不動產資產管理方案精選(九篇)

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第1篇：不動產資產管理方案范文

第二條公辦學校（包括公辦中小學、公辦幼兒園）的一切資產所有權屬國有，任何集體和個人不得侵占。

第三條市財政局（國資辦）對教育系統(tǒng)的國有資產實行綜合管理，對公辦學校資產產權變動、處置進行審批和監(jiān)督檢查。

市教育局對所屬公辦學校管理、使用的國有資產實施監(jiān)督管理，負責組織資產清查、登記、統(tǒng)計、匯總及日常監(jiān)督檢查工作。

各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處協(xié)助市教育局對轄區(qū)內公辦學校資產進行管理，負責處置村小、完小閑置不動產。

公辦學校對本單位管理、使用的資產實施具體管理。

第四條公辦學校按有關規(guī)定負責做好資產的日常管理工作，建立健全管理制度，將資產管理的責任落實到人。對所管理、使用的國有資產進行定期清查，避免閑置、浪費，防止資產流失。

第五條撤并公辦學校的資產處置要求。

（一）撤銷、合并學校，成立由當地鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）負責人以及學校負責人、財會人員、資產管理人員、職工代表組成的資產清理移交小組，負責資產的清理移交工作。

（二）撤并學校資產、資金、債權、債務應做到賬賬相符、賬卡相符、賬實相符、賬表相符，并在此基礎上編制移交方案，報市教育局、財政局（國資辦）批準后實施。

（三）撤并后的閑置校舍優(yōu)先用于教育事業(yè)，確保小學教育、學前教育、成人教育等所需。在滿足教育事業(yè)需求后，可用于其它社會事業(yè)。在滿足教育事業(yè)及其他社會事業(yè)后，可以以出租出售形式處置。

第六條撤并公辦學校的資產處置方式。撤合并學校的資產統(tǒng)一并入新學校，閑置資產的處置按無償調撥、出租、出售、報廢等國有資產處置有關程序辦理，辦理后憑國有資產動態(tài)網絡系統(tǒng)資產處置單，調整有關資產賬目。

（一）無償調撥。指學校閑置資產在不變更所有權的前提下，以無償轉讓的方式變更國有資產占有、使用權的資產處置形式。

（二）出租。指學校閑置資產經批準后出租，并收取租金的資產處置形式。

（三）出售。指學校閑置資產以有償的方式變更所有權或使用權，并收取相應處置收益的資產處置形式。

（四）報廢。指學校閑置資產按有關規(guī)定超過使用年限或經質量監(jiān)檢部門鑒定無法使用，予以報廢的資產處置形式。

第七條撤并公辦學校的資產處置程序。

（一）動產的處置。學校對所管理、使用的動產（桌凳、微機、儀器設備等物品），通過國有資產動態(tài)網絡管理系統(tǒng)報批后處置。

（二）初中、中心學校、中心小學等學校閑置不動產（土地、建筑設施等）的處置。

1．需用于當地教育事業(yè)或其它社會事業(yè)的，由當地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處提出申請，經市教育局、財政局（國資辦）同意，報市政府批準。

2．需出租的，由學校提出申請，經市教育局、財政局（國資辦）同意，報市政府審批。

3．需出售的，由學校提出申請，當地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處簽署意見，經市教育局、財政局（國資辦）同意，報市政府審批。市政府審批后，經具有國有資產評估資質的評估機構進行評估，市財政局（國資辦）核準，由市公共資源招投標交易中心組織公開拍賣。

（三）村小、完小閑置不動產的處置，由當地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、街道辦事處報市財政局（國資辦）、教育局備案。

第八條撤并公辦學校的資產處置收益分配。

（一）撤并學校后，出租出售閑置初中、中心學校、中心小學、幼兒園等學校資產的收益全部上繳國庫，用于全市教育事業(yè)。

（二）鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）轄區(qū)內撤并學校后，出租出售閑置公辦小學、幼兒園資產的70%收益返回鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）用于當地教育事業(yè)。

（三）出租出售完小、村小的資產收入，用于當地教育事業(yè)。

第九條在公辦學校閑置資產處置中，嚴格財經紀律，嚴禁擅自或越權處置、轉移或隱匿財產，捏造、隱瞞債權債務。對違反本辦法規(guī)定處置公辦學校資產的，將追繳處置資產所得的全部收入，并追究相關責任人的行政責任；在處置過程中，對使公辦學校資產受到嚴重損失的單位和個人，將追究單位負責人及相關責任人的行政責任，觸犯法律的移交司法部門處理。

第2篇：不動產資產管理方案范文

第一章總則

第一條為加強鎮(zhèn)屬**單位固定資產的管理、維護資產的安全和完整、優(yōu)化配置**資產、提高資產使用效益，根據國家、省、市有關資產管理法規(guī)的規(guī)定，結合我鎮(zhèn)實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于鎮(zhèn)屬各**單位的固定資產管理活動。

第三條鎮(zhèn)黨政辦公室是本鎮(zhèn)負責**資產管理的職能部門。鎮(zhèn)財政所是本鎮(zhèn)負責公共財政、財務管理的職能部門，對鎮(zhèn)屬單位固定資產管理實行賬務處理和監(jiān)督。

第四條本辦法所指的固定資產，是指核算單價在規(guī)定起點，一般設備單價在500元以上，專項設備在800元以上，且耐用時間在一年以上，使用過程中能保持實物形態(tài)的資產。單位價值不滿上述起點，但耐用時間在一年以上的大批同類資產，也作為固定資產進行管理。固定資產包括房屋、建筑物、土地使用權、機器機械、交通運輸工具、設備、儀器等。

第五條**單位固定資產按照所有權與使用權相分離，誰投資誰擁有產權的原則，由鎮(zhèn)政府統(tǒng)一管理和調配，**單位擁有、使用。

第二章資產管理

第六條**單位要做好固定資產的日常管理工作，配備管理人員，將固定資產管理的責任落實到部門和個人。

第七條對**單位的房屋、建筑物等不動產，產權證由各單位負責保管，擁有、使用該不動產的**單位負責實物的管理及維護。

第八條**單位應當建立、健全**固定資產購置、使用、保管制度，建立固定資產帳目，及時、準確記錄**固定資產的存量、增減、分布情況。實物資產應分類編號，大型、貴重、精密的儀器設備除登記以外，還應按臺（件）建立技術檔案。同時，還應建立使用登記制度，財產領發(fā)使用要登記領用卡，明確使用、維護保管責任，因保管不當造成損壞或丟失的，要視不同情況追究賠償責任。

第九條建立全鎮(zhèn)固定資產網絡數據庫，運用資產管理計算機軟件對固定資產進行動態(tài)管理。鎮(zhèn)屬單位固定資產經批準增減變動時，會計核算、實物使用（管理）等管理部門須同時進行計算機網絡數據庫登記，全面地、系統(tǒng)地、準確地、真實地反映全鎮(zhèn)固定資產狀況。

第十條年度終了前，鎮(zhèn)屬單位應當進行一次全面的固定資產清查盤點，做到賬卡、物相符。

鎮(zhèn)財政所定期或不定期協(xié)調（組織）鎮(zhèn)黨政辦公室、財產使用部門和鎮(zhèn)財政結算中心對固定資產清查盤點。根據盤點結果詳細填寫固定資產盤點報告表，并與固定資產賬簿（計算機網絡數據庫）相核對。發(fā)現賬實不符的，應當查明固定資產盤盈、盤虧原因，分清責任，編制固定資產盤盈、盤虧報告，提出初步處理意見，呈交鎮(zhèn)相關領導審定。

第十一條根據“誰擁有，誰核算”的原則，有單獨設賬的**單位，固定資產在其賬上登記反映，沒有單獨設賬的部門，其固定資產全部統(tǒng)一集中在鎮(zhèn)政府行政賬登記反映。

第十二條**單位從事對外有償的**服務、資產租賃等活動，其收入必須納入地方財政預算收支兩條線管理。

第十三條**單位要優(yōu)化資產配置，做到物盡其用，發(fā)揮最大的使用效益。對于長期閑置不用或超編定額的資產，由鎮(zhèn)政府黨政辦公室進行調劑。

第三章資產處置

第十四條**單位固定資產處置，是指**單位對其擁有、使用的**固定資產進行轉讓或注銷產權的一種行為，包括無償調撥、出售、報廢、報損等。未經批準，**單位不得擅自對其擁有、使用的**固定資產進行處置。

第十五條**單位固定資產的轉讓，必須經有資格的資產評估機構評估，并由鎮(zhèn)黨政辦公室對評估結果進行確認，審批權限按鎮(zhèn)政府財經管理制度執(zhí)行。

第十六條**單位固定資產需要報廢或報損的，應由有關部門組織技術鑒定，報鎮(zhèn)黨政辦公室會同鎮(zhèn)財政所辦理相關手續(xù)，審批權限按鎮(zhèn)政府財經管理制度執(zhí)行。

第十七條**單位因機構合并、撤銷、改變性質或變更隸屬關系的，由鎮(zhèn)黨政辦公室、鎮(zhèn)財政所對該**單位的**固定資產進行全面清查、造冊登記，審批權限按鎮(zhèn)政府財經管理制度執(zhí)行，并分別按下列規(guī)定進行處理：

（一）**單位改變全民所有制性質的，其**資產，經評估確認后實行有償調撥；

（二）**單位合并或改變隸屬關系，屬于同一系統(tǒng)、同一管理級次、同一性質的，其**資產可無償調撥或并入合并后的單位；

（三）**單位撤銷的，其固定資產由鎮(zhèn)黨政辦公室負責組織清查后，提出處理方案，報鎮(zhèn)政府審批。

第十八條**單位固定資產處置后的收入統(tǒng)一納入地方財政預算的收支兩條線管理。

**單位按規(guī)定經鎮(zhèn)政府批準，對固定資產進行處置并取得處置結果的憑證后，鎮(zhèn)財政所調整有關資產、資金賬目，并及時辦理產權變動手續(xù)。

**單位對外捐贈資產的，需憑鎮(zhèn)政府的批準及接收單位的接收證明進行賬務處理。

鎮(zhèn)政府出具的資產處置批復文件作為**單位制定資產購置計劃、鎮(zhèn)財政安排預算資金以及辦理政府采購的參考依據。

第四章資產監(jiān)督

第十九條**單位必須自覺接受鎮(zhèn)財政所的監(jiān)督，定期報告**固定資產的管理、使用情況，按要求填制統(tǒng)計報表資料等。

第二十條鎮(zhèn)財政所對**單位的固定資產管理情況進行不定期檢查，檢查的主要內容包括：

（一）是否建立、健全資產管理制度及制度的執(zhí)行情況；

（二）擁有、使用的**資產是否登記齊全、帳物相符、帳帳相符，報告的數字是否真實、完整、準確；

（三）擁用、使用的**資產是否合理、有效、節(jié)約，是否進行了資產維護；

（四）**資產是否受到侵犯、損害，是否出現流失的現象；

（五）其他需要檢查的事項。

第二十一條對違反本辦法，擅自處置鎮(zhèn)屬固定資產的單位及其工作人員，依照《中華人民共和國公務員法》、《行政機關公務員處分條例》、《財政違法行為處罰處分條例》等有關法律、法規(guī)作出處理。涉嫌犯罪的，移送司法機關依法追究刑事責任。

第五章附則

第二十二條鎮(zhèn)屬各公司可根據本辦法，制訂本公司資產管理辦法。

第3篇：不動產資產管理方案范文

關鍵詞：私人銀行　投資銀行　咨詢驅動　產品驅動　協(xié)同

中圖分類號：F830.33 文獻標識碼：A 文章編號：1006-1770(2007)10-038-04

定位于財富管理高端環(huán)節(jié)的私人銀行業(yè)務，由于其高成長性、高利潤邊際的特點，成為各類金融機構競相發(fā)展的戰(zhàn)略性業(yè)務，市場競爭也日趨激烈。當前，國際私人銀行業(yè)的主要挑戰(zhàn)是支持業(yè)務增長及解決增長過程中的問題，許多大銀行正通過跨事業(yè)單位之間的技能轉移和共享活動，實現協(xié)同效應，構造融入投資銀行創(chuàng)新文化和產品廣泛特征的財富管理商業(yè)模式，努力以投行拉動私人銀行業(yè)務增長。大力發(fā)展財富管理業(yè)務，優(yōu)先發(fā)展私人銀行業(yè)務，正成為我國商業(yè)銀行零售銀行戰(zhàn)略轉型的重頭戲，隨著綜合經營試點工作的推進，銀行將逐漸允許參與證券承銷和交易等持牌業(yè)務，如何借鑒同一組織中私人銀行與投行協(xié)同發(fā)展的國際經驗和做法，也是我國銀行業(yè)面臨的前瞻性課題。

一、私人銀行與投資銀行相結合的融合模式

理論上，金融服務業(yè)價值鏈在縱向上大致分為產品生產、分銷與咨詢三大功能，隨著金融資產和投資需求的多樣化、復雜化，咨詢的重要性不斷提升，并上升到與生產和分銷具有同等重要性甚至超過的地位。一般而言，私人銀行咨詢深度非常高，其商業(yè)模式屬于咨詢驅動模式。投資銀行和證券經紀商產品相當寬泛，屬于產品驅動模式。在過去幾年中，私人銀行業(yè)呈現一種明顯的變化趨勢：產品提供從純粹私人銀行產品轉為提供結合私人銀行、投資銀行技能的綜合性解決方案。幾乎所有私人銀行都努力增加獲得資本市場產品的通道，增強合適的產品供給能力，花旗、瑞銀、瑞士信貸、德意志銀行等①先進組織將其私人銀行與投行部門緊密地結合在一起，借助自身的大投行優(yōu)勢加快私人銀行業(yè)務發(fā)展，從而形成了一種集私人銀行咨詢精深和投資銀行產品技能于一體的財富管理融合模式（圖1）。一些機構甚至將私人銀行與投資銀行合為一個事業(yè)部，實行統(tǒng)一管理。例如，2006年巴克萊銀行將內部組織結構重組為兩大事業(yè)部：全球零售和商業(yè)銀行；投資銀行和投資管理②。后者由巴克萊財富、巴克萊資本和巴克萊全球投資者組成，巴克萊財富下屬私人銀行、資產管理、離岸銀行、證券經紀、財富結構化和財務規(guī)劃五個業(yè)務單元。

由于美國具有發(fā)達的資本市場，1999年《金融服務現代化法案》實施后，美資私人銀行越來越多地結合了投資銀行產品和技術③，拓展復雜和高價值資產類別產品供給，為私人銀行客戶提供全方位的資本市場和資產管理技能，融合模式在美國特別普遍。我們可以將這種商業(yè)模式視為，美國銀行業(yè)的創(chuàng)新、進取精神對以瑞士私人銀行業(yè)為代表的傳統(tǒng)行業(yè)規(guī)范的重塑。早在20世紀60、70年代，一些美國商業(yè)銀行利用海外經營不受國內綜合經營限制的條件，在歐洲市場整合華爾街的專業(yè)知識與瑞士銀行業(yè)的保密性等特點，替?zhèn)€人和家庭管理財富而廣受歡迎。當然，投行和證券經紀商也在增加咨詢和私人銀行業(yè)務，如高盛、美林和摩根斯坦利等投行，非常重視利用投行業(yè)務、投管能力增強私人銀行業(yè)務的競爭力。

二、融合模式的基本經濟原理

1. 客戶需求多樣化和高級化

私人銀行結合投行的融合模式首先歸因于客戶需求推動。早期的私人銀行規(guī)模小，極度依賴于關系，財富主要來自遺產贈與，產品多是遺產或財富轉移計劃，資產配置多以股權和債券投資為主。20世紀90年代以來，全球范圍內財富創(chuàng)造和轉移活動蓬勃發(fā)展，客戶對價格要求更靈活，對傳統(tǒng)私人銀行關系依賴和保密性要求降低，變得成熟、老練，對產品和服務具有全球性的需求并注重銀行的業(yè)績表現，且尋求有影響力的平臺和定制化方案的結合④。這在根本上顛覆了傳統(tǒng)財富管理業(yè)，表1列出了客戶對財富管理需求的變化：配置于非傳統(tǒng)投資和缺乏流動性的資產增加⑤，財富管理由圍繞可投資資產的服務轉向集中于客戶總財富（包括全部資產和負債類別），由主要提供財富“看門人”服務轉型為以提供解決方案和為客戶創(chuàng)值為目標，由提供地方市場知識和技能升級為提供全方位的國際私人銀行服務。

2. 增加客戶錢包份額

私人銀行借助投行業(yè)務，能夠開展基于客戶關系管理分析的交叉銷售活動，拓寬和深化與現有客戶的關系，增加客戶錢包份額⑥，從而增加營業(yè)收入和利潤。例如，加拿大皇家銀行測算，不增加新客戶，僅提升現有客戶關系，其全球私人銀行部門利潤可增加一倍。私人銀行增加錢包份額動因有：一是由于并購成本所帶來的收益增長較少，增加錢包份額成為新資產、營業(yè)收入和利潤增加的極好來源；二是較高的錢包份額能使客戶變得更加制度化，導致高客戶忠誠度，或者至少加大了客戶轉換成本，其他新進入者難以滲透介入。私人銀行業(yè)務關系具有強烈的信托特點，銀行能夠獲得詳盡的客戶信息，輔以先進的客戶關系管理系統(tǒng)，交叉銷售各種投行、資本市場產品和服務，增加現有客戶的錢包份額。比如，花旗集團將其私人銀行看成是高凈值客戶獲取花旗集團全部資源的一個通道或門戶，選購包括私人銀行業(yè)務在內的綜合性投資和銀行服務。再如，歐洲富通集團（是著名的銀行保險集團）的私人銀行客戶可以獲得投行部門的私人股權投資產品和技能，以及資本市場部門的外匯交易和匯率、結構化信貸、權益、能源和大宗商品等產品與技能。

當然，互補的產品和服務有助于增加客戶滿意度，減少客戶流失。大銀行擁有最佳投資管理技能，可以為客戶提供特殊產品，客戶可以利用其關系和規(guī)模獲得普通投資者難以獲得的資產投資機會。

3. 交叉引薦獲取新客戶

獲取新客戶對私人銀行增長管理也非常重要。私人銀行的傳統(tǒng)服務對象主要是繼承了豐厚遺產的高凈值個人和家庭，近二十年來，客戶類型發(fā)生了重大變化。新型客戶包括企業(yè)主/中產階級、專業(yè)技術人員和管理人員、文藝界人士、專業(yè)運動員、中介機構和外部資產管理公司。特別是企業(yè)主或企業(yè)家成為新財富的創(chuàng)造者，他們在全球創(chuàng)業(yè)活動中通過出售事業(yè)或上市套現，獲得了高回報，積累了大量個人財富，往往將財富交由與投行關系密切的私人銀行管理，也愿意投資于非傳統(tǒng)投資產品。對大型組織而言，通過投行與那些正在出售其企業(yè)或上市退出的企業(yè)主或企業(yè)家建立關系，在投行承銷了股票后，同組織中的私人銀行部門也因此接觸到大量富有新客戶。這意味著，在投行方面具有專長的全球性銀行可以超越基于介紹的傳統(tǒng)私人銀行業(yè)務增長模式，更緊密地聯系私人銀行與投行，為上述財富新貴提供服務，創(chuàng)造更多的增長機會。

三、支持融合模式的內部基礎結構

1. 強調事業(yè)組合匹配的組織結構

為了在制度上保證私人銀行與投行的協(xié)同，必須構建事業(yè)組合匹配的組織結構。大銀行和集團普遍建立了基于業(yè)務結構的事業(yè)部管理體制，例如，瑞士信貸的戰(zhàn)略目標是成為全球和瑞士一流的私人銀行，它分為三個事業(yè)部：投資銀行、私人銀行和資產管理。圖2列出了瑞士信貸的組織結構，這種組織結構以業(yè)務為主、區(qū)域為輔，明顯有助于實現跨事業(yè)協(xié)同，亦即私人銀行客戶投資到投行部門所提供的產品，這些資產由資產管理部門具體運作，私人銀行部門負責監(jiān)督執(zhí)行和績效情況，從而獲得更大的增長潛力。在2006年，瑞士信貸實施了“一個銀行”的一體化戰(zhàn)略，提出收入協(xié)同的五個領域，其中三項與私人銀行和投行之間的交叉銷售有關：提升隸屬于私人銀行和資產管理的客戶的投資銀行關系；向超高凈值客戶提供定制化解決方案，與獲得投行和資產管理服務的通路；向對沖基金和共同基金管理人提供一流服務/執(zhí)行，提升私人銀行關系。

法國巴黎銀行分為零售銀行、公司和投資銀行（CIB）、資產管理和服務（AMS）三大事業(yè)部。AMS又分財富和資產管理、保險與證券服務三個子部門。其中，財富和資產管理又由私人銀行（是法國排名第一的私人銀行）、資產管理、不動產服務、Cortal Consors組成。首先，各事業(yè)部門具有強烈的互補性，便于開展協(xié)作。例如，AMS的私人銀行與CIM的協(xié)同有：CIB提供新私人銀行和公司客戶；CIB為私人銀行與機構客戶設計結構化產品；CIB為不動產基金提供融資服務。其次，AMS內部也提供了交叉銷售的機會：私人銀行從保險部門獲得儲蓄和保障產品計劃；資產管理部門為私人客戶提供集中化的專門組合管理，以及提供范圍從最普通產品到非傳統(tǒng)投資的廣泛產品；私人銀行分銷不動產服務部門的不動產投資基金，在與居住有關的財產和打包產品中投資；Cortal Consors為私人銀行客戶提供有關股票的日常指令和咨詢建議。

2. 基于矩陣組織的營銷團隊

私人銀行會為客戶安排專門負責營銷工作的客戶關系經理⑦，他們是聯系銀行服務與客戶的重要紐帶，主要職責為：客戶發(fā)現、診斷和策略制定；改善客戶服務和提升滿意度；保留客戶；依靠客戶提高組織績效；交叉銷售和向上銷售（up-selling），為客戶辦理各種業(yè)務⑧。同時，配置由各個業(yè)務領域的產品專家組成的服務團隊，以及網絡銀行、交易前臺等軟件服務平臺，為客戶關系經理提供營銷支持。高度專業(yè)化的服務團隊將與客戶共同制定個性化財富管理計劃，以構建、管理、保存和轉移財富，還與客戶聘請的其他專業(yè)人士共同緊密工作，如注冊會計師、稅務專家或律師。

整體看，客戶關系經理和產品專家組成了營銷團隊，前者負責市場營銷，后者負責向前者提供支持服務。需要指出的是，這些市場營銷人員和負責營銷支持的產品專家并不要求在同一個地方工作，實際上這種營銷團隊帶有臨時性和虛擬化的特征。這是因為，當地的分銷渠道很重要，但是全球范圍內客戶對資本市場專業(yè)知識的要求少有差別，可能只需一個全球性產品團隊，這個團隊位于何地無關緊要。如果從產品管理和市場管理兩個維度來看，這種營銷團隊是一種基于扁平化管理的矩陣組織。這種結構顯然利于突出銀行的營銷功能，便于為客戶提供個性化、專業(yè)化的服務，最大程度地滿足客戶的需求。另外，為保證這種矩陣組織中各業(yè)務線和相關人員的服務質量、效益，組織通過內部定價機制，在部門之間實行有償服務，即對每筆業(yè)務收入，按照公平合理的內部轉移價格，實現市場營銷人員、產品團隊和相關部門之間的利益分享。

瑞士信貸以私人銀行服務為切入點，構造一種三層次的一體化財富管理產品供給模型：最接近客戶層次是私人銀行的關系經理；其次是私人銀行的解決方案專家；最外層是來自私人銀行、投行和資產管理部門的當地和全球專家，提供各部門的多樣化產品組合。三層次員工針對客戶需求，共同為客戶設計綜合性解決方案。而富國銀行營銷團隊的角色包括：（1）關系經理。關系經理致力于保證銀行了解客戶的現狀和長期目標；通過提供一種單點接觸，關系經理提升私人銀行團隊向客戶提供有價值建議和個性化服務的經驗。（2）財富管理專家。專業(yè)團隊包括以下財富管理專家：①私人銀行家，私人銀行家集中于滿足個人銀行、信貸和存款需求，建議解決方案（包括定制化信貸和融資方案、現金管理和存款、外匯交易服務）。②投資經理，投資經理構建幫助建立和管理財富的綜合投資計劃。③信托官員，信托官員幫助保存和轉移財富，提供有關稅收服務，包括不動產規(guī)劃、信托設立和行政管理、慈善贈與、計劃或多代贈與。④財富規(guī)劃專家，財富規(guī)劃專家開發(fā)基于家庭財務需求和目標的綜合財富計劃。⑤風險管理專家，風險管理專家?guī)椭蛻?，緩解對利率和外匯交易不確定性的風險暴露。（3）投資專家。如果客戶具有經紀或保險需求，專業(yè)團隊有以下投資專家：①財務顧問，負責提供經紀服務、個人退休計劃、有管理的權益和固定收益證券交易、單獨管理賬戶和共同基金、年金。②保險專家，負責向客戶及其家庭提供避稅方案（其中包括人壽保險、長期護理保險、失能保險）。

3. 功能分離型的開放式體系

隨著經營理念由“以產品為中心”轉為“以客戶為中心”，客戶利益最大化要求生產、分銷和咨詢三大功能應該分離。與一般零售客戶不同，私人銀行客戶出于自身金融利益考慮，要求服務盡可能是純功能分離式的，也愿意為此支付高昂的費用。特別是對生產和分銷的分離要求強烈，而對咨詢與分銷的分離要求不是很高（實踐中咨詢和分銷的邊界還是比較模糊的）。當前，大型私人銀行經營模式由三大功能在內部執(zhí)行的封閉式結構演進為，一種生產專業(yè)化、生產與分銷分離的開放式體系。前者的典型特征為：組織根據自身情況結合客戶需求分析，內部開發(fā)產品，再將產品銷售給客戶；后者則要求重視客戶關系管理，產品按需定制且追求最佳（不分自有或者同組織其他機構，還是外購）。

當前，多數私人銀行既不是專業(yè)的產品生產者，也不是純粹的產品分銷者，而是混合的分銷者/生產者模式。開放式體系有助于解決創(chuàng)新型產品短缺問題，改變產品為主的經營方式，且充分利用渠道資源，其實質就是一種生產與分銷的混合體。大型組織普遍構建了開放式體系。在圖3中，瑞士信貸的開放式體系提供機構內部和外部的全方位產品和服務，主要包括：流動性產品、結構化投資產品、非傳統(tǒng)投資產品、權益連結產品、不動產服務、稅收咨詢、遺產咨詢、法律咨詢、并購服務、權益/類權益募資、證券化、信貸管理，等等；關系經理針對客戶需求提供咨詢/銷售服務，為不同的細分客戶群精心選擇產品和服務。隨著私人銀行內部生產能力建設的加強，新興市場競爭者，特別是亞太地區(qū)，也普遍采用這種生產與分銷的混合體模式。

私人銀行結合投行的融合模式實質是咨詢加產品技能，私人銀行一直致力于成為咨詢驅動的財富管理人，改善產品供給能力是私人銀行增長管理與差異化策略的一個關鍵領域。構建綜合系統(tǒng)內外產品且實現兩者有效競合的開放式體系，能夠顯著增加產品供給，也有助于私人銀行與投行的協(xié)同。

四、對我國商業(yè)銀行發(fā)展私人銀行業(yè)務的啟示

1. 建立和完善商業(yè)銀行財富管理事業(yè)的組織結構

發(fā)展私人銀行業(yè)務以及塑造協(xié)同發(fā)展的融合模式，非常需要高效的資源配置行動、強大的市場開拓能力和集約化的控制職能管理。為此，我國商業(yè)銀行需要改革組織結構，構建以業(yè)務結構為主導的事業(yè)部制管理體系。短期內，應該在零售銀行部門內設立私人銀行二級部，負責管理和推動業(yè)務發(fā)展，并指導下屬服務網點開展私人銀行業(yè)務的營銷和客戶服務。隨著我國商業(yè)銀行綜合經營和國際化發(fā)展、建立真正的事業(yè)部制管理體制，出于中長期戰(zhàn)略安排和國際接軌考慮，應該參照國際最佳實踐范式，在二級部基礎上建立財富管理事業(yè)部。其中，具有定位于高端財富管理的私人銀行，該單元在國內市場可以是二級部門安排，在國際擴張時針對不同的監(jiān)管法律要求而設立附屬子公司，應按照一級法人治理結構組織經營管理。

2. 打造綜合經營平臺，實現私人銀行與投資銀行的協(xié)同

財富管理融合模式強調通過整合私人銀行、資產管理和投行技能，向高凈值客戶提供綜合性解決方案，這意味著該模式離不開綜合經營平臺的支持。受法規(guī)限制，我國商業(yè)銀行不能從事證券承銷和交易等持牌的投行業(yè)務。國際一流私人銀行都有實力強大的投行業(yè)務，而且在美國等發(fā)達資本市場都具有重要的市場存在，資本市場技能對財富管理事業(yè)的發(fā)展至關重要。我國商業(yè)銀行應該根據證券市場環(huán)境、監(jiān)管政策以及自身需要，并購或新組建證券公司，獲取直接投資、證券承銷、交易和經紀、受托資產管理等全面境內投行業(yè)務牌照，完善投行業(yè)務功能。同時，在機構部門設置、海內外平臺整合、績效考核、費用和人力資源配置等方面進行配套支持，依托證券市場開展原始創(chuàng)新、集成創(chuàng)新與引進消化吸收再創(chuàng)新，著力提高產品技能，做大做強投行業(yè)務，在此基礎上積極構建私人銀行和投行部門的協(xié)作機制，打造咨詢和產品技能雙輪驅動模式，推動私人銀行業(yè)務發(fā)展。另外，還要以銀行系基金管理公司為重點，跨越式發(fā)展資產管理業(yè)務，提高投管能力。

3. 構建矩陣式的營銷組織體系

按照市場、產品管理兩條主線，在私人銀行業(yè)務領域內構建業(yè)務前臺和后臺部門之間相互配合的營銷組織體系。首先，支行是整個銀行的業(yè)務前臺，支行主要向客戶提供營銷和服務，強化支行對私人銀行業(yè)務的市場營銷功能。按照私人銀行客戶群設置業(yè)務部門，加強客戶關系經理專職營銷人員的隊伍建設，由支行的客戶關系經理和分行、總行的產品經理等組成矩陣式的營銷團隊。還要增強客服人員的營銷意識，充分發(fā)揮其主觀能動性。其次，總行、分行是向各支行提供支持的中后臺。分行在各業(yè)務線下設置由專職產品經理組成的服務團隊，支持各支行營銷工作，負責按客戶需求開發(fā)新產品，或對現有產品進行改進和組合；負責推廣總行統(tǒng)一開發(fā)的產品。另外，分行的產品經理應被賦予一定的營銷職能，負責與支行客戶關系經理組成團隊，共同營銷客戶或直接營銷目標客戶。最后，總行按業(yè)務線設置產品經理，負責全行的產品研發(fā)，支持分行產品經理開展客戶服務工作；成立產品委員會，指導、協(xié)調各部門在產品研發(fā)和推廣方面的工作。

4. 采取生產與分銷混合模型，建立和完善開放式體系

私人銀行和投行業(yè)務協(xié)同需要功能分離型的開放式體系。我國商業(yè)銀行私人銀行業(yè)務的產品生產、咨詢和分銷三方面的能力普遍較缺乏，這決定了在注重客戶關系經理隊伍建設、增強咨詢能力的同時，還要建立和完善開放式體系：以客戶價值最大化為目標，加強內部生產能力建設以及外部產品采購，為客戶提供全方位、最佳的產品和服務，同時切實提升分銷渠道的價值。

注：

① 與純粹私人銀行不同，在這些大銀行和集團中，私人銀行是其中的一個事業(yè)部或者獨立法人機構。

② 原來的事業(yè)部門為：英國銀行、國際零售和商業(yè)銀行、巴克萊卡、巴克萊資本、巴克萊全球投資者、財富管理。

③ 也包括了資產管理部門提供的產品/服務，在一些機構中資產管理包括在投行或證券部門中，可視為廣義投行業(yè)務的一部分。

④ 2006年《亞洲貨幣》第二屆年度私人銀行調查發(fā)現，關于私人銀行業(yè)務最重要的方面，51.0%的受訪者選擇“產品/投資的績效”，20.7%選擇“產品/投資的定制化”，兩者分列第一、第二位。

⑤ 根據Capgemini/Merrill Lynch對高凈值客戶投資資產的調查，股權和非傳統(tǒng)投資（包括結構化產品、對沖基金、管理的基金、外匯、大宗商品、私人股權和投資）的比重由2002年的20%和10%，分別上升到2007年2月的31%和22%。

⑥ 高凈值客戶一般僅將70%-80%的可投資資產交由私人銀行管理，而且分為2-3個私人銀行賬戶，所以客戶錢包份額水平不是很高。根據2007年普華永道全球私人銀行/財富管理調查報告，當前不足半數的財富管理人擁有其客戶40%以上的可投資財富，未來3年中，錢包份額有快速增加的趨勢，預計大約80%的財富管理人擁有超過40%以上的客戶財富。

⑦ 其他稱謂有財務顧問、客戶顧問、客戶經理、關系經理，在私人銀行業(yè)務領域常稱為私人銀行家。

⑧ 當然，一些客戶關系經理要求擁有從業(yè)資格證書，在發(fā)展客戶關系同時為客戶購買特定產品。

參考文獻：

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5. Capgemini/Merrill Lynch. 2006 Capgemini/Merrill Lynch Annual World Wealth Report[R]. 省略/media/67216.pdf.

作者簡介：

第4篇：不動產資產管理方案范文

記者從1月19日召開的光大集團2016年工作會議上獲悉，截至2015年末，光大集團資產總額達到3.5萬億元，較年初增長18‰股東權益達到3177億元，較年初增長28%；實現利潤總額530億元，同比增長21%；凈利潤400億元，同比增長22%。光大集團整體規(guī)模上了一個大臺階，成為擁有一批龍頭企業(yè)、亮點品牌的全牌照大型金融控股集團。

光大集團黨委書記、董事長唐雙寧用“四件大事”回顧了2015年的工作，一是進入世界500強，得到了國際社會認可，大大改變了自身形象，規(guī)模上了一個大臺階。二是開展了“三嚴三實”專題教育，黨建工作上了一個大臺階。三是國家審計署進行了8個月的全面審計，從業(yè)務角度為光大進行了一次大體檢。四是按中央統(tǒng)一安排，中央巡視組對光大進行了全面巡視，從政治角度、黨建和黨風廉政建設角度進行了一次大體檢。

會議貫徹中央經濟工作會議精神，研究部署了2016年工作。唐雙寧強調，做好今年的工作，需要從國家宏觀層面和光大微觀層面分別認識“十個關系”，抓住機遇，鞏固成果；遠近兼顧，穩(wěn)中求進；防范風險，再上臺階。

會議指出，2016年，光大集團要進一步鞏固改革重組成果，健全集團公司治理體系，探索建立黨委會、董事會、監(jiān)事會、股東大會、職代會、經營管理層等的協(xié)同高效運轉機制；積極跟進改革重組相關優(yōu)惠政策的落實，推動光大香港與光大實業(yè)財務重組，做好集團改革重組的其它后續(xù)工作；加快推動總部機關“三定方案”的落實，發(fā)揮好總部機關引領作用。要抓好戰(zhàn)略規(guī)劃實施，推動集團改制后新制定的發(fā)展戰(zhàn)略和5年規(guī)劃的貫徹落實；提升聯動工作層次，構建和完善綜合金融服務模式，力促聯動向內生機制轉型；加強股權管理，逐步建立科學規(guī)范的股權管理和運營體系，按照現代控股公司運營模式，積極推動集團市場化投融資體系的建設；發(fā)揮財務支持作用，做好引進戰(zhàn)投工作；推進風險管理體系建設，堅決守住底線，確保不發(fā)生大規(guī)模、傳染性、系統(tǒng)性風險；做好審計整改工作，確保問題原因分析準、漏洞堵塞準、問題整改準。要深入推進黨建及黨風廉政建設工作，堅持不懈抓好紀檢監(jiān)察工作，加強干部隊伍建設，繼續(xù)開創(chuàng)光大集團各項事業(yè)新的局面。

2015年，光大各企業(yè)繼續(xù)保持較好發(fā)展勢頭。光大銀行積極推動業(yè)務轉型和發(fā)展方式轉變，全年業(yè)務持續(xù)平穩(wěn)增長，結構不斷優(yōu)化，盈利增長達到預期，信貸資產風險可控，實現了穩(wěn)健經營、穩(wěn)步發(fā)展。光大證券營業(yè)收入增幅、凈利潤增幅、凈資產收益率、總資產收益率分別位居大中型證券公司首位。光大永明保險公司積極發(fā)展保險資產管理公司，取得了良好業(yè)績和市場地位。光大金控資產管理公司股權投資基金聚焦新能源、新消費、新科技和大健康領域，市場形象逐步確立。光大興隴信托公司積極轉變發(fā)展思路，努力增強創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新能力。光大香港及所屬企業(yè)繼續(xù)保持良好發(fā)展勢頭。光大控股跨境資產管理和投資平臺不斷獲得鞏固和提升。光大國際綠色環(huán)保和新能源板塊繼續(xù)保持行業(yè)領先，綠色環(huán)保業(yè)務在投資規(guī)模、投資質量、效益回報等方面均處于全國同行業(yè)領先地位。光大實業(yè)主動探索融資模式，積極謀求轉型發(fā)展，在資產管理、不動產投資管理、不良資產處置合作業(yè)務等方面實現良好開局。

第5篇：不動產資產管理方案范文

全球機構投資人的資產配置特點

國際貨幣基金組織對全球范圍內長期投資人的資產配置進行分析后，總結了三個主要趨勢：1、資產配置全球化特征增強，同時亦代表著所在國資產配置比例降低；2、保險公司和養(yǎng)老基金的管理資產比例相對下降，而主動型投資基金的管理資產比例相對上升；3、經歷過全球金融危機后，公共部門（如基金和外匯儲備機構）的資產配置比重和重要性上升，私人部門（如保險公司和投資基金等）則相對下降，公共部門更偏向于長期風險資產的持有，而私人部門則更傾向于持有避險資產。

根據諾承投資的觀察，全球范圍內的資產配置有著以下一些新的發(fā)展：1、全球金融危機使機構投資人對風險因素有更為深刻的認識，特別是對流動性和信用評級的風險敏感程度提高；2、主要機構投資人在美國和歐洲等發(fā)達市場遭受嚴重挫折后痛定思痛，新興市場因其高增長性和與發(fā)達金融市場之間的低風險關聯性而在全球資產配置的重要性上升，但在單一市場內部還存在著巨大的風險因素。3、被動型投資人在孜孜不倦地追求資產配置理論和模型最優(yōu)化的道路上越走越遠，輕視了資產配置優(yōu)化調整的靈活性。而主動型投資人對于全球機會的積極探索、識別和捕捉在逐漸碎片化的全球金融市場中獲得了更好的風險回報。

中國機構投資人的資產配置情況

保險公司和社?；鹱鳛橹袊畹湫秃涂膳渲觅Y產量最大的機構投資人，足以左右另類投資市場的整體趨勢。隨著機構投資人擴大另類投資的信號日益增強，從資產配置角度研究和分析機構投資人的資產配置要素將為市場提供一個新的視角和高度。另一方面，符合機構投資人法規(guī)要求與市場標準的投資管理機構在某些維度上呈現出較為穩(wěn)定的市場格局，對于機構投資人的另類投資資產配置產生了反向的影響。

影響機構投資人資產配置的要素很多，除了簡單的資金量方面的因素外，收益目標和風險偏好，法規(guī)政策與投資限制，投資經驗與投資能力等因素都制約了機構投資人的資產配置策略。

社?；鹋c保險公司在投資類別和法規(guī)政策方面是兩類風格迥異的機構投資人，而大型保險公司和中小型保險公司的投資能力和風險偏好也存在著較大的差異。

另類投資市場格局

在中國的另類投資生態(tài)鏈條之中，下一級的生態(tài)環(huán)境決定了上一級的成熟度和市場化程度。龐大的國土面積和國民經濟體系提供了豐富的投資組合想象空間。借助由非市場化向市場化轉變的歷史機遇，把握住中國另類投資機會的投資機構在過去十年中發(fā)展壯大。諾承投資對于中國另類投資市場的歷史周期和行業(yè)格局進行了深入的分析 ，我們認為：

中國PE行業(yè)經過了一個從興起，到頂峰再到谷底的約十年的完整周期。這一周期與中國的政治周期，資本市場情況（主要是IPO市場），國際金融市場環(huán)境息息相關；2013年中國的PE行業(yè)將進入一個新的行業(yè)邏輯，開啟一個新的行業(yè)周期。

中國PE行業(yè)的格局略有成型。PE基金行業(yè)已經形成了一個穩(wěn)定的市場規(guī)模，成為在銀行、保險、證券、信托等金融手段之外的獨立金融子行業(yè)；具備行業(yè)歷史經驗，穩(wěn)定退出業(yè)績，既定投資策略和優(yōu)秀管理團隊的品牌機構形成；行業(yè)逐漸分化呈現多元化態(tài)勢，品牌機構之間形成競爭和互補。

構建另類資產投資組合的可能性形成。行業(yè)的成熟性、多元化分布、業(yè)績分布已經具備了構建和優(yōu)化另類投資組合的前提；同時另類投資行業(yè)的流動性方案也在形成之中，另類投資資產的投資和退出渠道將具備更多可操作性。

中國機構投資人的另類資產配置能力

以社?；鸷捅ｋU公司為代表的中國機構投資人，在股權投資基金和不動產投資兩個主要另類投資領域內，有三個顯著特征：

一是主要機構投資人的資產總量巨大。根據諾承投資的統(tǒng)計，包括具備PE投資牌照及正在申請PE投資牌照的保險公司和社保基金擁有超過八萬億人民幣的資產總量。

二是可配置資金總量空前巨大。在股權投資基金類別社保基金和保險公司合計可投資資金量超過8000億元，與中國PE行業(yè)當前整體存量資金規(guī)模（約為9000億元）相當。此外保險公司在不動產類別的可投資資金量超過一萬億元。

三是當前已配置另類投資比例偏低。社保基金已經向16支PE基金配置資產，總承諾金額226.55億元，約可配置資金總額的1/4。當前，經過保監(jiān)會批準獲保險公司承諾出資的PE基金一共六家，總金額約為57.9億元人民幣，不到可配置資金總額的1%。不動產投資方面，目前保險公司僅以直接投資出現，尚未配置不動產基金。

中國機構投資人的法規(guī)硬約束

法規(guī)政策是當前影響中國機構投資人的硬性約束條件，而社?；鸷捅ｋU公司的法規(guī)約束各不相同。

社?；鸱ㄒ?guī)約束

經國務院批準，2008年4月，財政部、人力資源和社會保障部同意全國社?；鹜顿Y經發(fā)展改革委批準的產業(yè)基金和在發(fā)展改革委備案的市場化股權投資基金，總體投資比例不超過全國社?；鹂傎Y產（按成本計）的10%。

社保基金的法規(guī)約束較少，一方面需要備選基金在國家發(fā)改委進行備案；另一方面，社?；鸬腜E基金投資上限為總資產的10%。

根據國家發(fā)改委《關于促進股權投資企業(yè)規(guī)范發(fā)展的通知》（發(fā)改辦財金[2011]2864號）的要求，資本規(guī)模（含投資者已實際出資及雖未實際出資但已承諾出資的資本規(guī)模）達到5億元人民幣或者等值外幣的股權投資企業(yè)，需在國家發(fā)改委進行備案。備案基金需滿足該規(guī)定及國家發(fā)改委的其他要求。

截至2013年3月17日，在國家發(fā)改委進行備案的股權投資基金已經達到72支。同時在2011年之前，還有22家股權投資基金管理公司（GP）按照當時的法規(guī)要求在國家發(fā)改委進行了備案（彼時的備案對象僅為基金管理公司而非基金）。

保險公司法規(guī)約束

保險公司方面，2010年9月5日，保監(jiān)會《保險資金投資不動產暫行辦法》和《保險資金投資股權暫行辦法》，明確了保險資金在股權投資和不動產投資方面的資金運用具體規(guī)定，被認為是實質性允許保險資金參與另類投資的開端。根據兩個辦法規(guī)定，保險資金可分別以5%和10%的比例投資于股權投資（含直接和間接投資）及不動產投資（含直接和間接投資）。

保監(jiān)會2010年的兩個暫行辦法頒布后，保險資金并未實際上開始大規(guī)模配置另類投資產品。由于保監(jiān)會對于進行另類投資的保險公司實施股權和不動產投資能力駐場檢查管理（被外界理解為PE投資牌照和不動產投資牌照），而保監(jiān)會駐場檢查的進展并未如外界所期待那樣迅速。直至2012年底，僅有數家保險公司通過了保監(jiān)會駐場檢查獲得投資許可，而實際配置的PE基金數量寥寥，不動產基金方面則未獲突破。

2012年中，保監(jiān)會連續(xù)多個資金運用管理辦法，對之前的資金運用體系進行了大幅度補充和修改。經過調整后之后的資金運用范圍得到了極大的擴充，且相應比例也有了大幅上調。在另類投資方面，股權及股權投資基金的比例上調為10%（之前為5%），不動產類投資比例上調為20%（之前為10%），新增了金融衍生品、境外投資等新的投資類別。此外，還對股權投資基金和房地產基金的投資事項進行了進一步闡釋和明確。

其中，在另類投資領域（PE基金和房地產基金），當前保險資金運用范圍的具體法規(guī)約束如下：

在PE基金方面，保險公司的可投資范圍遠小于社?；穑@包括：1、保險公司不能投資VC基金；2、保險公司必須投資已有業(yè)績的基金（3個退出案例），而不能投資新設基金；3、保險公司可投資的基金管理機構有30億管理資產余額，和1億注冊資金的門檻限制；4、保險公司不能投資金融機構參股基金（主要包括券商直投基金、銀行系基金）；5、保險公司在單一基金的投資份額不能超過20%。而社?；饎t不存在以上限制。

而在其他另類投資領域，社?；甬斍皟H獲得了境外投資的法規(guī)許可。而保險公司則可以全面進行金融衍生品、不動產類投資和境外投資，資產類別領域和比例都超過了社?；稹?/p>

中國機構投資人的市場軟約束

根據相應的法規(guī)限制條件，當前符合保險公司投資標準的人民幣PE基金數量在30家左右。（外幣基金適用保險資金的境外投資辦法）當前在國家發(fā)改委備案，進入社?；鹜顿Y范圍的基金數量為72家。但由于受發(fā)改委強制備案的影響，在國家發(fā)改委備案僅僅是社?；鹜顿Y的必要而非充分條件，實際進入社保觀測范圍的基金數量要少于備案數。

很顯然，在經過了相應法規(guī)約束之后，市場上近萬家所謂“PE基金”管理機構中，僅有少數能夠進入中國機構投資人的觀測視野。但是，滿足法規(guī)硬性需求僅僅是符合機構投資人投資標準的基本要求，機構投資人還有相應的市場軟性約束。一般來說，PE基金的評價維度包括：基金策略、管理團隊、過往業(yè)績、投資項目以及法律條款等要求。

策略

符合投資人的投資組合要求或偏好，或者在同等策略組對比中具有比較優(yōu)勢。

投資人往往要求基金有明確的策略定位和策略描述，如行業(yè)策略（制造業(yè)、消費升級等）、投資階段（早期、成長期、上市并購等）、特殊策略（國企改制、私有化等）等。

投資人的策略要求是與多元化的基金投資組合相關的，其目標是構建一個多元化、風險分散且效率最優(yōu)的基金投資組合。中國機構投資人絕大多數都未建立起完整的PE基金投資組合，在構建投資組合的過程當中填補空白的需求遠遠大于優(yōu)化投資組合的需求。而現在市場上現存的備選PE基金池中又存在著較大的同質性問題，如絕大多數符合標準的PE基金都集中于傳統(tǒng)行業(yè)的成長期投資。而在新興產業(yè)，及早期或者晚期投資方面則缺乏具有實力的備選機構。機構投資人在選擇PE基金時主要將考慮基金策略是否能夠填補投資組合構建的空白或者優(yōu)化現有投資組 合，以及在相同策略組當中，備選PE基金是否具有比較優(yōu)勢。

團隊

具有共事經驗和典型投資案例的精英團隊，或者具有特殊能力、資源和經驗的新團隊。

PE基金最為重要的價值動力在于其精英團隊借助資金基礎的內在價值創(chuàng)造能力。團隊是PE基金最為核心且物化的外在表現。由于PE基金是長周期價值投資，團隊成員需要具備優(yōu)異的個人能力和豐富行業(yè)經驗，同時還需要團隊內部具有良好的分工合作與長時間的默契配合。通過過往案例和成功經驗證明團隊能力是必不可少的，同時還要廣泛征詢行業(yè)及合作伙伴的意見與評價。而對于新組建的團隊，或者老團隊組建的新基金而言，投資人將更為慎重地全面審查其內在價值創(chuàng)造能力。除此之外，團隊的穩(wěn)定性也是非常重要的因素，機構投資人往往需要在法律條款中鎖定基金的核心成員以防止出現因團隊變動所帶來的基金業(yè)績風險。

業(yè)績

基金業(yè)績處于行業(yè)前列，且風險系數較低。簡而言之，風險調整后的業(yè)績優(yōu)勢。

機構投資人對于基金過往業(yè)績的評價是從回報和風險兩個方面進行綜合考慮的。一方面，PE基金行業(yè)存在著以開始投資年份（Vintage Year）為基本尺度的投資業(yè)績標桿體系（Benchmark）。國際PE基金行業(yè)普遍以基金業(yè)績處于前25%作為優(yōu)秀基金的評價標準。另一方面，基金的業(yè)績穩(wěn)定程度反映了基金的風險水平。中國市場的投資風險在全球范圍內被定義為高風險區(qū)域，而在中國投資市場內部，也存在著較高的風險表現。根據諾承投資對于中國PE基金業(yè)績體系的數據研究表明，近十年來PE投資回報的風險因素在持續(xù)上升。中國市場的回報―風險特征集中體現在投資價值逐漸降低，而短期投機行為日益高漲。中國本土PE基金的Benchmark體系為PE基金業(yè)績評價提供了良好的工具。但是，中國市場各種難以預測的不確定性因素也造成了對于未來業(yè)績預測的障礙。

項目

穩(wěn)定的項目池，具有比較優(yōu)勢、行業(yè)領先地位或者具有創(chuàng)新性的投資項目。

機構投資人一般傾向于向具有一定投資組合的項目池基金進行投資，但實踐中也存在著單項目基金的案例。項目池的項目獲得和維護機制、擬投項目的行業(yè)比較優(yōu)勢和創(chuàng)新性、以及基金與項目之間的合作關系是評價基金項目優(yōu)越性的基本維度。同時，對于項目的評價也是對于基金未來業(yè)績表現的最直接依據。

法律

不存在相應的法律漏洞，滿足各種監(jiān)管需求，能充分保障投資人的權利。

無論是社保基金還是保險公司都有一系列的法規(guī)性監(jiān)管要求。國家發(fā)改委近期在進行PE基金備案時已經開始實質性審查相關的法規(guī)要點，如打通計算合格投資者，最低出資門檻，LP不得干涉GP決策等。而保監(jiān)會對于保險公司的PE投資牌照發(fā)放，和保險資金投資的PE基金的合規(guī)性要求提出了更為嚴格的條件。為了爭取國內稀缺的機構投資人資源，PE基金管理人在法律條款談判過程中，如投資人權利保障、利益一致、團隊穩(wěn)定性等方面也做出了各種有利于機構投資人的設計。

中國機構投資人的資產配置案例

社保基金的另類投資案例

社?；鹪诹眍愘Y產配置方面是當前中國最為成熟的機構投資人。不但最早進入另類投資領域，對于資產配置領域具有最深入的研究，具有最為完整的人民幣PE基金投資組合，并且已經獲得了PE基金領域的實際投資回報，開始形成穩(wěn)定的PE基金配置策略。

截止到2011年底，社保基金管理的基金資產總額8688.20億元。其中：社保基金直接投資資產5041.12億元，占比58.02%；委托投資資產3647.08億元，占比41.98%。社保基金的資產配置類別包括：現金及等價物，約占1%；固定收益，約占51%；股票類，約占32%，實業(yè)投資，約占16%。

社保基金的股權投資基金屬于實業(yè)投資之下的資產類別。截止2012年9月底，社?；鹨呀浵?6支PE基金配置資產，總承諾金額226.55億元，間接投資組合公司210家。社?；鸬腜E基金投資約占總資產配置的2.6%，約占實業(yè)投資的15%，當前已配置資金占可配置金額的26.08%。

社?；鹗钱斍爸袊顿Y時間最早，投資金額最大，投資組合最全面的PE基金機構投資人。社?；鹪赑E基金投資方面的經驗包括：

社保基金在早期選擇PE基金具有強烈的政府行政色彩，投資了數支早期的國家級產業(yè)投資基金，如渤海產業(yè)基金、中比基金、中信一期（綿陽城基金）、金浦基金（上海金融發(fā)展投資基金）。早期的國家級產業(yè)基金是中國PE基金的雛形，由于行政干預、法律缺陷、市場機制等多重原因，發(fā)展程度各不相同。其中如山西能源、廣東核電等基金后來逐漸退出了市場視角；渤海產業(yè)基金、上海金融發(fā)展投資基金經過了劇烈的內部動蕩，以至于后來進入運作階段的基金在投資策略、基金團隊等方面與基金初設時的預期完全不一樣；中比基金、綿陽城基金等市場機制較為良好的基金則獲得了良好的回報。

自弘毅一期和鼎暉一期以來，社保基金的市場化標準開始建立，以投資業(yè)績、團隊能力、項目優(yōu)越性、投資策略作為基本評價指標。市場化評價機制的確立，既為社?；鸾⒘藢I(yè)化的PE基金遴選機制和專業(yè)能力，也有助于選擇最優(yōu)秀的PE基金提高投資收益率。目前，社?；鹪赑E基金選擇方面具有了豐厚的實踐經驗，同時也奠定了行業(yè)內成熟機構投資人的地位。

近期，社?；痖_始大規(guī)模參與外資管理團隊設立的人民幣基金，如IDG、寬帶資本、中信資本、賽富基金、新天域等。中國PE市場的興盛是由外幣PE基金所引領的，成熟的外幣基金管理人擁有更豐富的投資經驗、更卓越的投資能力、更專業(yè)的基金管理水平。但是，外幣基金在人民幣基金管理經驗和業(yè)績上往往有所欠缺而不能完全符合保險公司當前的投資標準。因此，社?；鸪蔀檫@些具有成熟經驗“初創(chuàng)基金”的最佳有限合伙人。

近期，社保基金向其成功投資的基金進行重復出資。當前，社?；鹨呀浲顿Y過的弘毅、鼎暉、君聯和中信產業(yè)基金都已經獲得了社保兩次的承諾出資，在16支基金配置中占據了一半數量。顯示了社保基金對于經過業(yè)績檢驗的基金管理人具有更強的信心和認可程度。同時也表明社?；鹫谙虺墒斓臋C構投資人發(fā)展，在資產配置的策略制定，投資組合的動態(tài)管理和市場機構的評價機制等方面正在逐漸成型和完善。

保險公司的資產配置案例

在整體資產配置層面，各保險公司的資產配置策略風格趨同。各保險公司在維持一定貨幣現金保證流動性和償付能力的基礎上，基本以低風險的銀行存款和債券作為主要資產配置類別。股票和基金配置比例在整體資產中所占較少。

保險公司的資產配置風格決定了整體投資收益。保險公司歷史上的可投資范圍狹小，且系統(tǒng)關聯性極高。2007年在中國股市大牛市的背景下，幾大保險公司的投資收益率都超過了10%，但緊隨著2008年的全球金融危機和中國股市的下跌，總投資收益劇降。從歷史情況來看，保險公司的投資受到資產配置兩方面的影響：一是投資范圍狹窄，資產配置類別難以展開，多元化分散投資策略難以執(zhí)行，投資收益波動明顯。二是風險偏好保守，投資收益長期處于低收益區(qū)間，在既有投資限制之下難以有效提高投資收益率。

在另類投資方面，目前保險公司的投資范圍包括對股權（不包括已上市公司股票和股票基金）的直接和間接投資，對不動產的直接和間接投資，以及境外投資等主要類別。在PE基金方面，保監(jiān)會已經批準了六支PE基金的保險資金投資，同時還有多支PE基金在等待保監(jiān)會的批復，或者在與保險公司進行緊密接觸過程當中。但現在，無論是對于整個保險業(yè)，還是任何一支保險公司而言，尚未構建完成成形的另類投資資產配置和投資組合。

在另類投資方面，不可忽視保險公司具有自主性的保險資管平臺。在近期保險資管領域已經全面放開的局面下，保險資管平臺將全面行使保險資金的另類投資職能，包括股權直接投資、房地產直接投資、泛資產管理業(yè)務。由于保險資管平臺往往獨立于上市保險公司，因此其資金運用和項目投資并不在上市保險公司報告中披露，具有私密性質。同時，保監(jiān)會已經允許獲得牌照許可的保險公司將相關投資業(yè)務轉移給資產管理公司或專業(yè)平臺機構，即保險資管平臺可以全面代替保險公司開展另類投資業(yè)務。以中國人壽為例，與人壽股份公司平級的國壽投資控股有限公司成立于2007年初，總部設在北京，是中國人壽集團旗下的專業(yè)另類投資管理公司。公司資產近百億元人民幣，目前擁有控股企業(yè)十余家，投資范圍涵蓋不動產投資、股權投資、養(yǎng)老養(yǎng)生投資及資產管理等領域。

中國基金的資產配置案例

除了社?；鸷捅ｋU公司之外，中國的財富管理機構也是重要的機構投資人，但其覆蓋范圍主要面向海外配置，中投和外管局是最活躍的機構投資人。

中司的戰(zhàn)略資產配置結構包含五個類別，分別是：現金、股票、固定收益、絕對收益和長期投資。其中，絕對收益投資包括對沖基金等；長期投資包括泛行業(yè)直投、泛行業(yè)私募股權、資源能源、房地產和基礎設施等。根據戰(zhàn)略資產配置和審慎風險管理原則，中司的投資范圍涵蓋了多個行業(yè)、地域和資產類別。

在另類投資方面，中投的PE基金投資主要與相關的境外投資管理機構合作，開展主動的而非被動的跨境直接投資。其典型例子如與俄羅斯直接投資基金共同組建的中俄投資基金，與比利時國家投資公司共同組建的中國-比利時歐洲投資基金。除此之外，中投在PE領域最受爭議的一筆投資即是2007年，尚在組建階段即以30億美元入股黑石基金管理公司。直至今日，這筆投資還存在巨大的賬面投資浮虧。

由于中司私募股權投資基金和投資項目大多尚處于投資期，加上受整體市場下跌影響，一些對能源資源等領域上市公司的直投項目市值出現波動，公司投資組合業(yè)績受到一定拖累。2011年，中司境外投資組合收益率為-4.3%，自公司成立以來累計年化收益率為3.8%。

外管局也是極為重要的機構投資人。在中司成立之前，外管局一直承擔著中國對外投資的任務，而2007年9月組建中投的2000億美元注冊資本金全部來自于外管局，2011年外管局又再次向中投直接注資300億美元。

外管局管理著中國3.2萬億美元外匯儲備，其正在努力尋求私募股權領域的投資，以增加投資回報。中國現時擁有世界最大的外匯儲備，但外管局投資風格歷來謹慎，外匯儲備中的很大部分投資于回報率較低的資產，如美國國債。外管局計劃將外匯中約5%的儲備投資于另類資產類別，這其中即包括了私募股權基金。

外管局最初在私募股權投資領域的投資并不成功。2008年，外管局向美國私募股權機構德州太平洋集團（TPG）運營的一個基金投資25億美元，該基金隨后向當時全美最大的存款與貸款機構華盛頓互惠銀行進行投資，不久后隨著華盛頓互惠銀行因破產被美國政府關閉，外管局也因此蒙受了損失。

當前，外管局以全球配置的視野布局了一系列外幣PE基金，這其中既包括了國際頂級PE基金，如黑石等。也包括了植根于本土的PE管理機構，如鼎暉。

挑戰(zhàn)與展望

當前的市場環(huán)境下，在中國市場開展資產配置活動還面臨著重重挑戰(zhàn)：

對于投資人而言：1、在市場初級階段，缺乏成熟、可靠、合格的配置對象；2、各類資產類別之間的相關性較高，不能有效地分散風險；3、投資人還面臨著較為沉重的投資回報壓力以及現金流償付壓力。

對于市場而言：1、中國PE行業(yè)周期與政治、經濟周期緊密相連，行業(yè)風險程度因未來的不可預見性因素而存在諸多變數；2、雖然已經形成了一定的行業(yè)格局，但是當前的行業(yè)同質性較明顯，PE機構的策略轉移頻繁，投資人的資產配置范圍狹窄，不可控因素較多；3、市場過分關注收益端，而忽視風險因素的存在，為了追求高收益越來越偏向短期投機行為，市場風險度越來越高。

但同時，我們也看到，中國PE行業(yè)在經歷了一個從繁榮到低潮的完整行業(yè)周期后，行業(yè)價值鏈條開始發(fā)生巨大的變化，有望開啟一個全新的行業(yè)周期。

新一輪政治周期將開啟新的改革紅利，政府進一步放開行政控制和讓出既得利益，過去十年PE投資內在邏輯將被改寫，絕對套利和權力尋租空間減少，市場化過程當中將釋放出潛伏已久的價值。

隨著專業(yè)化的機構投資人入場，有望為PE行業(yè)輸入全新的血液，從根本上改變行業(yè)的格局。機構投資人的總體投資能力完全可以替代之前的各類投資人，且在風險偏好，流動性需求和專業(yè)能力方面更為優(yōu)越，因此將更好地優(yōu)化品牌管理機構的資本來源，從而釋放其長期價值投資能力。

第6篇：不動產資產管理方案范文

[關鍵詞]保險投資　資產負債管理　風險控制

一　保險投資概述

保險投資是保險公司為了保持自身的償付能力，增強競爭力，在業(yè)務經營過程中，按照相關法律法規(guī)的要求運用積累的保險資金，使其保值增值的活動。從定義可以看出，保險投資的主要目的是維系良好的償付能力，這與保險公司負債經營有關，即保險公司主要資金來源于投保方，公司按其承擔的風險責任積累相一致的資金，所以必須維護投保方利益。這種利益的維護主要包括兩個方面：使保險資金保值；促使保險資金增值。保值是為滿足基本償付需要，這是任何一個險種都必須具備的基本條件；增值是為了增強公司自身發(fā)展的經濟實力，提高償付能力，從而進一步保護被保險人的合法權益。此外，保險投資可以獲得投資收益，從而可以降低保險費率，有利于保險公司擴大保險業(yè)務量。

二　保險投資的必要性分析

1　保險公司金融機構屬性

一個運行良好的資本市場離不開一定數量的機構投資者。(鄭偉，孫祁祥，2001)保險公司作為主要金融機構，是資本市場發(fā)展的主要推動者之一；近年來，隨著我國保險業(yè)的迅猛發(fā)展，保險公司在成長壯大中積累的巨額的保險資金，從而成為市場上重要的機構投資者。作為機構投資者，保險公司在一級市場成為主要詢價對象之一，參與確定上市公司合理的股票發(fā)行價格以及成為上市公司戰(zhàn)略投資者，從而幫助公司成功上市融孫在二級市場，包括債券、股票市場，保險公司起到了活躍市場、促使市場健康發(fā)展的作用。另一方面，保險公司也是離不開資本市場的，保險資金的保值增值主要在資本市場實現。

2　保險產品屬性

保險產品分為傳統(tǒng)型和新型兩類，以壽險產品為典型，主要包括普通型壽險、分紅保險、投資連結保險和萬能保險。普通型壽險、分紅保險和萬能保險產品產生的保險資金投資形成的資產，投資風險和收益由保險公司承擔，而這部分產品都是利率敏感型產品，所以要保證保險公司經營的穩(wěn)健性，就必須通過保險投資確保相應收益率。投資連結保險和變額萬能壽險等產品由保單持有人承擔投資風險和收益，保險公司主要獲取管理費收入；但是，投資收益是判斷產品質量的主要標準，因而，保險公司只有靠保險投資獲取較高投資收益，才能吸引投保，擴大保險業(yè)務量。此外，為了滿足一些私人和機構投資者的資產管理需要，保險公司還提供資產管理服務，推動了保險投資的發(fā)展。

三　保險投資管理

1　保險投資渠道分析

我國《保險法》規(guī)定保險公司的資金運用限于銀行存款；買賣債券、股票、證券投資基金份額等有價證券；投資不動產等形式?？傮w而言，對保險投資的限制主要基于安全性和流動性考慮，因而銀行存款和債券在保險投資中處于主導地位；而對于股票、證券投資基金和不動產等收益高風險大的資產投資，都有嚴格的比例限制，從而收益性問題愈發(fā)成為保險投資面臨的難題。值得指出的是，證券投資基金(以下簡稱“基金”)作為一種利益共享、風險共擔的集合投資方式，其主要原理是基金管理人管理和運用基金，間接投資證券市場，包括股票和債券市場，實現提高收益和分散風險。我國《投資基金管理辦法》嚴格限定了基金的投資方向、比例，在滿足一定收益的前提下降低了投資風險，這與我國保險投資的要求吻合(鄧華明，費喬，1999)，從而成為解決保險投資兩難問題的主要途徑之一。

2　保險投資的資產負債管理

保險投資的資產負債管理主要是指解決資產負債匹配問題，主要遵循“對稱原則”，要求資產和負債不僅在數量上，而且在期限、性質和成本收益等方面形成對稱和匹配，以此實現資產、負債結構最優(yōu)化。

保險投資資產負債管理首先要將利率帶來的負面影響控制在一定范圍內。其途徑主要是通過對資產、負債的期限、品種進行合理搭配，短期資產匹配短期負債，長期資產匹配長期負債。當然，不是一開始就能夠實現這種匹配，要實現最終平衡還得在保險投資過程中進行調整，主要包括提前變現和再投資。資產負債匹配管理的核心就在于如何減小和化解這種未來調整所面臨的風險。

3　保險投資的風險控制

第7篇：不動產資產管理方案范文

一、國際比較

（一） 荷蘭國際集團

荷蘭國際集團（ING）是在1991年由荷蘭國民人壽保險公司和荷蘭郵政銀行集團合并組成的綜合性財政金融集團。荷蘭國民人壽保險公司是荷蘭最大的保險公司。旗下的保險公司業(yè)務范圍涵蓋產險、壽險以及再保險等業(yè)務以及部分抵押貸款業(yè)務。而郵政銀行則是在多家銀行合并的基礎上組建的荷蘭第三大銀行。1991年3月4日，由于銀行和保險法規(guī)制度的放松，以及歐洲統(tǒng)一等因素的影響，兩家企業(yè)合并成荷蘭國際集團。這次合并成為全球第一次大銀行與大保險公司之間的全面合并，不僅對企業(yè)本身發(fā)展具有深遠作用，還對金融界、全球經濟影響巨大。

荷蘭國際集團成立后，積極展開國內外的多元化擴張之路。通過各種并購交易，荷蘭國際集團發(fā)展為業(yè)務涵蓋壽險、產險、再保險以及銀行、投資銀行、資產管理、私人股權投資等多項金融業(yè)務的大型金融保險集團。其實現路徑為：首先在國內由多家不同類型的保險公司組建合并為全國最大的保險公司，業(yè)務包括產險、壽險和再保險。然后與國內排名第三的銀行合并，實現金融業(yè)內的多元化經營。隨后繼續(xù)收購中小保險公司、銀行、資產管理公司，從而壯大集團實力。實現國際化經營，業(yè)務種類進一步增多，構建了全面的金融集團。最后再涉足房地產等業(yè)務領域。

（二）法國安盛集團

法國安盛集團（AXA）的前身為Ancienne Mutuelle公司，創(chuàng)始于1816年，后更名Mutuelle Parisienne de Garantie，1982年，Mutuelle Parisienne de Garantie兼并了規(guī)模大于自己的法國Drouot財產險公司，一舉成為全國性的保險公司。1985年，正式更名為AXA，并將下屬的各成員企業(yè)都冠以AXA的名號，AXA保險集團正式成立。AXA依托資本平臺展開了一系列的資本運作，和荷蘭國際一樣，公司已經成為以壽險、財產意外險、資產管理為三大支柱業(yè)務，為全球5000萬客戶提供全面的財務保障和資產管理解決方案的國際保險公司。安盛保險集團多元化經營的實現路徑為：在20世紀90年代前主要通過業(yè)內的并購迅速擴大規(guī)模，處于行業(yè)內的領先地位，經過多次國內并購后，成為法國最大的保險集團。隨后收購國外的大型保險公司，開始國際化運營。最后通過成功上市收購資產管理公司和銀行，實現金融業(yè)內的多元化經營。

（三）德國安聯集團

安聯保險集團（Allianz）是歐洲最大的保險集團，同時也是世界領先的綜合性保險集團和資產管理集團之一，于1890年始創(chuàng)于德國柏林。1954年，安聯總部遷至慕尼黑，二戰(zhàn)期間停滯的業(yè)務迅速恢復。從50年代起，安聯先后在法、意等國開設分公司，在德國境外拓展集團規(guī)模。20 世紀 80 年代末期，德國人壽保險業(yè)務與傳統(tǒng)銀行業(yè)務的結合，創(chuàng)造了“全能金融服務”的概念。在80和90年代，許多德國以外的著名保險公司紛紛加盟安聯集團。2000年后，安聯開始了收購銀行、資產管理公司等金融服務性公司的行動。今日的安聯業(yè)務范圍覆蓋了壽險，非壽險和再保險領域的所有險種，以及資產管理、建房儲蓄、消費信貸、銀行賬目管理以及“養(yǎng)老”投資等多項業(yè)務。同時作為世界上最大的投資者之一，擁有西門子，大眾汽車、貝爾和德意志銀行等世界著名公司及游戲機、紅酒等優(yōu)秀生產企業(yè)的股份。而由安聯公司出資建造的安聯體育場（Allianz Arena）見證了2006年德國世界杯的盛況。安聯集團多元化經營的實現路徑為：以收購和加強研發(fā)、銷售網絡的建設以及上市來做強產險，成為業(yè)界的領頭羊，而后通過設立壽險公司謀求實現保險行業(yè)內的多元化經營。拓展國際市場，在各國開設分支機構和收購保險公司，擴大集團公司規(guī)模，進一步增強自身的實力。通過對國內外大型資產管理公司的并購，拓展資產管理業(yè)務。通過收購德國第三大銀行德累斯頓等銀行，全面介入銀行和養(yǎng)老投資等金融業(yè)務，成為全能型金融保險集團。進行股權投資，實現資產增值。

（四）美國國際集團

美國國際集團（AIG）是世界保險和金融服務的領導者，在全球各地的退休金管理服務、金融服務及資產管理業(yè)務位居世界前列。其金融服務業(yè)務包括飛機租賃、金融產品及促進其市場交易，為客戶提供專業(yè)的股票、定息證券、地產及其他投資管理服務。

集團的前身公司美亞保險公司 ，由康那利斯?斯達于1919年在上海創(chuàng)立，是一家起源于中國的美國公司。1921年斯達又創(chuàng)立了友邦人壽保險公司，1926年在美國設立了一家辦事處，1931年在上海又創(chuàng)立了四海保險公司，并于1948年更名為美國友邦保險有限公司。1939年，AIG總部遷至紐約市。50年代至90年代初，集團為適應美國企業(yè)不斷轉變的需要提供各種服務，包括航天保險、抵押保險、理賠管理、職業(yè)及康復服務和醫(yī)療管理等。美國國際集團的主要并購多發(fā)生在國內市場。除并購外，集團在1987 年設立了自己的金融產品公司及貿易公司，還設立了專門負責不動產投資的子公司――全球不動產投資公司，主要投資辦公、工業(yè)、住房、零售和醫(yī)院等。1991年，又在國內設立了資產管理公司。在國際市場，美國國際集團主要以合資方式展開多元化經營，1979年，集團成為首家在匈牙利、波蘭及羅馬尼亞成立合資公司的西方保險機構。美國國際集團多元化經營的實現路徑為：以壽險起家，開展國際化經營，擴大市場規(guī)模。涉足財險公司，實現業(yè)內的兼業(yè)經營。主要在國內并購，以保險行業(yè)內并購居多。充實實力，擴大規(guī)模和業(yè)務領域，實現金融業(yè)內的多元化經營。投資房地產等領域，構建涵蓋保險、年金、資產管理、銀行、證券、信托、租賃、基金、房地產等多個領域的大型金融保險集團。

三、經驗借鑒

從各國保險公司多元化經營的實踐來看，他們具有如下一些經驗可為我國保險公司多元化戰(zhàn)略的選擇與制定提供參考和借鑒：

（一）保險公司多元化經營的實現途徑主要是并購、合資、內設、聯盟，而并購是最常用的方式。正如荷蘭國際集團的高層賀伯樂所指出的：“雖然自身發(fā)展是最安全、最可靠的增長形式，但卻需要花費相當多的時間，步伐不會太快；合資公司的模式雖可借用對方的渠道或產品而令成本降低，卻成熟較慢。只有大的成功并購才可令企業(yè)迅速成長，并足以改變市場格局?！?/p>

（二）保險公司開展多元化經營時，首要任務是對公司自身能力優(yōu)勢的識別，明確戰(zhàn)略建設重點。以上各公司都培育了自己的核心競爭力，開展主導產品型的多元化經營。多元化經營的初期通過核心業(yè)務的盈利來彌補新發(fā)展業(yè)務的前期虧損是非常重要的。因此，上述公司的并購都是先在保險業(yè)內進行，實現產壽險業(yè)的交叉經營；再進行保險業(yè)外的并購，逐步實現金融保險業(yè)間的多元化經營，以及與實業(yè)的融合。

（三）行業(yè)的選擇上要甄別對待。首先要權衡成本與收益，以上各公司的并購都追求被并購者龐大的分銷渠道，希望并購能增加集團規(guī)模并產生較低的并購成本。除此外，選擇行業(yè)時，要綜合考慮行業(yè)的市場容量、發(fā)展前景、競爭狀況、進入壁壘等因素，與自身能力匹配。

（四）立足國內市場，拓展國際業(yè)務。一個企業(yè)僅立足國內市場的發(fā)展，是要受限制的，成功的多元化經營需要國際業(yè)務的配合。而要成功地實現國際化，就需要在本土市場上取得優(yōu)勢地位，積累充分的業(yè)務發(fā)展和管理經驗。

（五）處理好品牌的整合。對于品牌的整合，四家公司采取了兩種策略：對于并入集團之前就已經有知名度的子公司的品牌，集團只是在原有名稱前加上集團名號，充分發(fā)揮原有企業(yè)的品牌效應；對于那些沒有建立起自身知名度的子公司，集團則統(tǒng)一進行整合。例如，澳大利亞原來的Mercantile Mutual公司現在就已經更名為荷蘭國際集團澳大利亞公司。

（六）對人員的整合與管理。這些企業(yè)非常注重從上至下的溝通，強調給員工提供很好的職業(yè)成長生涯。他們成立了自己的學院對人才進行培訓。作為激勵管理人員的一項措施，荷蘭國際集團幾乎所有的高層管理人員都來自集團內部，而不是從外面招聘。被收購企業(yè)的員工具有相同的機會，這一切充分調動了員工的工作熱情和積極性，有利于多元化經營的開展。

第8篇：不動產資產管理方案范文

同志們：

今天會議，是深入貫徹落實上級農村集體產權制度改革工作會議精神，動員全鎮(zhèn)上下統(tǒng)一思想、明確目標，凝心聚力，全面推進農村集體產權制度改革和農村集體資產清產核資工作。對于這項改革，各級高度重視，從2016年開始，上級全部進行了部署，出臺并發(fā)下了很多文件，召開了多次會議，我旗于今年全面啟動農村集體資產清產核資，上個月召開了培訓會，一會兒還要專門給大家培訓，請大家認真學習領會，運用到工作中。

開展農村集體資產清產核資工作，是進行產權制度改革和壯大農村集體經濟的基礎和前提。上級文件要求，從2018年起，用1年左右的時間基本完成農村集體資產清產核資，用3年左右的時間基本完成產權改革，到2020年底，村級集體經濟年收入超過5萬元的村達到80%以上，基本消除“空殼村”，培育一批20萬元以上的經濟強村。所以我們把農村集體資產清產核資作為今年農村改革的重要任務，切實采取有效措施，全力推進，確保如期完成各項工作任務。下面，根據鎮(zhèn)黨委、政府主要領導的意見，我講幾點：

一、把握基本原則，做到“四個堅持”。一要堅持集體所有不動搖。無論怎么清，都不能把集體資產清少了、清沒了、清垮了，不能讓集體資產流失。二要堅持群眾參與。充分尊重農民意愿，發(fā)揮農民主體作用，不搞“一刀切、齊步走”，要切實保障農民知情權、參與權、表達權和監(jiān)督權，真正讓農民成為改革的參與者和受益者。三要堅持實事求是。統(tǒng)籌考慮歷史原因和現實情況，明確集體資產產權歸屬，保持集體資產的完整性，做到客觀公正，有力維護集體經濟組織及其成員財產權益。

二、找準方式方法，抓住“四個關鍵”環(huán)節(jié)。一是定范圍。重點清查未承包到戶的資源性資產、集體統(tǒng)一經營的經營性資產以及資金、債權債務和非經營性資產等，做到賬證相符和賬實相符。資源性資產清查要與土地、林地、草原等不動產登記、自然資源確權登記工作相銜接，充分利用已有登記成果、森林資源檔案等，減少和避免重復勞動。農村集體經濟組織所屬企業(yè)，包括全資所有、直接或間接擁有半數以上表決權等能夠控制的被投資企業(yè)，其資產也要納入農村集體資產清產核資范圍。二是明方式。要采取先資金后資產、先賬內后賬外、先資產后資源、先合同內后合同外的清查方式；堅持賬內賬外相結合、實物盤點同核實賬務相結合，以物對賬，以賬查物，全面清點品種、規(guī)格、型號、數量，查明實際數量和管理情況，建立資產管理臺賬。三是定歸屬。村級和組級集體的資產要分別確權到村級集體、組級集體，不能打亂歸屬。對資產歸屬有爭議的，要及時協(xié)調解決爭議，確實一時難以確定歸屬的，暫時記入待界定資產。四是強管理。清查核實并確定歸屬后，要及時完善集體資產管理監(jiān)督機制，嚴格按照《內蒙古農村集體資產清產核資辦法》《將軍堯鎮(zhèn)農村集體資產清產核資工作方案》來處理清產核資過程中遇到的問題，建立健全年度資產清查制度和定期報告制度，加強動態(tài)管理。同時各村要配合經管站積極推進農村集體“三資”網絡監(jiān)管平臺建設，從而推動農村集體資產財務管理制度化、規(guī)范化、信息化。

三、卡住時間接點，明確三個工作階段。一是準備階段(10月底前完成)。這個階段重點是：召開會議，制定《分開實施方案》、印好摸底表格、收集和整理好各類原始資料、開展業(yè)務培訓、加大宣傳等。同時，各站辦所要根據工作職責及時提供土地、草地、林地、宅基地、農村建設用地、文化教育體育設施投資情況等數據資料，為農村集體經濟組織清產核資提供處理依據。二是實施階段（11月20日底前完成）。這是最關鍵的階段，所有工作要基本完成，所有數據要匯總上報。這個階段重點是：嚴格按照《工作方案》所規(guī)定的“組建機構、公告啟動、全面清查、審核處置、表決公示、賬目調整、填寫報表、逐級審核、歸檔管理”九步流程操作，做到精心組織、科學安排、環(huán)環(huán)相扣，確保清查數據真實、準確、可靠。三是總結驗收階段（12月底前完成）。這個階段重點是：開展查漏補缺、審核校驗、完善制度、總結提高，完成檢查驗收，并以鄉(xiāng)政府名義，向上一級提交清產核資結果。

四、明確工作重點，統(tǒng)籌推進“三項改革”。一是推進經營性資產股份制改革。鎮(zhèn)里要選擇1-2個有凈資產且經營性資產較大的村，特別是、沿主要交通干線村、經濟發(fā)達村，確定為試點，率先開展改革工作，由點到面，逐步擴大范圍。二是推進集體經濟組織成員身份確認。集體成員身份確認與清產核資工作一樣，都是農村集體產權制度改革的基礎性工作，這項工作宜早不宜晚，晚做不如早做，做的早可以避免許多矛盾，往往會起到事半功倍的效果。成員身份確認涉及農民的切身利益，既要堅持民主協(xié)商，讓多數人認可，又要防止多數人侵犯少數人權利，特別要注意保護好婦女和兒童。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府要出臺指導性意見，村、組要根據各自實際，制定具體成員界定辦法，并建立健全集體成員登記備案機制。三是推進農村集體經濟發(fā)展。要充分利用當地的資產、資源，走“黨建促發(fā)展、資源變資產、存量擴增量、服務爭創(chuàng)收、合作創(chuàng)共贏”多元化發(fā)展路子，引鳳還巢，引入工商資本，引導農民土地入股，選擇能夠發(fā)揮各自優(yōu)勢的項目作為起點，發(fā)展符合當地特色的集體經濟。城中村、城郊村、經濟發(fā)達村、現代農業(yè)示范園區(qū)、國省道沿線等要率先探索全市農村集體經濟發(fā)展新路徑、新模式。

五、壓緊壓實責任，確保工作穩(wěn)步推進。開展農村集體資產清產核資，是當前農業(yè)農村非常重要，亟待推進的工作，各村、各站辦所務必要切實履行職責，狠抓措施落地，確保工作取得成效。

一要強化組織領導。鎮(zhèn)里成立了工作領導小組負責指導和督查，村級也要成立領導機構，支部書記要親自掛帥，明確分工，并結合各自實際，制定切實可行的實施方案。

二要強化部門配合。清產核資不僅是鄉(xiāng)、村兩級的事情，農業(yè)辦、財政所、林工站、國土所、文化站、計生辦等站辦所也要根據工作職責及時提供土地、草地、林地、宅基地、農村建設用地、文化教育體育設施投資情況等數據資料，為農村集體經濟組織清產核資提供依據。各司其職、各負其責、統(tǒng)籌推進。

三要加快工作進度。農村集體資產清產核資必須用今年年底基本完成，時間非常緊迫，大家務必嚴格按照《實施意見》中所規(guī)定的時間節(jié)點，加快節(jié)奏、有序推動各項工作的開展，確保按期高質量完成任務。

第9篇：不動產資產管理方案范文

〔關鍵詞〕REITs；房地產行業(yè)；融資渠道

中圖分類號：F83091文獻標識碼：A文

章編號：10084096（2015）05003206

一、引言

長期以來，房地產行業(yè)一直是世界上絕大多數國家經濟發(fā)展的重要支柱，因為該行業(yè)不僅對國民經濟中的其他行業(yè)（如鋼鐵和水泥等原材料）具有較強的帶動效應，而且還具有消費和投資雙重功能，所以各國政府都非常重視房地產行業(yè)的發(fā)展。然而，由于房地產行業(yè)投資規(guī)模往往較大且通常具有不菲的價格，使得絕大多數中小投資者對該行業(yè)雖表現出極大的投資熱情卻止步于較高的投資額度。為解決這一矛盾，美國國會于1960年立法通過的《不動產投資信托法案》正式推出了房地產投資信托資金（Real Estate Investment Trusts，簡記為REITs）。具體而言，REITs是以信托方式集中投資者的資金，進行公寓、購物中心和辦公大樓等各種類型房地產的投資，信托后的REITs可在證券市場掛牌交易，買賣方式和股票相同，于是投資者所獲得的收益既包括投資房地產所獲得的分紅收入，又包括買賣REITs份額所獲得的溢價收入。由此可見，REITs通過在證券市場交易，完全打破了房地產是不動產的思維，使房地產交易變得更加具有流動性，同時又將大額房地產項目的投資通過信托基金方式劃分成小額投資單位，從而讓眾多以房地產為投資對象的中小投資者通過較小的投資額便可獲得投資大型房地產項目的機會，使房地產不再只是大型投資機構和資產雄厚的投資者才能參與投資的行業(yè)。

REITs一經推出便受到廣泛關注，在世界范圍內快速蔓延。特別是在亞洲地區(qū)，近些年來REITs市場的發(fā)展速度較為迅猛，澳大利亞、日本、新加坡和中國香港等國家或地區(qū)紛紛推出自己的REITs產品或類REITs產品，并在全球REITs市場中占據了相當大的份額。如澳大利亞推出的LPTs（Listed Property Trusts）是最類似于REITs的不動產投資信托產物之一，目前，澳大利亞的LPTs市場已經發(fā)展成為全球市值第二大房地產投資信托市場；日本、新加坡和中國香港的REITs數量和資產規(guī)模也均排在世界前列?？傊琑EITs已被大多數投資者視為除股票、債券和現金之外的第四類資產。中國之前曾經多次嘗試推出REITs產品，但鑒于證券市場的運行機制尚未健全，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國信托法》等相關法律制度仍需進一步完善，中國的REITs產品一直未曾真正意義上推出，部分成立的不動產信托基金只能投資國外的REITs市場，如諾安全球不動產、鵬華美國房地產、嘉實全球房地產和廣發(fā)美國地產指數基金是目前國內投資海外REITs市場的四只專業(yè)基金。此外，中國房地產行業(yè)目前面臨的最大難題便是籌資渠道較為單一，基本上依賴于商業(yè)銀行的貸款，一旦國家實行緊縮性的貨幣政策，房地產行業(yè)便首當其沖，最早進入“寒冬”期，影響國民經濟的穩(wěn)定運行，而REITs通過在證券市場進行交易可以拓寬房地產企業(yè)的籌資渠道，因而國內呼吁推出REITs產品的聲音越來越高。2015年4月29日中國證券監(jiān)督管理委員會網站披露，萬科與鵬華基金合作的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合基金”已于4月22日被中國證券監(jiān)督管理委員會受理[1]，并于6月26日發(fā)行，7月6日在深圳證券交易所掛牌交易，從而開啟了中國公募REITs的破冰之旅。

考慮到美國REITs市場的發(fā)展歷史較為久遠，其發(fā)行的REITs產品種類、數量和資產規(guī)模在全球市場中居于主導地位，可以說，美國REITs市場是全球REITs市場的縮影，并且美國REITs市場的運作模式和制度設計也相對較為成熟，因而能夠對中國REITs市場的發(fā)展提供很多借鑒之處。基于此，本文首先對美國REITs市場的發(fā)展現狀、發(fā)行方式、運作模式和盈利模式進行梳理和總結，并在此基礎上提出中國REITs市場的發(fā)展路徑。

二、美國REITs市場的發(fā)展狀況

若想了解美國REITs市場的發(fā)展狀況，必須熟悉美國REITs市場在發(fā)展過程中所涉及的相關法案及內容。美國國會1960年通過的《不動產投資信托法案》確定推出REITs后，又陸續(xù)出臺了多項法案來支持REITs市場的發(fā)展，這些法案及內容主要包括：1976年出臺的《稅收改革法案》允許REITs在原有信托模式的基礎上以公司的形式成立；1986年美國國會通過的《稅收改革法》不僅給予REITs以稅收優(yōu)惠，而且擴大了其經營范圍；1997年制定的《美國1997年納稅者減免法》取消了股東資本所得的應納稅義務，廢除了REITs的非長期持有資產的銷售收入不得高于總收入30%的規(guī)定，這樣便確定了REITs的避稅功能，即REITs在企業(yè)層面不需交稅或少交稅，同時也對REITs的房地產轉讓環(huán)節(jié)給予稅收優(yōu)惠，投資者僅需在個人收益層面繳納個人所得稅，這樣便避免了重復征稅[2]；2005年美國國會又通過法案將REITs產品推薦為企業(yè)年金、社會保障資金、退休基金和保險基金的投資產品，進一步加快了REITs市場的發(fā)展速度。本文從美國REITs市場的發(fā)展現狀、發(fā)行方式、運作模式和盈利模式四個角度出發(fā)，對美國REITs市場的發(fā)展狀況進行梳理和總結。

1美國REITs市場的發(fā)展現狀

首先，從REITs市場的發(fā)展趨勢來看，以美國公募REITs為例，截止到2013年底，美國共有202只REITs公募基金，資產規(guī)模高達6 70334億美元，約占全球市值的3/4。1971―2013年美國公募REITs數量和資產規(guī)模的變動趨勢顯示，20世紀90年代之后，美國REITs市場的資產規(guī)模開始呈現出指數式的增長趨勢，而在此之前的資產規(guī)模增長較為緩慢，《美國1997年納稅者減免法》所確定的REITs的避稅功能是日后REITs市場快速發(fā)展的重要推動力。而2006―2008年REITs的資產規(guī)模有所下降，主要是受美國次貸危機的影響，當時美國房地產行業(yè)是遭受沖擊最大的行業(yè)之一。2009年之后，美國逐步擺脫次貸危機帶來的陰霾，REITs市場的資產規(guī)模又開始呈現出指數式的增長趨勢，并且增長速度要高于次貸危機發(fā)生前的水平。1995―2008年公募REITs數量總體呈現出減少的趨勢，之所以出現這種局面是主要是因為該段時間內美國REITs市場大量出現并購案件，許多規(guī)模較小的REITs被兼并或在次貸危機中破產，2009年之后，公募REITs數量又呈現出增加的趨勢。總之，美國REITs市場近幾年的發(fā)行規(guī)模不斷擴大，而隨著美國經濟的逐漸復蘇，這一增長趨勢在未來仍將持續(xù)下去。

其次，從美國REITs市場的主要投資物業(yè)類型來看，幾乎涵蓋了房地產領域中從大型購物廣場到小型單身公寓等各種物業(yè)類型，REITs產品也相應地分為購物中心REITs、寫字樓REITs和公寓REITs等。美國REITs所投資的物業(yè)類型多種多樣，但主要集中在公寓、區(qū)域商場和醫(yī)療健康物業(yè)三種類型，其市場份額分別為13%、13%和12%，這三種物業(yè)類型的特點是具有穩(wěn)定的收入來源，如公寓、區(qū)域商場的租金收入和醫(yī)療健康物業(yè)的營業(yè)收入等，從而能夠保證REITs產品獲得穩(wěn)定的收益率。而美國REITs所投資較為冷門的物業(yè)類型主要是獨棟出租別墅和建筑屋等，這些物業(yè)類型的REITs市場份額不到1%，所具備的典型特征是收入來源不穩(wěn)定，因而無法保證REITs產品收益率的穩(wěn)定?？傊?，美國REITs所投資的物業(yè)類型基本能夠產生穩(wěn)定的收入來源。

最后，從美國REITs市場的收益率表現來看，長期而言，REITs具有較高的收益率，表現要好于其他投資品種。1989年至2013年11月權益型REITs市場的收益率、標準普爾500指數的收益率和羅素2000指數的收益率顯示，權益型REITs的期間累計回報率高達1 01624%，遠遠超過標準普爾500指數的累積超額收益率75230%和羅素2000指數的累積超額收益率85643%，雖然1995―2002年權益型REITs的收益率略低于標準普爾500指數和羅素2000指數，其余時間均顯著高于這兩類指數，尤其是在2009年之后，權益型REITs的收益率的增長速度要高于標準普爾500指數和羅素2000指數的收益率的增長速度，由此可以斷定投資REITs市場會獲得較股票市場更令人滿意的投資回報，正是在這樣的回報刺激下，未來REITs市場必定會繼續(xù)蓬勃發(fā)展。

2美國REITs市場的發(fā)行方式

與股票等金融產品類似，美國REITs在募集資金時，可以選用的發(fā)行方式主要分為公募上市型（Public Listed）、公募非上市型（Public Nonlisted）和私募型（Private）三種類型，目前通過這三種方式所募集的資金份額在資金總額中所占的比重分別為5926%、2963%和1111%，即公募型REITs的發(fā)行方式在美國REITs市場中居于絕對的統(tǒng)治地位，約占美國整個REITs市場份額的90%，當然這主要也是由公募型REITs的特點所決定的。因此，為明確公募型REITs緣何如此流行，需對REITs的這三種發(fā)行方式進行比較，結果如表1所示。

由表1所示的三種發(fā)行方式的比較結果可知，公募型REITs在以下方面都有極大的優(yōu)勢：第一，從總體特征來看，公募型REITs需在美國證券交易委員會（SEC）進行注冊；而私募型REITs并未注冊，與私募型REITs相比，公募型REITs更能保護投資者的相關權益。第二，從流動性來看，公募上市型REITs有最低的流動性標準，可以保證REITs產品交易的流暢性；而私募型REITs的股票贖回程序通常具有一定的限制，不利于交易的順利完成。第三，從交易成本來看，公募型REITs具有明確的收費標準，可以讓投資者事先明確交易成本，方便投資者進行投資決策；而私募型REITs的收費標準并不明確，多視公司情況而定，給投資者進行決策時帶來諸多不便。第四，從最低投資額來看，公募上市型REITs的入門門檻較低，僅需1股便可參與到REITs產品的投資之中；而私募型REITs的入門門檻相對較高，會將部分小額投資者拒之門外。第五，從董事獨立性來看，公募型REITs要求設立獨立董事，便于對所籌集資金的運作加強監(jiān)督管理；而私募型REITs則沒有相關規(guī)定，因而所籌集資金的穩(wěn)定性相對較差。第六，從公司管制來看，公募型REITs有相關的法律和規(guī)章制度進行約束，從而避免了基金公司利用所籌集資金從事非法交易，影響產品收益的安全性；而私募型REITs沒有相關的法律規(guī)定和約束，基金公司為追求高額收益率可能利用所籌集資金進行非法交易，使得投資具有較高風險。第七，從信息披露要求來看，公募型REITs要求向公眾披露年報和季報等相關信息并報送證監(jiān)會，這樣便有助于投資者及時了解REITs的經營狀況，方便投資者進行投資決策；而私募型REITs對于信息披露則沒有相關規(guī)定，從而無法指導投資者進行投資決策。第八，從表現評價來看，公募上市型REITs有獨立的業(yè)績評估標準，可以讓投資者對REITs的經營業(yè)績一目了然；而私募型REITs卻沒有獨立的業(yè)績評估標準，因而投資者將很難確切了解REITs的經營狀況。

綜上所述，公募型REITs在諸多方面均要優(yōu)于私募型REITs，因而市場中公募型REITs占據極大的市場份額。當然，私募型REITs仍然占據一定的市場份額是因為該種類型下的REITs雖具有一定的風險，但收益率要高于公募型REITs。

3美國REITs市場的運作模式

美國REITs市場的運作模式主要體現在REITs的組織結構方面，目前，REITs的組織結構主要有公司型、契約型和有限合伙型三種。其中公司型REITs是以《公司法》為基礎設立，通過發(fā)行股份籌集資金并投資于房地產項目，本身具有獨立的法人資格[2]。美國REITs市場基本以公司型組織結構為主，其組織結構如圖1所示。

由圖1可知，公司型REITs的投資者既是基金份額的持有人，可以獲得一定的投資收益，又持有公司的股份，因而是公司的股東，享有股東所享有的一切權益，即通過出席股東大會和選舉董事會成員等方式參與公司的重大經營決策，而且發(fā)起人既可以自己管理基金，也可以從外部聘請投資管理公司進行基金的投資管理，通過所投資的房地產項目可以獲得穩(wěn)定的租金收入和利息收入。

除公司型的組織結構外，世界上絕大多數國家的REITs以契約型的組織結構為主。契約型REITs是以《信托法》為基礎，根據當事人各方訂立的信托契約，由基金發(fā)起人發(fā)起，公開發(fā)行基金憑證募集投資者的資金而設立的房地產投資基金，其組織結構如圖2所示。

由圖2可知，契約型REITs的最大特點是基金本身不是一個有法人地位的公司，僅僅屬于一種金融產品，由投資者（委托人）委托信托公司（受托人）對房地產項目進行投資。

REITs的第三種組織結構是有限合伙型，該類型主要依據《合伙企業(yè)法》成立，由有限合伙人和普通合伙人構成。普通合伙人對合伙企業(yè)的債務承擔無限連帶責任，且負責企業(yè)日常運營管理，有限合伙人以其認繳的出資額為限對合伙企業(yè)的債務承擔責任，且不參與企業(yè)日常運營管理。目前，市場中有限合伙型REITs的數量較少，而且主要基于《合伙企業(yè)法》成立，并未形成市場主流。

4美國REITs市場的盈利模式

美國REITs市場的盈利模式主要表現在REITs獲得收益的方式和途徑上，通常情況下，REITs市場的盈利模式可以分為權益型（Equity）、抵押型（Mortgage）和混合型（Hybrid）。其中權益型REITs是指直接擁有并日常運營管理房地產物業(yè)，收入主要來自于將這些物業(yè)出租獲得租金以及資產增值帶來的收益，是REITs中最主要的投資類型。美國《房地產投資信托基金方案》規(guī)定，只有當總利潤的75%以上來自被動性且與房地產有密切關系的租金、房地產抵押投資的利息或投資其他REITs所獲得的分配收益時，才稱之為權益型REITs。由于權益型REITs利潤來源于租金收入，能夠提供更穩(wěn)定的長期投資回報，因而權益型REITs所占比重最高，美國超過90%都屬于權益型REITs。抵押型REITs是以募集資金向銀行購買房地產抵押支持證券（MBS）或直接將募集資金貸款給房地產開發(fā)商，其收益主要來源于貸款利息，由于其類似債券等固定收益產品，因而受市場利率影響比較大，目前，美國抵押型REITs的市場份額不到10%?；旌闲蚏EITs是權益型和抵押型的結合體，既投資于一系列物業(yè)資產并運營管理收取租金，又從事房地產抵押貸款業(yè)務，混合型REITs已于2010年12月從市場上消失。1991―2013年美國REITs中三種盈利模式的規(guī)模變動情況顯示，權益型REITs的受歡迎程度遠遠高于另外兩種類型，尤其是2009年之后，已基本尋覓不到混合型REITs的市場份額，且權益型REITs的增長幅度要大于抵押型REITs，充分說明權益型REITs的盈利模式是REITs市場中所采取的主要盈利模式。

三、中國REITs市場的發(fā)展路徑

前文概括了美國REITs市場的發(fā)行方式、運作模式和盈利模式，目前，美國REITs市場主要通過公募方式進行資金募集，且REITs的運行方式主要采取公司型的組織結構，而盈利模式主要表現為權益型REITs。經過多年發(fā)展，美國REITs市場的制度及運行機制已較為成熟，應用這些發(fā)行方式、運作模式和盈利模式較為游刃有余，中國作為新興國家，資本市場遠落后于美國等發(fā)達國家，可以借鑒美國REITs市場的一些運行機制，但不能完全照搬，必須結合中國國情來推動REITs市場的發(fā)展。本文結合中國資本市場的特點及相關的法律制度，對照美國REITs市場的運行機制，提出中國REITs市場的發(fā)展路徑。

1發(fā)行方式的選擇

美國發(fā)行REITs的方式以公募型REITs為主，考慮到中國證券市場落后于美國等發(fā)達國家，市場中的投資避險工具比較匱乏，因而任何一種新型金融產品的推出，其首要任務是保護廣大中小投資者的利益，而通過之前的比較可知，公募型REITs在受規(guī)章制度的約束方面優(yōu)于私募型REITs，也就是說，公募型REITs較私募型REITs更能保護投資者的利益，因而在選擇發(fā)行方式時，中國REITs應以公募型籌集資金。

2運作模式的選擇

美國REITs市場的運作模式主要以公司型為主，而公司型REITs通常是先成立房地產企業(yè)，再通過上市實現退出。其他國家和地區(qū)多采用信托型REITs，這類REITs是先設立資金計劃，再募集資金投資具體項目?？梢姡拘蚏EITs和信托型REITs在法律依據、主體資格、融資渠道、投資者地位和權利追索等方面存在較大差別。目前，《中華人民共和國公司法》仍不適合構建公司型基金，若采用公司型REITs的組織結構將沒有明確的法律依據，而《中華人民共和國信托法》和《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》則明確賦予了信托型REITs的法律地位[3]。由于政策法規(guī)等方面的約束，中國若發(fā)展REITs市場，則應當以信托型REITs的運作模式為主。

3盈利模式的選擇

美國REITs市場的盈利模式主要以權益型REITs為主，由于采用權益型REITs可以直接對物業(yè)進行收購，操作手續(xù)比較便捷，同時還能得到穩(wěn)定的租金收入，風險相對較低。而且通過收購持有物業(yè)的股權可以避免房地產的過戶問題，降低稅費成本，防止重復征稅。美國REITs在1997年后取得突飛猛進的發(fā)展與它的避稅功能密切相關，因而中國在發(fā)展REITs的盈利模式時，可以主要采用權益型REITs。

綜上所述，“公募型+信托型+權益型”REITs是中國發(fā)展REITs市場的最佳路徑。需要注意的是，為保證中國REITs市場未來能夠健康平穩(wěn)發(fā)展，還需要一些配套的制度建設：不斷發(fā)展和完善相關的法律架構；發(fā)展信托登記制度和稅收制度，對于通過信托登記的REITs要避免雙重征稅；做好房地產評估和基金定價工作；發(fā)展有能力的資產管理公司管理好信托資產；解決REITs的上市流通途徑問題；建立嚴格的信息披露制度保護投資者的權益；培養(yǎng)專業(yè)化的REITs投資機構和人才，為中國REITs市場的發(fā)展注入活力。

四、總結

房地產行業(yè)是絕大多數國家的支柱產業(yè)，但以往對房地產的投資僅限于部分大型投資機構和資產雄厚的投資者，絕大多數中小投資者雖表現出極大的投資熱情卻止步于較高的投資額度。REITs的推出則有效地解決了這一難題，使得廣大中小投資者即便資金有限也能夠投資房地產行業(yè)。中國之前曾經多次嘗試推出REITs產品，但鑒于證券市場的運行機制尚未健全，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》和《中華人民共和國信托法》等相關法律制度仍需進一步完善，中國的REITs產品一直未曾真正意義上推出。此外，中國房地產行業(yè)如今面臨的最大難題便是籌資渠道較為單一，基本上依賴于商業(yè)銀行的貸款，而REITs的推出不僅可以拓寬房地產企業(yè)的籌資渠道，更能豐富金融市場中的投資產品，在國外REITs已成為除股票、債券和現金之外的第四類資產。目前，中國證券監(jiān)督管理委員會所受理的“鵬華前海萬科REITs封閉式混合基金”已于2015年7月6日在深圳證券交易所掛牌交易，從而使得REITs再一次受到廣泛關注。在這樣的背景下，本文以發(fā)展相對較為成熟的美國REITs市場為例，對其發(fā)展現狀、發(fā)行方式、運作模式和盈利模式進行梳理和總結，并在此基礎上提出了中國REITs市場的發(fā)展路徑，即“公募型+信托型+權益型”REITs。

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