的損失可以分為兩種一為人身權(quán)損害，二為財產(chǎn)權(quán)損害。法律責(zé)任認定的前提是在登記中造成的損失由于工作人員或第三方造成的。他們承擔(dān)法律責(zé)任的模式大致有兩種：第一，依據(jù)未實行國家賠償?shù)耐袀愃狗ǎ虻怯涘e誤、登記遺漏或虛假登記而利益受損的權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)先向有過失或過錯的不動產(chǎn)登記機關(guān)工作人或者登記承辦人請求賠償。第二，在其他實施國家賠償制度國家，不動產(chǎn)登記機關(guān)作為國家權(quán)力機關(guān)，在進行不動產(chǎn)登記過程中，因為其登記行為不當(dāng)而利益受損者，可以直接向不動產(chǎn)登記機關(guān)請求賠償。在我國，由于不動產(chǎn)登記機構(gòu)屬于國家權(quán)力機關(guān)，因此當(dāng)錯誤登記發(fā)生時，受損的當(dāng)事人應(yīng)通過訴訟來得到賠償，這就要求登記機關(guān)的法律責(zé)任必須要進行明確。？

五、總結(jié)

不動產(chǎn)及不動產(chǎn)登記制度與我國每個公民都息息相關(guān)，構(gòu)建完整的不動產(chǎn)管理登記體系將對我國公民的不動產(chǎn)提供強有力的安全保障，同時也可以有效促進相關(guān)產(chǎn)為的穩(wěn)健發(fā)展。根據(jù)我國不動產(chǎn)登記的現(xiàn)狀，首先需要統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機關(guān)，避免造成交叉管理現(xiàn)象的存在。其次需要公開不動產(chǎn)登記信息，提高政府機關(guān)行政效率，為公民提供安全可靠的不動產(chǎn)信息查詢。最后，明確法律責(zé)任，為居民的不動產(chǎn)提供安全、合法的保障。

參考文獻：

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[3]蘇航.不動產(chǎn)登記暫行條例解讀與探討[J].法制與經(jīng)濟，2015，（11）.

第4篇：不動產(chǎn)登記暫行條例范文

一、已確定的不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度

繼《物權(quán)法》之后，國家有關(guān)部門陸續(xù)出臺了《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）、《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》（以下簡稱《細則》），《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》），到此，不動產(chǎn)登記資料查詢利用制度應(yīng)該說基本確立。

《物權(quán)法》第十八條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第二十七條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)資料，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供；有關(guān)國家機關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。亦即，《條例》在《物權(quán)法》基礎(chǔ)上明確了不動產(chǎn)登記資料的依法查詢制度，明確了可查詢不動產(chǎn)登記資料的三類主體：權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機關(guān)?！都殑t》和《規(guī)范》進一步對各類查詢主體的查詢內(nèi)容、查詢程序、申請材料、辦事時限等進行細化規(guī)定。

二、不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度，還有哪些事項待明確

1.要開宗明示不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度制定的宗旨

從《物權(quán)法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》開始，就不動產(chǎn)登記資料查詢問題，就有過激烈的爭論：強調(diào)登記的公示性的，主張相對開放的查詢；強調(diào)保護公民信息和財產(chǎn)隱私的，主張相對保守的查詢。就《條例》及有關(guān)部門制定的釋義來看，宗旨是既要滿足權(quán)利人、利害關(guān)系人以及有關(guān)國家機關(guān)在不動產(chǎn)登記和相關(guān)公務(wù)的查詢需要，又要滿足保護公民信息安全需要。宗旨明確后，具體條文就要根據(jù)宗旨來制定，不要出現(xiàn)讓人有多種理解的條款和條文字眼。

2.查詢主體需進一步明確

《國土資源部關(guān)于印發(fā)〈不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的通知（國土資規(guī)〔2016〕6號）規(guī)定：“各地要全面落實不動產(chǎn)登記依法查詢制度，除權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機關(guān)可以依法查詢登記資料外，不得隨意查詢?！?/p>

（1）權(quán)利人：是指不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人還是包含隱性權(quán)利人？登記簿上只有“夫”的名字，“妻”是否可查？

（2）利害關(guān)系人：“因不動產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人”，此中的“繼承、訴訟”是否專指不動產(chǎn)繼承、不動產(chǎn)訴訟？“等”是否應(yīng)加前綴“不動產(chǎn)物權(quán)”，表示“等”的類別？“利害關(guān)系人”何所指？大家知道，利害關(guān)系人作為一個法律術(shù)語，不同的法律有不同的規(guī)定或解釋。在民法領(lǐng)域，利害關(guān)系人通常指近親屬和債權(quán)債務(wù)人，有時候還可能是其他親屬、朋友或居民委員會（或村民委員會）；行政訴訟法上的利害關(guān)系人，通常指權(quán)益受到具體行政行為侵害的直接當(dāng)事人，且其合法權(quán)益與行政行為之間要有因果關(guān)系；而對 《物權(quán)法》來說，《物權(quán)法》全文提及“利害關(guān)系人”共3處（條款），分別是第十八條、第十九條和第三十三條。第十八條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以申請查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)提供；第十九條規(guī)定：權(quán)利人、利害關(guān)系人認為不動產(chǎn)登記記載的事項錯誤的，可以申請更正登記；第三十三l規(guī)定：因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認權(quán)利。從后兩條來看，利害關(guān)系人均直接指向不動產(chǎn)物權(quán)本身，而不是與權(quán)利人之間非物權(quán)的其他利害關(guān)系。在同一部法律中，除特別說明外，同一概念內(nèi)涵一致，這是一個常識。因此，既然不動產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定是根據(jù)《物權(quán)法》制定的，在即將出臺的不動產(chǎn)登記資料查詢辦法中，我們應(yīng)該明示，有關(guān)利害關(guān)系人，均指能夠提供證明、與特定不動產(chǎn)有物權(quán)利害關(guān)系的人。

（3）有關(guān)國家機關(guān)：《規(guī)范》說到“人民法院、人民檢察院、國家安全機關(guān)以及其他因執(zhí)行公務(wù)的國家機關(guān)”。按照一般理解，“國家機關(guān)”指的是從事國家管理和行使國家權(quán)利的機關(guān)，包括行政機關(guān)、審判機關(guān)、檢察機關(guān)和軍事機關(guān)。顯然，事業(yè)單位和國企不在其列。那么，作為我們本行的具體不動產(chǎn)登記單位以及鐵路總公司等，是否可以因公務(wù)需要查詢非本單位不動產(chǎn)登記資料呢？

（4）《規(guī)范》第20.1條查詢主體兜底條款“法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形”。這一點歧義很大。如，律師認為，律師根據(jù)《律師法》進行的查詢就符合該條款規(guī)定?！堵蓭煼ā返谌鍡l第二款：律師自行調(diào)查取證的，憑律師執(zhí)業(yè)證書和律師事務(wù)所證明，可以向有關(guān)單位和個人調(diào)查與承辦法律事務(wù)有關(guān)的情況。也就是說，其不作為權(quán)利人、不作為利害關(guān)系人、不作為國家機關(guān)，而以《規(guī)范》20.1條第4款規(guī)定的第四類申請人身份，可以查詢其認為相關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。

3.查詢內(nèi)容需進一步明確

《規(guī)范》第20.1條第1款：權(quán)利人、利害關(guān)系人可以查詢其全部的不動產(chǎn)登記資料。從《規(guī)范》第19.1.1條“登記資料的范圍”看：不動產(chǎn)登記資料包括不動產(chǎn)登記結(jié)果和不動產(chǎn)登記原始資料，后者又包括登記申請人提交材料和登記機構(gòu)審核材料以及登記過程中產(chǎn)生的其他材料。按這一理解，登記機構(gòu)在登記過程記錄的各環(huán)節(jié)受理人、審核意見等材料也在“登記資料”范圍之列，是否有必要提供給申請查詢?nèi)?，值得再酌?/p>

第5篇：不動產(chǎn)登記暫行條例范文

一、共同共有與按份共有

共同共有與按份共有是兩種共有方式，對于兩者的區(qū)別，很多辦理產(chǎn)權(quán)證的當(dāng)事人并不十分清楚，甚至有些不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理窗口的工作人員也沒有完全明白兩個概念的區(qū)別?！睹穹ㄍ▌t》第七十八條規(guī)定，財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。共有分為按份共有和共同共有。按份共有人按照各自的份額，對共有財產(chǎn)分享權(quán)利，分擔(dān)義務(wù)。共同共有人對共有財產(chǎn)享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)。《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)或者動產(chǎn)可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。按份共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)。共同共有人對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)共同享有所有權(quán)。一般認為，共同共有是指兩個以上的人，對全部共有財產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。共同共有財產(chǎn)關(guān)系一般發(fā)生在互有特殊身份關(guān)系的當(dāng)事人之間，較為典型的是基于夫妻關(guān)系而發(fā)生的夫妻共同財產(chǎn)關(guān)系，個人合伙也會出現(xiàn)共同共有財產(chǎn)的形式。

按份共有是指兩個或兩個以上共有人按照各自的份額分別對其共有財產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。共同共有必須以存在共同關(guān)系為前提，而按份共有則沒有此限制。

共同共有的發(fā)生，一般基于權(quán)利主體一定的人身關(guān)系，如夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系和共同繼承關(guān)系。共同共有的類型主要有三種：一是夫妻共有財產(chǎn)。二是家庭共有財產(chǎn)。家庭成員相互之間，也是人身關(guān)系，是一定范圍內(nèi)的親屬關(guān)系。三是共同繼承的財產(chǎn)，指在繼承開始以后，遺產(chǎn)分割之前，同一順序的繼承人對遺產(chǎn)享有共有權(quán)的財產(chǎn)。一般認為，這種共有是共同共有。另外，除了以上三種因婚姻家庭關(guān)系產(chǎn)生的共同共有外，現(xiàn)代法律認為，基于合伙關(guān)系產(chǎn)生的合伙共有財產(chǎn)的性質(zhì)，也是共同共有關(guān)系。因而，對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)來說，沒有共有關(guān)系基礎(chǔ)的個人之間、單位之間、個人與單位之間宜采取按份共有的共有方式，不宜采取共同共有的共有方式。

二、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記與變更登記

不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是指不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進行的登記?！斗课莸怯涋k法》第三十二條規(guī)定，發(fā)生下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記：（一）買賣；（二）互換；（三）贈與；（四）繼承、受遺贈；（五）房屋分割、合并，導(dǎo)致所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（六）以房屋出資入股；（七）法人或者其他組織分立、合并，導(dǎo)致房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的；（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

《房屋登記辦法》第三十六條規(guī)定，發(fā)生下列情形之一的，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權(quán)變更登記：（一）房屋所有權(quán)人的姓名或者名稱變更的；（二）房屋坐落的街道、門牌號或者房屋名稱變更的；（三）房屋面積增加或者減少的；（四）同一所有權(quán)人分割、合并房屋的；（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

《土地登記辦法》第三十八條規(guī)定，本辦法所稱變更登記，是指因土地權(quán)利人發(fā)生改變，或者因土地權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更而進行的登記?？梢?，《土地登記辦法》將權(quán)利主體轉(zhuǎn)移的轉(zhuǎn)移登記與權(quán)利主體未發(fā)生轉(zhuǎn)移，僅權(quán)利人姓名或者名稱、地址和土地用途等內(nèi)容發(fā)生變更的變更登記統(tǒng)一成為變更登記。這主要是因為《土地登記辦法》制定依據(jù)之一的《城市房地產(chǎn)管理法》第六十一條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》第三條規(guī)定，不動產(chǎn)首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等，適用本條例?？梢姡粍赢a(chǎn)登記中轉(zhuǎn)移登記與變更登記是兩種不同的登記類型，最關(guān)鍵的區(qū)別在于權(quán)利的主體是否發(fā)生變化，轉(zhuǎn)移登記中權(quán)利主體不再是同一個主體，而變更登記中權(quán)利主體是同一的。

對于不動產(chǎn)登記機構(gòu)來說，糾結(jié)于變更登記與轉(zhuǎn)移登記這兩種登記類型的原因，不僅僅在于規(guī)范不動產(chǎn)登記行為，更重要的原因在于轉(zhuǎn)移登記按照規(guī)定是要交稅的，變更登記則不需要。《契稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)移房屋、土地權(quán)屬的行為應(yīng)當(dāng)依法繳稅。如果共有性質(zhì)的變化屬于轉(zhuǎn)移登記，則當(dāng)事人必須要交稅，稅務(wù)部門出具的完稅證明就成為不動產(chǎn)登記機構(gòu)的必要收件材料之一。

三、共有性質(zhì)變更的法律依據(jù)

《物權(quán)法》第九十九條規(guī)定，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。在共有關(guān)系存續(xù)期間，各共有人對共有財產(chǎn)沒有確定的份額，在共有的基礎(chǔ)喪失時或者有重大理由需要分割時，共有人可以約定將共同共有轉(zhuǎn)變?yōu)榘捶莨灿?。在不動產(chǎn)登記機構(gòu)受理工作中，較為典型的是因離婚辦理的房產(chǎn)分割、合并?！段餀?quán)法》第九十九條的規(guī)定并沒有明確不動產(chǎn)從共同共有到按份共有的轉(zhuǎn)變是屬于轉(zhuǎn)移登記，還是變更登記。

《房屋登記辦法》第十三條規(guī)定，共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記。共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請，但因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請。從字面理解，似乎“共有性質(zhì)變更”和“共有人份額變更”都屬于共有房屋所有權(quán)變更登記。但仔細推敲，不難發(fā)現(xiàn)，此條文強調(diào)的是共有人共同申請，至于“變更”一詞，并不是狹義的變更，而是包括轉(zhuǎn)移在內(nèi)的變更。因此，《房屋登記辦法》也沒有對共有性質(zhì)變更的情況做出規(guī)定。

《上海市房地產(chǎn)登記條例實施若干規(guī)定》第十一條規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記：（一）共有房地產(chǎn)的共有人發(fā)生增減的；（二）按份共有房地產(chǎn)的共有人之間發(fā)生份額轉(zhuǎn)讓的。有下列情形之一的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請房地產(chǎn)變更登記：……（四）房地產(chǎn)共有關(guān)系由等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有，或者由共同共有轉(zhuǎn)為等額按份共有的。

《浙江省國有土地范圍內(nèi)房屋登記實施細則》第十七條規(guī)定，共同共有轉(zhuǎn)為不等額按份共有，或者不等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有，或者按份共有的份額發(fā)生變化的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請轉(zhuǎn)移登記。共同共有轉(zhuǎn)為等額按份共有，或者等額按份共有轉(zhuǎn)為共同共有的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請變更登記。

這兩個地方性規(guī)定非常具有代表性，大多數(shù)不動產(chǎn)登記機構(gòu)都是參照這兩個規(guī)定辦理不動產(chǎn)相應(yīng)登記的。稅務(wù)部門的征稅方法也基本與此相同。這樣的規(guī)定，對不動產(chǎn)登記機構(gòu)而言，非常具有操作性，有效填補了法律規(guī)定的空白。然而，這兩個規(guī)定對共同共有與按份共有之間的轉(zhuǎn)變，是以共同共有等同于等額按份共有為理論依據(jù)的。 筆者上文提到了共同共有和按份共有的概念區(qū)別，顯然，將共同共有等同于等額按份共有在理論上是無法成立的。

四、共有性質(zhì)變更的幾個問題

《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程釋義》中的傾向性意見認為，盡管按份共有與共同共有所反映的權(quán)利內(nèi)涵不同，但確實無法量化共有性質(zhì)變化所導(dǎo)致的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并且避稅不等于逃稅，合法避稅是允許的，因此，將共有性質(zhì)的變化認定為變更登記比較合理且易于操作。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、時代的進步，我們的不動產(chǎn)登記理論和實踐也在不斷地發(fā)生變化。越來越多的學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士傾向于認為，共有性質(zhì)發(fā)生變更的不動產(chǎn)登記屬于變更登記，而非轉(zhuǎn)移登記。《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則（征求意見稿）》第三十四條明確將“共有性質(zhì)發(fā)生變更的”列為變更登記的一種類型。但我們也應(yīng)當(dāng)認識到，這項規(guī)定與不動產(chǎn)登記機構(gòu)、稅務(wù)部門的現(xiàn)行做法有著很大的區(qū)別，一旦正式公布，可能會面臨以下問題。

1.共同共有的基礎(chǔ)關(guān)系到底有哪些，尚未有明確的法律規(guī)定。一般認為，父母子女、夫妻之間可以共同共有，問題是孫子和爺爺奶奶是否可以共同共有？表兄弟姐妹之間、妯娌之間是否可以共同共有？按照民法上意思自治的原則，親戚關(guān)系的當(dāng)事人要求將不動產(chǎn)登記為共同共有，在法律沒有明確禁止性規(guī)定的情況下，不動產(chǎn)登記機構(gòu)如何處理？

第6篇：不動產(chǎn)登記暫行條例范文

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn) 登記工作 管理基礎(chǔ)平臺

中圖分類號：F750 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）17-0134-01

由于不動產(chǎn)登記工作分散在多個政府部門，各個政府部門獨立地對不動產(chǎn)登記工作進行管理，這就在一定程度上阻礙了不動產(chǎn)登記信息共享工作的發(fā)展。近年來，我國正加緊研究不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合及管理平臺建設(shè)研究工作，該工作對不動產(chǎn)登記的發(fā)展產(chǎn)生了深遠而巨大的影響，有效地促進了不動產(chǎn)信息登記管理工作的發(fā)展。

1.平臺建設(shè)思路

1.1 頂層設(shè)計

在充分調(diào)研和研究分析已有的不動產(chǎn)（土地、房屋等）調(diào)查、登記簿冊、圖件成果、軟件系統(tǒng)、和數(shù)據(jù)庫成果的基礎(chǔ)上，以《不動產(chǎn)登記暫行條例》和現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范為依據(jù)，通過梳理土地、房屋、相關(guān)權(quán)利登記業(yè)務(wù)流程，結(jié)合土地、房屋等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的管理需求，建設(shè)不動產(chǎn)登記發(fā)證系統(tǒng)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)全流程網(wǎng)上運行；通過制定不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合、建庫、交換等方面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，基本形成標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、內(nèi)容全面、覆蓋全市、時序清晰、相互關(guān)聯(lián)、布局合理、實時更新的不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資源體系；實現(xiàn)不動產(chǎn)登記信息與審批和交易信息網(wǎng)上實時互通共享；實現(xiàn)向同級公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門共享的信息完備、準(zhǔn)確、可靠；最終實現(xiàn)各類不動產(chǎn)從分散登記到統(tǒng)一登記的轉(zhuǎn)變，實現(xiàn)對不動產(chǎn)的全面、統(tǒng)一的監(jiān)管，保障不動產(chǎn)交易安全，保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益。

1.2 開展不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作

按照中央和省政府的相關(guān)工作部署，為全面完成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，在對《不動產(chǎn)登記暫行條例》充分理解的基礎(chǔ)上，遵循《不動產(chǎn)登記暫行條例》和信息化建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)要求，以建設(shè)實用性、規(guī)范性的應(yīng)用系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫為目標(biāo)，實現(xiàn)土地、房屋等不動產(chǎn)信息的統(tǒng)一確權(quán)登記。目前關(guān)于不動產(chǎn)整合的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)主要集中在不動產(chǎn)登記局。存在著土地檔案數(shù)據(jù)未電子化、房產(chǎn)數(shù)據(jù)無矢量坐標(biāo)、土地登記數(shù)據(jù)無固定坐標(biāo)基準(zhǔn)等諸多問題。要求不動產(chǎn)數(shù)據(jù)整合工作實現(xiàn)：統(tǒng)一整合標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范建設(shè)方案；加強整合力度，深挖數(shù)據(jù)價值；加強檢查力度，確保數(shù)據(jù)質(zhì)量；數(shù)據(jù)的繼承性與可持續(xù)性。

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫整體流程如下圖1所示：

2.不動產(chǎn)登記管理基礎(chǔ)平臺的實現(xiàn)

2.1 基礎(chǔ)平臺的總體框架

以國家級《不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺》總體框架為指導(dǎo)，構(gòu)建不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)匯交整合服務(wù)和不動產(chǎn)登記發(fā)證系統(tǒng)，對不動產(chǎn)登記資源、應(yīng)用服務(wù)進行整合，統(tǒng)一配置、集中管理與調(diào)度，提供服務(wù)。不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)匯交整合和不動產(chǎn)登記發(fā)證系統(tǒng)的建設(shè)將采用Oracle、ArcGIS等成熟可靠的軟件產(chǎn)品，基于面向服務(wù)的體系架構(gòu)（SOA）進行設(shè)計，運用優(yōu)秀的企業(yè)級軟件開發(fā)框架開發(fā)建立系統(tǒng)應(yīng)用框架。采用C/S與B/S結(jié)合的多層架構(gòu)進行組織，確保系統(tǒng)的優(yōu)越性?？傮w框架如下圖2：

2.2 部署模式

采用大集中的部署模式，即不動產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)用系統(tǒng)和不動產(chǎn)數(shù)據(jù)庫均部署在不動產(chǎn)登記局，系統(tǒng)在部署上采用網(wǎng)絡(luò)分布的B/S運行模式通過不動產(chǎn)業(yè)務(wù)專網(wǎng)實現(xiàn)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)管理和不動產(chǎn)數(shù)據(jù)共享，縣級不動產(chǎn)登記機構(gòu)通過不動產(chǎn)業(yè)務(wù)專網(wǎng)連接到市級開展不動產(chǎn)業(yè)務(wù)辦理、信息共享查詢等工作。在不動產(chǎn)業(yè)務(wù)專網(wǎng)的基礎(chǔ)上，提供不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的共享、查詢分析服務(wù)，為房產(chǎn)等相關(guān)審批交易部門提供數(shù)據(jù)推送共享服務(wù)。系統(tǒng)通過國土資源業(yè)務(wù)網(wǎng)，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)上報省級平臺。通過與互聯(lián)網(wǎng)對接，提供公開查詢功能，為社會公眾提供公開查詢服務(wù)（見圖3）。

2.3 登記發(fā)證系統(tǒng)建設(shè)內(nèi)容

2.3.1不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查及應(yīng)用管理系統(tǒng)

系統(tǒng)實現(xiàn)對所有不動產(chǎn)登記管理所需要的空間信息、屬性信息等各類數(shù)據(jù)管理，支持不動產(chǎn)單元圖形處理、數(shù)據(jù)分類查詢等功能，為不動產(chǎn)登記提供數(shù)據(jù)支撐。提供不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺的后臺管理功能，包括：權(quán)限管理、流程管理、圖形配置管理、統(tǒng)計分析配置管理及數(shù)據(jù)共享服務(wù)管理等。

2.3.2不動產(chǎn)登記發(fā)證及檔案管理系統(tǒng)

系統(tǒng)實現(xiàn)不動產(chǎn)登記申請、受理、審核、登簿、繕證、繳費發(fā)證、歸檔全流程的網(wǎng)絡(luò)化、信息化管理。通過不動產(chǎn)檔案管理的標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化，實現(xiàn)電子檔案的有效整合、檔案數(shù)據(jù)安全的有效管理、檔案信息的高效共享利用。

2.3.3不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)

不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫管理系統(tǒng)是按照特定策略組織存儲的覆蓋不動產(chǎn)登記結(jié)果數(shù)據(jù)的數(shù)據(jù)集合，對不動產(chǎn)登記信息相關(guān)的空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)、圖片等各類數(shù)據(jù)進行統(tǒng)一組織、存儲、管理、維護和更新，滿足不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的檢查入庫、組織管理、查詢檢索、導(dǎo)入導(dǎo)出、數(shù)據(jù)分發(fā)、專題制作、更新維護、日志管理、監(jiān)測預(yù)警等要求。

2.3.4不動產(chǎn)登記信息共享查詢分析系統(tǒng)

面向國土、住建、林業(yè)、農(nóng)業(yè)等交易審批部門，實現(xiàn)不動產(chǎn)登記-審批-交易信息實時互通共享。同時系統(tǒng)面向公安、民政、財政、稅務(wù)、工商、金融、審計、統(tǒng)計等部門，提供不動產(chǎn)登記信息共享服務(wù)，滿足這些部門日常管理工作對不動產(chǎn)登記信息查驗需求。

3. 結(jié)語

新的發(fā)展形勢下做好不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)整合及管理基礎(chǔ)平臺建設(shè)研究工作具有重要的現(xiàn)實意義，為此，廣大平臺研發(fā)人員應(yīng)當(dāng)積極學(xué)習(xí)先進的科學(xué)知識，善于總結(jié)借鑒優(yōu)秀的技術(shù)經(jīng)驗，在實際工作中秉持認真嚴(yán)謹?shù)木?，從而促進我國不動產(chǎn)登記工作的長足進步。

參考文獻

[1]何歡樂，姜棟，張鵬.切實推進中國不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的新思路――解決分散登記問題的過渡期方案[J].中國土地科學(xué).2013（07）

第7篇：不動產(chǎn)登記暫行條例范文

2014年8月15日，國務(wù)院法制辦了《不動產(chǎn)登記暫行條例（征求意見稿）》。四個月后，國務(wù)院公布了《不動產(chǎn)登記暫行條例》，并自2015年3月1日起施行。而不動產(chǎn)登記制度的逐步推進，也必然會對我國的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型與發(fā)展帶來諸多的影響。

一直以來，我國涉及不動產(chǎn)登記的部門繁多。其中，包括了國土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、住建、漁業(yè)、海洋等部門。不過，在實際操作中，因不動產(chǎn)登記的內(nèi)部體系過于分散，不同部門之間又存在著相互“打架”的現(xiàn)象。

隨著不動產(chǎn)登記制度的不斷深入，未來將逐步打破原來部門割據(jù)的狀況，同時也有效解決了不動產(chǎn)登記信息的全國聯(lián)網(wǎng)等問題。此外，隨之而至的，將會是房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅的到來及整體執(zhí)行效率的大幅提升。

房產(chǎn)稅征收的主要目的在于調(diào)節(jié)社會不平等的收入差距。然而，在國內(nèi)，房產(chǎn)稅的推行，卻似乎偏離了這一初衷，甚至淪為部分地方實現(xiàn)增收的重要渠道。

近年來，地方依靠賣地實現(xiàn)了可觀的收入，同時地方對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度也達到了前所未有的狀態(tài)。不過，隨著地方發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，以往地方的財政增收模式也將面臨著重要的變化。未來，或?qū)⒁苑慨a(chǎn)稅逐步取代土地出讓金，并借此成為地方實現(xiàn)增收的主要渠道。顯然，這是不動產(chǎn)登記制度加快推進的預(yù)期影響。

進入今年下半年，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的降溫跡象。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年11月，70個大中城市新建商品住宅環(huán)比無一上漲，同比68個城市房價出現(xiàn)下跌的走勢。此外，2014年1至11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積29736萬平方米，同比下降14.5%。

值得一提的是，房地產(chǎn)市場中的龐大庫存及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的到位資金難等問題，也成為市場擔(dān)憂的核心因素。以后者為例，按照最新的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2014年1至11月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金110115億元，同比增長0.6%，增速較1至10月份回落2.5%，并較去年同期出現(xiàn)大幅滑落的跡象。

綜合上述數(shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)市場確實面臨著降溫的壓力。而隨著不動產(chǎn)登記制度的落地，或?qū)⒓铀偈袌龅膾伔坷顺?，并將會給部分購房者帶來擔(dān)憂。

雖說不動產(chǎn)登記制度的加快推進會對部分樓市資金產(chǎn)生影響，但因不動產(chǎn)登記制度的全面鋪開需要一個循序漸進的過程，且基本屬于“摸著石頭過河”的狀態(tài)。因此，對于不動產(chǎn)登記制度的落地還不能盲目樂觀，中短期內(nèi)也不會對大部分的樓市資金產(chǎn)生極大的沖擊。

第8篇：不動產(chǎn)登記暫行條例范文

不動產(chǎn)證是房產(chǎn)證和土地使用權(quán)證書的合二為一。它們的區(qū)別主要體現(xiàn)在：

1、發(fā)證機關(guān)不同。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，房產(chǎn)證的發(fā)證機關(guān)是市（縣）房地產(chǎn)管理局或市（縣）人民政府。不動產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機關(guān)是動產(chǎn)登記機構(gòu)由縣級以上人民政府依法確定的、統(tǒng)一負責(zé)不動產(chǎn)登記工作的部門。

2、不動產(chǎn)權(quán)證書上增加了一個二維碼，作為存儲不動產(chǎn)登記信息的標(biāo)識，只要掃描證書上的二維碼，就可以立即獲得不動產(chǎn)權(quán)利人、不動產(chǎn)證書編號、不動產(chǎn)單元號碼等相關(guān)信息。

第9篇：不動產(chǎn)登記暫行條例范文

明確目的

自從國家明確開展不動產(chǎn)登記工作以來，社會上產(chǎn)生很多觀點，有部分人認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記主要是為了房地產(chǎn)市場調(diào)控、征稅、反腐等?！段餀?quán)法》第九條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”，這一規(guī)定明確了不動產(chǎn)應(yīng)登記而產(chǎn)生效力的法律地位?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例》第二條“本條例所稱的不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為?！边@一規(guī)定明確了不動產(chǎn)登記最主要的用途是對物權(quán)的確認。因此，筆者認為，不動產(chǎn)登記的目的主要是明確物權(quán)歸屬，維護交易安全，從而提高不動產(chǎn)交易效率，實現(xiàn)物權(quán)價值的最大化，保障權(quán)利人的利益。

不動產(chǎn)登記，通過將權(quán)利主體、不動產(chǎn)的自然狀況及存在其上的各種物權(quán)清晰、真實、準(zhǔn)確的記錄在登記簿上，權(quán)利人和利害關(guān)系人可以通過查詢登記簿信息，全面準(zhǔn)確掌握不動產(chǎn)物權(quán)情況和內(nèi)容。例如，杭州市目前開展的二手房網(wǎng)上簽約既是這項功能的體現(xiàn)，交易雙方在網(wǎng)上簽約平臺錄入房產(chǎn)證號、房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人等信息后，系統(tǒng)即會核對客體主體信息，并就該房屋的限制信息進行核查，如該房屋已被查封或凍結(jié)的，將無法進行網(wǎng)上簽約。

不動產(chǎn)存在持續(xù)性，不動產(chǎn)上的各種物權(quán)狀態(tài)也非常復(fù)雜，除了所有權(quán)外還會存在擔(dān)保物權(quán)等其他權(quán)利狀態(tài)。例如，杭州市目前的土地抵押在土地管理部門登記，在建工程和存量房產(chǎn)抵押在房產(chǎn)管理部門登記。如一家企業(yè)先取得了土地抵押貸款，若想轉(zhuǎn)為在建工程抵押，需先注銷土地抵押，重新設(shè)立在建工程抵押。在注銷和重新設(shè)立期間，銀行會要求企業(yè)提供其他形式的擔(dān)保，或?qū)①J款還清重新申請。而實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記后，即可通過變更登記實現(xiàn)不動產(chǎn)從純土地到在建工程再到存量房各個不同狀態(tài)下抵押權(quán)的無縫連接，從而降低銀行的風(fēng)險和企業(yè)的融資壓力，實現(xiàn)物權(quán)利益的最大化。

因此，深刻領(lǐng)會不動產(chǎn)登記的目的，有利于正確指導(dǎo)不動產(chǎn)統(tǒng)一工作的開展。

因地制宜

根據(jù)杭州市房產(chǎn)檔案館目前發(fā)現(xiàn)并館藏的最早（清乾隆15年即公元1760年）的地契資料和部分民國時期的不動產(chǎn)登記檔案顯示，解放前杭州市的不動產(chǎn)登記受土地私有制的影響，主要以土地登記為主。隨著社會主義改造的完成，全面實行公有制經(jīng)濟體制，為進一步明晰產(chǎn)權(quán)，解決歷史遺留問題，上世紀(jì)80年代初期至1996年2月，杭州市開展了建國以來第一次房產(chǎn)普查工作，并啟動了全市（市區(qū)）范圍的房屋總登記。而從1954年，杭州市就成立了房地產(chǎn)交易所，辦理房地產(chǎn)交易典當(dāng)?shù)仁掷m(xù)，經(jīng)過幾十年的發(fā)展，到2002年，將站、區(qū)、市三級辦證體制調(diào)整為市一級辦證體制，成立交易管理和登記管理合一的杭州市房產(chǎn)交易產(chǎn)權(quán)登記管理中心，全面負責(zé)全市各類房產(chǎn)交易、登記管理工作，理順辦證流程、提高辦證效率，實現(xiàn)交易和權(quán)屬管理一體化。

杭州市目前實行房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)分開登記的模式。由于房屋所有權(quán)人對房屋的權(quán)利較明確和具體，而土地使用權(quán)較為抽象，因此，在房地產(chǎn)交易過程中，交易雙方對房屋登記的重視程度遠遠大于土地使用權(quán)，呈現(xiàn)出“地隨房走”現(xiàn)象。以2013年為例，當(dāng)年杭州市房屋登記的發(fā)證量為32萬余本，而同期土地登記部門發(fā)證量約為9萬本。

為了滿足日益增加的房屋登記需求，近幾年來，杭州市房產(chǎn)登記部門大力加強信息化建設(shè)和房產(chǎn)檔案的管理，為房屋登記工作夯實了基礎(chǔ)。2005年，杭州市房產(chǎn)管理局建立了GIS系統(tǒng)，整合產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍?dāng)?shù)據(jù)和房產(chǎn)交易、產(chǎn)權(quán)登記數(shù)據(jù)，形成了集測繪、交易、登記為一體的信息操作系統(tǒng)。并依托該系統(tǒng)，實現(xiàn)了集商品房預(yù)銷售管理、房地產(chǎn)市場監(jiān)測、物業(yè)用房管理、住房保障管理、檔案管理、征收管理、二手房網(wǎng)上簽約、經(jīng)紀(jì)企業(yè)和人員管理等多項房屋行政管理職能于一體的綜合管理體系。確保全市房屋管理工作的統(tǒng)一、高效和規(guī)范。另一方面，房屋登記產(chǎn)生的大量資料成為有保存價值的歷史記錄，為物權(quán)確認提供依據(jù)。杭州市房產(chǎn)檔案館目前整理保存的房屋交易登記資料有340萬余冊，為有效利用這些資料，從2002年開始杭州市房產(chǎn)管理局逐步開展房屋登記資料數(shù)字化工作，到2013年，入庫的房屋登記影像資料已達330萬余卷，每年查閱量以及出具各類房產(chǎn)證明多達50余萬件。

因此，從杭州市房地產(chǎn)登記的歷史發(fā)展和現(xiàn)狀可以看出，目前的不動產(chǎn)登記有著強烈的地方特點，需根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況開展。

穩(wěn)步推進

長期以來，我國的不動產(chǎn)登記帶有濃厚的行政色彩，主要服務(wù)于不動產(chǎn)行政管理。多個行政機關(guān)負責(zé)對不同的不動產(chǎn)進行登記，各個部門又都出臺了大量有關(guān)不動產(chǎn)登記的部門規(guī)章和政策文件，這就形成了分散登記的現(xiàn)象。同時，由于各地發(fā)展水平的不同，各地的信息化建設(shè)也大相徑庭，東部沿海地區(qū)城市化發(fā)展水平較高，信息化建設(shè)和管理體系較為完善，而東部內(nèi)陸地區(qū)則相對薄弱。例如，杭州市的房屋登記就是經(jīng)過十余年的時間，從過去的杭州市區(qū)五個主城區(qū)，余杭區(qū)、蕭山區(qū)，濱江、之江、下沙三個開發(fā)區(qū)，富陽、臨安、建德、淳安、桐廬五縣（市）各自為政，發(fā)展到現(xiàn)在的整個行政規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)聯(lián)網(wǎng)，全面建立“業(yè)務(wù)模式統(tǒng)一、操作平臺統(tǒng)一、數(shù)據(jù)庫統(tǒng)一”的體系。