不動產(chǎn)存在的問題及建議精選(九篇)

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第1篇：不動產(chǎn)存在的問題及建議范文

一、信息平臺建設(shè)及接入情況

（一）信息平臺建設(shè)情況。

1.信息平臺建設(shè)方面。信息平臺建設(shè)是實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的基礎(chǔ)，我縣從2015年10月份開始采取市集的中方式，主要從以下幾個(gè)方面著手信息平臺建設(shè)：一是硬件建設(shè)。積極向縣政府匯報(bào)溝通籌集資金35萬元，購置了臺式機(jī)、筆記本電腦、針式打印機(jī)、普通打印機(jī)、高拍儀、移動硬盤、查詢機(jī)、叫號機(jī)等辦公設(shè)備。建起了大數(shù)據(jù)庫服務(wù)器4臺，連續(xù)供電設(shè)備2套，完成面積20平方米的機(jī)房改造，內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)已布設(shè)調(diào)試完畢，實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)登記中心與建設(shè)局、林業(yè)局、農(nóng)牧局和五個(gè)中心國土所之間內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)互連互通，形成了不動產(chǎn)登記硬件網(wǎng)絡(luò)環(huán)境。二是獲取基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。信息平臺建設(shè)以基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料為根本，為獲取第一手基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資料，從2015年10月初，籌措資金11萬元，聘請作業(yè)單位對新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)鎮(zhèn)黃羊川鎮(zhèn)農(nóng)村房產(chǎn)進(jìn)行權(quán)籍調(diào)查，形成紙質(zhì)和電子基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。近年來，由于縣城建設(shè)發(fā)展速度快，土地現(xiàn)狀變化大，2016年1月份我縣籌資24萬元，聘請作業(yè)單位對縣城范圍內(nèi)的所有宗地及樓房樓基進(jìn)行全面調(diào)查測量，現(xiàn)已全部完成縣城269宗土地使用權(quán)及518幢樓房的投影面積調(diào)查測量。三是數(shù)據(jù)平臺建設(shè)。2016年2月我局積極與北京天耀公司聯(lián)系，投入業(yè)務(wù)骨干10余人利用其不動產(chǎn)統(tǒng)一登記管理平臺對我縣農(nóng)村集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)、國有建設(shè)用地使用權(quán)、農(nóng)村房產(chǎn)、城鎮(zhèn)房產(chǎn)、林地等數(shù)據(jù)進(jìn)行整合建設(shè)，自2016年11月所有登記業(yè)務(wù)均能利用登記信息平臺在網(wǎng)絡(luò)上登記辦理。

2.安全保密方面。我局嚴(yán)格按照《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的規(guī)定。一是對不動產(chǎn)登記信息平臺網(wǎng)絡(luò)不動產(chǎn)登記實(shí)行專機(jī)專網(wǎng)，并加裝防火墻、網(wǎng)閘等安全手段進(jìn)行隔離，所有進(jìn)行不動產(chǎn)登記的計(jì)算機(jī)及附屬設(shè)備嚴(yán)禁連接互聯(lián)網(wǎng)，嚴(yán)禁接入移動存儲設(shè)備存入或讀取數(shù)據(jù)，防止信息泄露。對登記平臺業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)做到每天定時(shí)自動備份和手動備份在移動硬盤，確保數(shù)據(jù)的安全性。二是通過與相關(guān)單位簽訂保密協(xié)議、開展信息安全風(fēng)險(xiǎn)評估與檢查、定期對工作人員進(jìn)行信息安全教育培訓(xùn)等方式，做到登記信息全方位監(jiān)管。三是嚴(yán)格執(zhí)行不動產(chǎn)登記資料依法查詢制度，除權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依法查詢登記資料外，不得隨意查詢。

3.存在的問題及建議。建設(shè)局房產(chǎn)信息登記管理系統(tǒng)軟件開發(fā)公司與不動產(chǎn)登記信息平臺開發(fā)軟件公司不配合，與建設(shè)部門的數(shù)據(jù)交換接口遲遲不能開發(fā)，導(dǎo)致不動產(chǎn)登記中心登記信息與建設(shè)部門的房產(chǎn)信息無法實(shí)時(shí)相互推送，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。

建議從省級層面與建設(shè)部門溝通，督促房產(chǎn)信息登記管理系統(tǒng)軟件開發(fā)公司與不動產(chǎn)登記信息平臺軟件開發(fā)公司密切配合協(xié)作，盡快開發(fā)出數(shù)據(jù)交換接口，以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享。

（二）信息平臺接入情況。

我縣信息平臺接入采用將XML格式的報(bào)文通過SFTP協(xié)議推送到指定的業(yè)務(wù)報(bào)文存放目錄，從相應(yīng)目錄中獲取相應(yīng)報(bào)文的方式，安排專人負(fù)責(zé)在每天17：30前，嚴(yán)格按照《不動產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺接入技術(shù)規(guī)范（實(shí)行）》將登記數(shù)據(jù)進(jìn)行校驗(yàn)后及時(shí)上報(bào)，以實(shí)現(xiàn)與市、省、國家實(shí)時(shí)匯交，對報(bào)送失敗的數(shù)據(jù)及時(shí)分析查找原因，對數(shù)據(jù)進(jìn)行修改后當(dāng)日或次日上報(bào)。我縣上報(bào)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)類型有國有建設(shè)用地所有權(quán)首次登記，國有建設(shè)用地及房屋所有權(quán)首次登記，國有建設(shè)用地及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，國有建設(shè)用地及房屋所有權(quán)變更登記，抵押權(quán)首次登記，預(yù)告登記等，止目前我縣共成功上報(bào)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)215條。

存在的問題：近年來為發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)，結(jié)合地方實(shí)際，鼓勵企業(yè)發(fā)展特色產(chǎn)業(yè)，出現(xiàn)了以出讓或劃撥方式取得的農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)用地等土地用途和國有農(nóng)用地使用權(quán)權(quán)利類型，但國家制定的不動產(chǎn)登記標(biāo)準(zhǔn)中無農(nóng)業(yè)用地、生態(tài)用地等用途和國有農(nóng)用地使用權(quán)權(quán)利類型，現(xiàn)無法辦理不動產(chǎn)登記或上報(bào)。

建議對現(xiàn)在的數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)基礎(chǔ)登記業(yè)務(wù)的需求進(jìn)行修改，以提高登記業(yè)務(wù)的可操作性。

二、存量數(shù)據(jù)整合匯交情況。

（一）數(shù)據(jù)基本情況。城鎮(zhèn)土地登記檔案資料共2299宗，其中僅縣城的269宗土地使用權(quán)數(shù)據(jù)在2016年進(jìn)行了調(diào)查測量，即有空間數(shù)據(jù)也有登記檔案電子化數(shù)據(jù)，其他登記檔案資料只進(jìn)行了電子化掃描，并無空間數(shù)據(jù)，且大部分檔案掃描件未按宗地號、發(fā)證時(shí)間分類整理，掃描資料混亂格式不致，需重新調(diào)查測量和掃描整理。集體建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)資料8.1萬宗、農(nóng)村集體土地所有權(quán)資料251宗，均有空間數(shù)據(jù)和電子掃描件資料，但部分宗地存在坐標(biāo)偏移、宗地代碼編號不規(guī)范現(xiàn)象，需補(bǔ)充測量和統(tǒng)一宗地代碼編號；房產(chǎn)登記檔案資料11392卷宗，僅對登記檔案資料進(jìn)行了電子化掃描，無空間數(shù)據(jù)；林權(quán)登記發(fā)證檔案共9855卷宗，僅對登記檔案資料進(jìn)行了電子化掃描，無空間數(shù)據(jù)；草原登記共發(fā)證19413本，登記原始檔案嚴(yán)重缺失，現(xiàn)有檔案只有電子表格。

（二）已完成數(shù)據(jù)整合情況。2016年6月份，我縣根據(jù)市不動產(chǎn)登記管理局統(tǒng)一安排，積極與數(shù)據(jù)整合作業(yè)單位緊密配合，前期對我縣的土地、房產(chǎn)、林權(quán)、草原登記數(shù)據(jù)資料進(jìn)行了認(rèn)真的分析，對現(xiàn)有檔案數(shù)據(jù)進(jìn)行分類處理并提出整合意見，組織相關(guān)部門經(jīng)過多次討論后，認(rèn)為我縣土地、房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)資料比較齊全，應(yīng)先對土地、房產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，待逐步積累經(jīng)驗(yàn)后，再對林權(quán)、草原數(shù)據(jù)進(jìn)行整合。由于我縣土地登記資料無空間數(shù)據(jù)，為使房屋落宗落戶，先后籌集資金132萬元，在完成縣城269宗土地使用權(quán)及樓房投影面積和“下山入川”移民點(diǎn)、黃羊川鎮(zhèn)7134宗宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)進(jìn)行了調(diào)查測量的基礎(chǔ)上，對登記數(shù)據(jù)逐條核對進(jìn)行數(shù)據(jù)入庫；房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)充分利用建設(shè)局房產(chǎn)登記信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)進(jìn)行解析轉(zhuǎn)換后，按照坐落、名稱等導(dǎo)入數(shù)據(jù)平臺，完成房屋落宗落戶，對于無法落宗的房屋數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查后再落宗落戶。目前已完成定寧、古豐、十八里堡、黑松驛等11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)45000宗農(nóng)村集體建設(shè)用地、宅基地使用權(quán)數(shù)據(jù)整合，完成“下山入川”移民點(diǎn)及黃羊川鎮(zhèn)4893宗宅基地使用權(quán)、房屋所有權(quán)數(shù)據(jù)整合，完成城鎮(zhèn)600宗土地使用權(quán)數(shù)據(jù)整合建庫及488幢樓盤落宗落戶工作。

（三）6月底前計(jì)劃完成情況。雖然我縣在不動產(chǎn)登記工作中做了大量的工作，但在數(shù)據(jù)整合工作中進(jìn)展還是較為緩慢，有主觀的因素，也有客觀的因素，當(dāng)然資金困難是主要的因素。為此我局高度重視，年初對我縣數(shù)據(jù)整合工作進(jìn)行了詳實(shí)的預(yù)算，并制定了數(shù)據(jù)整合工作計(jì)劃，計(jì)劃于今年6月底前全面完成我縣土地、房產(chǎn)登記數(shù)據(jù)的整合工作，所需經(jīng)費(fèi)約257.83萬元，按照省財(cái)政廳、省國土廳下發(fā)的（甘財(cái)經(jīng)二[2016]27號）“新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)（切塊）資金，根據(jù)工作需要可用于不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作”規(guī)定文件精神，所需經(jīng)費(fèi)由市財(cái)政從新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)（切塊）資金中統(tǒng)籌解決，今年已給我縣撥付資金408萬元。

（四）工作總體推進(jìn)情況。

1.存在的問題及建議。

一是部分?jǐn)?shù)據(jù)暫無法進(jìn)行整合入庫。由于長期以來各單位分散登記，在登記過程中采用各自獨(dú)立的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，采用的坐標(biāo)、數(shù)據(jù)和面積等不盡相同，在一定程度上增加了數(shù)據(jù)整合的難度。因歷史原因造成登記程序不規(guī)范、表冊不齊全等遺留問題，且存在重復(fù)登記、漏登等現(xiàn)象。各部門不動產(chǎn)登記的狀況差異較大，現(xiàn)存檔的林權(quán)、草原數(shù)據(jù)僅為紙質(zhì)數(shù)據(jù)，無電子圖件及圖件坐標(biāo)信息，信息化水平很低，且草原登記僅有電子表格數(shù)據(jù)無登記檔案資料，使登記數(shù)據(jù)無法進(jìn)行整合。

建議上級部門在經(jīng)費(fèi)和政策上給予支持，對已登記無空間坐標(biāo)的宗地進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查測量，對無登記資料的宗地在今后登記工作中逐步完善。

二是西靖鎮(zhèn)“下山入川”移民點(diǎn)界線不明確，給不動產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制造成不便。由于我縣“下山入川”1、2、3、8、9、10號移民點(diǎn)正在建設(shè)中或土地未分配，現(xiàn)無明確界線暫無法將其分別劃分為地籍子區(qū)，加之這6個(gè)移民點(diǎn)全部入住后戶數(shù)較多，在本次地籍子區(qū)劃分時(shí)合并劃分為一個(gè)地籍子區(qū)有點(diǎn)過大，給數(shù)據(jù)整合和今后的不動產(chǎn)單元代碼編制造成了一定的不便。

建議以上移民點(diǎn)土地全部分配入住后，允許我縣重新劃分地籍子區(qū)，對已整合的數(shù)據(jù)按照新劃定的地籍子區(qū)進(jìn)行修改不動產(chǎn)單元代碼，以方便數(shù)據(jù)整合和今后日常登記業(yè)務(wù)管理及不動產(chǎn)單元代碼編制。

第2篇：不動產(chǎn)存在的問題及建議范文

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記

一、不動產(chǎn)物權(quán)登記的含義

登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)核心制度，其作為不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示手段，有著深刻的自由、安全、公平效益的價(jià)值，廣義上的不動產(chǎn)登記包括權(quán)利來源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上，不動產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。

二、不動產(chǎn)登記的目標(biāo)

每一部法律都應(yīng)有明確的目標(biāo)，其中的每一制度有相應(yīng)的制度價(jià)值。我國土地立法過分強(qiáng)調(diào)國家利益，強(qiáng)調(diào)管理。而在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，國家利益又多為部門利益所代替，所以形成登記制度的五種不統(tǒng)一，即登記機(jī)關(guān)、登記根據(jù)、登記簿冊、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一，由此帶來諸多交易安全上的問題?，F(xiàn)在的中國不僅土地流通性很差，而且登記所保護(hù)之交易安全時(shí)有被破壞之虞。所以，我們建議立法目標(biāo)應(yīng)向個(gè)人傾斜，以維護(hù)交易安全，并以之為登記制度之根基。

三、中國不動產(chǎn)權(quán)利登記的制度問題與解決方案

我們認(rèn)為土地權(quán)利登記能解決登記不統(tǒng)一，登記中公權(quán)干預(yù)私權(quán)的問題，登記的效力問題、登記的物權(quán)法定與意定平衡的問題，即將形成物權(quán)的債權(quán)的保護(hù)問題以及物權(quán)爭議訴訟的保全問題。

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問題的解決

我們認(rèn)為，我國登記五不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。統(tǒng)一了不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記原則、根據(jù)、程序、效力、簿冊自然便統(tǒng)一了。我國舊民法制定之時(shí)，也采用由地方法院統(tǒng)一登記的作法，但后來由于民國初期的司法混亂而改為由不屬于行政機(jī)關(guān)的獨(dú)立部門――地政局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。二是不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。為維護(hù)在不動產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時(shí)也因?yàn)椴粍赢a(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國家法律均規(guī)定一國之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋還是其它不動產(chǎn)，也不論是何種不動產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。

關(guān)于登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一性的問題，廣州、深圳等地已實(shí)行房產(chǎn)、地產(chǎn)證合一的制度，但并未為全國性基本法律所承認(rèn)。我們認(rèn)為，物權(quán)立法應(yīng)協(xié)調(diào)各有關(guān)部門，解決好這一問題，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)，建立統(tǒng)一獨(dú)立的登記機(jī)關(guān)。

（二）登記中公權(quán)力干預(yù)私權(quán)利問題的解決

利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，但同時(shí)也帶來了公權(quán)力對私權(quán)利侵?jǐn)_的問題。為解決這一問題，無論采取實(shí)質(zhì)審查主義國家還是采取形式審查主義國家，均采取了一些補(bǔ)救措施，典型的如德國的物權(quán)行為理論、法國及日本的公證制度等。

1、實(shí)質(zhì)審查主義。實(shí)質(zhì)審查主義是與公示、公信原則相協(xié)調(diào)的制度，登記機(jī)關(guān)不僅就登記之申請?jiān)诘怯洺绦蚍ㄉ鲜欠襁m合加以審查，同時(shí)就其登記的申請，是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系相一致，且其實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，是否有效，亦加以審查。

2、形式主義審查制度。形式主義審查制度，指就登記的申請，是否在登記程序法上賦予登記機(jī)關(guān)以審查的權(quán)限，惟就其登記的申請，是否為實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，一般不得加以審查，亦不得決定其登記申請的許否。法、日采之。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是公權(quán)力不干預(yù)私權(quán)利，登記的效力純依當(dāng)事人意思自治，登記并無公信力，僅有對抗力，故登記效率很高，但由此產(chǎn)生的弊端亦不少。

我國登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記時(shí)所擁有的權(quán)利相當(dāng)大，不僅如德國實(shí)質(zhì)登記主義那樣對當(dāng)事人提交的文件資料有審查權(quán)，而且享有審查這些資料以外事實(shí)的權(quán)限，力求達(dá)到“客觀真實(shí)”的理想狀態(tài)。所以，公權(quán)力對私權(quán)利的侵?jǐn)_甚大。我國土地立法實(shí)質(zhì)登記主義是正確的，但必須有相應(yīng)的立法技術(shù)對其弊端加以補(bǔ)救，才能達(dá)到權(quán)力與私權(quán)平衡的目的。從改革開放以來的登記實(shí)踐看，大部分登記機(jī)關(guān)要求公證這一程序，只有公證的真實(shí)性得到保證，登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)加以弱化，方能結(jié)合實(shí)質(zhì)審查與形式審查的優(yōu)點(diǎn)。

（三）不動產(chǎn)登記效力問題

物權(quán)登記的效力，是指物權(quán)獲致登記后所取得的私法上的效果，亦即對相關(guān)當(dāng)事人所施加的實(shí)際作用。它是整個(gè)登記制度的核心。因登記效力的不同，世界各國可以劃分為登記生效主義及登記對抗主義，德國是典型的登記生效主義國家，而且其登記還有公信的效力，有的學(xué)者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)、而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)具有與真實(shí)物權(quán)存在相同法律效果，以為保護(hù)的原則。

關(guān)于不動產(chǎn)登記效力的問題，目前在我國出現(xiàn)的問題表現(xiàn)為其效力的不統(tǒng)一，以不動產(chǎn)抵押登記為例，實(shí)踐中大體有四種做法：一是規(guī)定自完成抵押登記時(shí)生效；二是規(guī)定自合同公證后生效；三是規(guī)定合同鑒字后生效；四是規(guī)定登記時(shí)生效，但當(dāng)事人得另行約定。這里的生效一般指合同生效，如《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效?！边@樣的規(guī)定不僅在理論上說不通，實(shí)踐中也必侵害當(dāng)事人的利益。國外的有關(guān)立法中，不論把登記作為成立要件還是對抗要件，都是針對不動產(chǎn)合同履行或物權(quán)行為效力而言的，已經(jīng)登記只是說明不動產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生移轉(zhuǎn)或不能對抗第三人，并不意味著不動產(chǎn)買賣合同本身無效。否則，當(dāng)事人之間不僅沒有登記請求權(quán)，發(fā)生糾紛時(shí)亦不能以有效合同為據(jù)提訟。所以，不動產(chǎn)民事立法應(yīng)規(guī)定登記的效力，并僅針對物權(quán)的設(shè)立或移轉(zhuǎn)，而不針對債權(quán)合同之效力。關(guān)于產(chǎn)生物權(quán)公信力還是對抗力，依目前大多數(shù)學(xué)者的看法及我國司法、立法實(shí)踐，應(yīng)采公信力主義立法，以統(tǒng)一登記效力。

（四）即將形成物權(quán)的債權(quán)或請求權(quán)的保護(hù)問題。

為解決債權(quán)及物權(quán)請求權(quán)保護(hù)的問題，各國規(guī)定了兩種性質(zhì)的準(zhǔn)備登記，即異議登記及預(yù)告登記。德國法稱預(yù)告登記與異議登記，日本相應(yīng)稱為假登記及預(yù)登記。瑞士則分為三種，第一種為債權(quán)的預(yù)登記，第二種為處分權(quán)限制，第三種為暫時(shí)登記，前兩種相當(dāng)于德國民法的預(yù)告登記，第三種相當(dāng)于德國民法的異議登記。預(yù)告登記（vormerkungen）為債權(quán)請求權(quán)的準(zhǔn)備登記。目的是為了保全關(guān)于不動產(chǎn)的請求權(quán)，并有警示的作用，其登記權(quán)利并不是不動產(chǎn)權(quán)完成權(quán)。預(yù)告登記制度的核心問題在于其效力。在不動產(chǎn)債權(quán)行為成立之后和不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)之前，雖然，不動產(chǎn)的所有權(quán)人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔(dān)了未來移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務(wù)，但因?yàn)楹贤鄬θ讼碛械膫鶛?quán)的相對性，并不能對抗第三人，所以為平衡當(dāng)事人間的利益，將債的請求權(quán)預(yù)告登記之后，該項(xiàng)請求權(quán)既獲得物權(quán)的對抗力及排他力。關(guān)于異議登記的效力，有國家規(guī)定物權(quán)經(jīng)異議登記后，即凍結(jié)登記簿，即物權(quán)不得為處分，如德國。而瑞士的暫時(shí)登記卻不生凍結(jié)土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時(shí)登記人無處分權(quán)。如果其主張暫被登記之權(quán)因判決而確定，則其確定溯及于暫時(shí)登記之時(shí)，發(fā)生效力。登記名義人于其間所為之登記不發(fā)生效力，而且對于一切人，并對于處分人及其繼承人不發(fā)生效力。勝訴之原告，得逕請不正當(dāng)?shù)怯浀淖兏蛲夸N。由上可見，“處分行為的重點(diǎn)其實(shí)是在交付或登記，藉以滿足物權(quán)的公示性需求。此所以在沒有處分合意的買賣預(yù)告登記，反而可以有一定的處分權(quán)限制效果；相對的，無法滿足公示性需求的物權(quán)合意，反而不承認(rèn)任何處分權(quán)限制的效果?！?/p>

我國《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間峻工，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”在建工程抵押登記是否為預(yù)登記，值得探討。從整體看，我國并無預(yù)告登記及異議登記制度，實(shí)踐中卻有確立二制度之需要。所以，物權(quán)立法應(yīng)借鑒之，規(guī)定其定義、程序內(nèi)容及效力，以其衡平當(dāng)事人間的利益。

參考文獻(xiàn)

第3篇：不動產(chǎn)存在的問題及建議范文

[關(guān)鍵詞]不動產(chǎn)物權(quán)登記 現(xiàn)狀 措施

一、不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的法律意義

不動產(chǎn)物權(quán)登記是指土地及其它定著物之所有權(quán)和他物權(quán)的取得、喪失與變更,依法定程序記載于有關(guān)專職機(jī)關(guān)掌管的專門薄冊上,它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示形式。物權(quán)公示是物權(quán)法的一項(xiàng)重要原則,是指物權(quán)享有與變動的可取信于公眾的外部表現(xiàn)形式。根據(jù)現(xiàn)代各國物權(quán)法的規(guī)定,物權(quán)變動的公示方法,不動產(chǎn)物權(quán)以登記,即物權(quán)變更登記,為物權(quán)變動的公示方法;動產(chǎn)以交付,即占有的移轉(zhuǎn),為物權(quán)變動的公示方法。物權(quán)以登物權(quán)變動之所以要公示,是由物權(quán)的性質(zhì)決定的。物權(quán)是一種絕對權(quán)、對世權(quán),具有絕對排他性效力,對物權(quán)人的物權(quán),任何人都負(fù)有不得侵犯和不得干涉、妨礙的義務(wù),但如果不能從其外部察悉物權(quán)變動的征象,則會給第三人造成難以預(yù)測的損害,直接威脅交易安全。物權(quán)公示就是要使物權(quán)具有可識別性,通過公示使物權(quán)法律關(guān)系得以公開透明,使當(dāng)事人及第三人直接從外部就可以知悉物權(quán)的存在及其現(xiàn)狀,其目的就是要維護(hù)物的占有秩序和交易安全,保護(hù)善意第三人的利益。

二、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的現(xiàn)狀

我國迄今尚未制定物權(quán)法,也沒頒布專門的不動產(chǎn)登記法,有關(guān)不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要散見于各項(xiàng)單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋,不動產(chǎn)物權(quán)登記制度尚未在中國得到系統(tǒng)地建立,而且現(xiàn)行法規(guī)中的有關(guān)制度基本上說不上完全是民法物權(quán)法意義上的制度。其存在的主要問題如下。

1.登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一。不動產(chǎn)物權(quán)登記,通行的做法,實(shí)質(zhì)上依據(jù)一國民法典之有關(guān)規(guī)定,程序上則依據(jù)專門制定的不動產(chǎn)登記法。而我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù)主要是單行民事法律、法規(guī),如《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》,政出多門。

2.登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一。根據(jù)不動產(chǎn)物權(quán)類型的不同,我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記分為土地物權(quán)登記、房屋物權(quán)登記、礦產(chǎn)物權(quán)登記、水權(quán)登記、漁權(quán)登記和林權(quán)登記,相應(yīng)地,我國不動產(chǎn)物權(quán)登記的機(jī)關(guān)也有六家之多,分別是國土管理機(jī)關(guān)、房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、礦產(chǎn)管理機(jī)關(guān)、水行政管理機(jī)關(guān)、漁政管理機(jī)關(guān)以及林業(yè)管理機(jī)關(guān)。登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一,損害了登記制度的基礎(chǔ)權(quán)威。

3.登記效力不區(qū)分不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因。如前所述,世界上多數(shù)國家和地區(qū)大都根據(jù)登記原因之不同而分別賦予登記以不同的效力,而我國現(xiàn)行法不區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因,而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動的效力。如1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定,凡未按照本辦法申請并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的,其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定,均為無效。這一規(guī)定,是與我國《繼承法》的規(guī)定明顯相違的。按照我國《繼承法》第二條的規(guī)定,繼承人從被繼承人死亡時(shí)起即取得被繼承人遺產(chǎn)房屋的所有權(quán),而不是繼承人于房管部門進(jìn)行變更登記后才取得遺產(chǎn)房屋的所有權(quán)。又如,1987年的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第10條規(guī)定:“新建房屋,應(yīng)于竣工后三個(gè)月內(nèi)申請辦理所有權(quán)登記”。問題是,如果建房人在辦理登記后才能新建房屋的所有權(quán),那么在這三個(gè)月內(nèi)新建房屋的所有權(quán)歸誰所有,就很難作出合理的解釋了。

4.絕對化的登記要件主義。對于不動產(chǎn)物權(quán)登記的效力,我國立法一向采納登記要件主義,如1983年的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》、1987年城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部制訂的《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》、《土地管理法》,以及《土地管理法實(shí)施細(xì)則》等對此都作了明確規(guī)定。根據(jù)我國學(xué)者的一般看法,不動產(chǎn)所有權(quán)的取得、消滅和變更,非經(jīng)登記,不能產(chǎn)生法律效力。我國司法審判實(shí)踐對不動產(chǎn)物權(quán)特別是房屋所有權(quán)的確認(rèn)原則上也以登記為準(zhǔn)。我國現(xiàn)行立法也安全采納了登記要件主義。登記要件主義立法,有利于保護(hù)原所有人的利益,并因增強(qiáng)登記效力而有利于強(qiáng)化國家對不動產(chǎn)的管理。但是,絕對適用此原則又難免存在不合理現(xiàn)象。在房屋買賣中,如果將登記要件主義絕對化,對因各種原因未登記的交易一概宣布無效,就會諸如不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人、沖擊現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)秩序等問題。

5.把登記作為不動產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)合同生效的要件,混淆了物權(quán)變動和債權(quán)變動。我國擔(dān)保法第41條規(guī)定:“抵押合同自抵押登記之日起生效”。根據(jù)此條規(guī)定,不動產(chǎn)抵押合同必須登記才能生效。同樣,我國現(xiàn)行行政法規(guī)和司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效,如1990年最高人民法院《關(guān)于私房買賣的一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函》規(guī)定:“簽訂房屋買賣協(xié)議以后,提出解除買賣協(xié)議,末辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù),應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。

三、我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度有待完善

目前我國的不動產(chǎn)物權(quán)登記制度已不能滿足不動產(chǎn)市場的發(fā)展對登記職能的要求,亟待完善,筆者以為,應(yīng)從以下幾個(gè)方面對我國不動產(chǎn)物權(quán)登記制度予以立法完善:

1.通過物權(quán)立法,統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記的法律依據(jù),消除目前“政出多門”、“各自為政”的不正常現(xiàn)象。

2.制定不動產(chǎn)登記法,規(guī)定不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)的組成、登記工作人員的資格,以及登記程序等,從程序上完善不動產(chǎn)物權(quán)登記制度。

3.統(tǒng)一不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān)。不動產(chǎn)物權(quán)民登記,是維系現(xiàn)代財(cái)產(chǎn)秩序非常重要的一環(huán),具有技術(shù)性、專業(yè)性的特點(diǎn),只有由專門機(jī)關(guān)專司其職,才能收到事半功倍的效果。因此建議設(shè)立專門的不動產(chǎn)物權(quán)登記機(jī)關(guān),統(tǒng)一管轄不動產(chǎn)物權(quán)登記工作。

4.登記機(jī)關(guān)對不動產(chǎn)物權(quán)登記申請,實(shí)行實(shí)質(zhì)審查主義,以確定登記內(nèi)容的真實(shí)性。登記機(jī)關(guān)因自己過錯(cuò)造成登記錯(cuò)誤,給當(dāng)事人造成重大損害的,應(yīng)負(fù)賠償現(xiàn)任。

5.在登記的效力上,區(qū)別不動產(chǎn)物權(quán)變動的原因,規(guī)定不同的效力。對于法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動產(chǎn)物權(quán)的,實(shí)行登記生效主義,非經(jīng)登記,不生不動產(chǎn)物權(quán)變動的效力;對于因非法律行為取得、設(shè)立、喪失及變更不動產(chǎn)物權(quán)的,則不以登記為生效要件,但在登記之前不得處分已取得的不動產(chǎn)物權(quán),理由如前所述,在此不再累述。

第4篇：不動產(chǎn)存在的問題及建議范文

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn) 登記制度 不動產(chǎn)登記法

一、引言

不動產(chǎn)，包括土地及其定著物，是人類財(cái)產(chǎn)中重要的組成部分。不動產(chǎn)登記是指不動產(chǎn)權(quán)利人或不動產(chǎn)權(quán)利變動當(dāng)事人按法律規(guī)定向主管機(jī)關(guān)提交申請書及有關(guān)的產(chǎn)權(quán)證書、協(xié)議書或讓予書、契證等，要求登載記錄不動產(chǎn)的權(quán)利或權(quán)利變動的事項(xiàng)，經(jīng)審核后記錄于專門的薄冊的法律過程。

二、我國現(xiàn)行不動產(chǎn)登記立法還存在著許多問題

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一

依據(jù)我國現(xiàn)行的法律法規(guī)，約有6個(gè)部門可以進(jìn)行不動產(chǎn)登記，如土地登記在土地管理部門，房屋產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)，林木權(quán)登記在森林管理部門，草原登記在農(nóng)牧業(yè)部門等。其次，登記機(jī)關(guān)和行政管理部門結(jié)合在一起，也有很大的弊端，如因登記機(jī)關(guān)分散，既不利于登記機(jī)關(guān)的溝通，又不方便當(dāng)事人的查閱；當(dāng)兩個(gè)或者兩個(gè)以上的登記機(jī)關(guān)權(quán)力交叉重合時(shí)，不但會損害當(dāng)事人的正當(dāng)利益增加其不合理負(fù)擔(dān)，而且會擾亂正常的法律和社會秩序。

（二）登記程序不統(tǒng)一

目前我國調(diào)整不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)有很多，如《土地管理法》，《城市房地產(chǎn)管理法》，國家土地局的《土地登記規(guī)則》，建設(shè)部的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等，這些法規(guī)對不動產(chǎn)登記的程序規(guī)定都不盡一致。使各登記機(jī)關(guān)各行其是，當(dāng)事人無從適應(yīng)，嚴(yán)重的損害了登記作為法律行為確認(rèn)的統(tǒng)一性和權(quán)威性。

（三）登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制不健全

我國登記機(jī)關(guān)在登記時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)登記錯(cuò)、漏，登記資料遺失，致使有關(guān)當(dāng)事人損失慘重，而登記機(jī)關(guān)實(shí)際承擔(dān)的有關(guān)責(zé)任卻非常有限。這是一種權(quán)利和義務(wù)被嚴(yán)重割裂的畸形現(xiàn)象。如登記機(jī)關(guān)只享有收費(fèi)的權(quán)利，而對錯(cuò)誤登記的登記機(jī)關(guān)承擔(dān)何種責(zé)任和義務(wù)法律卻沒有明確規(guī)定，也沒有規(guī)定具體的賠償事宜，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，這對當(dāng)事人而言是極不公平的。

    三、對我國不動產(chǎn)登記制度的立法思考

（一）我國不動產(chǎn)登記應(yīng)采取生效主義

近兩年來，房地產(chǎn)市場十分火爆，在這種情況下，如果采取登記對抗主義勢必會導(dǎo)致市場的混亂。如登記只是作為對抗第三人的要件而不是生效要件，那么房地產(chǎn)開發(fā)商和當(dāng)事人達(dá)成合意，合同即成立，開發(fā)商還可以就同樣的內(nèi)容跟第三人訂立合同，合同也照樣成立，這樣當(dāng)事人的權(quán)益就得不到保證，也就無法保證交易的正常進(jìn)行。只有登記作為合同成立的生效要件時(shí)，當(dāng)事人之間就不動產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移進(jìn)行登記，合同才能成立，這在最大程度上保護(hù)了買方的合法權(quán)益。

（二）不動產(chǎn)登記應(yīng)采取形式審查制

筆者認(rèn)為，特別是在我國的當(dāng)前公權(quán)力缺乏有效制約的國情下，實(shí)質(zhì)審查制非常容易導(dǎo)致國家公權(quán)力對私權(quán)力侵?jǐn)_和過度干預(yù)的問題。而登記實(shí)行形式審查制的最大弊端是登記缺乏公信力，物權(quán)變動的法律關(guān)系不明朗，物權(quán)歸屬情況不明晰,從而不利于交易安全。筆者認(rèn)為,形式審查制的這一弊端可以通過不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證書的方法予以解決。

（三）建立預(yù)告登記制度

預(yù)告登記，即為保全一項(xiàng)以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的請求權(quán)的不動產(chǎn)登記。預(yù)告登記對保護(hù)不動產(chǎn)交易安全，維護(hù)房地產(chǎn)市場交易秩序有重要意義。筆者認(rèn)為，構(gòu)建我國的預(yù)告登記制度，應(yīng)當(dāng)明確：第一，申請人的資格。預(yù)告登記應(yīng)當(dāng)由債權(quán)人和債務(wù)人共同申請或由債權(quán)人或債務(wù)人依合同單獨(dú)申請或根據(jù)法院的裁判提出申請。第二，可經(jīng)預(yù)告登記保全的請求權(quán)范圍應(yīng)當(dāng)細(xì)化，即規(guī)定預(yù)告登記保全請求權(quán)的原因和范圍。第三，預(yù)告登記的效力。明確預(yù)告登記具有物權(quán)登記的效力，不但可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，也可以對抗任意第三人。

參考文獻(xiàn)

第5篇：不動產(chǎn)存在的問題及建議范文

一、整合不動產(chǎn)登記職責(zé)，明確部門間職責(zé)分工

整合不動產(chǎn)登記職責(zé)是國務(wù)院機(jī)構(gòu)改革和職能轉(zhuǎn)變方案確定的重要改革內(nèi)容，將分散在多個(gè)部門的不動產(chǎn)登記職責(zé)由一個(gè)部門承擔(dān)，理順部門職責(zé)關(guān)系，通過提供“一站式”服務(wù)，減少了辦證環(huán)節(jié)，減輕企業(yè)和群眾的負(fù)擔(dān)。2015年12月1日，濟(jì)南市機(jī)構(gòu)編制委員會2015年第3次會議印發(fā)《關(guān)于市和縣（市）區(qū)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合的通知》，正式啟動不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合工作。

（一）整合相關(guān)機(jī)構(gòu)和職責(zé)。一是市、縣土地登記、房屋登記、林地登記等不動產(chǎn)登記職責(zé)統(tǒng)一整合到國土資源主管部門，由國土資源主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)不動產(chǎn)登記工作，業(yè)務(wù)上接受上級國土資源主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。濟(jì)南市土資源局增設(shè)不動產(chǎn)登記管理處，主要負(fù)責(zé)研究提出全市建立和實(shí)施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的政策建議，做好不動產(chǎn)登記相關(guān)工作等。二是整合組建市不動產(chǎn)登記中心，作為市級不動產(chǎn)統(tǒng)一登記經(jīng)辦機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)統(tǒng)一辦理各區(qū)（含高新區(qū)）范圍內(nèi)的不動產(chǎn)登記；各區(qū)（含高新區(qū)）不再設(shè)置不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。三是市縣實(shí)行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前的各類不動產(chǎn)登記證書繼續(xù)有效。

（二）明確相關(guān)部門職責(zé)分工。明確國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)土地登記、房屋登記、林地登記等不動產(chǎn)登記工作；會同有關(guān)部門貫徹落實(shí)國家和省市不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)，建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，負(fù)責(zé)做好本級不動產(chǎn)登記相關(guān)工作；落實(shí)不動產(chǎn)權(quán)屬爭議調(diào)處政策；推進(jìn)不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)。明確房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)貫徹落實(shí)房屋交易政策，制定房屋交易規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行，指導(dǎo)監(jiān)督房屋產(chǎn)權(quán)管理等工作；負(fù)責(zé)做好本級房屋交易和產(chǎn)權(quán)管理相關(guān)工作；協(xié)同國土資源主管部門做好房屋登記工作；負(fù)責(zé)建設(shè)和完善個(gè)人住房信息系統(tǒng)，配合推進(jìn)不動產(chǎn)登記信息化建設(shè)。明確農(nóng)業(yè)主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)農(nóng)村土地承包經(jīng)營及有關(guān)合同管理、流轉(zhuǎn)規(guī)范，調(diào)處合同糾紛，協(xié)同調(diào)處權(quán)屬糾紛；協(xié)同國土資源主管部門做好相關(guān)不動產(chǎn)登記工作。明確林業(yè)主管部門負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)林地、林權(quán)管理；依法承擔(dān)征用、占用林地的審核、審批工作；指導(dǎo)林地林木承包經(jīng)營及有關(guān)合同管理，監(jiān)督管理林權(quán)流轉(zhuǎn)交易；負(fù)責(zé)調(diào)處合同糾紛，協(xié)同調(diào)處權(quán)屬糾紛；協(xié)同國土資源主管部門做好林權(quán)登記工作。

（三）平穩(wěn)有序組織人員劃轉(zhuǎn)。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度落地實(shí)施需要運(yùn)轉(zhuǎn)有效的人員機(jī)構(gòu)作為保障。人員劃轉(zhuǎn)到位是按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范》開展工作的先決條件。濟(jì)南市按照“編隨事走、人編同調(diào)”的原則，相應(yīng)劃轉(zhuǎn)人員編制。根據(jù)職責(zé)調(diào)整，從市住房保障和房產(chǎn)管理局、市農(nóng)業(yè)局各劃轉(zhuǎn)2名、市林業(yè)局劃轉(zhuǎn)1名行政編制給市國土資源局。將市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心整建制移交到市國土資源局管理，更名為市不動產(chǎn)登記中心，為市國土資源局所屬副局級公益三類事業(yè)單位，負(fù)責(zé)統(tǒng)一辦理所屬各區(qū)（含高新區(qū)）范圍內(nèi)的不動產(chǎn)登記；核定事業(yè)編制47名，內(nèi)部機(jī)構(gòu)設(shè)綜合處（財(cái)務(wù)處）、申請受理處、審核調(diào)查處、繕證校對處、法律事務(wù)處、信息服務(wù)處。各區(qū)成立不動產(chǎn)登記分中心，作為各區(qū)國土資源分局所屬事業(yè)單位，共配備事業(yè)人員139名，其中從房管部門劃轉(zhuǎn)65名；各縣（市）國土資源局均成立了不動產(chǎn)登記中心，共配備事業(yè)人員65人，其中從房管劃轉(zhuǎn)62人。實(shí)踐中，濟(jì)南市采取整建制劃轉(zhuǎn)房屋登記人員的做法，不僅將原房屋交易登記人員劃轉(zhuǎn)90%以上，而且將原來從事各類登記的業(yè)務(wù)骨干劃轉(zhuǎn)到位、落實(shí)到崗，融合為不動產(chǎn)登記的有生力量，確保了從分散登記到統(tǒng)一登記的業(yè)務(wù)連續(xù)穩(wěn)定，為改革提供了堅(jiān)實(shí)保障。

二、加快建設(shè)信息平臺，實(shí)現(xiàn)多部門業(yè)務(wù)聯(lián)辦

改革中，濟(jì)南市落實(shí)“反彈琵琶”要求，通過加快數(shù)據(jù)整合和信息平臺建設(shè)，反推不動產(chǎn)登記制度建立和落地實(shí)施。在不動產(chǎn)登記工作啟動之初，濟(jì)南市就注重?cái)?shù)據(jù)整合和平臺建設(shè)，通過臨時(shí)整合土地和房屋登記系統(tǒng)、抓緊開發(fā)運(yùn)行全新登記系統(tǒng)，在最短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)有效整合和平臺順暢運(yùn)行，加快原來獨(dú)立運(yùn)行的土地和房屋登記系統(tǒng)及數(shù)據(jù)庫停用、原土地和房屋登記業(yè)務(wù)全部轉(zhuǎn)移，有力支撐了不動產(chǎn)登記職能全面落實(shí)到位。

一是統(tǒng)籌力量實(shí)現(xiàn)資料移交。不動產(chǎn)登記資料是證明不動產(chǎn)權(quán)利歸屬的重要依據(jù)，是依法開展不動產(chǎn)登記和資料查詢的前提，只有依據(jù)完整的原始資料開展登記，才能保證登記行為準(zhǔn)確高效。濟(jì)南市強(qiáng)化部門間協(xié)調(diào)配合，采取100%整庫拷貝、全數(shù)據(jù)遷移的方式，將房屋登記簿、權(quán)屬來源證明材料、登記原因證明文件及登記申請、審核等全部房屋電子登記資料，共計(jì)363萬條、235萬卷、18T容量的大數(shù)據(jù)完整移交。

二是以用為先建設(shè)信息平臺。濟(jì)南市用最快的速度，整合原有的土地登記系統(tǒng)和房屋登記系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記“停舊發(fā)新”。同時(shí)，扎實(shí)推進(jìn)全新的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的開發(fā)建設(shè)，用短短半年多時(shí)間，新的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)成功上線運(yùn)行，徹底擺脫了原系統(tǒng)對接不暢的現(xiàn)實(shí)困境，實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)登記從數(shù)據(jù)到業(yè)務(wù)的全流程監(jiān)管，有效提升了不動產(chǎn)登記的規(guī)范化和工作效率。

三是應(yīng)對需求主動開展權(quán)籍調(diào)查。濟(jì)南市存量房多，土地信息不完善，通過按部就班開展權(quán)籍調(diào)查，需要耗時(shí)2-3年，勢必影響不動產(chǎn)登記的平穩(wěn)開展。濟(jì)南市選擇不動產(chǎn)交易較為集中的熱點(diǎn)區(qū)域提前開展權(quán)籍調(diào)查，歷時(shí)3個(gè)月完成144個(gè)熱點(diǎn)小區(qū)50多平方公里的權(quán)籍調(diào)查工作。雖然完成權(quán)籍調(diào)查的面積僅占濟(jì)南市市區(qū)和縣城面積的10%，但是解決了全市70%的二手房交易登記所需的權(quán)籍?dāng)?shù)據(jù)問題，實(shí)現(xiàn)重點(diǎn)地區(qū)數(shù)據(jù)全面掛接。目前，濟(jì)南市2001年至今的土地登記數(shù)據(jù)和所有房屋登記數(shù)據(jù)全部完成遷移整合，60%的登記數(shù)據(jù)已實(shí)現(xiàn)戶落幢、幢落宗。未來2-3年，濟(jì)南市將完成主城區(qū)及各縣城駐地大約500平方公里的權(quán)籍調(diào)查工作，進(jìn)一步完善不動產(chǎn)登記數(shù)據(jù)。

四是強(qiáng)調(diào)協(xié)作實(shí)現(xiàn)多部門“業(yè)務(wù)聯(lián)辦”。不動產(chǎn)登記工作涉及面廣，濟(jì)南市按照“跨部門協(xié)同作業(yè)”的工作思路，強(qiáng)化市國土資源局與相關(guān)部門間的協(xié)調(diào)配合，為開展不動產(chǎn)登記工作創(chuàng)造良好外部環(huán)境，形成工作合力。其中，為解決群眾辦事環(huán)節(jié)多、程序繁瑣、重復(fù)提交材料等問題，與地稅部門開展“業(yè)務(wù)聯(lián)辦”，將征稅系統(tǒng)與不動產(chǎn)登記系統(tǒng)對接，實(shí)現(xiàn)了開具房屋證明、房屋納稅、轉(zhuǎn)移登記“一窗式”服務(wù)。相比之前，完成這3個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，群眾要排4次隊(duì)、提交2套資料、耗時(shí)3個(gè)小時(shí)以上；現(xiàn)在只需要排1次隊(duì)、提交1套資料、平均耗時(shí)半個(gè)小時(shí)。通過“一窗式”業(yè)務(wù)聯(lián)辦，大大節(jié)約了群眾辦事時(shí)間、減輕了群眾負(fù)擔(dān)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年累計(jì)減少復(fù)印材料50多萬張，為群眾節(jié)省30多萬元。與人民銀行的協(xié)同聯(lián)動，實(shí)現(xiàn)了貸款信息與不動產(chǎn)登記信息對接，群眾在銀行就能開具用于貸款的證明，并實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上抵押業(yè)務(wù)受理資料的傳遞。與法院系統(tǒng)簽訂了推進(jìn)網(wǎng)絡(luò)執(zhí)行查控合作備忘錄，使各級法院能夠通過不動產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)查控平臺查詢有關(guān)登記情況，辦理查封、協(xié)助過戶等各類業(yè)務(wù)。

三、堅(jiān)持便民利民，不斷提升不動產(chǎn)登記服務(wù)水平

改革中，濟(jì)南市將民生為本理念貫穿始終，堅(jiān)持目標(biāo)導(dǎo)向和問題導(dǎo)向相結(jié)合，以便民利民要求引導(dǎo)和倒逼改革制度、優(yōu)化流程和完善舉措。針對群眾便捷辦證的需求，倒逼窗口多點(diǎn)布局，借助不動產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)全城通聯(lián)通辦；針對“依法依規(guī)登記”的要求，實(shí)施“三個(gè)凡是”原則，遵循這一原則，有效化解了困擾部分群眾多年的子女入學(xué)、戶口遷移等難題；針對群眾辦證難的需求，倒逼出臺政策，解決國有土地上歷史遺留無證住宅、劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)移登記等難題；針對群眾輕松辦證的需求，倒逼實(shí)施不動產(chǎn)登記服務(wù)“八辦”，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了改革有利于人民、有利于方便群眾辦事的預(yù)期目標(biāo)。

一是窗口多點(diǎn)布局，便捷群眾辦事。全市辦證大廳從由原來的6個(gè)增加到14個(gè)，服務(wù)窗口由原來的50多個(gè)增加到200多個(gè)，還在業(yè)務(wù)量比較大的3家銀行和2家中介機(jī)構(gòu)設(shè)立了臨時(shí)辦證點(diǎn)，平均2.5平方公里就設(shè)有一個(gè)窗口，辦事群眾在全市范圍內(nèi)可就近辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。大廳和窗口的科學(xué)布局，使曾經(jīng)房產(chǎn)登記大廳通宵排隊(duì)的“小馬扎”、辦事取號的“黃牛黨”再不見蹤跡。

二是數(shù)據(jù)信息共享，提高辦事效率。濟(jì)南市積極推進(jìn)不動產(chǎn)登記信息共享應(yīng)用，以數(shù)據(jù)應(yīng)用促進(jìn)不動產(chǎn)登記工作提質(zhì)增效。借助不動產(chǎn)登記大數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)登記業(yè)務(wù)全城通聯(lián)通辦，辦事群眾可在全市范圍內(nèi)就近辦理相關(guān)業(yè)務(wù)，避免來回奔波；通過系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)和業(yè)務(wù)聯(lián)辦遠(yuǎn)程為相關(guān)金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)機(jī)關(guān)提供查詢服務(wù)22.9萬件；在登記大廳設(shè)置類似銀行ATM的“自助取證機(jī)”，權(quán)利人可以自主領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證書，為企業(yè)、群眾提供更加便捷高效的服務(wù)。

三是優(yōu)化工作流程，依法依規(guī)登記。濟(jì)南市嚴(yán)格貫徹依法登記，實(shí)施“三個(gè)凡是”原則：凡是法律法規(guī)沒有明確規(guī)定必須提交的材料，不再要求提交；凡是法律法規(guī)沒有明確履行的程序，不再履行；凡是可以讓利于民的收費(fèi)，統(tǒng)籌考慮逐步減少。通過實(shí)施“三個(gè)凡是”，清理取消了交易確認(rèn)單、檔案合格證明、物業(yè)維修基金憑證等多項(xiàng)沒有法律依據(jù)的要件。僅取消物業(yè)維修基金憑證這一舉措，就解決了近萬戶購房群眾辦理不動產(chǎn)權(quán)證書難的問題，從而化解困擾這部分群眾多年的子女入學(xué)、戶口遷移等難題。另外，在規(guī)范登記流程基礎(chǔ)上，根據(jù)交易和登記職責(zé)劃分，進(jìn)一步做好與交易流程的銜接。對需要交易部門合同備案的商品房預(yù)售等事項(xiàng)，實(shí)現(xiàn)兩個(gè)部門間基于網(wǎng)絡(luò)的數(shù)據(jù)互推，確保信息互享；對于抵押登記等不需要交易部門合同備案的事項(xiàng)，群眾直接向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請登記，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記后將有關(guān)信息推送房屋交易管理部T，支撐事后監(jiān)管。

四是積極解決遺留問題，減少群眾難事。面對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實(shí)施中存在的一系列歷史遺留問題，濟(jì)南市堅(jiān)持政府統(tǒng)籌，充分利用市政府處理歷史遺留問題領(lǐng)導(dǎo)小組這一平臺，建章立制，主動研究解決對策，積極回應(yīng)群眾關(guān)切。通過市政府出臺文件，解決劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)移時(shí)土地處置難題，明確按照交易價(jià)格的1%繳納出讓金，并將土地使用權(quán)設(shè)定為70年出讓土地，不再履行報(bào)批程序，不再簽訂土地使用權(quán)出讓合同，解決了部分群眾無法辦證的難題，一定程度上促進(jìn)了社會的和諧穩(wěn)定。同時(shí)，通過出臺相關(guān)政策，妥善解決了建筑物跨宗地、持遺囑公證書辦理繼承轉(zhuǎn)移登記、規(guī)范公寓類別等問題。

第6篇：不動產(chǎn)存在的問題及建議范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ；登記制度

Abstract: This paper mainly according to some problems appear now the domestic real estate registration are analyzed, some problems appeared, the relevant legal provisions concerning real estate registration of such as, registration department is not unified, the effectiveness of uncertainty, are discussed.

Keywords: real estate property; registration system

中圖分類號：F293.31 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）

房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，房地產(chǎn)在空間方面具有不可移動的屬性，造成了它不會跟一般物相同，只是采用占有或者是實(shí)際的控制就能夠表明它的權(quán)屬狀態(tài)。長時(shí)間的占有或是使用的時(shí)候，使用者與所有者產(chǎn)生不斷改變的時(shí)候，就非常容易引起權(quán)屬的糾紛。因此，國內(nèi)房地產(chǎn)的登記環(huán)節(jié)一直存在于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)與交易的過程中。建立房地產(chǎn)的登記制度是現(xiàn)在國際上各個(gè)國家所采取的有效措施。但是因?yàn)橐恍v史性原因，現(xiàn)在國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)登記制度相關(guān)的規(guī)定還是不夠完善，大多數(shù)都是原則方面的規(guī)定，還存在著一些問題需要進(jìn)行深層次的研究。

因?yàn)閲鴥?nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的制度是通過體制的改革推動而發(fā)展的，房地產(chǎn)的登記管理體系也有很多需要改變的方面。如，國內(nèi)房地產(chǎn)的登記實(shí)施土地的使用權(quán)與房屋的所有權(quán)分開登記的制度，就無法成立統(tǒng)一化不動產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)，登記范圍也不統(tǒng)一、登記的效力不夠確定等。為了使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度更加科學(xué)化、統(tǒng)一化、規(guī)范化,通過對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度中存在的問題，提出了相關(guān)的建議。

國內(nèi)與國外的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的實(shí)際情況

（一）國外的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度

對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)采取登記制度的方式是全世界都采用的。房地產(chǎn)在國際上的很多國家被叫做不動產(chǎn)或是地產(chǎn)。所以，在大多數(shù)的國家都把房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記叫做不動產(chǎn)的登記或是土地登記。登記部門在每個(gè)國家也是不一樣的?，F(xiàn)在，在軌跡上有關(guān)房地產(chǎn)登記的制度大概能夠分成三種：一種是法國創(chuàng)建的契據(jù)登記的制度，一種是澳大利亞人創(chuàng)建的登記發(fā)證的制度，還有一種是德國創(chuàng)建的強(qiáng)制性的登記制度。在具體的產(chǎn)權(quán)登記方面，國外大概采取這兩種方式：一是成立獨(dú)立的登記部門，如，日本的登記所，二是法院或是別的司法部門來充當(dāng)，如，美國地方的法院等。

我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度

我國現(xiàn)在實(shí)行的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度是強(qiáng)制性的登記制度，登記的方式可以被歸納字第三種模式中，就是讓房地產(chǎn)的行政部門來進(jìn)行登記。

按照我國的有關(guān)房地產(chǎn)的管理法規(guī)，房地產(chǎn)的權(quán)利改變是需要進(jìn)行登記的，這就表明了房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)改變是要通過登記才能夠成立的。

現(xiàn)在實(shí)行的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度存在的問題分析

（一）不動產(chǎn)的登記分屬不同部門，這違反了房地產(chǎn)的一致性原則

我國在土地與房屋物權(quán)方面的登記，不但有建設(shè)機(jī)構(gòu)的相關(guān)管理?xiàng)l例，還有土地部門的相關(guān)規(guī)則。土地登記的發(fā)證部門是土地行政的管理部門，二房屋的登記發(fā)證部門是房產(chǎn)的管理機(jī)構(gòu)。盡管地產(chǎn)的相關(guān)法律規(guī)定了地方政府能夠建設(shè)一個(gè)專門的機(jī)構(gòu)來負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的管理與土地的管理工作，能夠頒發(fā)一些統(tǒng)一的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記證書，但是因?yàn)橐呀?jīng)存在了土地與房產(chǎn)的管理分別歸屬與不同的部門的格局，到現(xiàn)在我國的很多地方還在采取房產(chǎn)與地產(chǎn)分開登記發(fā)證的方式。這樣的方式，不僅違反了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一體化的原則，還會造成房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的主體不同等一些問題，出現(xiàn)糾紛。也會讓登記的手續(xù)變得復(fù)雜。

房地產(chǎn)登記的效力和房地產(chǎn)交易的合同效力關(guān)系不清晰

根據(jù)城市房地產(chǎn)的相關(guān)管理?xiàng)l例，房屋的買賣一定要向縣級以上的人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負(fù)責(zé)房屋登記工作的機(jī)構(gòu)申請房屋登記，房屋的所有權(quán)才可以進(jìn)行轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)的權(quán)利登記應(yīng)該存在于物權(quán)登記的范圍之內(nèi)，它的功能是可以將所有權(quán)的歸屬和其他的權(quán)利狀態(tài)都進(jìn)行公示，來實(shí)行物權(quán)表證的作用。房地產(chǎn)的交易合同關(guān)系應(yīng)該存在債權(quán)的范圍內(nèi)。它的功能是組建民事上的法律關(guān)系，能夠起到確定合同雙方的當(dāng)事人民事的權(quán)利和義務(wù)的法律關(guān)系的功能。因此，物權(quán)和債權(quán)屬于不同的民事權(quán)利，物權(quán)的登記效率是不可以影響到債權(quán)的成立的。房地產(chǎn)的登記屬于行政管理方面的確權(quán)行為，但是房地產(chǎn)的交易合同是民事方面的合意產(chǎn)物，要是達(dá)到了合同中規(guī)定的成立條件，那么合同就是有效的。合同具有效力是不能夠以行政的明確來作為最后的生效條件，要是強(qiáng)制性地把登記當(dāng)作是房地產(chǎn)交易合同的生效條件，就會違反了合同法律的原來意義，就會導(dǎo)致當(dāng)事者就民事的內(nèi)容，在不妨害國家、社會以及集體或是其他人的利益的基礎(chǔ)上，有權(quán)利協(xié)商并達(dá)成一致，來處理法律賦予的民事權(quán)利自由被剝奪。

房地產(chǎn)的登記表現(xiàn)在行政管理方面的需求，這同物權(quán)的保護(hù)目的不同

國內(nèi)現(xiàn)在實(shí)行的有關(guān)土地管理的法規(guī)都被注明了管理法，別的與房地產(chǎn)法律相關(guān)的法律也都是一些行政法規(guī)與條理所構(gòu)成的，導(dǎo)致了國內(nèi)的房地產(chǎn)法律具有行政方面的管理制度。但是，房地產(chǎn)沒有通過登記就存在在市場中的狀況也是存在的。為了更加方便地交易，在私底下通過協(xié)議的方式進(jìn)行房產(chǎn)權(quán)證書、土地使用證書等的交換，不通過登記就出租的房屋租賃狀況也是普遍存在的。如，一個(gè)房屋租賃的案子里面，租房子的人張某租了某個(gè)單位的門面房幾間，但是沒有辦理任何的手續(xù)，在幾年之后，雙方由于房屋的租金、水電費(fèi)用等一些問題出現(xiàn)了糾紛，后來又由于房子失火，損失了很多的財(cái)產(chǎn)，雙方到了法院討說法。根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，要是租賃合同沒有效力的，案件就會很難進(jìn)行審理。

改善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的建議

我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的制度在立法方面的層次比較多，并且興致的權(quán)利和民事的權(quán)利沒有區(qū)分，多數(shù)是行政管理的法律。因此，建議：

社會市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)作也在逐漸地規(guī)范起來，應(yīng)該讓房地產(chǎn)的登記作用不斷地由管理的功能上轉(zhuǎn)移到對私權(quán)的維護(hù)上，使它成了調(diào)整平等個(gè)體間猶豫不動產(chǎn)而出現(xiàn)的民事關(guān)系的法律規(guī)定。

讓房地產(chǎn)的登記成為人們保護(hù)自己交易安全的活動。

應(yīng)該成立統(tǒng)一化的登記法規(guī)，建立專門的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的管理機(jī)構(gòu)，建立統(tǒng)一化的程序規(guī)定，讓不動產(chǎn)登記更規(guī)范、更方便。

對農(nóng)村的土地房屋的管理方面也需要建立權(quán)屬登記的制度，來適應(yīng)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求。

應(yīng)該在房屋轉(zhuǎn)讓、租賃等方面進(jìn)行確定的登記和合同行為關(guān)系，將行政管理與民事管理的行為區(qū)別開，使房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記制度更科學(xué)、更規(guī)范。

總結(jié)：

本文主要論述了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度，主要根據(jù)現(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)登記中出現(xiàn)的一些問題進(jìn)行了分析，對房地產(chǎn)登記的相關(guān)法律規(guī)定中出現(xiàn)的一些問題，如，登記的部門不統(tǒng)一，效力不確定等，進(jìn)行了闡述。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，房地產(chǎn)在空間方面具有不可移動的屬性，造成了它不會跟一般物相同，只是采用占有或者是實(shí)際的控制就能夠表明它的權(quán)屬狀態(tài)。長時(shí)間的占有或是使用的時(shí)候，使用者與所有者產(chǎn)生不斷改變的時(shí)候，就非常容易引起權(quán)屬的糾紛。為了使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度更加科學(xué)化、統(tǒng)一化、規(guī)范化，通過對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度中存在的問題，提出了相關(guān)的建議。

參考文獻(xiàn)：

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第7篇：不動產(chǎn)存在的問題及建議范文

一、我國不動產(chǎn)登記制度法律責(zé)任制度的缺陷

1.法律責(zé)任范圍不明晰

不動產(chǎn)登記過程中，因不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)造成的登記錯(cuò)誤給權(quán)利人造成損害的，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)該承擔(dān)賠償責(zé)任；不動產(chǎn)登記相對人在申請行政登記時(shí)，如果提交虛假材料騙取行政登記或者惡意串通進(jìn)行虛假行政登記，從而損害權(quán)利人權(quán)益的，相對人要對權(quán)利人承擔(dān)法律賠償責(zé)任。那么，在以上兩種責(zé)任主體承擔(dān)法律賠償責(zé)任時(shí)，我國法律規(guī)定對于賠償范圍并未明確。

2.法律責(zé)任性質(zhì)不明確

關(guān)于不動產(chǎn)登記法律責(zé)任的法律規(guī)范中，相關(guān)法律只規(guī)定了行為主體在不同情形下承擔(dān)不同類型的法律責(zé)任，如民事賠償責(zé)任、行政責(zé)任和刑事責(zé)任，卻沒有一部統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記法來確定不動產(chǎn)登記的法律責(zé)任。

3.法律責(zé)任審查模式不明晰

在不動產(chǎn)登記過程中，相對人申請不動產(chǎn)登記時(shí)，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)要對申請的材料和其他事項(xiàng)進(jìn)行審查核實(shí)，那么，登記機(jī)關(guān)采用形式審查模式還是實(shí)質(zhì)審查模式，我國相關(guān)法律并沒有明確規(guī)定。而采用不同的審查模式，登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)不相同，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)法律責(zé)任的條件也有所區(qū)別。

4.法律責(zé)任構(gòu)成要件不明確

不動產(chǎn)登記法律責(zé)任的構(gòu)成要件，是指不動產(chǎn)登記過程中登記機(jī)關(guān)或相對人承擔(dān)損害賠償責(zé)任的條件。一般賠償責(zé)任的構(gòu)成要件包括違法行為、損害結(jié)果、主觀過錯(cuò)和因果關(guān)系四個(gè)構(gòu)成要件，但是我國行政法律規(guī)范中卻沒有明確規(guī)定不動產(chǎn)登記法律責(zé)任的構(gòu)成要件。

5.法律責(zé)任的風(fēng)控機(jī)制不明晰

為了解決賠償責(zé)任的財(cái)政負(fù)擔(dān)問題，國際上有一些國家建立了不動產(chǎn)登記法律責(zé)任保險(xiǎn)賠償機(jī)制，有的國家選擇建立專項(xiàng)賠償基金，有的選擇建立保險(xiǎn)賠償機(jī)制，在實(shí)踐中兩種機(jī)制都取得了很好的效果。目前，我國尚處于發(fā)展中階段，國家各方面的財(cái)政壓力都非常之大，確實(shí)很難負(fù)擔(dān)高額的不動產(chǎn)錯(cuò)誤登記損害賠償，但是我國尚未建立不動產(chǎn)登記法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，也沒有其他的有效措施解決不動產(chǎn)行政登記的賠償責(zé)任問題。

6.法律責(zé)任的歸責(zé)原則不明確

根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，由于登記錯(cuò)誤或者提供虛假材料進(jìn)行登記所造成的損失，由責(zé)任主體（不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、虛假材料提供者等）承擔(dān)賠償責(zé)任，然而對于具體的歸責(zé)原則相關(guān)法律并沒有做出明確的規(guī)定。

二、我國不動產(chǎn)法律責(zé)任登記制度的完善策略

1.明確法律責(zé)任的賠償范圍

不動產(chǎn)登記法律責(zé)任中的民事賠償責(zé)任范圍，就是指不動產(chǎn)登記的當(dāng)事人就其所受的損害進(jìn)行請求賠償界限。不動產(chǎn)登記當(dāng)事人的損失可以分為兩種，即人身權(quán)損害和財(cái)產(chǎn)權(quán)損害。人身權(quán)損害包括財(cái)產(chǎn)損失費(fèi)、護(hù)理費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)、交通費(fèi)、誤工費(fèi)、住宿費(fèi)、餐費(fèi)、必要的營養(yǎng)費(fèi)等；侵害財(cái)產(chǎn)權(quán)的賠償范圍一般包括直接損失與間接損失，前者指現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)的減少，后者指受害人主人權(quán)利所支付的費(fèi)用。

對于不動產(chǎn)登記中的民事賠償責(zé)任的范圍，有“限制賠償范圍”和“設(shè)定最高額賠償限額”兩種。“限制賠償額”可以減輕不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任，在賠償范圍內(nèi)無論當(dāng)事人的損失有多少，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都予以賠償；“最高額賠償額”則不同，只要在最高賠償額范圍之內(nèi)，無論是直接損失還是間接損失，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)都要予以賠償。

2.明確登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任

不動產(chǎn)登記法律責(zé)任承擔(dān)的前提是不當(dāng)?shù)牡怯泴?dǎo)致?lián)p害的發(fā)生，損害是由不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作人員、相對人或者其他第三人所致，因此登記機(jī)關(guān)工作人員或第三人是直接的行為人，那么相應(yīng)的這些行為人也應(yīng)該直接或間接承擔(dān)法律責(zé)任，他們承擔(dān)法律責(zé)任的模式大致有兩種：第一，依據(jù)未實(shí)行國家賠償?shù)耐袀愃狗ǎ虻怯涘e(cuò)誤、登記遺漏或虛假登記而利益受損的權(quán)利人，應(yīng)當(dāng)先向有過失或過錯(cuò)的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作人或者登記承辦人請求賠償。第二，在其他實(shí)施國家賠償制度國家，不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作為國家權(quán)力機(jī)關(guān)，在進(jìn)行不動產(chǎn)登記過程中，因?yàn)槠涞怯浶袨椴划?dāng)而利益受損者，可以直接向不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)請求賠償。在我國，由于不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)屬于國家權(quán)力機(jī)關(guān)，因此當(dāng)錯(cuò)誤登記發(fā)生時(shí)，受損的當(dāng)事人應(yīng)通過訴訟來得到賠償，這就要求登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任必須要進(jìn)行明確。

3.明確法律責(zé)任的審查模式

我國采取的實(shí)際上是形式主義審查標(biāo)準(zhǔn)為主，實(shí)質(zhì)主義審查標(biāo)準(zhǔn)為輔的審查模式。在交易安全方面實(shí)質(zhì)性審查優(yōu)于形式性審查，而在工作效率方面、可操作性、法律責(zé)任方面形式性審查標(biāo)準(zhǔn)卻優(yōu)于實(shí)質(zhì)性審查標(biāo)準(zhǔn)。

《不動產(chǎn)登記暫行條例》規(guī)定，對不動產(chǎn)進(jìn)行首次登記的情況下可以進(jìn)行實(shí)地查看，即進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查。目前，有的學(xué)者主張根據(jù)我國實(shí)際情況建立“在公證制度基礎(chǔ)之上的形式主義審查登記”，該主張雖然能夠在一定程度上彌補(bǔ)我國不動產(chǎn)登記法律責(zé)任機(jī)制的不足，但是我國不動產(chǎn)登記法律責(zé)任制度完善的道路上依然要堅(jiān)持形式審查為主、實(shí)質(zhì)審查為輔的標(biāo)準(zhǔn)。

4.明確法律責(zé)任的構(gòu)成要件

在不動產(chǎn)登記過程中，行為主體的行為侵害權(quán)利人的利益時(shí)，只有滿足一定的條件才需要做出賠償，這就是所謂的不動產(chǎn)登記法律責(zé)任的構(gòu)成要件。我國行政法律規(guī)范并沒有對不動產(chǎn)登記法律責(zé)任的構(gòu)成要件明確規(guī)定，結(jié)合我國《侵權(quán)責(zé)任法》的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)登記法律賠償責(zé)任的構(gòu)成要件可以歸納為以下四條：其一，行為主體在不動產(chǎn)登記過程中存在違法行為；其二，登記過程中，給權(quán)利人造成了損害；其三，違法的行為與損害之間存在因果關(guān)系；其四，行為主體存在主觀過錯(cuò)。

5.建立法律責(zé)任的風(fēng)控機(jī)制

在不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任的資金來源上，我國應(yīng)當(dāng)成立專項(xiàng)登記賠償基金來彌補(bǔ)可能造成真正權(quán)利人利益的損害，不動產(chǎn)登記的儲備基金最初是來源于登記申請人繳納的費(fèi)用，但是建立基金儲備金之前可以請求政府提供部分貸款，從而解決不動產(chǎn)登記法律責(zé)任前期的賠償請求。為了分散不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償風(fēng)險(xiǎn)、保障賠償基金數(shù)額的充足和減輕不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任的負(fù)擔(dān)，我國不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)可以向有關(guān)保險(xiǎn)機(jī)關(guān)投保不動產(chǎn)登記法律責(zé)任的責(zé)任險(xiǎn)。

6.明確法律責(zé)任的歸責(zé)原則

不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)（國家權(quán)力機(jī)關(guān)）應(yīng)當(dāng)承擔(dān)因登記錯(cuò)誤而給當(dāng)事人造成損失，為了使不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的行為與權(quán)力得到監(jiān)督和制約，就要對不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的法律責(zé)任進(jìn)行追究，為了更好地保護(hù)當(dāng)事人的權(quán)益并及限制國家機(jī)關(guān)的權(quán)利，必須要明確對責(zé)任主體的歸責(zé)原則。

三、結(jié)束語

不動產(chǎn)法律責(zé)任登記制度的確立能夠明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系、促進(jìn)不動產(chǎn)交易、確定不動產(chǎn)歸屬，對于不動產(chǎn)的管理具有十分重要的意義。《不動產(chǎn)登記暫行條例》的頒布，完善了我國不動產(chǎn)法律責(zé)任登記的立法，然而其對于不動產(chǎn)法律責(zé)任各方面的規(guī)定并不是十分明確，使得我國不動產(chǎn)法律責(zé)任登記制度存在諸多缺陷，因此其施行并不意味著相關(guān)研究的終止，而恰恰只是開始。要建立完善的不動產(chǎn)登記法律責(zé)任制度首先要對不動產(chǎn)責(zé)任登記法律責(zé)任的構(gòu)成要件、賠償范圍、歸責(zé)原則、審查模式等進(jìn)行明確，只有這樣才能實(shí)現(xiàn)制度的權(quán)責(zé)統(tǒng)一以及法律主體的公平正義。雖然我國當(dāng)前的不動產(chǎn)登記法律責(zé)任制度還存在一定的缺陷，但是隨著相關(guān)立法及理論研究的不斷推進(jìn)，相信我國的不動產(chǎn)登記法律責(zé)任制度一定會日趨完善。

參考文獻(xiàn)：

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第8篇：不動產(chǎn)存在的問題及建議范文

法院執(zhí)行房屋開發(fā)商為被執(zhí)行人、開發(fā)的房產(chǎn)為執(zhí)行標(biāo)的物的案件，常遇到這樣的問題：被拆遷人、購房人、建筑商、建材商等作為案外人，對開發(fā)商具有某種請求權(quán)，但未經(jīng)裁判、仲裁或強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)公證，無申請強(qiáng)制執(zhí)行的依據(jù)，不能參與分配，但由于他們的權(quán)利的客觀存在，有的地位還很特殊，如被拆遷人與建筑商，他們的權(quán)利與案件申請人的權(quán)利沖突非常突出。法院在執(zhí)行中顯然不能無視他們的現(xiàn)實(shí)利益，而如何設(shè)置一項(xiàng)法律制度來保護(hù)他們的合法權(quán)益，是值得我們研究的問題。

二、問題的分析

在現(xiàn)行法律制度下，上述案件申請人的權(quán)利與案外第三人權(quán)利沖突之所在，案外第三人可獲得何種保護(hù)，是我們討論的前提。我們試作如下分析：

（一）被拆遷人、購房人權(quán)利所處狀態(tài)。購房人的權(quán)利就是作為買方請求開發(fā)商交付房屋的權(quán)利，無須贅述。被拆遷人，是指在房屋開發(fā)商建造新房前原有土地上舊房的所有權(quán)人，在大多情形下，開發(fā)商承諾對其安置新房，補(bǔ)償拆遷的舊房。在此情況下，被拆遷人與開發(fā)商約定在以后開發(fā)商新建的房屋中獲取一定面積房屋產(chǎn)權(quán)，被拆遷人貼補(bǔ)開發(fā)商新房與舊房之差價(jià)。在拆遷合同、房屋買賣合同實(shí)現(xiàn)之前，當(dāng)法院將房屋產(chǎn)權(quán)強(qiáng)制執(zhí)行給申請執(zhí)行人時(shí)，被拆遷人、購房人即成為物權(quán)（房產(chǎn)）變動中的第三人。上述第三人既不是當(dāng)事人（在本文中指的是被執(zhí)行人房屋開發(fā)商與申請執(zhí)行人），也不能憑合同申請參加法院執(zhí)行案件的分配，但是，案件的執(zhí)行結(jié)果與其有密切利害關(guān)系，這就構(gòu)成物權(quán)變動中第三人的法律地位特征。

（二）現(xiàn)行法律制度對作為物權(quán)變動中第三人的被拆遷人與購房人的權(quán)益給予了怎樣的保護(hù)呢？從被拆遷人與購房人所獲得的權(quán)利來分析，他們與房屋開發(fā)商分別簽訂有房屋拆遷安置合同和房屋買賣合同，根據(jù)合同，被拆遷人與購房人有從開發(fā)商處獲取房屋所有權(quán)的權(quán)利，有向開發(fā)商交付房款的義務(wù)，被拆遷人另有承擔(dān)受拆遷的義務(wù)。雖然被拆遷人與房屋開發(fā)商簽訂的合同似乎有特別之處，包含有一方在被另一方拆遷舊房之后有權(quán)占有另一方新房的約定，但是，與一般的合同并無本質(zhì)上的區(qū)別，雙方的權(quán)利義務(wù)依然是通過協(xié)商一致簽訂合同的方式加以明確、固定的，而非法定的權(quán)利，依通常的內(nèi)容看符合買賣合同的特征，可以歸為買賣合同一類。購房人獲得的是買賣合同中所享有的權(quán)利自不待言。因此，被拆遷人與購房人所享有的權(quán)利均是合同權(quán)利，是請求交付標(biāo)的物的債權(quán)，統(tǒng)屬于債權(quán)的范疇。在被拆遷人、購房人與房屋開發(fā)商簽訂了不動產(chǎn)買賣合同之后，被拆遷人、購房人均可能已付出了一定的代價(jià)，包括舊房被拆讓及支付房款等，而對于開發(fā)商交付房屋的期待則只能通過買賣合同的履行來實(shí)現(xiàn)，一旦開發(fā)商違約，被拆遷人、購房人可依據(jù)合同行使債的請求權(quán)，該請求權(quán)有《合同法》為其保障的法律依據(jù)。但是，應(yīng)當(dāng)看到，該請求權(quán)的實(shí)現(xiàn)受到了前文所述物權(quán)變動的影響，根據(jù)物權(quán)法定、物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)保護(hù)原則的規(guī)定，再結(jié)合不動產(chǎn)買賣合同中并無擔(dān)保適用的實(shí)際狀況，可推知被拆遷人、購房人享有的權(quán)利受保護(hù)的狀態(tài)是處于相對脆弱的境地的。

（三）根據(jù)公平與正義觀念，有建立對被拆遷人、購房人特別保護(hù)的制度的必要。我們的理由如下：（1）被拆遷人對開發(fā)商所建房屋享有的權(quán)利是個(gè)比較特殊的權(quán)利，因?yàn)楸徊疬w人原先享有一個(gè)物權(quán)（即舊房），他與開發(fā)商在房屋建造前即有取得新建房屋物權(quán)的合意，也可以說，被拆遷人在開發(fā)商新建房屋上所享有的物權(quán)是與房屋建造相伴而生的，被拆遷與受安置是密不可分的，我們是否因之可將被拆遷人與開發(fā)商之間的交易形象地比成物物交換？其實(shí)，從實(shí)質(zhì)上我們可以將它界定為一種不動產(chǎn)買賣行為，雖然它與一般的買賣有所區(qū)別。被拆遷人在失去原有舊房時(shí)即與房屋開發(fā)商有獲取新房屋產(chǎn)權(quán)的約定，開發(fā)商獲取了被拆遷人的舊房物權(quán)，并未支付錢款給被拆遷人，而是承諾給被拆遷人新房物權(quán)，如果此時(shí)對其房產(chǎn)權(quán)不予特別的保護(hù)，而將開發(fā)商的房產(chǎn)執(zhí)行給他人，則對被拆遷人而言，他不僅失去了獲取新房的產(chǎn)權(quán)利益，連原有的用以交換的房屋也因拆遷而不復(fù)存在，失去了棲身之所。從物權(quán)保護(hù)角度看，他賴以取得新房的原有舊房物權(quán)并未受到特別的保護(hù)。因此，不僅被拆遷人利益確有受損，而且讓人感覺其中有不公平之處。（2）購房人利益受妨礙的情況與被拆遷人有所不同，他與開發(fā)商簽訂了購房合同，對合同履行基本有三種不同情況：一是購房人已付足全款并已入住，但尚未取得房產(chǎn)證；二是購房人已預(yù)付部分房款或定金；三是雙方僅簽訂了合同。由于合同履行情況的不同，在法院將房產(chǎn)執(zhí)行給他人時(shí)，購房人受到的具體利益妨礙也不同，有的是雖已入住但不得不退出，有的是付了房款但得不到房屋，有的是所訂合同得不到實(shí)際履行，追究違約也成為不實(shí)際。在現(xiàn)實(shí)生活中，發(fā)生第一種情況下的受損尤為讓人不能接受，也引得人們對如何實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)交易安全感到困惑。雖然情形不同、受損程度不同，但總的可歸納為購房人對開發(fā)商請求交付標(biāo)的物債權(quán)實(shí)現(xiàn)的受損。

三、問題的解決——建立不動產(chǎn)先取特權(quán)制度

分析了不動產(chǎn)物權(quán)的變動可能造成的對被拆遷人、購房人利益的影響，我們由此可得出結(jié)論，不動產(chǎn)物權(quán)的變動中，對第三人的利益影響是客觀存在的，如何處理調(diào)整好此中種種利益關(guān)系，確定公平合理的清償規(guī)則，則需要建立一個(gè)法律制度來加以調(diào)整，即規(guī)定有哪些權(quán)利是應(yīng)予優(yōu)先保護(hù)的、保護(hù)的范圍是什么、享受優(yōu)先權(quán)利保護(hù)的順序是怎樣的等等。只有建立了這樣的法律制度，才能對一些確有優(yōu)先保護(hù)必要的權(quán)利提供切實(shí)的保障。據(jù)此，筆者建議在我國民法中建立不動產(chǎn)先取特權(quán)制度，在上述權(quán)利沖突中，平衡保護(hù)各方利益。同時(shí)，為維護(hù)交易安全，提供制度保障。

不動產(chǎn)先取特權(quán)，是債權(quán)人所享有的就債務(wù)人的特定不動產(chǎn)先于其他債權(quán)人受清償?shù)臋?quán)利。關(guān)于不動產(chǎn)先取特權(quán)，在我國現(xiàn)行法律中并沒有規(guī)定。但有國外的立法例可資借鑒。《日本民法典》第八章有先取特權(quán)之規(guī)定，規(guī)定因不動產(chǎn)的保存、工事、買賣等原因所生債權(quán)，于債務(wù)人的特定的不動產(chǎn)上有先取特權(quán)；先取特權(quán)未經(jīng)登記，可以對抗無特別擔(dān)保的債權(quán)人；但經(jīng)過登記的不動產(chǎn)先取特權(quán)，可以先于抵押權(quán)而行使。日本《不動產(chǎn)登記法》對先取特權(quán)的登記作了規(guī)定。我們提出建立不動產(chǎn)先取特權(quán)制度的理由除前文所述必要性分析之外，還有如下：

1、不動產(chǎn)先取特權(quán)，是就將來的不動產(chǎn)設(shè)立的。由于設(shè)立權(quán)利時(shí)不動產(chǎn)還未形成，故抵押、讓與保證制度不能取代先取特權(quán)制度。功能上的差別是我們應(yīng)特別注意之點(diǎn)。

2、通說認(rèn)為不動產(chǎn)不適用留置權(quán)之規(guī)定，但實(shí)務(wù)中對因建造費(fèi)未得受償而拒不讓出占有不動產(chǎn)的建筑商，強(qiáng)制其將建筑物交與他人而置其利益于不顧，與社會通常的公平觀念不合。而建筑物土地上之原有房屋所有人即被拆遷人、購房人已付款并入住者，其權(quán)利與申請人之權(quán)利沖突時(shí)，社會公認(rèn)的處理原則也是應(yīng)當(dāng)保護(hù)其利益。

據(jù)此，筆者建議，在先取特權(quán)制度中應(yīng)當(dāng)明確規(guī)定以下主要內(nèi)容：1、因不動產(chǎn)的保存、不動產(chǎn)的建造、不動產(chǎn)的買賣等原因所產(chǎn)生的債權(quán)，于債務(wù)人的特定不動產(chǎn)上有先取特權(quán)。2、不動產(chǎn)先取特權(quán)就同一不動產(chǎn)相互競合時(shí)，其優(yōu)先權(quán)的順序是不動產(chǎn)的保存、建造、買賣。3、就同一標(biāo)的物，同一順序的先取特權(quán)人有數(shù)人時(shí)，如先取特權(quán)經(jīng)過登記的，以登記時(shí)間較早的為先，如先取特權(quán)未經(jīng)登記的，按其各債權(quán)額比例清償。4、房屋拆遷安置作為不動產(chǎn)買賣的特殊情形，被拆遷人就其被拆遷的房屋價(jià)值部分，對合同約定的房屋有比不動產(chǎn)保存、建造和一般買賣更為優(yōu)先的先取權(quán)利。5、不動產(chǎn)保存、建造的先取特權(quán)，經(jīng)登記的，可先于抵押權(quán)而行使。不動產(chǎn)買賣的先取特權(quán)早于抵押權(quán)登記的，則先于抵押權(quán)而行使。

四、制度的應(yīng)用——對拆遷人、購房人權(quán)益之保護(hù)

建立不動產(chǎn)先取特權(quán)制度，對解決被拆遷人、購房人利益保護(hù)問題，是十分有力的。但是，在不動產(chǎn)先取特權(quán)制度建立之前，目前如何調(diào)節(jié)好申請人與被拆遷人、購房人的利益則是刻不容緩之事。筆者主張，總原則是根據(jù)法院強(qiáng)制執(zhí)行案件中申請人享有的權(quán)利的類型不同，依不動產(chǎn)先取特權(quán)制度理論，對第三人采取相應(yīng)的保護(hù)措施。

目前在執(zhí)行實(shí)務(wù)中已經(jīng)注意到，由于權(quán)利類型的不同，在各種權(quán)利同時(shí)出現(xiàn)時(shí)，在確定優(yōu)先次后的順序上應(yīng)當(dāng)是不同的，即物權(quán)請求權(quán)優(yōu)先，其次是一般債權(quán)。根據(jù)實(shí)體法確定的物權(quán)，要優(yōu)先于根據(jù)程序訴訟、公證確定的債權(quán)，不得以進(jìn)入執(zhí)行程序的先后來確定受償順序。這一原則在最高人民法院公布施行的《關(guān)于人民法院執(zhí)行工作若干問題的規(guī)定（試行）》相關(guān)的規(guī)定中有體現(xiàn)。如《規(guī)定》第88條第2款規(guī)定：多個(gè)債權(quán)人的債權(quán)種類不同的，基于所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)而享有的債權(quán)，優(yōu)先于金錢債權(quán)受償。所謂的“基于所有權(quán)和擔(dān)保物權(quán)而享有的債權(quán)”正是通常所稱的物權(quán)請求權(quán)。從本條規(guī)定內(nèi)容上，我們或多或少地可以感覺到最高人民法院要根據(jù)權(quán)利性質(zhì)的不同規(guī)定執(zhí)行程序中權(quán)利受償?shù)捻樞?，以解決執(zhí)行程序中權(quán)利沖突的調(diào)節(jié)問題，但限于司法解釋的職權(quán)，未能從法律制度建設(shè)高度，創(chuàng)設(shè)解決上文所述現(xiàn)實(shí)問題的制度。此外，依據(jù)該《規(guī)定》，根據(jù)權(quán)利的不同確定執(zhí)行優(yōu)先次后順序的適用前提，限于各種權(quán)利已經(jīng)由法律文書確定了的情形，其中之缺陷在于對許多未經(jīng)法律文書確定的特殊權(quán)利未予以特殊有效的保護(hù)。

應(yīng)用不動產(chǎn)先取特權(quán)制度來解決上述不足，區(qū)分申請人權(quán)利的不同，采取不同的保護(hù)措施。將申請人的權(quán)利分為物權(quán)請求權(quán)與債權(quán)請求權(quán)兩類。根據(jù)物權(quán)請求權(quán)優(yōu)先的原則予以保護(hù)，申請人所獲得的物權(quán)請求權(quán)包括因基于物的所有權(quán)所生請求權(quán)、先取特權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。對房屋具有所有權(quán)，據(jù)此權(quán)利所生請求權(quán)的保護(hù)自不待言。申請人對房屋開發(fā)商有擔(dān)保物權(quán)的情形，也已普遍形成共識。問題是，實(shí)踐不乏建筑商是申請人的情況，此時(shí)我們應(yīng)特別注意到應(yīng)確認(rèn)建筑商享有本文所述的不動產(chǎn)先取特權(quán)，給予其應(yīng)有的保護(hù)。同時(shí)也應(yīng)注意，當(dāng)建筑商、被拆遷人、已付房款并占有房屋的購房人是執(zhí)行案件的案外人時(shí)，在執(zhí)行中對他們享有的先取特權(quán)也應(yīng)予以特別保護(hù)。本文著重論述對被拆遷人、購房人保護(hù)措施如下：

1、關(guān)于對被拆遷人權(quán)益的保護(hù)。從建立科學(xué)的不動產(chǎn)先取特權(quán)的角度，筆者在前文將被拆遷人所享有的權(quán)利明確的規(guī)定為比一般不動產(chǎn)買賣享有更為優(yōu)先清償?shù)南热√貦?quán)，這樣規(guī)定是在充分考慮了被拆遷人權(quán)利的特殊性基礎(chǔ)上作出的。

基于被拆遷人不動產(chǎn)先取特權(quán)這一權(quán)利的特殊性和在執(zhí)行案件中法院對被拆遷人權(quán)利存在的已知性，筆者認(rèn)為，在執(zhí)行案件中，因不存在申請人對房屋有所有權(quán)的情形，也不存在申請人對房屋的擔(dān)保物權(quán)有早于被拆遷人不動產(chǎn)先取特權(quán)產(chǎn)生的情形，因此，可以推論，無論申請執(zhí)行人是基于其他物權(quán)請求權(quán)還是債權(quán)請求權(quán)提出的對開發(fā)商的強(qiáng)制執(zhí)行申請，法院均不得將開發(fā)商房產(chǎn)中安置給拆遷人的房產(chǎn)部分強(qiáng)制執(zhí)行給申請人，從而給予被拆遷人以特別的物權(quán)保護(hù)，這樣既符合執(zhí)行案件應(yīng)注重社會效果的要求，也與公正公平的法理不悖，實(shí)現(xiàn)了不動產(chǎn)先取特權(quán)制度的目的。這也是目前在相應(yīng)制度建立之前，人民法院對拆遷戶予以特別保護(hù)的理論依據(jù)，是以追求社會正義和公平為目的的。 挑房網(wǎng)

2、關(guān)于對購房人權(quán)益的保護(hù)。購房人根據(jù)與開發(fā)商簽訂的房屋買賣合同，取得一項(xiàng)債權(quán)，即請求開發(fā)商移轉(zhuǎn)標(biāo)的物（房屋）所有權(quán)。但如果購房人已支付了價(jià)款的，則購房人就其所支付的價(jià)款及利息在債務(wù)人的特定不動產(chǎn)上存在先取特權(quán)，因此，在執(zhí)行案件中，根據(jù)購房人與開發(fā)商合同履行情況的不同，對購房人應(yīng)有的保護(hù)分述如下：

A當(dāng)購房人已向開發(fā)商付足房款并已占有房屋，雖然此時(shí)因種種原因購房人尚未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，但并不表明購房人有怠于行使權(quán)利的事實(shí)，同時(shí)作為法律關(guān)系狀態(tài)來考慮此時(shí)已處于相當(dāng)穩(wěn)定狀況，即根據(jù)合同，雙方的權(quán)利義務(wù)已基本履行完畢，債的關(guān)系即將消滅，只差履行不動產(chǎn)物權(quán)登記手續(xù)。筆者認(rèn)為：（1）如果此時(shí)執(zhí)行案件中申請人所依據(jù)的債權(quán)請求權(quán)無特別擔(dān)保的，則不能對房屋有比購房人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因?yàn)闄?quán)利依其性質(zhì)，屬可以享有不動產(chǎn)先取特權(quán)的權(quán)利，申請人不比購房人具有優(yōu)先性，此時(shí)顯然不可將房產(chǎn)執(zhí)行給申請人。（2）如果此時(shí)執(zhí)行案件中的申請人依據(jù)物權(quán)請求權(quán)的，則根據(jù)物權(quán)的類別、當(dāng)事人設(shè)定物權(quán)時(shí)間先后區(qū)別對待?？偟脑瓌t是所有權(quán)優(yōu)先于先取特權(quán)，對于擔(dān)保物權(quán)，則根據(jù)設(shè)定權(quán)利的時(shí)間先后順序來確定優(yōu)先受償?shù)捻樞?。值得注意的是，在依法?yōu)先保護(hù)申請人享有的其他物權(quán)的情形下，對購房人的權(quán)利也應(yīng)予保護(hù)。

B當(dāng)購房人與開發(fā)商簽訂了合同僅支付了定金或部分預(yù)付款的情況下，購房人僅就已經(jīng)支付的定金和預(yù)付款部分對向開發(fā)商訂購的房屋有先取特權(quán)，其應(yīng)受保護(hù)的情形與上述相同，只是縮小了受保護(hù)的價(jià)額。

在上述情形中，如果是申請人與開發(fā)商簽訂有購房合同且早于第三人購房人已交足房款，據(jù)此要求開發(fā)商交付房屋的，緣于開發(fā)商的“一物二賣”，申請人則比購房人無論在實(shí)體權(quán)利的獲得還是法律程序的啟動方面均有優(yōu)先性，對其權(quán)利的保護(hù)當(dāng)然應(yīng)優(yōu)先，即應(yīng)將房產(chǎn)執(zhí)行給申請人。

C如果購房人與開發(fā)商僅僅是簽訂了購房合同，未交付任何代價(jià)的，則購房人對開發(fā)商的房產(chǎn)不存在先取特權(quán)，其權(quán)益不受特別優(yōu)先保護(hù)，即法院可將開發(fā)商房產(chǎn)執(zhí)行給申請執(zhí)行人。

另外需要特別說明的，在執(zhí)行案件中應(yīng)注意甄別購房人與開發(fā)商購房合同的簽訂與房款的交付時(shí)間，因本文所論述的對購房人權(quán)利的保護(hù)，前提條件為該購房人是在執(zhí)行案件開始前已經(jīng)與開發(fā)商簽訂了購房合同并支付了代價(jià)，如果是在執(zhí)行案件開始后簽訂合同、支付代價(jià)的，則不應(yīng)予以前文所述的保護(hù)。

第9篇：不動產(chǎn)存在的問題及建議范文

    甲、乙是鄰居。1995年甲、乙雙方在某農(nóng)貿(mào)市場各購買宅基地一塊。1996年雙方均辦理了宅基地使用權(quán)證，宅基地使用權(quán)證上載明宅基地寬為4.5米。甲1996年建第一層樓房，1997年建第二層樓房。乙在甲建樓房不久亦開始建房。期間，雙方?jīng)]有發(fā)生任何異議。2002年乙建第三層樓房時(shí)，甲認(rèn)為乙樓房南面向南凸過其屋頂，妨礙其樓房的加高，雙方因此發(fā)生糾紛，甲訴至法院，請求判令乙拆除其樓房第三層凸過甲家部分墻體。案在一審訴訟期間，經(jīng)一審法院委托有關(guān)建筑部門對雙方爭議之墻體進(jìn)行檢測，鑒定部門檢測報(bào)告：甲的房屋寬度是4.525米，乙的房屋寬度是4.495米，乙房屋第三層與甲房屋接觸面墻體平整度實(shí)測最大偏差為35mm，最小偏差是2mm.建筑規(guī)范允許磚砌體表面平整度偏差8mm.

    二、審判

    一審法院經(jīng)公開審理認(rèn)為，建筑允許偏差，不動產(chǎn)相鄰各方，應(yīng)當(dāng)按照有利于生產(chǎn)，方便生活，團(tuán)結(jié)互助，公平合理的精神，妥善處理相鄰關(guān)系。甲合法取得該宅基地的使用權(quán)，其合法權(quán)益應(yīng)受法律保護(hù)。乙第三層樓房南面墻體中間部分向南不規(guī)則凸出2—35mm不等，乙樓房南面墻凸出部分確實(shí)過多，甲訴請拆除理由正當(dāng)。乙反訴要求甲賠償停工的經(jīng)濟(jì)損失，因未能舉證，不予支持。故判決：一、乙在本判決書生效之日起二十日內(nèi)，將其第三層樓房南面墻外皮向南凸出部分墻體拆除10—30mm；二、駁回乙的反訴請求。

    宣判后，甲、乙雙方均不服，均以一審法院依據(jù)判決的檢測報(bào)告未經(jīng)庭審質(zhì)證，不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)為由，向二審法院提起上訴，甲請求判令乙所建樓房第三層墻體凸出部分全部拆除；乙請求駁回甲的訴訟請求并判令甲賠償其因此停工的經(jīng)濟(jì)損失。

    二審法院經(jīng)審理后認(rèn)為，證據(jù)應(yīng)當(dāng)在法庭上出示，由當(dāng)事人質(zhì)證。未經(jīng)質(zhì)證的證據(jù)，不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)。人民法院依照職權(quán)調(diào)查收集的證據(jù)應(yīng)當(dāng)在庭審時(shí)出示，聽取當(dāng)事人意見，并可就調(diào)查該證據(jù)的情況予以說明。原審法院委托有關(guān)建筑部門對雙方爭議的房屋進(jìn)行檢測，并依該檢測報(bào)告進(jìn)行判決，但該檢測報(bào)告原審法院在一審開庭時(shí)未經(jīng)庭審質(zhì)證，違反最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》（以下簡稱《證據(jù)規(guī)定》），嚴(yán)重違反法定程序，裁定撤銷原判，發(fā)回重審。

    三、評析

    本案二審法院雖因一審法院違反法定程序而發(fā)回重審，但就本案實(shí)體判決方面而言，本案集中反映了當(dāng)前審理相鄰關(guān)系糾紛案件中存在的幾個(gè)難點(diǎn)問題。

    不動產(chǎn)相鄰關(guān)系，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相鄰的不動產(chǎn)所有人或使用人，在對各自所有的或使用的不動產(chǎn)行使所有權(quán)時(shí)，相互間應(yīng)當(dāng)給予便利或接受限制而發(fā)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的實(shí)質(zhì)是相鄰不動產(chǎn)所有人或使用人行使其權(quán)利的一種延伸或限制，從權(quán)利的角度講，相鄰關(guān)系又稱相鄰權(quán)。

    不動產(chǎn)相鄰關(guān)系具有以下特征：（1）不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的主體是兩個(gè)或兩個(gè)以上的不動產(chǎn)所有人或使用人。（2）不動產(chǎn)相鄰關(guān)系主體所有或使用的不動產(chǎn)是相互毗鄰的。所謂相鄰，是指地理位置的相鄰，既包括相連接，也包括相鄰近。（3）不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的內(nèi)容因種類不同而不同，但基本上是相鄰一方有權(quán)要求他方提供必要的便利，他方應(yīng)給予必要的方便。所謂必要的方便，是指非從相鄰方得到便利，就不能正常行使其所有權(quán)或使用權(quán)。例如，從鄰地上通行，必須是在無其他道路可走的情況下，才能要求相鄰方給予便利，但這種便利應(yīng)以不損害相鄰人的合法權(quán)益為限。相鄰關(guān)系的客體并不是不動產(chǎn)本身，而是相鄰不動產(chǎn)所有人或使用人行使其所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)所體現(xiàn)的利益。相鄰不動產(chǎn)各方在行使權(quán)利時(shí)，既要實(shí)現(xiàn)自己的合法利益，又要為鄰人提供方便，尊重他人的合法權(quán)益。

    四、問題難點(diǎn)

    1、現(xiàn)行法律規(guī)范過于原則、滯后，與審判實(shí)踐的操作、發(fā)展之間存在沖突。民法通則第八十三條只規(guī)定了處理不動產(chǎn)相鄰關(guān)系的一般原則，即有利于生產(chǎn)、方便生活、團(tuán)結(jié)互助、公平合理。而審判實(shí)踐中如何在當(dāng)事人之間尋求平衡，如何把握不動產(chǎn)所有人或使用人行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)應(yīng)予“限制”和“擴(kuò)張”的度，成為審理此類案件的一個(gè)難點(diǎn)。由于法官自由裁量時(shí)缺乏相應(yīng)的參照標(biāo)準(zhǔn)，容易造成尺度不一，裁判結(jié)果難以使當(dāng)事人心服口服。另外，當(dāng)當(dāng)事人以地役權(quán)、建筑物區(qū)分所有權(quán)或物業(yè)管理合同等基礎(chǔ)法律關(guān)系提起相鄰關(guān)系的訴訟時(shí)，是適用侵權(quán)、違約的法律規(guī)定，還是適用相鄰關(guān)系的法律規(guī)定？特別是當(dāng)某種行為構(gòu)成侵權(quán)或違約，但屬于相鄰方“容忍義務(wù)”之范圍時(shí)，應(yīng)如何適用法律？上述甲、乙相鄰關(guān)系糾紛案，二審中雖因一審違反法定程序而發(fā)回重審，但就該案實(shí)體判決方面，卻集中反映了當(dāng)前審理相鄰關(guān)系案件中存在的幾個(gè)難點(diǎn)問題。如上述甲、乙相鄰關(guān)系糾紛案，乙所建房屋第三層超過甲房屋接觸面墻體最大35mm，最小偏差2mm（建筑規(guī)范允許偏差8mm，實(shí)際侵權(quán)23mm不等），該行為是構(gòu)成侵權(quán)，但是否屬于相鄰方“容忍義務(wù)”之范圍﹖如屬于相鄰甲方“容忍義務(wù)”之范圍時(shí)，應(yīng)如何適用法律﹖如何把握不動產(chǎn)所有權(quán)人或使用權(quán)人行使所有權(quán)人或使用權(quán)時(shí)應(yīng)予“限制”和“擴(kuò)張”的度﹖由于法律規(guī)定過于原則、滯后，實(shí)踐中難于統(tǒng)一把握。

    2、民事法律規(guī)范與行政法律規(guī)范之間的沖突。從行政法律規(guī)范關(guān)系角度講，建設(shè)方進(jìn)行施工經(jīng)過行政主管機(jī)關(guān)的規(guī)劃許可，其所實(shí)施的行為具備合法手續(xù)，屬于依法成立的范疇；而從民事法律關(guān)系角度看，建設(shè)方的建設(shè)施工行為，確實(shí)在不同程度上給相鄰方造成了采光妨礙、不可量物侵害、財(cái)產(chǎn)損害等，有的妨礙（采光妨礙）如果不對建筑物進(jìn)行改造或拆除，就不會消除，相鄰方要求停止侵害、排除妨礙，有其合理性和法律依據(jù)；但從社會價(jià)值和法律效果的角度看，停止施工，拆除建筑物所帶來的后果不僅是巨大的經(jīng)濟(jì)代價(jià)和眾多善意第三人利益的損失，而且與行政機(jī)關(guān)作出的行政審批行為相矛盾，導(dǎo)致行政法律行為與民事法律行為之間的沖突。在這種情況下，特別是在當(dāng)事人未經(jīng)行政訴訟而提起民事訴訟時(shí)，法官應(yīng)如何適用法律？如上述甲、乙相鄰關(guān)系糾紛案，乙所建房屋在其宅基地使用范圍寬4.5米內(nèi)，且其進(jìn)行建設(shè)施工經(jīng)過行政主管機(jī)關(guān)的規(guī)劃許可，其所實(shí)施的行為具備合法手續(xù)，而甲、乙未經(jīng)行政訴訟而提起民事訴訟時(shí)，應(yīng)如何適用法律？

    3、訴訟程序要求與實(shí)體審理要求之間的沖突。如有些案件當(dāng)事人爭議標(biāo)的只有數(shù)百元，而鑒定費(fèi)用則需花費(fèi)幾千元，且有的鑒定結(jié)論只能證明損害原因，不能證明該原因與被告之間的因果關(guān)系，所作出的鑒定結(jié)論也沒有多大意義，不僅延長了案件的審理周期，同時(shí)還增加了訴訟成本；有些鑒定還需要向委托機(jī)關(guān)提供相關(guān)的材料及進(jìn)行現(xiàn)場勘察，一方當(dāng)事人不予配合或予以拒絕，都會給法院順利審結(jié)案件帶來障礙。有些群體性相鄰糾紛案件，為了緩解當(dāng)事人的情緒，需做大量的疏導(dǎo)工作，案件不能得以及時(shí)審結(jié)。如上述甲、乙相鄰關(guān)系糾紛案中，甲、乙雙方爭議的焦點(diǎn)是乙所建房屋第三層的偏差是否構(gòu)成侵權(quán)和妨礙。經(jīng)有關(guān)部門進(jìn)行鑒定，該鑒定結(jié)果只證明甲、乙雙方墻體實(shí)測最大偏差35mm，最小偏差2mm（建筑允許偏差8mm），卻未證明該偏差是否屬于必須拆除，是否屬于允許擴(kuò)張的“度”，是否不拆除將影響甲樓房今后的加高，該鑒定結(jié)論對該案的審結(jié)沒有多大實(shí)際意義。不僅延長了案件的審理周期，增加了訴訟成本，而且訴訟中因雙方矛盾激化，互相斗毆，一方被刑事拘留引發(fā)另一刑事案件，而該案最后還因該鑒定結(jié)論未經(jīng)庭審質(zhì)證，違反證據(jù)規(guī)則而被二審法院發(fā)回重審，案件不能得以及時(shí)審結(jié)。

    五、相關(guān)對策

    1、融情理于法律，尋求“衡平”支點(diǎn)。民法通則設(shè)立相鄰關(guān)系制度的價(jià)值，在于保障國家、集體和個(gè)人準(zhǔn)確地行使所有權(quán)或使用權(quán)，維護(hù)正常的社會秩序，促進(jìn)精神文明建設(shè)和社會的安定團(tuán)結(jié)。法官在處理相鄰關(guān)系時(shí)，要根據(jù)這一法律的價(jià)值確定不動產(chǎn)所有人或使用人在行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)把握的“度”，并使之符合人之常情和社會常理。只有這樣，裁判結(jié)果才能得到社會的普遍認(rèn)可。

    2、適用經(jīng)驗(yàn)法則，正確認(rèn)定案件事實(shí)?！蹲C據(jù)規(guī)定》第九條規(guī)定，根據(jù)法律規(guī)定或者已知事實(shí)和日常生活經(jīng)驗(yàn)法則，能推定出的另一事實(shí)，當(dāng)事人無須舉證證明。由此，我們可以認(rèn)為，對一些因房屋裝修或使用不當(dāng)導(dǎo)致墻面滲水，當(dāng)事人要求予以修復(fù)的相鄰關(guān)系糾紛案件，只要有相鄰方裝修或使用不當(dāng)?shù)氖聦?shí)，且沒有證據(jù)證明管道本身存在問題，可不必進(jìn)行鑒定，直接推斷相鄰一方的損失與另一方行為之間的因果關(guān)系。為公平分配舉證責(zé)任，《證據(jù)規(guī)定》第七十五條規(guī)定了對妨礙舉證的推定條款。根據(jù)該條款的創(chuàng)制目的和價(jià)值，對那些需要鑒定而一方當(dāng)事人不予配合、不提供有關(guān)材料、拒絕鑒定機(jī)構(gòu)入室勘察的，只要沒有證據(jù)證明是主張方的原因造成的，我們是否可以認(rèn)定該方當(dāng)事人屬于持有證據(jù)無正當(dāng)理由拒不提供，而推定另一方的主張成立，以維護(hù)正常的訴訟秩序，及時(shí)審結(jié)案件。

    3、加強(qiáng)調(diào)查研究，統(tǒng)一執(zhí)法尺度。隨著城市化及城市土地立體化利用進(jìn)程的加速，不動產(chǎn)相鄰關(guān)系制度將在社會生活中扮演越來越重要的角色。因此，加強(qiáng)對不動產(chǎn)相鄰關(guān)系制度的調(diào)查研究，就成為當(dāng)務(wù)之急。我們在處理相鄰關(guān)系糾紛中，要根據(jù)法的價(jià)值和經(jīng)驗(yàn)法則，對妨礙程度是否超過相鄰方應(yīng)當(dāng)負(fù)有的“容忍義務(wù)”作出正確的判斷，并以此作為行為人的行為是否構(gòu)成違法，是否應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任的依據(jù)。至于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，建議有關(guān)方面作出相關(guān)的規(guī)定，便于執(zhí)法的統(tǒng)一。